【正文】 作組織機構(gòu)(委托方)提交的說明評價目的、程序、標準、依據(jù)、結(jié)果以及基本結(jié)論分析等基本情況的文本文件，也是企業(yè)績效評價工作最終成果的體現(xiàn)。評價報告由封面、正文和附錄三部分組成。其中，封面應寫明評價對象和評價工作機構(gòu)。正文的主要內(nèi)容除了評價委托方、評價依據(jù)的數(shù)據(jù)資料來源、評價指標體系和方法、采用的評價標準值、評價責任、評價結(jié)果與結(jié)論外，還應包括對企業(yè)基本情況的描述、主要財務指標對比和影響因素分析、重要事項披露、企業(yè)未來發(fā)展狀況的預測，企業(yè)經(jīng)營中存在的問題和改進建議等內(nèi)容。附錄的內(nèi)容包括對評價對象經(jīng)營狀況的詳細分析報告，有關(guān)問題的說明，評價計分表，有關(guān)評價工作的基本文件和數(shù)據(jù)資料，評價工作人員名單等。評價報告初稿形成后，應送專家咨詢組征求意見，經(jīng)修改完成后由項目負責人簽字(蓋章)。如果是委托評價項目，還必須加蓋中介機構(gòu)印章。第四節(jié) 績效評價的主要方法物業(yè)管理績效評價的主要方法是功效系數(shù)法，用于計量指標的評價計分；輔助方法是綜合分析判斷法，用于評議指標的評價計分。根據(jù)評價指標體系的三層次結(jié)構(gòu)，企業(yè)績效評價的計分方法分為基本指標計分方法、修正指標計分方法、評議指標計分方法以及定量和定性相結(jié)合計分方法。一、功效系數(shù)法（了解）功效系數(shù)法是指根據(jù)多目標規(guī)劃原理，把所要評價的各項指標分別對照各自的標準，并根據(jù)各項指標的權(quán)數(shù)，通過功效函數(shù)轉(zhuǎn)化為可以度量的評價分數(shù)，再對各項指標的單項評價分數(shù)進行加總，求得綜合評價分數(shù)的一種方法。其計算公式為：單項指標得分＝本檔基礎(chǔ)分+功效系數(shù)（上檔基礎(chǔ)分一本檔基礎(chǔ)分）功效系數(shù)＝（指標實際值－本檔標準值）247。（上檔標準值－本檔標準值）本檔基礎(chǔ)分=指標權(quán)數(shù)本檔標準系數(shù)上檔基礎(chǔ)分=指標權(quán)數(shù)上檔標準系數(shù)例：計算總資產(chǎn)報酬率指標得分。已知計算出的總資產(chǎn)報酬率為20%，假設(shè)國際上公認的標準總資產(chǎn)報酬率為40%，按照優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值、較差值五個檔次劃分，設(shè)優(yōu)秀標準值為40%，良好標準值為32%，平均標準值24%，較低標準值為16%，較差標準值為8%。解：本檔基礎(chǔ)分=指標權(quán)數(shù)本檔標準系數(shù)=13=上檔基礎(chǔ)分=指標權(quán)數(shù)上檔標準系數(shù)=13=功效系數(shù)＝（指標實際值－本檔標準值）247。（上檔標準值－本檔標準值）=（20%－16%）247。（24%－16%）=速動比率指標得分=本檔基礎(chǔ)分+功效系數(shù)（上檔基礎(chǔ)分一本檔基礎(chǔ)分）=+（）=（一）基本指標計分方法按照上面的計算方法，計算出各單項基本指標的得分，然后將各單項基本指標的得分進行加總，就得到了基本指標的總得分。這就是基本指標計分方法，這種方法計算的結(jié)果為初步評價結(jié)果，用于初步評價?；局笜说脑u價計分，主要依據(jù)評價指標的實際值對照相應的標準值，運用功效系數(shù)法計算各項指標實際得分。（二）修正指標計分方法將企業(yè)財務效益、資產(chǎn)運營、償債能力、發(fā)展能力四部分評價內(nèi)容各自的單項基本指標的得分加總，就得到了每部分基本指標總的得分，然后還需將各部分基本指標總的得分用相應地修正指標進行修正，得出這四部分修正后的得分，加總之后就會得到修正后總的得分。這就是修正指標計分方法。這種方法計算的結(jié)果為基本評價結(jié)果，用于基本評價。修正指標計分方法的基本原理仍然是功效系數(shù)法。它是在基本指標計分結(jié)果的基礎(chǔ)上，運用修正指標對企業(yè)績效評價基本指標計分結(jié)果作進一步調(diào)整，以各部分基本指標的評價得分為基礎(chǔ)，計算各部分的綜合修正系數(shù)，再據(jù)此計算修正后指標總分數(shù)。二、綜合分析判斷法（了解）綜合分析判斷法屬于定性評價方法，又稱隸屬度賦值法，它是指評價人員本著獨立、客觀、公正的原則，對企業(yè)績效評價指標體系中評議指標進行打分，得出評議指標總的得分。綜合分析判斷法這一定性評價的方法，只能作為功效系數(shù)法的補充，彌補定量評價的不足。綜合分析判斷法的具體做法是，根據(jù)評價工作需要，運用評議指標對影響物業(yè)經(jīng)營管理績效的相關(guān)非計量因素進行深入分析，做出企業(yè)經(jīng)營狀況的定性分析判斷。具體根據(jù)評議指標所考核的內(nèi)容，由不少于5名評議人員，依據(jù)評價參考標準判定指標達到的等級，然后計算評議指標得分。（1）由評議人員以綜合分析判斷的方式確定各項評議指標應取等級，確定每個等級對應的參數(shù)。評議人員選定的等級參數(shù)是：A，；B，；C，；D，；E。（2）將每位評議人員對指標的評分加總，再除以評議者人數(shù)，得到各項指標的最終分數(shù)。按照以下公式計算每項指標得分。單項指標分數(shù)＝∑（單項指標權(quán)數(shù)每位評議人員選定的參數(shù)）247。參見評議的人員總數(shù)（3）計算評議指標所得的總分評議指標總分＝∑單項指標分數(shù)三、定量和定性相結(jié)合計分法（了解）定量與定性相結(jié)合計分法就是將以功效系數(shù)法計算的定量指標評價分數(shù)和以綜合分析判斷法計算的定性指標評議分數(shù)，按照規(guī)定的權(quán)重擬合形成綜合評價結(jié)果，即根據(jù)評議指標得分對定量評價結(jié)論進行校正，計算出綜合評價得分。其計算公式如下：定量和定性結(jié)合評價得分＝定量指標分數(shù)80%+定性指標分數(shù)20%該方法得到的結(jié)果為綜合評價結(jié)果，用于綜合評價。第五節(jié) 物業(yè)管理報告一、物業(yè)管理報告及其類型（掌握）物業(yè)管理報告是指物業(yè)經(jīng)營管理者向有關(guān)方面提交的反映其在一定階段的物業(yè)經(jīng)營管理過程中所作的主要工作、財務效益狀況以及未來工作計劃的文書。按照不同的分類標準，可以把物業(yè)管理報告分成不同的類型：（一）按照物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報告分類按照物業(yè)經(jīng)營管理者向不同主體提交報告分類，可以把物業(yè)管理報告主要分為向物業(yè)業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告、向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告和向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告三種類型。1．向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告是物業(yè)管理報告中最常見的類型，也是最為公開的報告。物業(yè)經(jīng)營管理者應該定期向業(yè)主、租戶提交物業(yè)管理報告，反映其在一定時間內(nèi)的工作情況，講明物業(yè)管理費用的收取和支出情況及相關(guān)原因；業(yè)主、租戶，作為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人(或直接使用者)，更是有理由要求物業(yè)經(jīng)營管理者定期提交物業(yè)管理報告。2．向高層次管理者提供的物業(yè)管理報告這里的高層次管理者主要是指物業(yè)管理企業(yè)的總經(jīng)理。總經(jīng)理是履行物業(yè)經(jīng)營管理職責的負責人，對企業(yè)的投資者或者董事會，總經(jīng)理要負責保證讓企業(yè)的資產(chǎn)保值增值；對廣大的物業(yè)業(yè)主、租戶，總經(jīng)理要保證物業(yè)經(jīng)營管理工作的順利實施和管理費用的合理收支；對物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部來說，總經(jīng)理還要保證企業(yè)的合理利潤和正常發(fā)展。企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理報告正是總經(jīng)理全面了解企業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理情況的重要途徑?？偨?jīng)理可以根據(jù)提交的企業(yè)內(nèi)部物業(yè)管理報告更好地總結(jié)物業(yè)經(jīng)營管理的經(jīng)驗與教訓，組織或指揮制定和完善企業(yè)內(nèi)部的各項規(guī)章制度，搞好企業(yè)管理，包括成本管理、資金管理和質(zhì)量管理，不斷提高物業(yè)經(jīng)營管理水平，提高物業(yè)經(jīng)營管理效益和效率。同時，也能更好地結(jié)合和適應物業(yè)管理市場的需求和變化，制定明確的營銷策略和物業(yè)經(jīng)營管理創(chuàng)新戰(zhàn)略，搞好企業(yè)的營銷和發(fā)展。3．向投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告物業(yè)管理報告中有關(guān)經(jīng)濟資源和經(jīng)濟義務等方面的信息，是投資者或董事會用來認識、判斷企業(yè)在激烈的市場競爭環(huán)境中生存、適應和發(fā)展能力的重要依據(jù)。物業(yè)管理報告可以為投資者或董事會是否繼續(xù)投資該物業(yè)管理企業(yè)、是否繼續(xù)聘用現(xiàn)任總經(jīng)理以及對現(xiàn)任企業(yè)領(lǐng)導班子提供什么獎勵或采取什么懲罰措施等決策提供重要的參考依據(jù)。（二）按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報告的期間不同分類按照物業(yè)經(jīng)營管理者提交報告的期間(報告期)不同，可以把物業(yè)管理報告分為月度物業(yè)管理報告、季度物業(yè)管理報告、半年度物業(yè)管理報告和年度物業(yè)管理報告幾種類型。這種分類的物業(yè)管理報告只存在提交時間的不同，以及由于報告涉及的時間的長短帶來的報告內(nèi)容的詳略、多少和覆蓋范圍的不同。至于物業(yè)管理報告的組成格式和主要內(nèi)容則沒有區(qū)別。通常，按照向誰提交和按照什么時間提交進行分類的物業(yè)管理報告在實際中是交錯在一起的。除以上兩種分類外，還可以按照物業(yè)的類型不同來分類，比如可以分為收益性物業(yè)的物業(yè)管理報告、居住物業(yè)的物業(yè)管理報告；寫字樓物業(yè)管理報告、商業(yè)場所物業(yè)管理報告、賓館酒店物業(yè)管理報告、住宅小區(qū)物業(yè)管理報告等。不同類型的物業(yè)，其物業(yè)管理報告通常也有一些不同。二、物業(yè)管理報告的構(gòu)成與內(nèi)容（掌握）無論是居住物業(yè)的物業(yè)管理報告，還是經(jīng)營性物業(yè)的物業(yè)管理報告，其基本構(gòu)成與主要內(nèi)容都是一致的，即由一定時期的工作總結(jié)、財務報告以及未來工作計劃三大部分組成。（一）物業(yè)經(jīng)營管理工作總結(jié)物業(yè)經(jīng)營管理工作總結(jié)就是管理企業(yè)向業(yè)主、租戶、高層管理者、企業(yè)投資人或董事會提交的、反映本企業(yè)過去一定時期內(nèi)進行或開展物業(yè)經(jīng)營管理工作情況的回顧性總結(jié)。物業(yè)經(jīng)營管理工作總結(jié)的主要內(nèi)容大致是：企業(yè)不同部門對上期工作計劃的執(zhí)行情況，包括已經(jīng)完成的工作情況和未完成的工作情況，以及計劃工作未完成的原因；企業(yè)不同部門在報告期內(nèi)所作的日常管理工作；企業(yè)在進行物業(yè)經(jīng)營與管理中的主要成績與不足等。這些內(nèi)容可根據(jù)報告期的長短、企業(yè)的具體情況以及向不同主體提交的情況，適當詳略。（二）物業(yè)經(jīng)營管理財務報告由于需求主體的不同，或者說由于需求主體的具體需求信息不同，物業(yè)經(jīng)營管理財務報告的具體內(nèi)容也有一些不同。通常向業(yè)主、租戶提供的物業(yè)管理報告中的財務報告，一般只需要列舉物業(yè)管理費用的收支情況以及相關(guān)分析；向高層管理者以及向投資者或董事會提交的財務報告一般應有較完整的會計報表主表及其附表和相關(guān)分析。（三）物業(yè)經(jīng)營管理工作計劃物業(yè)經(jīng)營管理工作計劃是向業(yè)主、租戶、高層管理者、企業(yè)投資人或董事會提交的、反映本企業(yè)未來一個報告期內(nèi)進行或開展物業(yè)經(jīng)營管理工作的設(shè)想、打算或安排。除以上三個部分外，有些物業(yè)管理報告還在報告最后附上簡短的結(jié)束語。三、編寫物業(yè)管理報告的注意事項（熟悉）（一）突出重點、兼顧一般向業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報告的重點就是要說明物業(yè)管理企業(yè)收取了多少管理費用這些費用具體用在什么地方，以及物業(yè)管理企業(yè)未來的管理工作打算。至于企業(yè)的盈利情況，則可以少寫甚至不寫。向企業(yè)高層管理者提交的物業(yè)管理報告一定要突出企業(yè)的盈利和本期物業(yè)經(jīng)營管理工作完成的情況。至于物業(yè)管理費用的收支情況，則可以作為一般的問題簡單地介紹。向企業(yè)的投資者或董事會提交的物業(yè)管理報告，一定要把重點放在財務報告及其分析上面。要通過各種會計報表分析方法，把企業(yè)在一定時期的盈利狀況、營運狀況、權(quán)益狀況、風險狀況等財務狀況信息從各個角度報告給他們。（二）注重時效、真實可靠物業(yè)管理報告包含財務分析，因而具有較強的時效性。在強調(diào)時效性的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理報告的編寫還應注重客觀公正、真實可靠，這是充分發(fā)揮物業(yè)管理報告作用的關(guān)鍵。（三）報告清楚、文字簡練報告清楚有幾個方面的含義：一是物業(yè)管理報告必須符合一定的格式，通常應該有工作總結(jié)、財務報告以及工作計劃三個部分；二是物業(yè)管理報告必須結(jié)構(gòu)合理、詳略得當、條理清晰，對不同的報告需求主體，要有相應的內(nèi)容側(cè)重；三是物業(yè)管理報告的論點和論據(jù)清楚。文字簡練是指在物業(yè)管理報告編寫中，要做到言簡意賅、簡明扼要。練習：下列說法中不屬于企業(yè)財務管理具體目標的是（ ）。A.　人力資源管理目標 B.　籌資管理目標C.　投資管理目標 D.　利潤分配管理目標企業(yè)的基本財務報表不包括（ ）。A.　資產(chǎn)負債表 B.　利潤表 C.　損益表 D.　現(xiàn)金流量表物業(yè)管理績效包括（ ）兩個層面。A.　物業(yè)管理企業(yè)績效和經(jīng)營者績效 B.　經(jīng)營者績效和物業(yè)資產(chǎn)管理項目績效C.　物業(yè)管理企業(yè)績效和物業(yè)資產(chǎn)管理項目績效D.　經(jīng)營者績效和償債能力績效物業(yè)管理企業(yè)籌集資金的渠道和方式有（ ）。A.　國家財政投入籌資 B. 向業(yè)主收取管理費 C.　BOT方式籌資 D.　向銀行貸款 E　向社會公眾發(fā)行債券物業(yè)管理績效評價的基本要素包括（ ）。A.　評價指標 B.　評價人員 C.　評價客體D.　評價方法 E　評價標準42 /