【正文】 高速鐵路在徐州東賀村東南上山設(shè)置客站，徐州鐵路樞紐內(nèi)現(xiàn)在基本實(shí)現(xiàn)客貨分線運(yùn)營(yíng)，京滬高速徐州段建成后，運(yùn)輸能力得到極大地提高，使之由目前的限制性樞紐發(fā)展為適用性、發(fā)展性樞紐。新建徐州高速站，采用無柱雨棚技術(shù)，并按現(xiàn)代化水平建設(shè)徐州高速站房。高鐵客站附近將建長(zhǎng)途汽車站，為批發(fā)和物流業(yè)發(fā)展提供了良好機(jī)會(huì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展角度，應(yīng)該在新城區(qū)規(guī)劃中，做好商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃。在充分論證后，特別是完成城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃后，發(fā)展商可以在周邊進(jìn)行商業(yè)、辦公、住宅等高密度開發(fā)。據(jù)徐州城市總體規(guī)劃的要求，規(guī)劃高速客站地區(qū)將形成“一軸、雙心、四片”的空間結(jié)構(gòu)。高鐵客站周邊地塊位于徐州市主城區(qū)東部，距離正在規(guī)劃建設(shè)的徐州新區(qū)僅3公里，距離徐州市老城區(qū)僅6公里。徐州市高速客站地塊規(guī)劃范圍南起郭莊路延長(zhǎng)線，北至城東大道，西至規(guī)劃中的金山橋至徐州新區(qū)快速路，東至京滬高速鐵路?！　　耙惠S”是在客運(yùn)樞紐地區(qū)和金龍湖公共服務(wù)綜合區(qū)之間形成的城市功能及景觀軸?！　　半p心”是指交通功能中心和公共服務(wù)中心。交通功能中心指以鐵路新客站、長(zhǎng)途車站、公交場(chǎng)站、停車場(chǎng)以及其他配套設(shè)施所形成的客運(yùn)樞紐地區(qū)；公共服務(wù)中心是指以規(guī)劃建設(shè)的金龍湖為中心形成的，以行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂為主的公共服務(wù)綜合區(qū)?！　　八钠笔侵父咚倏驼镜乃膫€(gè)功能片區(qū)，分別是客運(yùn)樞紐綜合區(qū)、中部綜合區(qū)、金龍湖綜合區(qū)和翠屏山綜合區(qū)。客運(yùn)樞紐綜合區(qū)（站前路以東的地區(qū)）：以高速鐵路站、長(zhǎng)途客運(yùn)站為核心功能，綜合城市軌道交通、城市公交、小汽車、出租車等交通出行方式為一體的大型對(duì)外交通樞紐，同時(shí)配套一定的商業(yè)和旅館業(yè)等。中部綜合區(qū)（金新路和站前路之間的地區(qū)）：以服務(wù)交通樞紐為主的旅館、商業(yè)、餐飲、文化娛樂、金融、商務(wù)辦公為主，同時(shí)包括居住等功能。金龍湖綜合區(qū)（和平路和金新路之間的地區(qū)）：以行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、居住等為主的綜合性功能區(qū)。翠屏山地區(qū)（和平路、快速路之間的地區(qū)）：依托規(guī)劃的翠屏山公園，形成以高檔住宅為主的居住社區(qū)。圖4 徐州高速鐵路站點(diǎn)示意圖　　三、日本高速鐵路站點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目的典型案例——京都火車站　　京都火車站位于新干線上，是擁有1800萬人口的京阪神（Keihanshin）地區(qū)（東京、大阪、神戶）的客流中心。京都每年有4000萬游客，在上世紀(jì)80年代，京都車站已經(jīng)非常局促，因此新車站的建設(shè)勢(shì)在必行。京都車站大廈設(shè)計(jì)競(jìng)標(biāo)要點(diǎn)是在1990年1月發(fā)布的，競(jìng)標(biāo)組委會(huì)為設(shè)計(jì)師規(guī)定了三大目標(biāo)：　?。?）更新公共交通系統(tǒng)；　?。?）更好地接待旅客；　?。?）煥發(fā)市區(qū)活力?！　“肽旰笤瓘V司設(shè)計(jì)事務(wù)所提交的方案中標(biāo)。初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)于1994年6月完成。工程在1993年12月已部分開工，1995年3月全面開工，1997年7月竣工，同年9月1日，包括飯店、商業(yè)設(shè)施在內(nèi)的全部設(shè)施開門營(yíng)業(yè)。為京都新車站的設(shè)計(jì)專門組織了國(guó)際競(jìng)標(biāo)會(huì)，在日本這樣的競(jìng)標(biāo)其實(shí)是非常少的，整個(gè)設(shè)計(jì)工作持續(xù)了約6年半！京都車站項(xiàng)目的重要性與艱巨性由此可見，這是京都重要的歷史地位與現(xiàn)實(shí)需要所決定的。　　　圖5 日本京都火車站建筑空間　　　　圖6京都火車站購(gòu)物中心　　　　圖7京都火車站步行街京都火車站占地38076平方米，總建筑面積237689平方米，地下3層，地上飯店部分16層，百貨商店部分12層，塔屋1層，高達(dá)60米。它實(shí)際是一個(gè)綜合建筑體，包括酒店、百貨、購(gòu)物中心（有古董店、咖啡館和餐廳）、電影院、博物館、展覽廳、地區(qū)政府辦事處、停車場(chǎng)。四、武漢廣州高速鐵路長(zhǎng)沙新火車站商業(yè)廣場(chǎng)的項(xiàng)目長(zhǎng)沙新火車站商業(yè)廣場(chǎng)是未來區(qū)域的中心,因此在業(yè)態(tài)規(guī)劃上需要充分考慮批發(fā)商業(yè)與零售商業(yè)的可能性,考慮未來區(qū)域十年的發(fā)展,重點(diǎn)要考慮站點(diǎn)商業(yè)以零售為主,相鄰地區(qū)以批發(fā)為主?！　　　D8長(zhǎng)沙新火車站建筑及廣場(chǎng)效果圖 在火車站商業(yè)定位的策劃過程中,我們立足于長(zhǎng)沙商業(yè)實(shí)際情況,同時(shí)借鑒德國(guó)慕尼黑和日本京都火車站等項(xiàng)目商業(yè)配置的經(jīng)驗(yàn),立足長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮業(yè)態(tài)方案與商業(yè)布局?！　　　D 9德國(guó)慕尼黑火車站內(nèi)部商業(yè)空間　　建筑策劃意見　　，建議設(shè)立下沉廣場(chǎng)，采取劇場(chǎng)式設(shè)置，中間設(shè)置表演舞臺(tái)。廣場(chǎng)兩側(cè)上空設(shè)立玻璃屋頂，增加項(xiàng)目采光面積，雨水可以直接流出到廣場(chǎng)上?！　　　D10 法國(guó)巴黎列 阿萊廣場(chǎng)下沉廣場(chǎng)　　拱廊概念的引進(jìn)和合理布局很有時(shí)代氛圍　　(1)自然采光 增加購(gòu)物空間的通透性 (2).采用此形式自然換氣 增加空氣新鮮度，讓顧客在商場(chǎng)停留更多時(shí)間，將購(gòu)物拱廊作為創(chuàng)新形式引入，增加地下空間商業(yè)價(jià)值。　　　　圖11 地下空間采用十字拱廊自然采光　　根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況建議設(shè)置十字拱廊,與地下管理用房結(jié)合,形成合理的景觀,同時(shí)避開出入口?！　　！　≈髁ι碳倚枰笃矫娌季?，地下購(gòu)物長(zhǎng)廊適合各類品牌進(jìn)駐，購(gòu)物長(zhǎng)廊在高速鐵路站點(diǎn)中具有重要作用，可以重點(diǎn)考慮購(gòu)物和休閑形態(tài)，提高旅客的旅行質(zhì)量?！　D12日本阪神地下街區(qū)　　商業(yè)設(shè)施建議五、高速鐵路站點(diǎn)周邊發(fā)展區(qū)域規(guī)劃思路１．高速鐵路站點(diǎn)周邊發(fā)展區(qū)域規(guī)劃與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略日本當(dāng)初建成新干線以后，其沿線就形成了若干的產(chǎn)業(yè)帶，比如名古屋區(qū)域的汽車產(chǎn)業(yè)等。這些產(chǎn)業(yè)帶的形成和發(fā)展對(duì)沿線區(qū)域經(jīng)濟(jì)都產(chǎn)生了巨大的促進(jìn)作用。 日本高速鐵路火車站點(diǎn)３公里半徑區(qū)域規(guī)劃和商業(yè)物業(yè)開發(fā)都很成熟，大大提高了站點(diǎn)周邊土地價(jià)值。我國(guó)武廣、京滬高鐵站點(diǎn)大部分建設(shè)在新城區(qū)，如何進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，避免短期盲目開發(fā)，浪費(fèi)站點(diǎn)周邊較高土地價(jià)值，成為高鐵沿線政府認(rèn)真思考的重大課題。由星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu)總裁江禾先生牽頭，組織對(duì)京滬高速鐵路泰安站點(diǎn)周邊區(qū)域規(guī)劃進(jìn)行了研究，我們認(rèn)為高速鐵路對(duì)泰安城市框架和溝通具有重要影響：(1)城市區(qū)域未來功能的改變　　京滬高鐵的落成將對(duì)泰安市西部、岱岳區(qū)帶來深刻的城市變劃，改變?cè)摮鞘袇^(qū)域功能。　　　　圖13 京滬高速鐵路泰安站點(diǎn)位置　　岱岳區(qū)粥店辦事處曹家村和馬灣村交界處，泰安市靈山大街西端。(2)突破了原來山城建設(shè)零零散散的城市規(guī)劃，將泰安市未來的規(guī)劃提升到一個(gè)新的高度，進(jìn)行重新審視，展現(xiàn)新的整體規(guī)劃。(3)京滬高鐵是增加了城市發(fā)展的主要帶動(dòng)因素，根據(jù)目前的城市規(guī)劃情況，泰安在十年之內(nèi)不可能建機(jī)場(chǎng)，泰安是京滬鐵路重要的中轉(zhuǎn)站，而京滬高鐵泰安站的建設(shè)將是泰安市未來城市發(fā)展的主要帶動(dòng)因素。(4)高鐵對(duì)泰安城市經(jīng)濟(jì)的影響：泰安是以旅游經(jīng)濟(jì)和第一產(chǎn)業(yè)為主的城市，傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展的受限是影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大因素，京滬高鐵的建設(shè)將是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重大突破因素。京滬高鐵建成后，從北京到上海只要五個(gè)小時(shí)，而從泰安到北京、上海都只要兩個(gè)小時(shí)，只相當(dāng)于城際交通。圖14 泰安高速鐵路站點(diǎn)周邊控制性規(guī)劃經(jīng)過國(guó)內(nèi)外案例總結(jié)，我們認(rèn)為搞好高速鐵路站點(diǎn)周邊控制性規(guī)劃，需要如下創(chuàng)新思路： （1）區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究與高鐵站點(diǎn)周邊土地價(jià)值策劃結(jié)合 我們要把握區(qū)域經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，對(duì)上海、蘇州、徐州、泰安等不同類型城市進(jìn)行分類研究，不要要研究區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局和城市規(guī)劃，而且要系統(tǒng)研究高鐵站點(diǎn)周邊土地價(jià)值的提升策略。（2）堅(jiān)持長(zhǎng)期開發(fā)策略，避免低水平的短期開發(fā)帶來土地價(jià)值下降。先作土地價(jià)值挖掘策劃，后做高鐵站點(diǎn)周邊控制性規(guī)劃。（3）政府應(yīng)該組織軌道交通、城市規(guī)劃、商業(yè)物業(yè)開發(fā)、住宅開發(fā)等多學(xué)科專家聯(lián)合論證控制性規(guī)劃和高速鐵路城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略。關(guān)于高鐵站點(diǎn)土地一級(jí)開發(fā)策劃隨著土地市場(chǎng)規(guī)范化，土地一級(jí)市場(chǎng)勢(shì)必進(jìn)一步開放，特別是各地掀起的新城運(yùn)動(dòng)。政府為了制定合理、科學(xué)、更適應(yīng)市場(chǎng)的地塊規(guī)劃指標(biāo)，要求專業(yè)的土地策劃介入；同時(shí)為了使土地出讓價(jià)與其實(shí)際價(jià)值更匹配，需要進(jìn)行專業(yè)化包裝推向市場(chǎng)；為了確定合理的土地一級(jí)開發(fā)模式，分散土地一級(jí)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，需要專業(yè)的土地策劃作參謀。高速鐵路站點(diǎn)土地價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通地塊。以上四大有利因素，促使更多地方政府在出讓土地前委托專業(yè)的土地顧問機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地包裝。 圖 高鐵站點(diǎn)所在新城土地一級(jí)開發(fā)流程圖長(zhǎng)沙城市生態(tài)CBD的策劃思路長(zhǎng)沙在規(guī)劃芙蓉區(qū)CBD的同時(shí),建議利用長(zhǎng)沙新火車站周邊8公里統(tǒng)一規(guī)劃的機(jī)會(huì),充分利用瀏陽(yáng)河磨盤洲風(fēng)光,考慮以火車站3公里半徑重點(diǎn)鼓勵(lì)企業(yè)總部進(jìn)駐,建立生態(tài)型總部基地和物流中心和商業(yè)中心,重點(diǎn)服務(wù)長(zhǎng)株潭區(qū)域。探討在長(zhǎng)沙發(fā)展我國(guó)中部區(qū)域CBD的可行性鑒于武漢中部金融中心的地位與發(fā)展規(guī)劃,長(zhǎng)沙金融立足于服務(wù)湖南全省,金融相關(guān)總部鼓勵(lì)在長(zhǎng)沙新火車站生態(tài)CBD設(shè)立區(qū)域總部,積極吸收銀行、保險(xiǎn)、證券等機(jī)構(gòu)入住,加快服務(wù)湖南企業(yè)上市工作?！　　D17 長(zhǎng)株潭城市群規(guī)劃 圖18長(zhǎng)沙火車站8公里半徑規(guī)劃　　　　　圖19 長(zhǎng)沙新火車站周邊現(xiàn)場(chǎng)相片(楊寶民拍攝)　　圖20長(zhǎng)沙新火車站規(guī)劃模型(愛普斯頓方案)發(fā)展現(xiàn)代金融、物流等第三產(chǎn)業(yè),有利于加強(qiáng)湖南在我國(guó)中部地區(qū)的地位。長(zhǎng)沙新火車站周邊8公里半徑區(qū)域是長(zhǎng)沙今后不可多得的土地資源,緊鄰城市中心,關(guān)系長(zhǎng)沙未來城市50年發(fā)展。發(fā)展生態(tài)型CBD不僅要對(duì)土地功能進(jìn)行規(guī)劃,而且要策劃在先,按照國(guó)際慣例,重視先期策劃與咨詢,邀請(qǐng)總部經(jīng)濟(jì)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、火車站建設(shè)、城市建設(shè)多學(xué)科專家參與。高起點(diǎn)選擇CBD標(biāo)桿—巴黎拉德方斯　　　　圖21巴黎新區(qū)拉德方斯CBD拉德方斯區(qū)位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。于1958年建設(shè)開發(fā)，全區(qū)規(guī)劃用地750公頃，先期開發(fā)250公頃，其中商務(wù)區(qū)160公頃公園區(qū)（以住宅區(qū)為主）90公頃。規(guī)劃建設(shè)寫字樓250萬平方米，共12萬雇員使用，共容納1200個(gè)公司。截止到1992年，國(guó)家已投資160億法郎。 目前已建成寫字樓247萬平方米、其中商務(wù)區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米、法國(guó)最大的企業(yè)一半在這里，共10家；，，；在公園區(qū)建設(shè)住宅5588套，；；成為歐洲最大的商業(yè)中心；成為歐洲最大的公交換乘中心，RER高速地鐵、地鐵1號(hào)線、14號(hào)高速公路、2號(hào)地鐵等在此交匯。建成67公頃的步行系統(tǒng)、交通設(shè)施完善；建成占地25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物，建成由60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。優(yōu)美的環(huán)境而后完善的設(shè)施每年吸引約200萬游客幕名而至。關(guān)于長(zhǎng)沙新火車站土地商業(yè)規(guī)劃,我們建議重點(diǎn)考慮生態(tài)CBD需要的購(gòu)物中心、餐飲、休閑娛樂和文化設(shè)施。在住宅與辦公等物業(yè)比例關(guān)系中,要考慮適當(dāng)面積的住宅比例,借鑒法國(guó)巴黎拉德芳斯的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。建議長(zhǎng)沙新火車站CBD總體規(guī)劃分步驟實(shí)施,具體建議如下:1. 五星級(jí)酒店建設(shè)和連鎖酒店建設(shè)同步規(guī)劃,通過瀏陽(yáng)河濱江五星級(jí)酒店建設(shè)奠定生態(tài)CBD檔次。2. 規(guī)劃10萬平方米生態(tài)型購(gòu)物中心,為項(xiàng)目周邊5公里人群提供配套服務(wù)。在周邊中高檔住宅建設(shè)具有一定規(guī)模后,建設(shè)購(gòu)物中心和公寓、寫字樓等綜合體。3. 濱江公園與高尚住宅區(qū)建設(shè)統(tǒng)籌考慮,先建設(shè)公園后建設(shè)高尚住宅區(qū)。4. 文化設(shè)施建設(shè)超前考慮,由政府考慮建設(shè)大型博物館和圖書館(突出金融和管理特點(diǎn))等文化設(shè)施。我們可以參考倫敦金融城等CBD規(guī)劃的物業(yè)功能特點(diǎn),預(yù)先考慮超高速光纖網(wǎng)絡(luò)等通訊設(shè)施,發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)所需要的第三產(chǎn)業(yè)人才,論證依托長(zhǎng)沙火車站周邊區(qū)域建設(shè)我國(guó)中部CBD的可能性和可操作性,奠定長(zhǎng)沙火車站周邊區(qū)域高起點(diǎn)發(fā)展基礎(chǔ),寧缺勿濫,避免低起點(diǎn)短期賣地回籠資金的造成未來發(fā)展的巨大損失?！　　　D22 長(zhǎng)沙新火車站規(guī)劃區(qū)用地布局圖　　建議長(zhǎng)沙市政府成立火車站生態(tài)CBD開發(fā)和管理的專門機(jī)構(gòu),慎重研究高速鐵路給長(zhǎng)沙帶來的發(fā)展機(jī)遇,充分考慮長(zhǎng)沙火車站8公里半徑區(qū)域的定位和功能配置,讓土地價(jià)值最大化,高起點(diǎn)引進(jìn)投資機(jī)構(gòu)和招商,提高進(jìn)入門欄,鼓勵(lì)高品質(zhì)住宅,商業(yè)中心,總部大樓開發(fā)建設(shè),在建設(shè)速度上寧可放慢,提高開發(fā)質(zhì)量。通過湖南省招商機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌安排,鼓勵(lì)大型公司在湖南長(zhǎng)沙設(shè)立我國(guó)中部區(qū)域型總部。我們不僅要重視硬件的建設(shè),更要重視軟環(huán)境的建設(shè),利用國(guó)家將長(zhǎng)株潭列入我國(guó)中部經(jīng)濟(jì)發(fā)展試驗(yàn)區(qū)的大好機(jī)會(huì),在創(chuàng)業(yè)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展軟環(huán)境上加大創(chuàng)新力度,鼓勵(lì)國(guó)外公司將長(zhǎng)沙作為進(jìn)入我國(guó)中部區(qū)域發(fā)展的中樞,建議長(zhǎng)沙積極爭(zhēng)取與鐵道部合作,力爭(zhēng)將長(zhǎng)沙新火車站及其周邊規(guī)劃列為國(guó)家重點(diǎn)課題,成為高速鐵路帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的示范。發(fā)展高速鐵路對(duì)于我國(guó)各級(jí)政府和職能部門都是個(gè)新鮮事物,但是從1978年鄧小平同志參觀日本新干線開始,高速鐵路對(duì)中國(guó)人的心理震撼已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了鐵路范疇,高速鐵路更是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志。如果長(zhǎng)沙新火車站及其周邊8公里開發(fā)取得成功, 在長(zhǎng)沙建立我國(guó)中部CBD,那么未來五十年長(zhǎng)沙區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展就有了高速火車頭, 長(zhǎng)沙湖南來至中部經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展指日可待！武廣高速鐵路給長(zhǎng)沙不僅帶動(dòng)交通的變革,更是高速鐵路帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的一場(chǎng)變革。56 /