【正文】 管網(wǎng)、環(huán)境、景觀工程 　　小計 　　　　　　建安費用23消防工程 　24塑鋼窗、防火、防盜門 　25建筑工程費 　26建筑裝飾費 　　小計 　　　　　　金融及管理費27管理費用 按5%計算28建設(shè)期相關(guān)稅金 %計算29銀行貸款利息 貸款8000萬元，利率7%，按2年計算　小計 　預(yù)備費30基本預(yù)備費 基本預(yù)備費按5%計算合計31　建筑成本合計 　第十三章 財務(wù)評價一、財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的測算計算期的確定本項目的運營期為50年。銷售稅金及附加的確定該項目為廉租住房和經(jīng)濟適用房建設(shè)項目，按照萍鄉(xiāng)市《廉租住房保障辦法》的相關(guān)規(guī)定，運營期免征營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加。資金來源按照《廉租住房保障辦法》以及《中央預(yù)算內(nèi)投資對中西部財政困難地區(qū)新建廉租住房項目的支持辦法》，該項目建設(shè)所需資金主要由中央財政補貼705萬元（200元/㎡）；市財政部門補貼1410萬元（400元/㎡）；申請銀行貸款8000萬元；其余部分由土地出讓金留區(qū)（縣）。運營期收支確定（1）項目運營收入測算A、廉租住房租金收入按照《廉租住房保障辦法》和相關(guān)規(guī)定，㎡?月結(jié)合上栗縣的實際情況，㎡，㎡?月。B、物業(yè)管理費收入按照《廉租住房保障辦法》的相關(guān)規(guī)定結(jié)合本項目的實際情況，㎡?月。項目廉租住房計算期為50年，%（%為參照）計算。C、經(jīng)濟適用房收入根據(jù)相關(guān)規(guī)定，㎡，售價由征地折遷費、勘察設(shè)計費、配套費、建安費、管理費、貸款利息、3%以內(nèi)的利潤構(gòu)成。出售經(jīng)濟適用房實行政府指導(dǎo)價其售價由市、縣人民政府根據(jù)以上幾項因素綜合確定，經(jīng)綜合分析論證后，本項目經(jīng)濟適用房售價確定給1600元/平方米。因經(jīng)濟適用房遠(yuǎn)比商品房價格低，且其購買對象是特定的群體，因此預(yù)測其銷售在完工后1年內(nèi)就能全部完成。各年具體租金收入見表131租金收入和運營費用表。項目運營費用測算該項目運營費用主要包括維修費和管理人員工資福利費。該項目建成后將需要工作人員20人，人。工作人員的總工資福利費為20萬元/年。根據(jù)類似項目的管理經(jīng)驗估算出該項目的年維修費用為8萬元，該項目總的運營費用為：28萬元/年。項目的計算期為50年，% 上調(diào)（%為參照）。各年具體運營費用支出見表131租金收入和運營費用表。二、盈利能力分析從動態(tài)盈利能力來看，%小于零，項目無法收回投資。項目在運營期內(nèi)，各年租金收入在支付維修費用和管理人員工資后并有微利，可以實現(xiàn)維護管理的收支平衡，不需要政府追加后續(xù)投資。三、貸款償還能力分析貸款基本資料序號貸款金額（萬元）1貸款期限（年）32貸款利率2年期貸款利率（%）5年期貸款利率（%）3年償還額貸款期第二年起，每年償還本金（萬元）貸款期期末償還本金（萬元） 還款計劃表 單位：萬元年份償還本金支付利息本金及利息支付額還款來源20110經(jīng)濟適用房銷售收入2012上栗縣財政收入和經(jīng)濟適用房銷售收入2013上栗縣財政收入和經(jīng)濟適用房銷售收入2014上栗縣財政收入2015上栗縣財政收入合計通過以上兩表分析，還款期為5年，%。項目貸款償還來源于上栗縣財政、廉租房租金及經(jīng)濟適用房銷售收入，經(jīng)計算至2015年本項目可產(chǎn)生收入2200余萬元，缺額部分為7760萬元，目前上栗縣人民政府已為本項目召開了專項會議，并通過了安排財政收入償還銀行貸款本金及利息的決議，同意從縣財政收入中2013年2015年每年安排資金償還項目銀行貸款利息及本金。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2009年上栗縣財政總收入完成63828萬元，其中：地方一般預(yù)算收入完成40416萬元，比上年增收6038萬元，%?？梢钥闯霰卷椖窟€款來源—上栗縣財政收入呈逐漸增長趨勢，相對比較穩(wěn)定，因此其作為本項目還款主體是可以接受的，并且是可靠的。四、評價結(jié)論從財務(wù)評價的角度來看，本項目的建設(shè)是不可行的；但從社會效益角度分析，廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)目的是解決低收入家庭住房困難的需要、是構(gòu)建和諧社會的需要，項目建設(shè)是必須的。表131 租金收入與運營費用表 單位：萬元序號 年份項目合計201420182019202320242028202920332034203820392043204420482049205320542058205920631收入廉租住房租金收入經(jīng)濟適用房收入2運營費用3租金收入凈額表132 資金籌措與使用計劃表 單位：萬元序號項目合計20112012201320141總投資建設(shè)投資建設(shè)期利息流動資金2資金籌措補貼資金自有資金銀行貸款表133 損益表 單位：萬元序號 月份項目　合計20112013201420182019202320242028202920332034203820392043204420482049205320542058205920631 凈收入2 總投資3 建設(shè)投資4 利潤總額5 累計利潤總額6 所得稅7 稅后利潤8 可供分配利潤 盈余公積金 未分配利潤9 累計未分配利潤表134 資金來源與運用表 單位：萬元序號 月份項目 　合計20112013201420182019202320242028202920332034203820392043204420482049205320542058205920631資金來源資本金廉租房租金收入經(jīng)濟適用房收入2資金運用建設(shè)投資銷售稅金及附加運營費用盈余公積金所得稅3盈余資金4累計盈余資金表135 項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號 月份項目 合計20112013201420182019202320242028202920332034203820392043204420482049205320542058205920631 現(xiàn)金流入 租金收入2 住房出售收入 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資 銷售稅金及附加 運營費用3 所得稅4 稅后凈現(xiàn)金流　累計稅后凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)值累計稅后凈現(xiàn)值　財務(wù)內(nèi)部收益率%表136 資本金現(xiàn)金流量表 單位：萬元序號 月份項目合計20112013201420182019202320242028202920332034203820392043204420482049205320542058205920631 現(xiàn)金流入 租金收入2 住房銷售收入 現(xiàn)金流出 資本金 銷售稅金及附加 銷售費用3 所得稅4 稅后凈現(xiàn)金流　累計稅后凈現(xiàn)金流凈現(xiàn)值　累計凈現(xiàn)值第十四章 社會評價一、社會影響評價該項目屬于公益設(shè)施建設(shè)，本項目的建設(shè)資金主要通過各級財政撥款解決。本項目是上栗縣實施民心工程的建設(shè)項目，本項目的實施能夠改善低收入家庭的住宿條件，保證人民安居樂業(yè)和社會安定，對全面建設(shè)小康社會等具有較大的促進(jìn)作用。二、互適性分析從直接受益者來看，本項目的建設(shè)，可提高低收入家庭的生活水平和質(zhì)量。從地方政府來看，本項目對社會的安定起到積極的作用，社會效益明顯。從長遠(yuǎn)來看，本項目的實施對構(gòu)建和諧社會起積極的推動作用。可見，當(dāng)?shù)卣蛷V大人民群眾都對本項目有肯定、積極支持的態(tài)度。本項目與當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境適應(yīng)良好。三、社會風(fēng)險分析本項目不僅符合當(dāng)?shù)氐褪杖爰彝サ淖》啃枨?，而且不損害其他群體的利益，有利于和諧社會的建設(shè)，不會產(chǎn)生、激化社會矛盾。不存在社會風(fēng)險。第十五章 結(jié)論與建議一、結(jié)論本項目是上栗縣實施民心工程的建設(shè)項目，廉租房建設(shè)目的是解決低收入家庭住房困難的需要、是構(gòu)建和諧社會的需要，項目建設(shè)是必要的。項目建設(shè)符合上栗縣城市建設(shè)規(guī)劃的要求，項目建設(shè)規(guī)模適度，水電氣、道路、通訊等市政基礎(chǔ)設(shè)施能滿足要求，無各方面的建設(shè)風(fēng)險，項目建設(shè)是可行的。二、建議在工程建設(shè)過程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家基本建設(shè)程序，實行招投標(biāo)制度、工程監(jiān)理制度，確保工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，以及符合環(huán)境保護要求。在工程建設(shè)過程中，應(yīng)加強管理，在保證工程質(zhì)量的同時盡量降低投資，把項目建成形象工程。鑒于該項目社會效益較好，在此建議相關(guān)部門給予批準(zhǔn)建設(shè)，使