【正文】 目也是有相當(dāng)難度的。國務(wù)院提出的遏制部分城市房價過快上漲的要求，對游艇地產(chǎn)應(yīng)該沒有影響。國家提出的“遏制”，是針對老百姓買房這個剛性需求所帶來的壓力而提出的。但游艇屬于奢侈品，應(yīng)該并不在國家“遏制房價”的范圍內(nèi)。現(xiàn)在業(yè)內(nèi)對游艇地產(chǎn)的前景一直持相當(dāng)樂觀的態(tài)度，2010年游艇地產(chǎn)再度升溫是大勢所趨，這是基于以下幾點理由：其一，當(dāng)工業(yè)化、城市化進(jìn)展到一定程度，旅游業(yè)必將成為一個國家發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2009年12月，國務(wù)院發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》指出：國家將積極鼓勵旅游業(yè)的發(fā)展，充分發(fā)揮旅游業(yè)在擴(kuò)大內(nèi)需方面的重要作用。其中還提到將大力推進(jìn)旅游與文化、海洋、商業(yè)、水利等相關(guān)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的融合發(fā)展。因此，高品質(zhì)游艇俱樂部的發(fā)展，以及與這些游艇俱樂部相結(jié)合的休閑度假房產(chǎn)的發(fā)展也是國家鼓勵的。其二，中國人在消費意識上已經(jīng)有了很大提高。有越來越多的富人開始接觸、參與甚至迷戀上之前只在國外流行的貴族運動，比如游艇、帆船。從迅速增多的游艇俱樂部也可以看出這一趨勢。中國有大量得天獨厚的天然資源，這些資源只有被更好的開發(fā)與利用，才能大幅增值，才能更有力地拉動內(nèi)需。其三，從實際來看，平湖所經(jīng)營的九龍山莊園目前的房產(chǎn)均價已經(jīng)比去年同期增長了一倍，達(dá)到每平米3萬元。游艇灣的酒店式公寓以及獨棟、聯(lián)體別墅銷售業(yè)績都非常好，這也是業(yè)內(nèi)對游艇地產(chǎn)繼續(xù)升溫的信心來源。綜合以上中外游艇發(fā)展分析：我們發(fā)現(xiàn)，世界游艇產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展趨向成熟，并已經(jīng)形成一種獨特的產(chǎn)業(yè)文化，而中國游艇發(fā)展尚處在起步階段，產(chǎn)業(yè)消費還需要引導(dǎo)和培育。但就游艇發(fā)展歷史來看，隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展、居民生活水平的極大提高和高端消費群體的日益壯大，為游艇產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷發(fā)展帶來契機(jī)。但從成功和失敗的經(jīng)驗教訓(xùn)中，我們必須認(rèn)清游艇整體消費的階段性、區(qū)域消費的檔次，因為這是對游艇項目定位和營銷成敗的關(guān)鍵。具體需要參考如下因素： 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平，是否具備游艇消費能力； 區(qū)域人群的消費意識，對游艇消費是否買賬； 區(qū)域高端配套狀況，是否能吸引大量的直接客戶； 城市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，城市環(huán)境和旅游房產(chǎn)發(fā)展是否能夠和游艇互動發(fā)展； 如果以上條件都具備了，那么最終成敗取決于定位檔次是否與物業(yè)狀況和消費水平吻合； 故此，對于三門游艇項目的論證，我們不僅需要針對三門的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，我們還需要跳出三門看三門，找到合適的定位才是項目成功與否的關(guān)鍵。第二部分：三門經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究及項目資源狀況研究一、三門經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究三門縣位于臺州東北部沿海。西枕天臺山，東瀕三門灣，北接寧?？h，南毗臨海市。地處中國“黃金海岸線”中段，水產(chǎn)資源名聞遐邇，為浙江省海水養(yǎng)殖第一大縣，有“三門灣、金銀灘”之美譽。三門GDP及人均GDP現(xiàn)狀■三門歷年GDP增長狀況據(jù)初步核算，2008年，2009年，按可比價格計算，%。但2009年GDP增長比例明顯下滑，這主要是受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響。全縣按戶籍人口計算的人均生產(chǎn)總值為20413元，%。就經(jīng)濟(jì)增長來看，三門的人均GDP增長速度非常快，區(qū)域發(fā)展動力依然十分強(qiáng)勁。數(shù)據(jù)來源：三門統(tǒng)計（2009），《2009年三門縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》 ■ 長三角主要城市人均收入增長狀（杭、滬、甬、臺、溫）2008年臺州人居可支配收入為22738元，2009年達(dá)到24429元，增長速度較為穩(wěn)定。與沿海一線城市杭州和上海相比竟然毫不遜色，這說明臺州和浙江的整體富裕，潛在消費力十分強(qiáng)大?！鲅睾Ｍ惓鞘腥司鵊DP增長現(xiàn)狀（廈門、寧波、臺州、蘇州、青島）無論是本地還是同類城市比較看來，臺州都具有相對較好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，本地經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，都將為本地商業(yè)及其它服務(wù)業(yè)的持續(xù)增長提供良好的基礎(chǔ)，另外，臺州市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境較之其它沿海城市更為有利于項目的開展。唯一不足的是，三門較之臺州其它富裕的縣市還需要尋找新的經(jīng)濟(jì)增點，以促進(jìn)游艇經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?！龀擎?zhèn)居民可支配收入增長：近年來三門縣國民經(jīng)濟(jì)保持健康平穩(wěn)發(fā)展，民生持續(xù)改善，社會和諧穩(wěn)定。城鄉(xiāng)居民生活水平繼續(xù)提高。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19850元，%。全年農(nóng)村居民人均純收入7863元，%。市場消費穩(wěn)步提升。在沿海主要同類城市的對比中，最為縣級城市的三門的城鎮(zhèn)居民可支配收入水平比其它發(fā)一線城市比差距并不是很大，2009年城鎮(zhèn)居民可支配收入達(dá)到26131元，三亞僅有，15233元。雖然人均可支配收入沒有廈門和青島城市高，差距略微明顯。同時，可以看出低于三門本地居民收入熱島三亞，它是旅游業(yè)是嚴(yán)重依靠外源消費來帶支的，這些都說明了三門也可以以三亞來做為參考模式，將會帶來更大的經(jīng)濟(jì)增長空間。 2010年18月，%。汽車、石油等商品消費繼續(xù)保持旺盛勢頭。18月，全縣限額以上批發(fā)和零售企業(yè)汽車類商品零售額比去年同期增長108%，%。受家電下鄉(xiāng)和以舊換新等擴(kuò)大消費政策拉動，家用電器和音像器材類銷售快速增長，18月實現(xiàn)零售額1579萬元，%。就業(yè)形勢基本穩(wěn)定。，%；城鎮(zhèn)實有登記失業(yè)人員1446人，%。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的穩(wěn)定，本地經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，居民可支配收入的穩(wěn)步提升，加都將為本地商業(yè)及其它服務(wù)業(yè)的持續(xù)增長提供良好的基礎(chǔ)，由此得出，三門宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境較之其它沿海城市更為有利于項目的開展。三門三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r ，%；，%；，%。：：：：。：：：：。從2007年廈門市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況看，全縣第二、第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)生產(chǎn)增長、效益提高的良好態(tài)勢。在第二產(chǎn)業(yè)中，建筑業(yè)發(fā)展迅猛。，按可比價格計算，%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的大幅提升，將成為我縣經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的動力。出現(xiàn)這樣的情況，較大的因素是近年來三門縣加大重點基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度和大型項目建設(shè)，而這些主要集中在第二產(chǎn)業(yè)，因此帶動了產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。相輔相成的帶動了第三產(chǎn)業(yè)的增長。未來隨著三門縣第二產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從當(dāng)?shù)刭Y源稟賦條件出發(fā)，結(jié)合當(dāng)前發(fā)展趨勢，三門縣政府又將重點環(huán)浦壩港、健跳港、海游港3個板塊作為平臺，努力打造沿海工業(yè)城、華東電力城、現(xiàn)代化濱海新城，并加快縣域優(yōu)勢資源的開發(fā)和利用。 積極引進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有望得到優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)之間的比率將更加協(xié)調(diào)，這也為項目發(fā)展提供較好的宏觀環(huán)境。浙江、臺州、三門歷年外商投資狀況2009年受全球金融危機(jī)影響，三門全縣利用外資態(tài)勢不佳。全年利用外資新批項目2個，項目總投資1500萬美元，合同利用外資831萬美元，%，實際利用外資846萬美元，%。但在整個臺州范圍內(nèi)，。整個浙江省范圍內(nèi)，2009年合同利用外資160億美元，這為本項目外籍消費提供了機(jī)會。三門旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究，%；，%；接待入境旅游者人數(shù)761人次，；，%。三門縣旅游資源豐富，上三高速公路西連佛教名山天臺山，甬臺溫高速公路由北至南縱臨生態(tài)漁港三門灣。方圓250公里內(nèi)有西湖、普陀山、雙龍洞、天臺山、雁蕩山等11處國家風(fēng)景名勝區(qū)，同時，陸上高速公路、鐵路貫穿全境，海上港口、航道通達(dá)四方，與周邊旅游區(qū)海陸交通都十分便利，并且生態(tài)保護(hù)良好，是浙東沿海旅游網(wǎng)的重要一極，這些都為三門灣旅游開發(fā)提供了廣闊的客源市場。境內(nèi)227公里的海岸線風(fēng)光迷人；500平方公里海域水質(zhì)清新、鹽度適中、生物繁多；122個島嶼海天雄奇，島嶼、沙灘，濕地、海灣等自然風(fēng)景資源豐富，為浙江省四大海灣之一。國內(nèi)規(guī)模最大的海島采石洞窟景區(qū)——蛇蟠島。島上出產(chǎn)江南名石――蛇蟠石為建筑雕飾良材。自宋以來，采掘不輟，至今留下1300余個人工洞穴，故又稱千洞島?！∏f嚴(yán)古剎——多寶講寺融會漢藏風(fēng)格而為一體，為江南藏傳佛教的首剎，馳名海內(nèi)外。此外還有文天祥募兵抗元、戚繼光衛(wèi)海戍邊、張蒼水誓師抗清等眾多歷史古跡。轄內(nèi)湫水大峽谷橫亙于三門的中部，為三門縣的主要山脈，在長達(dá)十余公里的窄谷中，同時也擁有目前浙江省保存最大的次生闊葉林。建設(shè)中的核電工程也備受世人關(guān)注，因此三門旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景十分廣闊。然而由于旅游資源開發(fā)起步晚，發(fā)展相對落后，縣內(nèi)旅游主要依靠海產(chǎn)品采購、出海深釣及海味農(nóng)家等休閑項目來帶動，近年三門縣借助天臺，仙居兩個旅游強(qiáng)縣打造的“天仙配”品牌，力爭融入“天仙配”，通過優(yōu)勢互補、資源共享，形成便借船出海，借梯登高的局面。同時，緊緊抓住產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級這一良機(jī)，構(gòu)建“一帶四區(qū)”的旅游發(fā)展格局，爭取早日實現(xiàn)北部三縣旅游業(yè)“三駕馬車”，其旅游市場將會更加活躍，這也為該縣發(fā)展較高層次的旅游產(chǎn)業(yè)提供機(jī)遇，為項目開展創(chuàng)造有利條件。結(jié)論：臺州及三門經(jīng)濟(jì)環(huán)境對項目的發(fā)展影響臺州本地經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長和消費力的不斷提升，將為項目及其它服務(wù)業(yè)的持續(xù)增長提供良好的基礎(chǔ)，另外，三門政府經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及資源配置的日趨合理，為項目的開展提供了堅強(qiáng)有力的基礎(chǔ)。■ 大區(qū)域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，三門經(jīng)濟(jì)還需要新的增長點：項目所帶大小區(qū)域，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，居民收入水平較高，這為本項目未來的消費空間奠定了基礎(chǔ)。尤其是三門經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)正在加快調(diào)整步伐，調(diào)整后更趨合理，這將對本項目發(fā)展帶來極大利好。不足之處是三門區(qū)域經(jīng)濟(jì)還需要周邊地區(qū)的帶動發(fā)展?！?城鎮(zhèn)可支配收入增長快，但整體落差大：城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長，說明三門城市具備相似的中高端消費的發(fā)展必需的客觀條件。平穩(wěn)增長的居民儲蓄，消費結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，反映出其消費市場發(fā)展的巨大潛力。但由于依賴于商貿(mào)個體業(yè)，整體檔次不高，消費持久性不夠?！?第三產(chǎn)發(fā)展迅速，但檔次不高：未來隨著三門第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將為第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供較大的生存空間，加之政府加大調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)力度，積極引進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，著力建設(shè)現(xiàn)代化新城，第三次產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間將會變大，這也為項目發(fā)展提供較好的宏觀環(huán)境?！?外資利用增長快，但整體額度不高：三門利用外資整體水平不高，因此，外籍商務(wù)人士入境工作和經(jīng)商的量有限，這在游艇消費上不及其它沿海城市，只有依靠周邊輻射地區(qū)的客群。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這一狀況將得到提升。■ 旅游業(yè)發(fā)展整體水平不高：相對于其它行業(yè)，新興的旅游行業(yè)較為薄弱，大多以周邊縣市和本地游客為主，其中普遍以中低端消費游客居多，雖然也表明了對中高端消費產(chǎn)業(yè)有一定的需求。但隨著，旅游市場將會變的活躍，這為該縣發(fā)展較高層次的旅游產(chǎn)業(yè)提供機(jī)遇，但是也潛伏著不少的風(fēng)險。旅游業(yè)的吸引力無法為游艇項目提供消費支撐。二、項目資源狀況研究項目區(qū)位及交通條件游艇項目工程位于三門縣城海游鎮(zhèn)東面長堍海涂和正峙港，東嵌蛇蟠水道，南靠花鼓漫島，西接新建的晏站涂圍墾工程（下稱一期工程），北瀕旗門港，與寧?？h蛇蟠涂隔旗門港相望。工程距縣城海游鎮(zhèn)約11km。新城周邊有甬臺溫高速公路、甬臺溫鐵路、規(guī)劃中的沿海高速公路在新城南北兩點各有一個出入口，通過打通多條通道，使濱海新城與海游、六敖、健跳等周邊地區(qū)聯(lián)系更加緊密。區(qū)城內(nèi)規(guī)劃涉及主干道、次干道和支路三級路網(wǎng)，形成兩橫六縱的主干路系統(tǒng)。新城倡導(dǎo)綠色公交理念，形成快速公交與常規(guī)公交互為補充的公交體系。 項目發(fā)展的政策導(dǎo)向及政府的區(qū)域規(guī)劃縣城以東5公里，濱海新城，背山面海，交通便捷。受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交通網(wǎng)布局影響，人口與產(chǎn)業(yè)向沿海地域聚集十分明顯，隨著沿海大道的貫通。濱海城市的橫向聯(lián)系將進(jìn)一步得到強(qiáng)化。全國城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、浙江城鎮(zhèn)體系規(guī)劃都將沿海作為重點規(guī)劃區(qū)域，伴隨經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，工業(yè)化、城市化進(jìn)程加快。建設(shè)用地與土地保護(hù)的矛盾進(jìn)一步突出。在當(dāng)前土地資源日趨緊縮的情況下，沿海圍墾將成為浙江沿海城鎮(zhèn)發(fā)展的新重點。項目的交通優(yōu)勢和天然資源優(yōu)勢，濱海新城將規(guī)劃發(fā)展“工業(yè)起步，生態(tài)優(yōu)先，緊湊開發(fā)、有序發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略。前期，在區(qū)域西部優(yōu)先發(fā)展高新技術(shù)、人口聚集度高的產(chǎn)業(yè)。培養(yǎng)特色主題產(chǎn)業(yè)，為帶動城市化發(fā)展和提升消費水平打下基礎(chǔ)，并營造工業(yè)之城。中期，充實新城，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展完善城市區(qū)域中部公共服務(wù)功能和居住區(qū)建設(shè)，并引入綠色人文理念，形成宜居住的現(xiàn)代化城區(qū)。遠(yuǎn)期“添彩新城“東部，構(gòu)建旅游服務(wù)、休閑度假、安居養(yǎng)老等區(qū)域高端服務(wù)職能。打造主題鮮明、特征凸出的景觀環(huán)境，成為浙江區(qū)域城市發(fā)展的一顆新明珠。項目的景觀資源規(guī)劃充分利用現(xiàn)狀得天獨厚的山水景觀環(huán)境，迎山理水，打造以島、港、灣的為中心的三大主題空間。并依托正嶼港，通過路網(wǎng)組織與用地圍合，形成一港兩岸的城市中心景觀軸，區(qū)域內(nèi)引入綠色人文理念，構(gòu)建公共空間與綠地系統(tǒng)，穿插于主要城市功能之間，步行系統(tǒng)和水上觀光系統(tǒng)集中穿插在城市商業(yè)中心區(qū)、行政中心區(qū)、以及其它公共中心區(qū)內(nèi)。東部通過水網(wǎng)疏理，圍繞濤頭山，構(gòu)建灣狀主題。創(chuàng)造生態(tài)宜人的生態(tài)環(huán)境。項目的氣象條件影響三門縣地處亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，受大陸和海洋氣團(tuán)交替控制，季風(fēng)影響明顯，陽光充足，降雨充沛，溫暖濕潤，四季分明，冬夏季長，春秋季短。據(jù)三門氣象站統(tǒng)計，℃，℃，℃。本地區(qū)的主要雨季分為梅汛期和臺汛期。臺汛期中臺風(fēng)活動頻繁，時常出現(xiàn)暴雨及大暴雨，是本地區(qū)洪澇災(zāi)害主要發(fā)生期。結(jié)論:項目的資源優(yōu)劣勢■ 地位交通優(yōu)勢：項目地處經(jīng)濟(jì)繁榮長三角地區(qū)，處于甬臺溫海岸線的中間，大區(qū)域環(huán)境得天獨厚，輻射區(qū)域廣泛，為項目的資源優(yōu)勢得到發(fā)揮提供區(qū)位優(yōu)勢。另外，項目位于三門灣內(nèi)，兩條沿海通道穿過，交通暢達(dá)，而又不失幽靜，是東部難得優(yōu)質(zhì)海洋港灣?！?景觀優(yōu)勢：項目圍繞濤頭山，構(gòu)建灣狀主題，聯(lián)通海洋，具有鮮明的海洋特征，是不可多得海景資源。■ 城市資源：項目目前處于新城2期階段，目前新城開發(fā)尚未全面啟動，處在初級階段，配套缺乏，商業(yè)氛圍不夠，這對本項目將是一個制約性影響；■ 填海工程：項目地塊現(xiàn)狀是海域，必須先進(jìn)行填海，工程量和費用都非常巨大，給項目的資金運作帶來一定困難。第三部分：項目功能發(fā)展及經(jīng)營環(huán)境研究一、三門旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向?qū)椖抗δ苡绊戨S著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會的進(jìn)步，游艇已不再是一種奢侈的消費品，作為未來即將興起的高端奢侈品產(chǎn)業(yè)，它代表的是一種全新的生活理念，并在一定程度上能夠起到刺激消費，拉動內(nèi)需的作用。游艇經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，伴隨著三門旅游業(yè)的飛速發(fā)展，將會成為三門旅游業(yè)的重要補充，也會是旅游地產(chǎn)發(fā)展的重要動力。就大多數(shù)消費者而言，目前對游艇這一塊應(yīng)該是陌生的，但是這個行業(yè)它是推動大型旅游圣地發(fā)展的一個必