【正文】 00 強(qiáng)企業(yè)的入住促進(jìn)了區(qū)域價(jià)值的快速提升。區(qū)域價(jià)值的提升促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，大批居民的進(jìn)入又為商業(yè)的發(fā)展提供了機(jī)遇。高新區(qū)從產(chǎn)業(yè)到住宅到商業(yè)的發(fā)展模式使區(qū)域內(nèi)部中形成了自身消費(fèi)的循環(huán)，促成了區(qū)域商業(yè)中心的形成。購(gòu)物環(huán)境相對(duì)較好，但硬件條件仍然有缺餡商圈中的金鷹和世紀(jì)金花百貨開(kāi)業(yè)時(shí)間不久，在商場(chǎng)的裝修上和電梯、中庭等細(xì)節(jié)的處理上相對(duì)較好，購(gòu)物環(huán)境要優(yōu)于小寨和鐘樓商圈的多數(shù)商場(chǎng)。但由于兩個(gè)商場(chǎng)有很多部分為寫(xiě)字樓或酒店的裙樓，很多柱子和電梯核心筒給商業(yè)的布局造成了很大的難度。特別是金鷹百貨在很多細(xì)節(jié)的處理上都看出對(duì)現(xiàn)有硬件條件的無(wú)奈。交通便利，以區(qū)域消費(fèi)者為主高新商圈主要集中在科技路和高新路的交界，屬于高新區(qū)內(nèi)部的核心地段，加之高新區(qū)的道路條件較好，在區(qū)域內(nèi)部能夠方便到達(dá)商圈。高新商圈建立的時(shí)間相對(duì)不長(zhǎng)，其輻射的范圍目前主要以高新區(qū)內(nèi)部為主，但隨著高新商圈的不斷發(fā)展和完善，未來(lái)的輻射范圍會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。商業(yè)檔次相對(duì)較高，面向中高檔收入消費(fèi)者由于高新區(qū)的消費(fèi)者主要來(lái)自區(qū)域中的大中型企業(yè)和周邊的居民，這部分消費(fèi)者的收入水平相對(duì)較高，所以在商圈的定位上同小寨商圈相比會(huì)相對(duì)較高。（三）西安市零售業(yè)市場(chǎng)分析n 西安市商業(yè)市場(chǎng)分析西安商業(yè)市場(chǎng)基本情況西安是中國(guó)西北地區(qū)的商貿(mào)中心，流通規(guī)模大，市場(chǎng)覆蓋西北五省區(qū)及毗鄰省區(qū)。截至2006 年中，西安市的消費(fèi)市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大， 萬(wàn)個(gè)，從業(yè)人員107 萬(wàn)人， 個(gè)；業(yè)態(tài)涵蓋超市、百貨店、便利店、專業(yè)店、倉(cāng)儲(chǔ)商店、專賣店、大型綜合超市、集貿(mào)市場(chǎng)等，行業(yè)涉及餐飲、食品、服裝、電子、醫(yī)藥、建材、能源、圖書(shū)音像、拍賣、典當(dāng)、再生資源回收加工等。西安市5,000平方米以上的大型商場(chǎng)近50個(gè)，其中大型綜合超市24個(gè)；零售企業(yè)中年銷售過(guò)億元的商場(chǎng)有15 家；全市擁有各類交易市場(chǎng)514 個(gè)，2003 年成交額超過(guò)260 億元；其中年成交額超億元的大型商場(chǎng)有16 個(gè)；西安有著悠久的飲食文化，從宮廷大菜到東西南北各地特色小吃，大多都云集西安，各具風(fēng)采,特別是具有陜西地方特色的各類小吃，品種豐富，物美價(jià)廉。2003 萬(wàn)個(gè)，；購(gòu)物中心、百貨商店、連鎖超市、倉(cāng)儲(chǔ)商場(chǎng)、家居中心、專賣店、專業(yè)店、便利店等新型業(yè)態(tài)正在全市蓬勃發(fā)展。西安百貨業(yè)市場(chǎng)基本情況 (1) 百貨業(yè)市場(chǎng)面臨內(nèi)外挑戰(zhàn)隨著西安零售業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，百貨商場(chǎng)壟斷市場(chǎng)的格局已經(jīng)不在，國(guó)內(nèi)外知名連鎖專業(yè)店、超市大賣場(chǎng)的進(jìn)入使百貨業(yè)市場(chǎng)的份額逐漸下滑。盡管如此，在西安市的商業(yè)業(yè)態(tài)份額中百貨業(yè)態(tài)仍然占有非常重要的地位。此外在百貨業(yè)內(nèi)部之間的競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，不同百貨之間通過(guò)不同的打折優(yōu)惠活動(dòng)已經(jīng)成為吸引消費(fèi)者的重要 手段。(2) 百貨業(yè)市場(chǎng)正進(jìn)行重新整合美美、金鷹、百盛等外來(lái)百貨零售商進(jìn)入西安市場(chǎng)，促使西安百貨業(yè)的重新整合。美美百貨在長(zhǎng)安大廈開(kāi)出新店后，其高端的檔次定位直接與原有的中大國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)，目前已經(jīng)成為西安檔次最高的商場(chǎng)之一。金鷹開(kāi)出高新區(qū)店不到一年的時(shí)間后又重組合并西安民生國(guó)貿(mào)購(gòu)物中心有限公司開(kāi)出西安第二家店。而已經(jīng)進(jìn)入西安市場(chǎng)多 年的百盛購(gòu)物中心也將在2007年開(kāi)出第四家分店。這些大的百貨零售商的進(jìn)入和新的開(kāi)店計(jì)劃對(duì)原有西安百貨零售商構(gòu)成一定沖擊，現(xiàn)有百貨零售商面臨重新整合。 (3) 百貨業(yè)逐步走出傳統(tǒng)商圈從西安百貨的分布看，傳統(tǒng)以鐘樓商圈為核心的格局已經(jīng)打破。近兩年來(lái)，新開(kāi)的 百貨主要集中在南部區(qū)域和東部區(qū)域。如：高新區(qū)開(kāi)出了世紀(jì)金花和金鷹百貨，小寨商圈開(kāi)出了金鷹百貨和百盛購(gòu)物中心，東部的立豐國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)也已經(jīng)簽約了百盛購(gòu)物中心。這些百貨的“出走”反映出西安傳統(tǒng)商業(yè)格局的變化，以百貨為中心的區(qū)域商業(yè)中心正在逐步形成中，南部的高新區(qū)已經(jīng)發(fā)展成為西安的第三商圈。(4) 中高檔百貨提升西安百貨品質(zhì) 近兩年新開(kāi)業(yè)的美美長(zhǎng)安國(guó)際店、世紀(jì)金花高新店以及金鷹百貨高新店在硬件環(huán)境 和檔次上都對(duì)西安百貨市場(chǎng)有較大的提升。優(yōu)良的硬件環(huán)境和百貨的品牌吸引了眾多國(guó)際品牌進(jìn)入西安，加上已有的中大國(guó)際，大部分的國(guó)際一線品牌都已在西安落戶。國(guó)際高端品牌的入駐反映了商家對(duì)西安消費(fèi)市場(chǎng)前景的看好，也反映出西安高檔消費(fèi)市場(chǎng)的活躍。 (5)百貨公司功能購(gòu)物中心化從百貨業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)看，百貨公司逐漸改變?cè)袉我皇圪u商品的商業(yè)功能，增加餐 飲、個(gè)人護(hù)理、休閑、展示等商業(yè)功能以滿足消費(fèi)者新的消費(fèi)需求，物質(zhì)和精神雙重消費(fèi)需求成為發(fā)展的趨勢(shì)。西安百貨公司的購(gòu)物中心化趨勢(shì)也愈加明顯，如新開(kāi)出的百貨如世紀(jì)金花高新店引入了更多的餐飲、休閑業(yè)態(tài)，使百貨不僅成為消費(fèi)者購(gòu)物的場(chǎng)所還能成為消費(fèi)者日常交流、約會(huì)的新天地。西安主要百貨經(jīng)營(yíng)情況西安的百貨零售商資源相比其他二線城市豐富得多，已經(jīng)開(kāi)業(yè)的百貨包括了開(kāi)元、百盛、民生、唐城、世紀(jì)金花、金鷹、美美等等。從經(jīng)營(yíng)情況看中檔次的大眾消費(fèi)百貨的經(jīng)營(yíng)情況較好，如開(kāi)元商廈年?duì)I業(yè)額18億元左右，新開(kāi)業(yè)的中高檔的世紀(jì) 金花高新店以及金鷹、美美由于開(kāi)業(yè)時(shí)間還不到1年，還處在培養(yǎng)期，很難和本地 傳統(tǒng)百貨相抗衡。但傳統(tǒng)百貨在硬件條件和品牌資源上相對(duì)落后，憑借著優(yōu)良的硬件條件和環(huán)境，美美、金鷹等 百貨 仍然吸引了不少國(guó)際知名品牌，在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中，各百貨品牌之間的競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈。n 目前西安主要百貨的情況西安高端百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)名稱經(jīng)營(yíng)規(guī)模入駐品牌美美百貨營(yíng)業(yè)面積4萬(wàn)平方米。 GUCCI、ZEGNA、FENDI、MONTBLANC、CHAPORD、 BALLY、DUNHILL、PAULamp。SHARK、PORTS、GIEVESamp。HAWKES、亞歷山大飾品、AGATHA、GROSS施華洛世奇等涉及國(guó)際一線服裝服飾、鐘表、眼鏡、珠寶、香水等奢侈品類；青春時(shí)尚品牌及商務(wù)休閑類服裝品牌；城市生活館(citylife)：容納進(jìn)口食品、家居家電、廚衛(wèi)、文具、男女護(hù)理、高檔禮品等生活元素；香港變靚美容中心、哈根達(dá)斯、希臘、意大利主題餐廳、濱樂(lè)咖啡廳、馬天尼酒吧、個(gè)人形象設(shè)計(jì)中心等。中大國(guó)際營(yíng)業(yè)面積6萬(wàn)平方米。LV, PRADA, FERRAGAMO, HUGO BOSS, AQ, POLO, MAXAMAR, GIVENCHY, VERSUS, CERRUTI1881, DUNHILL,鐵獅東尼，萬(wàn)寶路及江詩(shī)丹頓，伯爵表等20余個(gè)品牌。 世紀(jì)金花營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)平方米，；ZEGNA, BALLY, HUGO BOSS, BURBERRY, CANALI, LANVIN, GIVENCHY, AQ, DUNHILL,萬(wàn)寶龍， 都彭， 及LANCOME， SKII, CD, CHANEL, SHISHEDO,ESTEE LAUDER，等化妝品共20個(gè)品牌。n 美美長(zhǎng)安百貨業(yè)態(tài)分布樓層經(jīng)營(yíng)種類品 牌負(fù)一層百貨公司FENDI、MONTBLANC、CHAPORD、DUNHILL、PAULamp。SHARK、PORTS、GIEVESamp。HAWKES、亞歷山大飾品、AGATHA、GROSS施華洛世奇等涉及國(guó)際一線服裝服飾、鐘表、眼鏡、珠寶、香水等奢侈品類； 首層 精品店GUCCI、哈根達(dá)斯、BALLY、DUNHILL、ZEGNA休閑與餐飲國(guó)內(nèi)外時(shí)尚餐飲品牌n 世紀(jì)金花購(gòu)物中心業(yè)態(tài)分布樓層經(jīng)營(yíng)范圍主要品牌首層珠寶首飾六福、周大福、謝瑞麟、周生生、班布茲、鷹王、高寶、施華洛世奇、英皇鐘表珠寶等；化妝品CD、BOSS、歐珀萊、克麗絲汀、SHISHEDO、SKII、L`OREAL、雅頓、羽西、貝佳斯、紀(jì)梵希、紅地球、美寶蓮、露華濃、ZA、H2O、葆蒂蘭等；精品鞋區(qū)露迪、愛(ài)步、IuNIU、史碧嘉、湯普、吉夢(mèng)婷、FLD、金華爾茲、曼仙妮、真美詩(shī)、其樂(lè)，；名表廊卡地亞、雷達(dá)、古馳、勞力士、帝舵、歐米茄、浪琴、天梭、萬(wàn)寶龍、伯爵、卡天龍等；名牌時(shí)裝GUESS、BOSS、奧德臣、都彭等、CHANEL、DUNHILL、BALLY、BURBERRY、DIOR、JESSICA等；負(fù)一層男女服飾馬克?張、子苞米、寶姿、ESPRIT、艾碧素、雅格獅丹、登喜路等；家居用品新秀麗、伊莎倍兒、利快、石村瓷器、范斯哲等；時(shí)尚皮具卡連勞、迪桑娜、菲安妮、依莉莎、蘭姿、黛施洛得等；童裝斯乃納童鞋、巴布豆、常春騰、小豬班納、派克蘭蒂、安奈爾等；家用電器、數(shù)碼產(chǎn)品、休閑水吧、超市施德樓、宏利達(dá)、派克、安橋音響、照材、書(shū)屬、松下美容等、sony數(shù)碼城；n 中大國(guó)際名品廣場(chǎng)樓層商鋪布局樓層經(jīng)營(yíng)范圍主要品牌首層精品服裝博柏利、愛(ài)斯卡達(dá)、DUNHILL、LOUISVUITTON、PRADA；1F咖啡層、箱包、精品服裝BOSS、萬(wàn)金龍、雅閣獅丹、DUNHILL、VERSACE、LOUISVUITTON等；2F化妝品，名牌時(shí)裝HUGO BOSS橙牌、POLO RALPH LAUREN、VERSUS、GIVENCHY 等；n 目前西安在建購(gòu)物中心西安市商業(yè)市場(chǎng)新推出的樓盤(pán)較少，但這并未影響西安市的商業(yè)氣氛，隨著雁塔文化新天地和大唐不夜城招商項(xiàng)目的啟動(dòng)，小寨商圈和大雁塔商圈成了本季度最為活躍的兩個(gè)商圈。大型連鎖超市、百貨、家居、餐飲、娛樂(lè)是本季度西安商業(yè)需求的主力軍。本季度世界強(qiáng)的“百安居”建材超市簽約西高新楓韻藍(lán)灣底商部分，這是該企業(yè)自去年進(jìn)入西安后的第二家分店。另外大型超市也在積極尋找其合適的位置。據(jù)戴德梁行資料顯示，一些外來(lái)的基金進(jìn)入西安投資，他們對(duì)西安市成熟的城內(nèi)商圈的高檔商業(yè)較感興趣。，%，由此可見(jiàn)西安的商鋪市場(chǎng)在過(guò)去一年的火爆后開(kāi)始慢慢降溫走向理性。大型超市、百貨是本季度西安商業(yè)需求的主力軍。本季度人人樂(lè)超市入駐西雅圖翡翠城底商部分，各大超市仍舊在為其在西安的擴(kuò)張而積極的選址；思妍麗美容美體中心擴(kuò)張了其營(yíng)業(yè)面積，由中大國(guó)際A座移至其C座的底商部分。說(shuō)明目前西安城內(nèi)頂級(jí)商業(yè)物業(yè)因受規(guī)模限制，已出現(xiàn)后續(xù)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的壓力。部分投資者已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注西安高新、曲江等地廣闊的發(fā)展?jié)摿Α 2006年第三季度部分新開(kāi)業(yè)的零售項(xiàng)目 n 2006年第四季度部分新開(kāi)業(yè)的零售項(xiàng)目 n 目前西安商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)情況高新區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析l 商圈位置216。 輻射范圍：目前高新商圈輻射范圍不是很大，僅限于周邊消費(fèi)人群及在此工作的商務(wù)人士。216。 核心商業(yè)：白領(lǐng)美容、健身、休閑、集合購(gòu)物、高尚餐飲、時(shí)尚娛樂(lè)216。 業(yè)態(tài)：業(yè)態(tài)組合面向高新區(qū)域，有金鷹、世紀(jì)金花等主力百貨店的時(shí)裝、鞋帽、首飾、家庭用品等，還有超市、時(shí)尚影院以及大量中小型專賣店、餐飲等購(gòu)物和休憩業(yè)態(tài)組成。216。 主要客戶：囊括高新商務(wù)大廈、創(chuàng)業(yè)大廈及其他幾個(gè)中小型寫(xiě)字樓，聚集在這個(gè)商圈內(nèi)的人群大多為辦公商務(wù)人士，同時(shí)也成為了此商圈的主要客戶群體。目前高新商圈還未對(duì)鐘樓、小寨商圈形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)。但鐘樓、小寨商圈因歷史、地段等條件自發(fā)形成的商圈終歸屬于沒(méi)落型商圈，難以滿足現(xiàn)代人對(duì)購(gòu)物體驗(yàn)、娛樂(lè)休閑的更高要求，從趨勢(shì)上看由高新產(chǎn)業(yè)及商務(wù)區(qū)的發(fā)展帶動(dòng)商業(yè)人氣將會(huì)形成西安具備一定意義上真正復(fù)合式、體驗(yàn)式、娛樂(lè)式、休閑式的商圈。而由于高新地區(qū)規(guī)劃為西安的中央商務(wù)區(qū)，更偏向于由辦公寫(xiě)字樓及進(jìn)駐企業(yè)的增多吸引的客群。因此目前西安商圈內(nèi)檔次過(guò)低，與人流特征不匹配的弊端必然將使得各高端商業(yè)向新的地方尋求出口。因此，本案經(jīng)營(yíng)高端商業(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大，一方面可以作為項(xiàng)目整體形象、價(jià)格拉升的手段，另一方面，商業(yè)體的構(gòu)建對(duì)于本案人氣提升、消費(fèi)互動(dòng)將起到良好的作用。第四部分：綜合體項(xiàng)目規(guī)模參考一、 規(guī)模參考規(guī)模關(guān)系比例北京綜合性項(xiàng)目不同功能規(guī)模比例名稱物業(yè)類型總規(guī)模（萬(wàn)m2）寫(xiě)字樓比例公寓比例商業(yè)比例酒店比例國(guó)貿(mào)寫(xiě)字樓、公寓、酒店、會(huì)展、商業(yè)56%%%%嘉里中心寫(xiě)字樓、公寓、酒店、商業(yè)%%%%東方廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、公寓、酒店、商業(yè)80%%%%賽特廣場(chǎng)寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)%\%%恒基中心寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)28%%%\盈科中心寫(xiě)字樓、公寓、商業(yè)%%%\燕莎中心寫(xiě)字樓、公寓、酒店、商業(yè)16%%%%通過(guò)對(duì)其規(guī)模比例的分析，對(duì)于由四種功能構(gòu)成的商務(wù)綜合建筑體而言，其合理的規(guī)模比例如下：功能類型寫(xiě)字樓酒店公寓公共建筑商業(yè)規(guī)模比例30%25%15%12%18%這樣的規(guī)模比重一般而言可以保障項(xiàng)目中各功能間比較協(xié)調(diào)，不會(huì)相互影響，使項(xiàng)目總體效益最佳。規(guī)模關(guān)系比例為分析商務(wù)綜合性建筑體內(nèi)不同功能的相互影響關(guān)系，我們以國(guó)貿(mào)項(xiàng)目為比較標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)其他各項(xiàng)目?jī)?nèi)外因素進(jìn)行必要的修正，將其修正到與國(guó)貿(mào)相同的標(biāo)準(zhǔn)后，通過(guò)分析比較各項(xiàng)目的規(guī)模、功能內(nèi)容、各物業(yè)所占比例對(duì)于租金的影響，發(fā)現(xiàn)各物業(yè)之間的相互影響關(guān)系。在各項(xiàng)目進(jìn)行比較時(shí)，以國(guó)貿(mào)各項(xiàng)因素為1，將其他案例項(xiàng)目的位置、交通、環(huán)境、停車、裝修設(shè)備、開(kāi)發(fā)商、開(kāi)盤(pán)時(shí)間等七個(gè)因素，基本根據(jù)經(jīng)驗(yàn)再結(jié)合一些實(shí)際情況進(jìn)行修正。各項(xiàng)目修正對(duì)比情況如下：寫(xiě)字樓功能修正對(duì)比公寓功能修正對(duì)比商業(yè)功能修正對(duì)比通過(guò)以上的對(duì)比分析，我們發(fā)現(xiàn)商務(wù)綜合性項(xiàng)目中，不同物業(yè)功能的關(guān)系有如下特點(diǎn)：綜合性項(xiàng)目中，寫(xiě)字樓一般規(guī)模比例較大，是相對(duì)主流的物業(yè)類型，是項(xiàng)目能否獲得預(yù)期收益的主要力量。一般而言，綜合性項(xiàng)目大多是以寫(xiě)字樓為核心進(jìn)行功能的設(shè)置。綜合性項(xiàng)目中的酒店一般為四星級(jí)或五星級(jí)的高檔酒店，對(duì)于寫(xiě)字樓和服務(wù)式公寓都有積極的促進(jìn)作用。有酒店的綜合性項(xiàng)目寫(xiě)字樓租金都較高，而且酒店檔次與寫(xiě)字樓租金水平基本呈同向趨勢(shì)。說(shuō)明寫(xiě)字樓與酒店之間是相互積極影響和促進(jìn)的。綜合性項(xiàng)目中公寓多為配套功能，而且多