【正文】 國際、海大春天百貨、時代百盛、億禾百貨等大型百貨商店；國美電器、迪訊通訊商城、捷訊通訊廣場、迅捷專業(yè)通訊城等專業(yè)店。鐘樓商圈是全市商業(yè)最繁華的地段和居民購物的主要集中地，是西安市的商業(yè)黃金地段和西安零售服務網(wǎng)點的核心區(qū)域。巨大的“十”字商業(yè)街區(qū)聚集著西安商貿(mào)業(yè)的巨大人氣與財氣。從目前的商業(yè)布局看，新興的商業(yè)已經(jīng)逐步脫離了傳統(tǒng)的鐘樓商圈，開始向城市邊緣地帶發(fā)展，形成多處區(qū)域型的商業(yè)中心，高新區(qū)商圈已逐步成為區(qū)域性商業(yè)中心的代表。小寨商圈是最為活躍的商圈，其主要的消費力為周邊的高校學生，年輕時尚是小寨商圈最大的特點。這些因素包括人口結(jié)構(gòu)和密度、交通條件和距離、商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)模、競爭者的位置等。由于采取酒店式經(jīng)營管理，物業(yè)管理費會比較高，對于自用客戶不劃算，會將自用客戶或先期自用后期考慮投資的客戶排除在目標客戶之外，會加大項目的市場風險。如果僅承諾較短期限的回報，也需要提供裝修，與酒店的硬件投入差別不大，但兩種產(chǎn)品會產(chǎn)生競爭?？蛻粢蚤L住客戶為主，主要是國內(nèi)外高級商務人士和高級白領(lǐng)。配套的 服務機構(gòu)也多是些郵寄、打印等辦公項目。同時，單身公寓的面積要小一些，一般在50m2 以下，以降低總價，適應年輕人的購買需求。它和酒店式服務公寓一樣，市場潛力也很巨大。? 公寓式酒店簡單地說，公寓式酒店就是設于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應俱全。酒店將每間客房分割成獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店經(jīng)營管理，取得投資回報，同時還可獲得酒店贈 送的一定期限的免費入住權(quán)。因為此類投資對多數(shù)人來講，是有超值回報空間的。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。m2750 元/天8500元/m2500—700元/天50007000元/m2800012000萬元/m2顯然，酒店式商務公寓的投資前景相對看好。據(jù)統(tǒng)計,目前西安的酒店式商務公寓租金年收益率已經(jīng)達到13％，比普通住宅、商務公寓、寫字樓的租金收益率都要高，這也就吸引了不少人士把購買酒店式商務公寓作為投資。以往不少酒店式公寓也都在西安創(chuàng)造了良好的銷售業(yè)績。 目前，西安市酒店式公寓的常住客主要來自日本和歐美，韓國人和國內(nèi)人士較少，因為日本人和歐美人士有較高的住房補貼，其普通員工住房補貼基本與目前西安酒店式公寓的市場價格相同，而韓國人住房補貼不高，或者以現(xiàn)金形式發(fā)放，所以韓國人往往不會選擇價格相對較高的酒店式公寓。、租客來源項目名稱歐美人士日本人韓國人國內(nèi)人士新西蘭酒店公寓20%70%10%——裕朗國際酒店公寓10%90%————中建世紀領(lǐng)域20%60%——20%世紀經(jīng)典20%50%20%10%酒店式公寓的目標客戶主要是主要為外籍公司派出的高級員工、國內(nèi)大型私企的老板、高層人士等高階層人士，均以商務居住為主，并具有長期居住及安置家人的需求，這些客戶的租期一般為半年以上或更長，由公司擔負高額的房租費用。隨著西安對外交往的不斷擴大和經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展，吸引了大批的人才來這里尋找發(fā)展機會，使得這部分人群成為西安酒店式公寓主要消費人群。因此建議本案引入的酒店業(yè)態(tài)以五星為佳。本案所處的高新CBD區(qū)域商務氛圍濃厚，對酒店尤其是中高端酒店需求量極大。 五星級酒店的集中說明其它投資商也頗為看好高新區(qū)未來的發(fā)展前景。 高新區(qū)星級酒店尤其是五星級酒店供應不足。屆時，西安星級酒店結(jié)構(gòu)數(shù)量大體為：五星級飯店將達到78家，四星級飯店將達到或超過34家， 在高新區(qū)已啟動的房地產(chǎn)項目中，如綠地世紀城等項目都規(guī)劃有頂級酒店。巨大的市場需求難以滿足，因此在高新區(qū)的五星級酒店項目有著無比巨大的市場前景和盈利空間。據(jù)2006年西安市旅游局統(tǒng)計資料顯示，目前西安市內(nèi)六區(qū)正式掛牌注冊的五星級酒店僅有4家，五星級酒店的稀少難再滿足接待市場需要。n 酒店商務客群的未來變動趨勢2004年12月，《西安城市總體規(guī)劃(20042020年)》方案正式公示。平均客房出租率前五位的是美倫酒店、鐘樓飯店、光華酒店、城市酒店、西安志誠麗柏酒店（原新紀元酒店）。2007年“五一”黃金周期間，西安市共接待國內(nèi)外游客257萬人次，%；，%。通過對寫字樓客戶需求的分析發(fā)現(xiàn)，客戶選擇寫字樓時除租金等必須因素外，主要考慮地段條件、形象檔次、硬件設施、軟性配套與物業(yè)管理。本案所處的高新CBD區(qū)域雖然商務氛圍還未成形，但不可否認在未來將成為西安最適宜發(fā)展寫字樓項目的區(qū)域之一。n 經(jīng)濟型和高端寫字樓兩個方向的潛力無限實踐證明，在西安寫字樓市場上，經(jīng)濟型寫字樓和城市綜合體高端寫字樓這兩類產(chǎn)品定位是比較成功的。 寫字樓品質(zhì)不一，缺乏高端氛圍n 西安寫字樓發(fā)展仍在初級階段目前西安的寫字樓市場還基本處于一個初級階段，與2005年以前的北京、上海、廣州、深圳很相似，但西安的國際化已經(jīng)起步，伴隨著西安寫字樓市場用地取得方式更加規(guī)范，開發(fā)寫字樓的成本也將逐步趨同，銷售價格自然上漲，西安寫字樓的未來放量增長將成必然之勢。 客戶整體實力較高，涉及行業(yè)相對廣泛，服務業(yè)客戶比例逐漸上升。需求細分：初創(chuàng)企業(yè)成本支出合理公共會議室等綜合配套面積適合中大企業(yè)規(guī)模單位成本低形象匹配青睞專業(yè)化、個性化的配套外來企業(yè)著重品味、擇鄰而居、群聚效應、品牌形象核心地段、標志性建筑軟硬配套一流（五）市場特征總結(jié)分析西安寫字樓狀況，總結(jié)如下特性：252。由此可見本市或本省公司是出售寫字樓的主要目標客戶，本市或本省公司以及一些外地、港澳臺和國外公司是出租寫字樓的主要目標客戶。所在區(qū)域項目名稱建筑面積（萬平米）租售價格（租金/平米/月；售價/平米）城內(nèi)長安國際￥90/㎡/月中大國際￥130/㎡/月金泰豐國際商務大廈 ￥50/㎡/月新新大廈——王子大廈——宏府大廈￥50/㎡/月高新區(qū)高新國際商務中心 14￥82/㎡/月創(chuàng)業(yè)廣場￥68/㎡/月西高智能大廈 ——￥40/㎡/月高科廣場 10￥65/㎡/月華晶商務廣場B座 ￥45/㎡/月海星城市廣場￥60/㎡/月九座花園 ￥40/㎡/月杰座廣場——￥40/㎡/月創(chuàng)新數(shù)碼中心——￥50/㎡/月陽明國際（鼎盛時代） ￥35/㎡/月捷瑞智能大廈 ￥35/㎡/月城南交大科技產(chǎn)業(yè)園 ￥40/㎡/月領(lǐng)先國際 ￥40/㎡/月怡和國際 ——￥25/㎡/月長安國際 15￥90/㎡/月金泰n 06年西安甲級寫字樓市場存量與新增供應西安市寫字樓主要分布在高新區(qū)、城內(nèi)、城南、城北四個板塊中，但在各板塊的分布中相對分散，仍未有一個成規(guī)模的寫字樓聚集區(qū)，目前主要呈現(xiàn)出熱點地段與傳統(tǒng)區(qū)域相接合的模式。2005年西安市辦公寫字樓價格平穩(wěn)上升。從區(qū)域市場情況來看，高新區(qū)的甲級寫字樓的租賃狀況日漸好轉(zhuǎn)，這主要是因為城內(nèi)的甲級寫字樓可供租賃的面積有限，而近期又未有大量的甲級寫字樓投入市場，使一些外來企業(yè)開始轉(zhuǎn)向選擇高新的寫字樓。（三）西安市寫字樓市場整體狀況分析高新區(qū)、城內(nèi)、經(jīng)開區(qū)、南二環(huán)、長安路是西安目前寫字樓聚集的地方，約占西安80％以上的寫字樓項目。長期來看，我國總體經(jīng)濟發(fā)展和西安市經(jīng)濟改善和第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將為寫字樓市場提供足夠的需求保障；未來一至兩年，寫字樓市場集中放量的局面將比較明顯。福田區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)主要則分布在沿深南大道、集中分布在CBD、車公廟和華強北三個片區(qū)。廣州廣州主要的寫字樓聚集于天河及越秀兩區(qū)，其中天河區(qū)的寫字樓主要座落與天河體育中心周邊和珠江新城。 第三部分：西安市及本案所處區(qū)域各業(yè)態(tài)市場分析一、寫字樓市場分析（一）國內(nèi)寫字樓市場近況北京北京優(yōu)質(zhì)寫字樓主要集中在四個區(qū)域，分別是朝陽區(qū)的CBD和周邊地區(qū)，東城區(qū)的王府井和東長安大街，海淀區(qū)的中關(guān)村以及西城區(qū)的阜成門外/復興門和金融街一帶。新開工（萬平方米）施工面積（萬平方米）竣工面積（萬平方米）銷售面積（萬平方米）2000年2001年2002年2003年2004年2005年二、2006年西安高新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與特點 西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是西部最具活力的區(qū)域，已成為基礎配套設施完善、運行機制先進高效、技術(shù)創(chuàng)新成果顯著、生產(chǎn)力要素市場活躍、科技產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的現(xiàn)代化新城區(qū)，成為陜西省建設“一線兩帶”的創(chuàng)業(yè)先鋒、西安最大的經(jīng)濟增長區(qū)和對外開放的窗口。外地房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛涌入西安，這就形成了本地企業(yè)和外來企業(yè)對黃金地塊的競爭進一步加劇，在一定程度上也抬升了西安的地塊價格。國家制定西部大開發(fā)的政策后，刺激西安經(jīng)濟的快速發(fā)展，進而拉動了地價的上揚。2006年各主要城市分用途地價水平及地價增長率 監(jiān)測城市 地價增長率（%） 地價（元/平方米） 綜合 商業(yè) 居住 工業(yè) 綜合 商業(yè) 居住 工業(yè) 北京市 2394 4757 2135 482 天津市 1613 2967 1309 563 上海市 2339 4485 2213 782 南京市 1864 2862 1774 865 杭州市 1860 3097 1915 559 廣州市 1467 2453 1374 556 成都市 1715 3391 1302 591 西安市 1211 1776 1357 363 深圳市 1383 2255 1375 502 西安市土地供給狀況 從近年西安國土資源局土地招、拍、掛的區(qū)域分布情況來看，城內(nèi)區(qū)域的土地現(xiàn)存量供應已呈極度匱乏之勢?！段靼彩?0042020城市總體規(guī)劃》已經(jīng)公示，對西安各區(qū)域的發(fā)展方向進行了規(guī)劃，而區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)也必將以區(qū)域規(guī)劃為先導進行項目運營，因此未來這種區(qū)域化、板塊化的格局越來越分明、越來越細化。和黃、綠地、中海、珠投、復地、首創(chuàng)等房地產(chǎn)業(yè)界的知名企業(yè)相繼在西安進行投資，為本地房地產(chǎn)市場提供了先進的理念和產(chǎn)品，如同一股清新而迅猛的“陣風”刮入了沉悶的西安樓市，一掃積聚以久的陰霾。對于西安這樣一個以內(nèi)需為房地產(chǎn)市場拉動點的城市，國家宏觀調(diào)控的一些政策對其影響并不明顯。高新項目地開發(fā)方向初步定位及市場研究目 錄第一部分：地塊初步研判及定位摘要 3第二部分：宏觀市場分析 4第三部分：西安市及本案所處區(qū)域各業(yè)態(tài)市場分析 13一、 寫字樓業(yè)態(tài)市場分析 14國內(nèi)寫字樓市場近況 14西安寫字樓宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 17區(qū)域?qū)懽謽鞘袌稣w狀況分析 21西安寫字樓市場特征總結(jié) 22本案寫字樓部分總結(jié) 24二、 酒店業(yè)態(tài)市場分析 24背景狀況 25西安酒店供需情況分析 25區(qū)域酒店市場供需情況分析 25酒店業(yè)態(tài)總結(jié)及本案酒店部分業(yè)態(tài)定位 29三、 酒店式公寓市場分析 30西安市酒店式公寓現(xiàn)狀 30酒店式公寓業(yè)態(tài)概念 36現(xiàn)有及潛在酒店式公寓分布 37區(qū)域內(nèi)酒店式公寓狀況及本案酒店式公寓初步定位 38四、 商業(yè)市場分析 37商圈的定義 38西安市區(qū)主要商圈分析 38高新區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)分析 51第四部分：綜合體項目的規(guī)模參照 53一、 綜合體項目基本情況 52二、 綜合體項目情況小結(jié) 55第五部分：本案所處區(qū)域簡要概括 57第一部分：地塊初步研判及定位摘要項目區(qū)位：項目地位于西安國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)中央商務區(qū)（CBD）內(nèi)，與區(qū)內(nèi)綠地世紀城隔路相望，距市中心１０公里，距機場３５公里。 (二) 特點 國家宏觀調(diào)控對西安房地產(chǎn)市場影響較小國家宏觀調(diào)控主要目的為抑制房價上漲過快，防止部分地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫，并且對部分短期炒作投資客進行了一定的控制，在貸款額度和利率方面，加大了投資客的成本及其風險。尤其在04年后中國東部房地產(chǎn)市場受政策打壓影響極大，外地成熟開發(fā)商也紛紛向二、三線城市轉(zhuǎn)移，西安作為西北經(jīng)濟的中心，受到外地開發(fā)公司的更多關(guān)注，外來資金進入西安的房地產(chǎn)市場引起的不僅僅是本土企業(yè)競爭意識的加劇，更加拓展了行業(yè)內(nèi)的發(fā)展眼界，成為了促進西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一劑“猛藥”。同時，在區(qū)域市場內(nèi)部又細分出許多各具特色的板塊，例如城北的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、太華路板塊，城東的東高新、灞河板塊，城南的電子城板塊等。(四) 土地供給狀況 2006年是國家正式開始宏觀調(diào)控后的第四年，而土地政策無疑是宏觀調(diào)控中的龍頭與重點，相對2003年全國共撤消3763個開發(fā)區(qū)和2004年還未到年底就裁撤了近5000個開發(fā)區(qū)的現(xiàn)實狀況，2005國家繼續(xù)全力收緊土地資源，土地政策也配合國家整體宏觀頻頻出臺，而各地方土地管理政策也針對地方情況連連出臺，與國土資源部的政策環(huán)環(huán)相扣，形成了一個完整的政策鏈。 西部開發(fā)與自身房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶動西安土地價格增長西部大開發(fā)之前西安地產(chǎn)開發(fā)處于二線地位，房地產(chǎn)開發(fā)起步晚因此地價基數(shù)較低。國內(nèi)外開發(fā)商進駐西安，抬高西安土地價格