渦河拆遷移民項(xiàng)目建議書-資料下載頁(yè)
2025-06-28 21:28本頁(yè)面
【正文】 地面積較大，規(guī)劃面積最少可以達(dá)21萬平米，規(guī)模效應(yīng)明顯；——交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于新擴(kuò)建的城縣主干北側(cè)，未來新車站的投入使用，帶來本小區(qū)的交通快捷，出行便利。縣政配套：由于該項(xiàng)目目前所處位置目前各項(xiàng)縣政基礎(chǔ)設(shè)施均已到位競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)：（二）競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：距離目前縣城中心區(qū)位置有點(diǎn)遠(yuǎn)（三）競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)：渦陽(yáng)縣“西向及南向”發(fā)展趨勢(shì)：渦陽(yáng)縣由于近幾年的大開發(fā)建設(shè)，城區(qū)基本開發(fā)完畢，地區(qū)要發(fā)展唯有向東向南發(fā)展。本案的地理位置較好，區(qū)位前景廣闊，蘊(yùn)藏巨大發(fā)展?jié)摿?。（四）?jìng)爭(zhēng)威脅：由于目前渦陽(yáng)縣私人拿地的很多，居民對(duì)小區(qū)的認(rèn)知度有待引導(dǎo)；二、風(fēng)險(xiǎn)分析：盈虧平衡分析：影響本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)的幾個(gè)主要因素分別是建設(shè)工程投資、政府的優(yōu)惠政策、小區(qū)規(guī)劃容積率、商品房銷售價(jià)格及銷售率等。這些因素受渦陽(yáng)政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。盈虧平衡點(diǎn)即上述因素向不利方向運(yùn)動(dòng)，達(dá)到項(xiàng)目的稅前利潤(rùn)為零，即項(xiàng)目盈虧平衡的臨界點(diǎn)（見下表）：（1）盈虧平衡表：因 素建筑工程投資（萬元）商品房銷售價(jià)格（元/m2）商品房銷售率因素參考值（即現(xiàn)在估算值）100%盈方平衡點(diǎn)變化%%%盈方平衡點(diǎn)值22980%稅前利潤(rùn)000稅前利潤(rùn)變化幅度100%100%100%（2）盈虧平衡點(diǎn)分析：據(jù)上表，%時(shí)，達(dá)到盈方平衡。根據(jù)縣場(chǎng)預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目的投資總成本不會(huì)增加，只會(huì)降低，平均銷售單價(jià)不會(huì)低于1000元/m2，銷售率不會(huì)低于90%，所以項(xiàng)目有盈無虧。敏感性分析本項(xiàng)目的敏感性分析僅針對(duì)投資利潤(rùn)率，分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%,10%,15%和總投資上下波動(dòng)5%,10%,15%,對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——投資利潤(rùn)率的影響。售價(jià)及投資變動(dòng)敏感性分析表：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)（起價(jià)、均價(jià)及各期價(jià)格隨之變動(dòng)）—15%—10%—5%5%10%15% 起價(jià)：起價(jià)：起價(jià)：起價(jià)：起價(jià)：起價(jià)：投資利潤(rùn)率(%)%%%%%%%利潤(rùn)（萬元）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基準(zhǔn)方案投資變動(dòng)—15%—10%—5%5%10%15%投資利潤(rùn)率(%)%%%%%%%利潤(rùn)從上表可以看出，本項(xiàng)目售價(jià)對(duì)收益影響較大：當(dāng)售價(jià)增加5%時(shí)，%。因此，為了確保項(xiàng)目取得預(yù)期的利益，建議引入專業(yè)的營(yíng)銷策劃公司介入，加強(qiáng)縣場(chǎng)營(yíng)銷工作，盡量使銷售收入計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。另一方面，也可以看出，本項(xiàng)目投資對(duì)收益影響也較大：當(dāng)投資費(fèi)用增加5%時(shí)，%。因此，在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，應(yīng)該對(duì)成本進(jìn)行有效的控制，這樣才能保證本項(xiàng)目投資利潤(rùn)率得以實(shí)現(xiàn)。二者比較，從投資和售價(jià)對(duì)投資利潤(rùn)的比較中可以看出，銷售價(jià)格的影響程度與投資的影響程度幾乎相同（）。因此，在項(xiàng)目運(yùn)行中，不僅要注意成本控制，還要注意銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)其他影響因素分析：（1）政府優(yōu)惠對(duì)利潤(rùn)率變動(dòng)影響：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)基本方案政府優(yōu)惠（減免：?jiǎn)挝唬喝f元）安置房行政性收費(fèi)銷售房行政性收費(fèi)所有行政性收費(fèi)可銷售部分營(yíng)業(yè)稅行政性收費(fèi)及營(yíng)業(yè)費(fèi)210672882利潤(rùn)投資利潤(rùn)率%%23%%%32%（2）容積率變動(dòng)對(duì)利潤(rùn)率變動(dòng)影響：在銷售價(jià)格不變的情況下，容積率每提高一個(gè)點(diǎn)，可銷售面積增加平米，在考慮成本相應(yīng)變動(dòng)的情況下，利潤(rùn)增加應(yīng)不底于700
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