【正文】 4供水費(fèi)　5 　5供電費(fèi)　5 　6土地平整費(fèi)　6 　三基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)　　　 　1供電工程　65 　2供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程　85 　3消防工程　15 　4水池、泵房　5 　5路燈工程　8 　6小區(qū)綠化工程　611015 　7環(huán)衛(wèi)工程　8 　四建筑安裝工程　　　　1住宅　　2服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)　　3管理用房　660　4地下車庫(kù)　　五公共配套設(shè)施建設(shè)　　　180　1居委會(huì)　　　40　2派出所　　　40　3托兒所　　　20　4幼兒園　　　40　5公共廁所　　　40　六其他費(fèi)用　　　 　1建設(shè)單位管理費(fèi)　　 建安費(fèi)用％2搬遷行政收費(fèi)　　 搬遷直接費(fèi)合計(jì)4％3委托拆遷勞務(wù)費(fèi)　　 搬遷直接費(fèi)合計(jì)％4工程保險(xiǎn)費(fèi)　　 建安費(fèi)用％5工程監(jiān)理費(fèi)　　工程費(fèi)用％6概算審查費(fèi)　　　湘價(jià)服[2008]81號(hào)文7結(jié)算審核費(fèi)　　　按建筑面積，10元/㎡8教育配套費(fèi)　　　按建筑面積，㎡9白蟻防治費(fèi)　　　按建筑面積，32元/㎡10勞動(dòng)保險(xiǎn)基金　　　建安費(fèi)用％11工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)　　　建安費(fèi)用％七管理費(fèi)用　　　 　八財(cái)務(wù)費(fèi)用　　　 　九銷售費(fèi)用　　　 　十開發(fā)期稅費(fèi)　　　 　十一不可預(yù)見費(fèi)　　　 　合計(jì)　　　　 　根據(jù)建設(shè)方意見本項(xiàng)目所需資金擬銀行貸款12000萬(wàn)元,其余自籌。11 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 評(píng)價(jià)依據(jù)及說明1)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）。2)建設(shè)部建標(biāo)[2002]205號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》。3)業(yè)主方提供的有關(guān)資料。4)㎡，該項(xiàng)目竣工后應(yīng)由相關(guān)物價(jià)部門核定銷售價(jià)格，參照目前當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房銷售價(jià)格，以及目前建筑材料價(jià)格上漲等因素。本報(bào)告將安置房住宅價(jià)格暫定為2100元/㎡，商品房?jī)r(jià)格暫定為3200元/㎡，商業(yè)用房?jī)r(jià)格暫定為5000元/㎡，地下車庫(kù)價(jià)格暫定為3000元/㎡。項(xiàng)目設(shè)定于2013年開始銷售，三年售完。5）項(xiàng)目繳納營(yíng)業(yè)收（稅率5%），城市維護(hù)建設(shè)稅（稅率為營(yíng)業(yè)稅7%），教育附加費(fèi)（費(fèi)率為營(yíng)業(yè)稅3%）。6）所得稅率按25%計(jì)算。7)本項(xiàng)目的計(jì)算期按5年度考慮，建設(shè)期2年。 收入稅金估算本次除安置144戶拆遷戶外,還有544套房可作商品房出售，其中安置房銷售面積為10959㎡()，售價(jià)為2100元/㎡,商品房銷售面積71061㎡，售價(jià)為3200元/㎡,商鋪面積6000㎡，售價(jià)為5000元/㎡,地下車庫(kù)面積6885㎡（按總車庫(kù)面積50%計(jì)算），售價(jià)為3000元/㎡,，具體銷售計(jì)劃和銷售收入及稅金見下表：111房屋銷售計(jì)劃表(%)序號(hào)項(xiàng) 目項(xiàng)目總面積售價(jià)(元)銷售率合計(jì)建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期123451安置房%%%%%%2商品房%%%%%%3商鋪%%%%%%4地下車庫(kù)%%%%%%　全 部%%%%%%付款分期2年,比例:?！　　　　　?12銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期123451銷售收入 可銷售面積(平方米) 平均售價(jià)(元/平方米) 銷售比例(%)%%%%%%2經(jīng)營(yíng)稅金及附加 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加3土地增值稅4銷售凈收入 損益計(jì)算，，，詳見下表113利潤(rùn)與利潤(rùn)分配表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期123451經(jīng)營(yíng)收入2產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本3經(jīng)營(yíng)稅金及附加4土地增值稅5利潤(rùn)總額6彌補(bǔ)以前年度虧損7應(yīng)納稅所得額8所得稅9凈利潤(rùn)(912)10期初未分配利潤(rùn)11可供分配的利潤(rùn)(13+14)12提取法定盈余公積金13可供投資者分配的利潤(rùn)(1516)14應(yīng)付優(yōu)先股股利15提取任意盈余公積金16應(yīng)付普通股股利(171819)17各投資方利潤(rùn)分配18未分配利潤(rùn)(17181921)19息稅前利潤(rùn)20息稅折舊攤銷前利潤(rùn) 現(xiàn)金流量分析項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表如下：114項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)建設(shè)期生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期123451現(xiàn)金流入2現(xiàn)金流出開發(fā)建設(shè)投資(不含財(cái)務(wù)費(fèi)用)經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅其他現(xiàn)金流出3凈現(xiàn)金流量(12)4累計(jì)凈現(xiàn)金流量5調(diào)整所得稅6所得稅后凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)(所得稅前)： 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元) (折現(xiàn)率= )%投資回收期 年 計(jì)算指標(biāo)(所得稅后，供參考)： 項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(萬(wàn)元) (折現(xiàn)率= )%投資回收期 年 通過動(dòng)態(tài)盈利分析，可見：（1）本項(xiàng)目稅后全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明本項(xiàng)目可按預(yù)期的貼現(xiàn)率獲利，在所研究的經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)發(fā)生的投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行；（2）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率取Ic=12%；（3）%，在財(cái)務(wù)上是可行的。 敏感性分析通過對(duì)影響項(xiàng)目效益指標(biāo)的因素進(jìn)行分析，影響項(xiàng)目效益的主要因素由項(xiàng)目的收入、項(xiàng)目的建設(shè)投資，通過對(duì)這兩個(gè)因素變化所進(jìn)行的敏感性分析計(jì)算可以看出，影響經(jīng)濟(jì)效益最為敏感的因素是項(xiàng)目收入，其次是項(xiàng)目建設(shè)投資，詳見下表：115敏感性分析表變化因素\變化率%%%%%%%基準(zhǔn)折線率%%%%%%%可出售面積%%%%%%%售房?jī)r(jià)格%%%%%%%出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用%%%%%%%建設(shè)投資(不含利息)%%%%%%%從以上投資分析來(lái)看，項(xiàng)目可行。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與結(jié)論從項(xiàng)目財(cái)務(wù)平均指標(biāo)可以看出，%，%，%.%，投資回收期（稅前）。主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)指標(biāo)表序號(hào)名 稱單位數(shù)量一經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)　　1總投資萬(wàn)元2固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元3營(yíng)業(yè)收入（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元4營(yíng)業(yè)稅金及附加（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元5土地增值稅萬(wàn)元6利潤(rùn)總額（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元7所得稅（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元8稅后利潤(rùn)（經(jīng)營(yíng)期平均）萬(wàn)元二財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)　　1銷售利潤(rùn)率%%2投資利潤(rùn)率%%3財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）%%4財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬(wàn)元5投資回收期（所得稅前）年6資本金收益率%%7資產(chǎn)負(fù)債率（經(jīng)營(yíng)期第1期）%%8利息備付率（償還期內(nèi)平均）　9償債備付率（償還期內(nèi)平均）　10總投資收益率%%11項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率%% 風(fēng)險(xiǎn)分析1)政策風(fēng)險(xiǎn):本項(xiàng)目在改造中有市、區(qū)政府大力支持，政府獨(dú)資公司具體運(yùn)作，在政策上可爭(zhēng)取更多的優(yōu)惠，應(yīng)加強(qiáng)同有關(guān)部門的聯(lián)系，使各項(xiàng)優(yōu)惠政策得以落實(shí)，為項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造良好的軟環(huán)境條件。2)成本風(fēng)險(xiǎn)：從現(xiàn)時(shí)的社會(huì)物價(jià)情況看，物價(jià)大幅度上升的可能性不大，但有可能會(huì)因?yàn)闆Q策和管理等人為錯(cuò)誤而導(dǎo)致成本上升，換句話說，就是會(huì)有較大的公司風(fēng)險(xiǎn)，因此，在重要決策上要避免一個(gè)人說了算，避免主觀錯(cuò)誤和各種舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。3)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：由于該項(xiàng)目有一定特有性質(zhì)，并有一定的定向開發(fā)的性質(zhì)，故市場(chǎng)不存在風(fēng)險(xiǎn)。4)其他風(fēng)險(xiǎn)：其他風(fēng)險(xiǎn)包括政治風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，但在目前這樣的政府大力支持下，不會(huì)造成大的影響。（1）雖然本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益一般，但是社會(huì)效益顯著，項(xiàng)目建設(shè)需要大量資金投入，能否籌集到足夠的資金將是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。因此，建設(shè)項(xiàng)目的投資應(yīng)盡可能通過多種渠道籌集足夠的資金，并盡量降低資金成本。（2）通過對(duì)項(xiàng)目的分析可知，項(xiàng)目的建設(shè)成本及收入對(duì)財(cái)務(wù)成本的影響很敏感，因此，盡量減少項(xiàng)目的建設(shè)成本，以及一系列相關(guān)費(fèi)用，以提高項(xiàng)目效益。（3）項(xiàng)目應(yīng)盡早動(dòng)工，盡快建成以爭(zhēng)取時(shí)間上的優(yōu)勢(shì)，以保證項(xiàng)目投資的回收。（4）風(fēng)險(xiǎn)控制1)工期：首先要用科學(xué)方法來(lái)編制工程進(jìn)度計(jì)劃，要充分考慮當(dāng)?shù)卣５挠昙竞推渌鼝毫拥奶鞖馇闆r，使工期盡量不受正常的天氣環(huán)境影響。其次，要在管理上下工夫，要嚴(yán)格按照工程進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行施工，并聘請(qǐng)具有良好業(yè)績(jī)的監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)理。2)投資決策：上層決策機(jī)構(gòu)的決策對(duì)本項(xiàng)目的發(fā)展起著關(guān)鍵的作用，因此要在項(xiàng)目的前期階段的市場(chǎng)調(diào)查和更多的市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上做出決策。各部門密切留意和跟蹤市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，做好各個(gè)階段的市場(chǎng)預(yù)測(cè)及時(shí)調(diào)整策略，避免公司對(duì)項(xiàng)目決策的滯后，從而降低投資風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的損失。 社會(huì)效益本項(xiàng)目是國(guó)有企業(yè)為解決棚戶區(qū)居民的住房問題而實(shí)施的民生工程，具有顯著的社會(huì)效益。（1）項(xiàng)目完工后，可安置棚戶區(qū)拆遷戶338戶，提高居民的生活質(zhì)量，共享社會(huì)發(fā)展成果，使職工安居樂業(yè)。（2）項(xiàng)目建成后，能提高生活區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施水平，提升了城市品位，改善城市環(huán)境，片區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)進(jìn)行到了一個(gè)新的高度。（3）項(xiàng)目的建設(shè)帶動(dòng)社會(huì)投資，促進(jìn)居民消費(fèi)，促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。（4）改善了投資環(huán)境，為廣大投資者創(chuàng)造了更為有利的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和發(fā)展空間。（5）有利于城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的進(jìn)一步調(diào)整，區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展將起到極大的推動(dòng)作用。12 結(jié)論和建議 研究結(jié)論（1）本項(xiàng)目是蘆淞區(qū)政府為解決企業(yè)職工住房困難問題而對(duì)歷史形成的企業(yè)棚戶住宅區(qū)進(jìn)行改造的“民生工程”，項(xiàng)目建成后可安置該棚戶區(qū)居民144戶，提高居民的住宅水平和生活質(zhì)量。（2）項(xiàng)目符合國(guó)家、省、市有關(guān)國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造的規(guī)劃和相關(guān)政策要求。（3）安置區(qū)建設(shè)規(guī)模合理，充分考慮了被拆遷戶的要求和經(jīng)濟(jì)承受能力。拆遷安置辦法得到居民的理解和支持。項(xiàng)目的建設(shè)是必要的、可行的。 建議（1）項(xiàng)目承辦單位應(yīng)樹立“以民為本”的理念，在拆遷過程中充分與被拆遷戶交流溝通，以取得各方面的支持；（2）依法拆遷，保護(hù)被拆遷戶的合法權(quán)益；（3）杜絕一切不良的拆遷行為，防范可能因拆遷產(chǎn)生的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。