【正文】 的概念WBS(Work Breakdown Structure),工作分解結(jié)構(gòu)，是將項目的各個任務(wù)按照一定的關(guān)系逐層進(jìn)行分解，直到分解為多個相對獨(dú)立、內(nèi)容單一的工作單元為止，并用樹形圖把各個工作單元在整個項目中的位置、相對關(guān)系表示出來，以便有效地計劃、組織、控制整個項目的實(shí)施。（2）WBS編制原則編制WBS應(yīng)遵循以下原則：①各層次項目內(nèi)容完整性且不得重復(fù)；②下層單元只能從屬于一個上層單元；③相同性質(zhì)的單元應(yīng)在同一個層次上；④每個單元應(yīng)具有相對獨(dú)立性；⑤便于計劃、組織和控制；⑥進(jìn)行統(tǒng)一編碼。（3）WBS編制方法①按功能分解，如圖32所示?？傮w項目服 務(wù)設(shè) 計市 場制 造圖32 項目功能分解結(jié)構(gòu)圖②按階段分解，如圖33所示?？傮w項目第一階段第二階段第三階段第四階段 圖33 項目階段分解結(jié)構(gòu)圖（4）擴(kuò)建項目WBS編制按照項目階段分解結(jié)構(gòu)，淄博銀座二期擴(kuò)建項目WBS編制如圖34所示。P第0層淄博銀座商城二期擴(kuò)建項目第一層編碼建設(shè)階段決算階段S4S5決策階段設(shè)計階段S3S2S1決策階段 第二層編碼S 52S 51S 43S 42S 41S 34S 33S 32S 31S 22S 21S 12S 11 材料招標(biāo)可行性研究初步設(shè)計施工圖設(shè)計施工招標(biāo) 監(jiān)理招標(biāo) 審計招標(biāo) 建安工程施工 裝飾工程施工 綜合驗收 結(jié)算審核 竣工決算 提報項目建議書圖34 項目階段分解結(jié)構(gòu)圖根據(jù)項目階段劃分，淄博銀座商城二期擴(kuò)建項目成本構(gòu)成如下。（1）決策階段決策階段成本主要包括市場調(diào)研、配套設(shè)施調(diào)研費(fèi)用和可行性研究編制費(fèi)用。（2）設(shè)計階段設(shè)計階段成本主要包括：①項目外部設(shè)計費(fèi)：供電、給排水、天然氣外線設(shè)計費(fèi)、外部熱力供應(yīng)設(shè)計費(fèi)綜合管網(wǎng)設(shè)計費(fèi)；②項目內(nèi)部設(shè)計費(fèi)：勘察設(shè)計費(fèi)、總圖設(shè)計費(fèi)、人防工程設(shè)計費(fèi)、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計費(fèi)、安裝工程設(shè)計費(fèi)、內(nèi)外裝修設(shè)計費(fèi)等；③圖紙審查費(fèi)。（3）招標(biāo)階段招標(biāo)階段的費(fèi)用主要包括招標(biāo)公告廣告費(fèi)、專家評審費(fèi)等。（4）施工建設(shè)階段施工建設(shè)階段費(fèi)用包括以下幾個方面：①土地補(bǔ)償費(fèi)用：土地補(bǔ)償費(fèi)用、地面附著物拆遷費(fèi)用等；②土地相關(guān)費(fèi)用：土地出讓金、新增土地使用費(fèi)、開墾費(fèi)、耕占稅、不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)、契稅、評估費(fèi)、測繪費(fèi)、登記費(fèi)、土地使用稅、土地增值稅等。③前期費(fèi)用：規(guī)劃測繪放線費(fèi)用、市政配套費(fèi)、環(huán)境評價費(fèi)、環(huán)保衛(wèi)生費(fèi)、試驗費(fèi)用、防雷抗震監(jiān)測費(fèi)、七通一平及臨時建筑費(fèi)等。④工程費(fèi)：建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備（材料）購置費(fèi)、工程其他支出、預(yù)備費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用等。（5）決算階段決算階段費(fèi)用主要為審計費(fèi)。（6）運(yùn)營維護(hù)階段運(yùn)營費(fèi)用主要包括：水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、人事費(fèi)用、材料費(fèi)、安保費(fèi)、保潔費(fèi)、設(shè)備折舊等。維護(hù)費(fèi)用主要包括：檢測費(fèi)、維保費(fèi)、裝修改造費(fèi)等。（7）拆除階段拆除階段費(fèi)用主要包括拆除費(fèi)、后評價相關(guān)費(fèi)用。建設(shè)成本是項目建成時所花費(fèi)的總費(fèi)用，涵蓋決策、設(shè)計、招標(biāo)、施工建設(shè)、決算五個階段。五個階段包含的所有費(fèi)用中，占比最大的是土地成本（包括補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用）、工程費(fèi)。（1）項目規(guī)劃主要參數(shù)項目規(guī)劃總用地：11300m2；規(guī)劃總建筑面積： m2，地上八層，地下三層；地上建筑面積：；地下建筑面積： m2。（2）土地費(fèi)用預(yù)算不同地區(qū)、不同地塊的土地出讓價格差別較大，即使相同或相鄰地塊，因時間點(diǎn)不同其出讓價格也有差異。 畝，按照相鄰地塊近期出讓歷史價格，預(yù)算土地費(fèi)用（包括補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)費(fèi)用）單價為286萬元/畝。（3）工程預(yù)算1996年至今，銀座集團(tuán)自建實(shí)體零售項目約156萬m2，結(jié)合物價、勞動力供給等因素，對淄博銀座商城二期擴(kuò)建項目工程費(fèi)用做出預(yù)算，如表38所示。表38 擴(kuò)建項目工程預(yù)算序號單位工程單位數(shù)量單位造價歷史數(shù)據(jù)（元）合計 （元）1土方工程m179。1401204056048002樁基及主體建筑工程m223303電氣工程m23704給排水工程m21155暖通工程m23206消防工程m2857樓宇自動化工程m22517707538安防系統(tǒng)工程m2359電梯工程部8280000224000010二次裝修工程m27004958108411其他工程m28總計（元）　　?。?）其他費(fèi)用土地費(fèi)用、其他費(fèi)用按照10%計算。（5）擴(kuò)建項目總預(yù)算，單位建筑面積成本5261元/ m2。本章對淄博銀座商城二期擴(kuò)建項目資源需求進(jìn)行了分析，主要包括施工機(jī)械、主要材料、施工用水、勞動力需求、檢測設(shè)備和施工場地等資源；對項目階段劃分進(jìn)行了工作結(jié)構(gòu)分解，根據(jù)項目階段劃分進(jìn)行WBS結(jié)構(gòu)分解；列舉了擴(kuò)建項目各項成本構(gòu)成明細(xì)；依據(jù)銀座集團(tuán)歷年來工程建設(shè)投資資料等歷史數(shù)據(jù)，結(jié)合物價、勞動力供給等變動因素進(jìn)行了項目成本預(yù)算。本章的分析為以后章節(jié)的成本控制提供了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。4 淄博銀座商城二期擴(kuò)建項目成本控制流程及效果分析（1）VE的對象選擇一般原則①適應(yīng)企業(yè)發(fā)展需要的項目；②預(yù)計短期內(nèi)見效的項目；③有明顯的改進(jìn)余地或積累效益較多的項目；④信息資料較齊全，有發(fā)展前途的項目；⑤具備的技術(shù)管理人才對某些問題有改進(jìn)能力的項目。（2）VE的對象選擇方法①ABC分析法ABC分析法起源于意大利經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴列特（Pareto），是一種尋找主要因素的方法，其優(yōu)點(diǎn)是能抓住重點(diǎn)，把數(shù)量少而成本大的零部件或工序選為VE對象，有利于突破重點(diǎn)取得成效。進(jìn)行ABC分析的步驟為：將各個組成部分按成本大小由高到低依次排隊；求出各個部分占全部總數(shù)的百分比；求出各個部分累計成本占總成本的百分比；將全部組成部分劃分為ABC三類；首先以A類、其次以B類為VE對象。②強(qiáng)制確定法強(qiáng)制確定法簡稱FD法(Forced decision method)，其含義為：項目的每個組成單元的成本應(yīng)該與其功能的重要性相稱，通過求算功能評價系數(shù)、成本系數(shù)，得出價值系數(shù)，選用價值最高的為備選方案。強(qiáng)制確定法使用的三個參數(shù)：功能評價系數(shù)：表示單元部分在項目中的重要性比重，系數(shù)大的重要性大。功能評價系數(shù)=單元部分的累計得分/項目總分成本系數(shù)：反映單元部分的成本在項目總成本中的比重。成本系數(shù)=單元部分成本/項目中成本價值系數(shù)：反映單元部分功能評價系數(shù)與成本系數(shù)的比值。價值系數(shù)=功能評價系數(shù)/成本系數(shù)決策階段是全壽命周期成本控制第一個階段也是最重要的階段，決策結(jié)果直接決定項目投資成本。因此必須對擬建項目進(jìn)行全面科學(xué)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，把握控制的重點(diǎn)、要點(diǎn)，提高可行性研究的深度和質(zhì)量。（1）決策階段成本控制重點(diǎn)擬建項目各項技術(shù)指標(biāo)的合理確定是決策階段控制的重點(diǎn)。而擬建項目功能定位、建設(shè)地址、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是決策階段成本控制的重中之重。①合理確定功能定位。擬建項目的功能定位影響著項目其他指標(biāo)的確定，在決策階段，要充分調(diào)研擬建項目所在地商業(yè)現(xiàn)狀、未來商業(yè)發(fā)展趨勢和居民消費(fèi)水平，做好經(jīng)濟(jì)預(yù)測分析，明確項目功能定位。②合理確定建設(shè)地址。擬建項目地址確定時，要充分考慮地域特點(diǎn)和資源供給狀況，以降低施工成本，利于經(jīng)營成本、維護(hù)成本的降低。③合理確定建設(shè)規(guī)模。要統(tǒng)籌考慮地域、市場、環(huán)境、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等對項目的影響，確定合理的建設(shè)規(guī)模。④合理確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。擬建項目采用的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)方案是否先進(jìn)適用、經(jīng)濟(jì)合理，均會對項目建設(shè)階段、后期營運(yùn)維護(hù)階段的成本有重大影響。應(yīng)根據(jù)功能定位、建設(shè)規(guī)模等前置條件，合理選用工程技術(shù)方案來確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。（2）注重項目可行性研究質(zhì)量和深度①要把握項目所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策。對項目進(jìn)行可行性研究時，要重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策，努力爭取當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)補(bǔ)貼，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化的目的。②注重項目論證和市場調(diào)研。進(jìn)行市場調(diào)研收集資料是可行性研究的基礎(chǔ)，對市場規(guī)模的論證是可行性研究的方法。應(yīng)注重對項目所在地的商業(yè)進(jìn)行充分調(diào)研和論證，確保預(yù)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收益。③做好項目風(fēng)險分析。資源能源是項目產(chǎn)生效益的基礎(chǔ)，關(guān)系著項目預(yù)期效益能否順利實(shí)現(xiàn)，要做好能源資源風(fēng)險分析；同時做好項目多渠道融資及風(fēng)險分析，為項目實(shí)施提供可靠的資金保障。（3）效果分析在項目決策階段，由銀座集團(tuán)招商本部、物業(yè)本部、淄博銀座商城相關(guān)人員組成項目籌備小組，就建設(shè)何種建筑及功能定位進(jìn)行探討研究。作為研究對象，將招商本部作為建設(shè)方，淄博銀座商城為使用方，物業(yè)本部為施工方，組成價值工程小組，研究確定功能分析指標(biāo)，作為決策重要依據(jù)。①項目功能評分及重要性系數(shù)在功能分析中，招商本部、淄博銀座商城、功能重要性系數(shù)如表41所示。表41 項目功能評分及重要性系數(shù)功能招商本部淄博銀座商城物業(yè)本部功能重要性系數(shù)Fi代號內(nèi)容得分Fi1*Fi1得分Fi2*Fi2得分Fi3*Fi3F1功能定位323514255F2建筑造型52104204F3樓層層數(shù)524153F4樓層標(biāo)高156104102F5停車位615651F6平面布局1212153F7內(nèi)外裝修251014102總計1004010040100201表中：Fi=(* Fi1+* Fi2+* Fi3)/100②備選方案評價擴(kuò)建項目供三個備選方案，對其進(jìn)行定量評選，如表4444所示。表42 項目方案成本及成本系數(shù)方案方案描述單位造價成本系數(shù)方案一框架結(jié)構(gòu)；地下三層、地上八層；，，；停車位500個；外形“清新”；內(nèi)外裝飾新穎；平面布局動線清晰5300元/m2方案二框架結(jié)構(gòu)；地下三層、地上五層；，，；停車位500個；外形“莊重”；內(nèi)外裝飾新穎；平面布局動線清晰5200元/m2方案三框架結(jié)構(gòu)；地下二層、地上五層；，，；停車位240個；外形“莊重”；內(nèi)外裝飾新穎；平面布局動線較清晰5000元/m2表中：成本系數(shù)Ck=方案成本/各方案成本總和表43 項目方案功能評分評價因素方案功能評分值Ei功能代號重要系數(shù)Fi方案一方案二方案三F11088F2988F3987F4999F510105F610108F7101010方案總分表中：方案總分Vk=∑(Fi*Ei)表44 項目方案選擇方案方案功能得分功能評價系數(shù)成本系數(shù)價值系數(shù)方案選擇方案一 √方案二 　方案三 　表中：功能評價系數(shù)=各方案總分Vk/各方案總分之和各方案中價值系數(shù)越大，表明該方案為優(yōu)選方案，因此，選擇第一種方案。決策階段實(shí)現(xiàn)了項目的功能定位，設(shè)計階段成本控制的效果很大程度上決定了全壽命周期成本控制的成效。初步設(shè)計影響造價的可能性為75%95%；技術(shù)設(shè)計影響造價的可能性為35%75%；施工圖設(shè)計影響造價的可能性為5%35%。設(shè)計階段所需費(fèi)用一般小于全壽命周期成本的1%，但它卻決定了后續(xù)的費(fèi)用。（1）設(shè)計階段成本控制主要內(nèi)容通過對建設(shè)項目全壽命周期成本影響因素分析，在項目規(guī)劃定位的基礎(chǔ)上，通過限額設(shè)計等方法，對多種可行性設(shè)計方案比較，確定出全壽命周期成本最小的方案為最優(yōu)方案。設(shè)計階段成本控制內(nèi)容圖如圖41所示。全壽命成本分析未來運(yùn)營成本初始建設(shè)成本 +全壽命周期成本影響因素建筑 設(shè)計功能 設(shè)計總平面 設(shè)計 + +基本方案方案3方案2方案1 + + 全壽命周期成本評價（LCCA）限額條件下全壽命周期成本最小方案圖41 設(shè)計階段成本控制工作內(nèi)容圖（2）設(shè)計階段成本控制流程要實(shí)現(xiàn)控制目標(biāo)，必須嚴(yán)格按照控制流程對設(shè)計階段成本進(jìn)行控制：擬建項目方案設(shè)計時，應(yīng)充分考慮各種因素影響，保證投資估算能夠滿足后續(xù)設(shè)計要求；初步設(shè)計時，應(yīng)充分考慮所有費(fèi)用，不缺項、不遺漏；施工圖設(shè)計時，應(yīng)保證各項費(fèi)用準(zhǔn)確無誤。設(shè)計階段的控制是以決策階段的控制目標(biāo)進(jìn)行層層控制，決策階段的投資估算控制了設(shè)計階段成本控制的目標(biāo)值。設(shè)計階段成本控制流程圖如圖42所示。初步設(shè)計基于LCC的設(shè)計概算概算是否 超出估算 是 否施工圖設(shè)計基于LCC的施工