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商業(yè)地產投資決策支持系統-資料下載頁

2025-06-28 13:19本頁面
  

【正文】 項目投資現金流量表,其格式見表97。3.項目投資現金流量分析的指標依據項目投資現金流量表可以計算項目投資財務內部收益率(FIRR)、項目投資財務凈現值(FNPV),這兩項指標通常被認為是主要指標。另外,還可借助項目投資現金流量表計算項目投資回收期,可以分別計算靜態(tài)或動態(tài)的投資回收期,我國的評價方法只規(guī)定計算靜態(tài)投資回收期。各指標的含義、計算和判斷簡述如下:(1)項目投資財務凈現值。項目投資財務凈現值是指按設定的折現率ic計算的項目計算期內各年凈現金流量的現值之和。計算公式為:式中CI——現金流人;CO——現金流出;(CI–CO)t——第t年的凈現金流量;n——計算期年數;ic——設定的折現率,通??蛇x用財務內部收益率的基準值(可稱財務基準收益率、最低可接受收益率等)。項目投資財務凈現值是考察項目盈利能力的絕對量指標,它反映項目在滿足按設定折現率要求的盈利之外所能獲得的超額盈利的現值。項目投資財務凈現值等于或大于零,表明項目的盈利能力達到或超過了設定折現率所要求的盈利水平,該項目財務效益可以被接受。(2)項目投資財務內部收益率。項目投資財努內部收益率是指能使項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率,它是考察項目盈利能力的相對量指標。其表達式為:(938)式中FIRR欲求取的項目投資財務內部收益率。項目投資財務內部收益率一般通過計算機軟件中配置的財務函數計算,若需要手算時,可根據現金流量表中的凈現金流量采用第八章所述的人工試算法計算。將求得的項目投資財務內部收益率與設定的基準參數(ic)進行比較,當FIRR≥ic時,即認為項目的盈利性能夠滿足要求,該項目財務效益可以被接受。(3)關于凈現值、內部收益率(包括下面將要講到的投資回收期)公式中采用還是∑的說明:項目評價中現金流量的期數往往按年計,也即現金流量表按年編制。每年的現金流人或現金流出均按年末發(fā)生計?,F值是指計算期內各年年末的凈現金流量折現到建設起點,即1年初的時點值,或稱“0”點,也即t=0時的數值。無論是公式中采用t=0n還是t=1n,都是如此。因此只要各年現金流量發(fā)生的時點和數值相同,無論采用哪種寫法,計算的凈現值都是相同的。由《建設項目經濟評價方法與參數》(第一版)開始,就選擇了t=0n這種形式,常用的計算機函數(EXCEL)也是這種形式,這與工程經濟書籍中所看到的t=0n的形式并不矛盾。應該注意的是:在項目評價中,當在建設起點(即“0”點)處有現金流量發(fā)生時,計算凈現值時該流量的折現系數應該取為l[即(1+i)0=1]。如果該現金流量較小,在誤差允許范圍內,往往也可以簡化處理,即按其發(fā)生在1年末來進行折現。4.所得稅前分析和所得稅后分析的作用按項目投資所得稅前的凈現金流量計算的相關指標,即所得稅前指標,是投資盈利能力的完整體現,可用以考察項目的基本面,即由項目方案設計本身所決定的財務盈利能力,它不受融資方案和所得稅政策變化的影響,僅僅體現項目方案本身的合理性。該指標可以作為初步投資決策的主要指標,用于考察項目是否基本可行,并值得去為之融資。所謂“初步”是相對而言,意指根據該指標可以做出項目方案一旦實施即能實現投資目標的判斷,可以決策投資。在此之后再通過融資方案的比選分析,有了較為滿意的融資方案后,投資者才能最終出資。所得稅前指標應該受到項目有關各方(項目發(fā)起人、項目業(yè)主、銀行和政府相關部門)廣泛的關注。該指標還特別適用于建設方案研究中的方案比選。政府投資和政府關注項目必須進行所得稅前分析。項目投資所得稅后分析也是一種融資前分析,所采用的表格同所得稅前分析,只是在現金流出中增加了調整所得稅,根據所得稅后的凈現金流量來計算相關指標。所得稅后分析是所得稅前分析的延伸。由于其計算基礎一一凈現金流量中剔除了所得稅,有助于判斷在不考慮融資方案的條件下項目投資對企業(yè)價值的貢獻。(二)項目資本金現金流量分析1.項目資本金現金流量分析的含義和作用項目資本金現金流量分析是在擬定的融資方案下,從項目資本金出資整體的角度,確定其現金流入和現金流出,編制項目資本金現金流量表,計算項目資本金內部收益率指標,考察項目資本金可獲得的收益水平。項目資本金現金流量分析是融資后分析。項目資本金現金流量分析指標應該能反映從項目權益投資者整體角度考察盈利能力的要求。項目資本金現金流量分析指標是比較和取舍融資方案的重要依據。在通過融資前分析已對項目基本獲利能力有所判斷的基礎上,通過項目資本金現金流量分析結果可以進而判斷項目方案在融資條件下的合理性,因此可以說項目資本金現金流量分析指標是融資決策的依據,有助于投資者在其可接受的融資方案下最終決策出資。2.項目資本金現金流量識別和報表編制項目資本金現金流量分析需要編制項目資本金現金流量表,該表的現金流入包括營業(yè)收入(必要時還可包括補貼收入),在計算期的最后一年,還包括回收資產余值及回收流動資金;現金流出主要包括建設投資和流動資金中的項目資本金(權益資金)、經營成本、營業(yè)稅金及附加、還本付息和所得稅。該所得稅應等同于利潤表等財務報表中的所得稅,而區(qū)別于項目投資現金流量表中的調整所得稅。如果計算期內需要投入維持運營投資,也應將其作為現金流出(通??稍O定維持運營投資由企業(yè)自有資金支付)。可見該表的凈現金流量包括了項目(企業(yè))在繳稅和還本付息之后所剩余的收益(含投資者應分得的利潤),也即企業(yè)的凈收益,又是投資者的權益性收益。同樣,在執(zhí)行新的增值稅條例以后,為了體現固定資產進項稅抵扣導致應納增值稅額的降低進而致使凈現金流量增加的作用,應在現金流人中增加銷項稅額,同時在現金流出中增加進項稅額(指運營投入的進項稅額)以及應納增值稅。項目資本金現金流量表的格式詳見表9—8。3.項目資本金現金流量分析指標按照我國財務分析方法的要求,一般可以只計算項目資本金財務內部收益率一個指標,其表達式和計算方法同項目投資財務內部收益率,只是所依據的表格和凈現金流量的內涵不同,判斷的基準參數(財務基準收益率)也不同。項目資本金財務基準收益率應體現項目發(fā)起人(代表項目所有權益投資者)對投資獲利的最低期望值(也稱最低可接受收益率)。當項目資本金財務內部收益率大于或等于該雖低可接受收益率時,說明在該融資方案下,項目資本金獲利水平超過或達到了要求,該融資方案是可以接受的。(三)投資各方現金流量分析對于某些項目,為了考察投資各方的具體收益,還需要進行投資各方現金流量分析。投資各方現金流量分析是從投資各方實際收入和支出的角度,確定現金流人和現金流出,分別編制投資各方現金流量表,計算投資各方的內部收益率指標,考察投資各方可能獲得的收益水平。投資各方現金流量表中的現金流入和現金流出科目需根據項目具體情況和投資各方因項目發(fā)生的收入和支出情況選擇填列。依據該表計算的投資各方財務內部收益率指標,其表達式和計算方法同項目投資財務內部收益率,只是所依據的表格和凈現金流量內涵不同,判斷的基準參數也不同。在僅按股本比例分配利潤和分擔虧損與風險的情況下,投資各方的利益是均等的,可不進行投資各方現金流量分析。投資各方面股權之外的不對等的利益分配時,投資各方的收益率將會有差異,比如其中一方有技術轉讓方西的收益,或一方有租賃設施的收益,或一方有土地使用權收益的情況。另外,不按比例出資和進行分配的合作經營項目,投資各方的收益率也可能會有差異。計算投資各方的財務內部收益率可以看出各方收益的非均衡性是否在一個合理的水平上,有助于促成投資各方在合作談判中達成平等互利的協議。(四)現金流量分析基準參數1.現金流量分析基準參數的含義和作用現金流量分析指標的判別基準稱為基準參數,最重要的基準參數是財務基準收益率,它用于判別財務內部收益率是否滿足要求,同時它也是計算財務凈現值的折現率。采用財務基準收益率作為折現率,用于計算財務凈現值,可使財務凈現值大于或等于零與財務內部收益率大于或等于財務基準收益率兩者對項目財務可行性的判斷結果一致。.計算財務凈現值的折現率也可取不同于財務基準收益率的數值。依據不充分時或可變因素較多時,可取幾個不同數值的折現率,計算多個財務凈現值,以給決策者提供全面的信息。2.財務基準收益率的確定(1)財務基準收益率的確定要與指標的內涵相對應。所謂基準,即是設定的投資截止率(國外有稱“cutoffrate”),收益低于這個水平不予投資。這也就是最低可接受收益率的概念。選取財務基準收益率,應該明確是對誰而言。不同的人,或者從不同角度去考慮,對投資收益會有不同的最低期望值。因此,在談到財務基準收益率時應有針對性。也就是說,項目財務分析中不應該總是用同一個財務基準收益率作為各種財務內部收益率的判別基準。(2)財務基準收益率的確定要與所采用的價格體系相協調。所謂“協調”,是指采用的投入和產出價格是否包含通貨膨脹因素,應與指標計算時對通貨膨脹因素的處理相一致。如果計算期內考慮通貨膨脹,并采用時價計算財務內部收益率,則確定判別基準時也應考慮通貨膨脹因素,反之亦然。是否含有通貨膨脹因素的財務內部收益率及其基準收益率之間的關系近似為:ic39。?ic+f(939)IRR39。?IRR+f(940)式中ic——不含通貨膨脹因素的財務基準收益率;ic39?!ㄘ浥蛎浺蛩氐呢攧栈鶞适找媛?;IRR不含通貨膨脹因素的財務內部收益率;IRR39?!ㄘ浥蛎浺蛩氐呢攧諆炔渴找媛?;f—一通貨膨脹率。(3)財務基準收益率的確定要考慮資金成本。投資獲益要大于資金成本,否則該項投資就沒有價值。因此通常把資金成本作為財務基準收益率的確定基礎,或稱第一參考值。(4)財務基準收益率的確定要考慮資金機會成本。投資獲益要大于資金機會成本,否則該項投資就沒有比較價值。因此通常也把資金機會成本作為財務基準收益率的確定基礎。(5)項目投資財務內部收益率的基準參數可采用國家、行業(yè)或專業(yè)(總)公司統一發(fā)布執(zhí)行的財務基準收益率,或由評價者根據投資方的要求設定。一般可在加權平均資金成本(簡稱WACC)的基礎上再加上調控意愿等因素來確定財務基準收益率。加權平均資金成本的計算見第七章。選擇項目投資財務內部收益率的基準參數時要注意所得稅前和所得稅后指標的不同。(6)項目資本金財務內部收益率的判別基準:項目資本金財務內部收益率的基準參數應為項目資本金所有者整體的最低可接受收益率。其數值大小主要取決于資金成本、資本收益水平、風險以及項目資本金所有者對權益資金收益的要求,還與投資者對風險的態(tài)度有關。(7)投資各方財務內部收益率的判別基準。投資各方財務內部收益率的基準參數為投資各方對投資收益水平的最低期望值,應該由各投資者自行確定,因為不同投資者的決策理念、資本實力和風險承受能力有很大差異。出于某些原因,投資者可能會對不同項目有不同的收益水平要求?!纠?10】續(xù)【例91】、【例96】和【例97】,M項目建設投資為249469萬元,其中固定資產費用222850萬元(包含可抵扣固定資產進項稅20683萬元),無形資產費用5000萬元(其中場地使用權為1800萬元),其他資產費用500萬元,預備費21119萬元,固定資產進項稅為20683萬元。項目計算期為8年,其中建設期2年,運營期6年。建設期內建設投資分年投入比例為第1年50%、第2年50%。項目投產第1年負荷90%,其他年份均為100%。滿負荷流動資金為10270萬元,投產第1年流動資金估算為9598萬元。計算期末將全部流動資金回收。生產運營期內滿負荷運營時,銷售收入127653萬元(對于制造業(yè)項目,可將營業(yè)收入記作銷售收入),經營成本62600萬元,其中原材料、輔助材料和燃料動力等可變成本45559萬元,以上均以不含稅價格表示。滿負荷運營時的銷項稅額為20060萬元,進項稅額為7245萬元,營業(yè)稅金及附加按增值稅的10%計算,企業(yè)所得稅稅率為25%。.折舊年限6年,凈殘值率為3%,按年限平均法折舊。設定所得稅前財務基準收益率為12%,所得稅后財務基準收益率為l0%。【問題】識別并計算各年的現金流量,編制項目投資現金流量表(現金流量按年束發(fā)生計)。(2)計算項目投資財務內部收益率和財務凈現值(所得稅前和所得稅后),并由此評價項目的財務可行性?!窘獯稹烤幹祈椖客顿Y現金流量表。1)第1年末現金流量:現金流入:0;現金流出:建設投資24946950%=124735(萬元)。2)第2年末現金流量:現金流入:0;現金流出:建設投資124735萬元。.3)第3年末現金流量:現金流入:①銷售收入:114888萬元;②銷項稅額:18054萬元?,F金流出:①流動資金:9598萬元;②經營成本:58044萬元;項稅額:6520萬元;納增值稅:0;⑤營業(yè)稅金及附加:0;⑥調整所得稅:要計算調整所得稅,必須先計算折舊和攤銷,再計算出息稅前利潤。先計算折舊(融資前,固定資產原值不合建設期利息)和攤銷。固定資產折舊:固定資產原值=形成固定資產的費用+預備費一可抵扣固定資產進項稅=222850+2111920683=223286(萬元)年折舊率=(13%)/6=%(此處為使手算結果與軟件計算一致,書面折舊率取值到小數點后4位)年折舊額=223286%=36098(萬元)攤銷:無形資產中場地使用權按50年平均攤銷:年場地使用權攤銷=1800/50=36(萬元)其他無形資產攤銷按6年平均攤銷:年其他無形攤銷=(50001800)/6=533(萬元)其他資產500萬元按5年平均攤銷:年其他資產攤銷=500/5=100(萬元)年攤銷合計=533+36+100=669(萬元)再計算息稅前利潤(EBIT,該EBIT不受建設期利息影響,與利潤表下附的EBIT數值不同):息稅前利潤=銷售收入一經營成本一折舊一攤銷一營業(yè)稅金及附加=11488858044360986690=20076(萬元)最后計算調整所得稅:調整所得稅=息稅前利潤所得稅稅率=2007625%=5019(萬元)4)第4年末現金流量:現金流入:①銷售收入:127653萬元;②銷項稅額:20060萬元。現金流
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