【正文】 無論是投資決策階段，還是建設(shè)施工階段、還是后期運營階段，風(fēng)險機會往往不可預(yù)見，不被控制，使得過程目標(biāo)與實際目標(biāo)往往脫節(jié)或發(fā)生較大程度的偏離，使企業(yè)有面對經(jīng)濟損失的可能。通常，商業(yè)綜合體項目風(fēng)險因素主要來自于外部或內(nèi)部兩個方面，外部方面是對投資環(huán)境的適應(yīng)性，包括但不限于城市區(qū)域經(jīng)濟能力、市場和行業(yè)的接受程度、項目位置、受眾滿意度等；內(nèi)部方面主要包括項目資金運作能力、外圍關(guān)系協(xié)調(diào)溝通能力、項目計劃管控能力、人才團隊、后期運營管理能力及項目的風(fēng)險應(yīng)對能力等。當(dāng)前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)或商業(yè)綜合體開發(fā)商普遍出現(xiàn)開發(fā)經(jīng)驗不足，媒體在2022 年 8 月爆出國內(nèi)主題公園 70%虧損的消息更使得商業(yè)綜合體開發(fā)步履艱難，總體來看，主要表現(xiàn)在作為一種新式的商業(yè)模式，國內(nèi)沒有成熟的可借鑒的經(jīng)驗，同時商業(yè)綜合體要求的跨行業(yè)人才匱乏；另外項目建設(shè)過程中，資金運作能力，后期的項目運營管理能力，都對開發(fā)商形成一個系統(tǒng)的考驗。本節(jié)主要對商業(yè)綜合體的項目過程各類風(fēng)險表現(xiàn)進行綜述，同時對項目風(fēng)險管理流程進行簡單描述。一、 項目風(fēng)險表現(xiàn)（一）目標(biāo)達成風(fēng)險第三章 商業(yè)綜合體項目風(fēng)險識別與評估商業(yè)綜合體的風(fēng)險規(guī)劃的目標(biāo)風(fēng)險，就是如何以最小成本獲得取大安全和利益保障，其實質(zhì)是企業(yè)利益如何最大化的風(fēng)險。成功的商業(yè)綜合體應(yīng)該具備這樣的特征，對區(qū)域經(jīng)濟形成了較強的拉動能力，對地方資源價值起到了升級和放大作用，對多種商業(yè)模式進行了有效融合并得到客戶認可，新穎的內(nèi)容和外觀創(chuàng)意，良好的資本投資收益比。以上目標(biāo)的達成，對開發(fā)商提出了較高的要求，商業(yè)綜合體項目不僅僅對資金提出了較高的要求，對人才智力也提出了較高的要求。（二）過程協(xié)調(diào)風(fēng)險商業(yè)綜合體的過程協(xié)調(diào)，對項目提出了很大的溝通壓力，項目組首先要溝通協(xié)調(diào)多個政府部門和設(shè)計研發(fā)部門。規(guī)劃、土地、建設(shè)、消防、文物等政府部門均會涉及，同時設(shè)計研發(fā)過程，又要和工程、園林、綠化、消防、建設(shè)等企業(yè)進行多重合作，多重交流與協(xié)調(diào)帶來信息不對稱風(fēng)險。其次，項目組還要擅長經(jīng)濟的調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，對項目投資地的資源狀況、市場情況、地理環(huán)境、人文狀態(tài)、消費習(xí)慣等能形成有成效的調(diào)研，防范信息不對稱風(fēng)險。同時，對綜合體內(nèi)各類商戶、入駐者、業(yè)主、物業(yè)管理方，都要具備較強的溝通能力，以確保最終目標(biāo)的達成。（三）利益相關(guān)者風(fēng)險商業(yè)綜合體的利益相關(guān)者，主要為項目各投資方、所在地各級政府、土地所有者、建設(shè)設(shè)計企業(yè)、材料供應(yīng)商、各類商戶等，甚至同地區(qū)的競爭對手、模式模仿者，各種競爭博弈的處理，以及中后期的項目運營管理，都會形成各種矛盾，不斷沖突形成風(fēng)險。（四）項目流程風(fēng)險項目流程風(fēng)險，主要體現(xiàn)為項目管理過程中流程的合理、合法、合規(guī)性，同時還應(yīng)確保流程的順暢和效率。項目前期階段，如地域區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境的成熟性、市場的進入期的合理性，土地地理環(huán)境的信息掌握程度，項目定位方向等，都會間接或直接形成流程風(fēng)險。鑒于商業(yè)綜合體都較大的工程體量，通常開工面積都在 30 萬平—100 萬平之間，最大會超過 200 萬平，建設(shè)周期漫長，建設(shè)結(jié)構(gòu)復(fù)雜，安全、質(zhì)量、進第三章 商業(yè)綜合體項目風(fēng)險識別與評估度、對會形成風(fēng)險。項目招商及運營過程中，如何有效解決顧客、業(yè)態(tài)、商業(yè)模式之間的協(xié)調(diào)，如何對入駐業(yè)主提供有效支援，如何留住常駐業(yè)主，如何加強物業(yè)服務(wù)等都是要面對的問題，并且形成運營階段的流程風(fēng)險。（五）經(jīng)濟趨勢風(fēng)險經(jīng)濟趨勢風(fēng)險對項目的影響力，與項目所在行業(yè)、項目大小、受眾等因素關(guān)聯(lián)較多。一般情況下，對國際國內(nèi)市場依賴程度越高，項目越大受影響程度越高。另外，在當(dāng)前的國際經(jīng)濟一體化大時局條件下，還有一個大型商業(yè)綜合體項目無法回避的重要風(fēng)險因素，那就是國際金融危機、世界經(jīng)濟蕭條等不可控的經(jīng)濟危機等帶來的系列風(fēng)險。類似風(fēng)險，唯有靠項目建設(shè)期及運營期管理人員的全力以赴，才能有效應(yīng)對。除上述風(fēng)險以外，其它不可見風(fēng)險依然很多，這些都會對投資者、經(jīng)營者都形成較大壓力。二、 項目風(fēng)險管理流程鑒于商業(yè)綜合體全壽命周期各個階段的風(fēng)險處于不斷地轉(zhuǎn)移和重組的狀態(tài)中，風(fēng)險的遷移特性就是風(fēng)險管理范式轉(zhuǎn)移的結(jié)果，面臨的風(fēng)險不斷發(fā)生遷移，并進入新的風(fēng)險循環(huán)圈，形成風(fēng)險的遷移效應(yīng)，如下表 商業(yè)綜合體風(fēng)險管理流程表所示。表 商業(yè)綜合體風(fēng)險管理流程表第三章 商業(yè)綜合體項目風(fēng)險識別與評估資料來源：作者整理第二節(jié) 商業(yè)綜合體項目風(fēng)險識別本節(jié)主要從從項目前期、建設(shè)期、運營期三個階段，來論述商業(yè)綜合體項目的風(fēng)險識別，并結(jié)合不同業(yè)態(tài)的運營特點、建設(shè)規(guī)律，來論述不同業(yè)態(tài)的商業(yè)綜合體風(fēng)險。一、 商業(yè)綜合體項目風(fēng)險全識別實際工作中，商業(yè)綜合體前期風(fēng)險識別，既是對項目全壽命周期風(fēng)險的識別，更是對風(fēng)險進行全面規(guī)劃管理的一個過程。結(jié)合商業(yè)綜合體的風(fēng)險特性，對各階段、各種類、各分類風(fēng)險進行全面識別和統(tǒng)籌如下表。 商業(yè)綜合體項目全過程風(fēng)險識別與統(tǒng)籌表風(fēng)險名稱 風(fēng)險分類 風(fēng)險描述 主要風(fēng)險內(nèi)容項目投資決策風(fēng)險項目前期因決策信息的對稱性、溝通過程、項目定位等過程形成的各類風(fēng)險。政府缺失風(fēng)險、信息不對稱風(fēng)險、項目定位風(fēng)險、開發(fā)類型決策風(fēng)險、開發(fā)內(nèi)容決策風(fēng)險項目土地獲取風(fēng)險項目前期土地的獲取過程中產(chǎn)生的各類風(fēng)險土地選擇風(fēng)險、設(shè)計及報批風(fēng)險、鄉(xiāng)鎮(zhèn)與村民溝通風(fēng)險項目前期風(fēng)險項目方案設(shè)計風(fēng)險項目前期設(shè)計過程中產(chǎn)生的各類風(fēng)險設(shè)計思路風(fēng)險、設(shè)計內(nèi)容風(fēng)險、設(shè)計單位選擇風(fēng)險過程管理風(fēng)險項目全建設(shè)周期的綜合管理風(fēng)險現(xiàn)場組織風(fēng)險、施工監(jiān)理風(fēng)險、工期風(fēng)險項目技術(shù)風(fēng)險項目建設(shè)因技術(shù)原因造成的各類風(fēng)險技術(shù)風(fēng)險、材料風(fēng)險安全風(fēng)險建設(shè)過程因管理、人為、技術(shù)等原因出現(xiàn)的安全類型風(fēng)險安全類風(fēng)險項目建設(shè)期風(fēng)險成本風(fēng)險建設(shè)過程因管理、材料漲價、工程延期等原因出現(xiàn)的風(fēng)險成本類風(fēng)險第三章 商業(yè)綜合體項目風(fēng)險識別與評估質(zhì)量風(fēng)險建設(shè)過程因監(jiān)管、技術(shù)、工作態(tài)度等原因出現(xiàn)的質(zhì)量風(fēng)險質(zhì)量類風(fēng)險 商業(yè)綜合體項目全過程風(fēng)險識別與統(tǒng)籌表項目租售風(fēng)險項目后期物業(yè)招商出租或出售過程中面臨的各類風(fēng)險市場競爭風(fēng)險、招商方案風(fēng)險、價格決策風(fēng)險、資金回收風(fēng)險、入駐客戶管理風(fēng)險服務(wù)滿意度風(fēng)險項目運營期風(fēng)險項目物業(yè)管理風(fēng)險對入駐企業(yè)或客戶服務(wù)或管理的風(fēng)險 企業(yè)人財物日常管理風(fēng)險資料來源：作者整理二、 商業(yè)綜合體不同業(yè)態(tài)風(fēng)險識別商業(yè)綜合體是多業(yè)態(tài)表現(xiàn)的商業(yè)建筑，不同業(yè)態(tài)的核心風(fēng)險又不盡相同，在管理過程中會表現(xiàn)出不同的輕重次序。識別、應(yīng)對不同業(yè)態(tài)的風(fēng)險也是重中之重。 商業(yè)綜合體不同業(yè)態(tài)項目關(guān)鍵風(fēng)險表序號 項目類型 關(guān)鍵風(fēng)險1 城市商業(yè)綜合體類 選址風(fēng)險、政府溝通風(fēng)險2 展覽展示類 選址風(fēng)險、市場定位風(fēng)險3 休閑度假類 選址風(fēng)險、市場定位風(fēng)險4 工貿(mào)園類 市場定位風(fēng)險、選址風(fēng)險5 養(yǎng)老養(yǎng)生類 運營風(fēng)險、物業(yè)管理風(fēng)險6 生態(tài)種養(yǎng)殖類 運營風(fēng)險、選址風(fēng)險7 總部經(jīng)濟類 選址風(fēng)險、市場定位風(fēng)險8 歷史題材類 內(nèi)容設(shè)計風(fēng)險、市場定位風(fēng)險9 文化創(chuàng)意類 選址風(fēng)險、市場定位風(fēng)險10 其它模式 略第三章 商業(yè)綜合體項目風(fēng)險識別與評估資料來源：作者整理第三節(jié) 商業(yè)綜合體項目風(fēng)險評估 本節(jié)主要就商業(yè)綜合體項目前期、建設(shè)期、運營期各類風(fēng)險的評估過程進行論述。一、 前期風(fēng)險評估項目前期風(fēng)險，主要包括項目投資決策風(fēng)險、項目土地獲取風(fēng)險、項目方案設(shè)計風(fēng)險等內(nèi)容，具體風(fēng)險概率及嚴重性評估如下表 。表 項目前期風(fēng)險評估表風(fēng)險分類 風(fēng)險概率 風(fēng)險嚴重性項目投資決策風(fēng)險 很高 較嚴重的、非常嚴重的項目土地獲取風(fēng)險 很高 嚴重的項目方案設(shè)計風(fēng)險 高 嚴重的資料來源：作者整理實際操作中，常使用 SWOT 分析工具對項目投資決策風(fēng)險進行評估。下表 為佳木斯市某蔬菜干果批發(fā)商業(yè)綜合體投資決策 SWOT 分析表。表 某蔬菜干果批發(fā)商業(yè)綜合體投資決策 SWOT 分析表優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak該地區(qū)首個大規(guī)模蔬菜干果批發(fā)商業(yè)綜合體。政府全力支持，承諾對現(xiàn)有蔬菜批發(fā)市場進行關(guān)閉，并出面號召遷移至新市場。該綜合體交通便捷，通達性好，便與商戶分享獨一無二的地區(qū)物流資源。項目地塊比較方正，有利于規(guī)劃。配套服務(wù)（展覽、倉儲、物流、金融服務(wù)、安保）首屈一指。地方政府對入駐企業(yè)減免工商費支持。本區(qū)域為新區(qū)，現(xiàn)階段人口量不足。沒有成規(guī)模商業(yè)氛圍。對行業(yè)影響力弱。機會 Opportunity 威脅 Threaten佳木斯市地區(qū)缺乏大型蔬菜干果批發(fā)市場?，F(xiàn)市場政府計劃拆遷關(guān)閉。佳木斯市蔬菜干果大型批發(fā)市場起步較晚，尚處于由傳統(tǒng)的倉儲、運第三章 商業(yè)綜合體項目風(fēng)險識別與評估項目位于佳木斯市郊區(qū)沿江鄉(xiāng)，一個正在發(fā)展中的熱點區(qū)域。舊市場臟亂差，新綜合環(huán)境較好。本地區(qū)消費能力較大，對新鮮水果需求較高。區(qū)域規(guī)劃較好，環(huán)境優(yōu)美。輸業(yè)向現(xiàn)代化物流業(yè)發(fā)展的階段。市場調(diào)研，大部分商戶持觀望態(tài)度。資料來源：作者整理由上表分析可知，該項目具有政府支持優(yōu)勢、原市場關(guān)閉新綜合體商業(yè)環(huán)境好優(yōu)勢，雖然當(dāng)前部分商戶持觀望態(tài)度，但相信通過營銷工作，可以改變現(xiàn)狀。所以綜合分析，項目威脅和劣勢因素相對較小，發(fā)展前景看好，項目可行性較高。二、 建設(shè)期風(fēng)險評估項目建設(shè)階段通常占項目全過程總時間量的 80%以上，屬于風(fēng)險高發(fā)階段，并且具有風(fēng)險種類繁多，影響結(jié)果較大的特點，為確保項目建設(shè)過程的順利實施，提高經(jīng)濟效益，強化該階段風(fēng)險的識別和評估是至關(guān)重要。結(jié)合具體工作流程，分析認為建設(shè)期風(fēng)險可以籠統(tǒng)分為成本風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、安全風(fēng)險、全過程管理風(fēng)險等內(nèi)容，具體風(fēng)險概率及嚴重性評估如下表 。表 項目建設(shè)期風(fēng)險評估表風(fēng)險分類 風(fēng)險概率 風(fēng)險嚴重性項目過程管理風(fēng)險 很高 嚴重的項目技術(shù)風(fēng)險 很高 嚴重的項目建設(shè)安全風(fēng)險 高 嚴重的項目成本風(fēng)險 高 輕度的項目質(zhì)量風(fēng)險 中等 輕度的資料來源：作者整理通常項目建設(shè)時間占項目全過程時間比例較大，針對這種情況，項目組通常應(yīng)用加權(quán)評分法對項目建設(shè)期風(fēng)險進行綜合評估。以某商業(yè)綜合體為例具體分析如下。項目建設(shè)風(fēng)險主要有以下因素：管理風(fēng)險、建材價格上漲風(fēng)險、建設(shè)技術(shù)風(fēng)險、工人管理風(fēng)險、資金風(fēng)險、進度風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險、施工現(xiàn)場風(fēng)險、環(huán)境第三章 商業(yè)綜合體項目風(fēng)險識別與評估風(fēng)險等，為便與統(tǒng)計與計劃，將各類風(fēng)險發(fā)生的可能性設(shè)置為 5 個等級，并分配權(quán)重，通過計算，得到下面項目建設(shè)期風(fēng)險綜合評價表 。 （注：假設(shè)項目的整體評價基準(zhǔn)為 ）表 商業(yè)綜合體項目建設(shè)期風(fēng)險綜合評價表風(fēng)險可能發(fā)生的可能性風(fēng)險因素 權(quán)重很大（）比較大（）中等（）不?。ǎ┹^?。ǎ￤C管理風(fēng)險 √ 建材價格上漲風(fēng)險 √ 建設(shè)技術(shù)風(fēng)險 √ 工人管理風(fēng)險 √ 進度風(fēng)險 √ 質(zhì)量風(fēng)險 √ 施工現(xiàn)場風(fēng)險 √ 環(huán)境風(fēng)險 √ ∑WC=資料來源：作者整理由計算可知，該階段的整體風(fēng)險水平為 ，小于項目的評價基準(zhǔn)，則該項目的整體風(fēng)險水平可以接受，項目可以繼續(xù)實施。三、 運營期風(fēng)險評估項目運營期風(fēng)險主要包括項目租售風(fēng)險、項目物業(yè)管理風(fēng)險兩大類，具體風(fēng)險概率及嚴重性評估如下表 。表 項目建設(shè)期風(fēng)險評估表風(fēng)險分類 風(fēng)險概率 風(fēng)險嚴重性項目租售風(fēng)險 很高 嚴重的項目物業(yè)管理風(fēng)險 高 中等的第三章 商業(yè)綜合體項目風(fēng)險識別與評估資料來源：作者整理由商業(yè)綜合體項目建設(shè)及管理經(jīng)驗，結(jié)合行業(yè)概率，研究發(fā)現(xiàn)，項目風(fēng)險隨開發(fā)的進度發(fā)生遷移演變，往往項目成功可能性提高時，風(fēng)險概率降低，但風(fēng)險損失卻增大；項目尾期，風(fēng)險可能性最小，但損失卻是最大；項目結(jié)束，特別是進入運營租售階段，風(fēng)險又逐漸弱化。以項目管理流程圖為例，假設(shè)風(fēng)險發(fā)生程度為 y ，項目全周期為 x，風(fēng)險影響程度為 f （ y ） ，研究發(fā)現(xiàn)隨項目進度的進行，風(fēng)險概率逐步降低，但風(fēng)險的破壞或影響力卻在增大，而項目前期，屬于風(fēng)險的高發(fā)階段。商業(yè)綜合體各階段風(fēng)險影響曲線如下圖 。圖 商業(yè)綜合體項目各階段風(fēng)險影響曲線圖資料來源：作者整理通過上圖，得出結(jié)論，商業(yè)綜合體的建設(shè)全周期中，越接近項目尾期，即物業(yè)出租、出售，商業(yè)運行開始階段，其風(fēng)險性和風(fēng)險發(fā)生后的影響程度反而最高，對項目總體破壞程度卻最大。從這個結(jié)論，研究認為，既要全面強化項目全風(fēng)險周期管理，更要加大對項目后期，運營階段的風(fēng)險管理工作，該階段具備最大的破壞力和影響力。租售階段第三章 商業(yè)綜合體項目風(fēng)險識別與評估第四章 商業(yè)綜合體項目風(fēng)險應(yīng)對第四章 商業(yè)綜合體項目風(fēng)險應(yīng)對本章主要對商業(yè)綜合體項目前期風(fēng)險、建設(shè)期風(fēng)險、運營期風(fēng)險的各項應(yīng)對策略和應(yīng)對措施進行闡述，并梳理形成風(fēng)險應(yīng)對方案的各項保障措施。第一節(jié) 商業(yè)綜合體前期風(fēng)險應(yīng)對根據(jù)項目推進流程及建設(shè)進度，商業(yè)綜合體的前期風(fēng)險，主要包括投資決策風(fēng)險、土地獲取風(fēng)險、項目內(nèi)容設(shè)計風(fēng)險三個分類風(fēng)險。這三類風(fēng)險，即是項目前期風(fēng)險，也都是項目前期外部溝通過程中的風(fēng)險。本節(jié)主要闡述了商業(yè)綜合體項目前期風(fēng)險的應(yīng)對策略，及主要應(yīng)對措施。一、 應(yīng)對策略商業(yè)綜合體前期主要的投資決策、土地風(fēng)險、方案設(shè)計風(fēng)險，其具體應(yīng)對策略及控制措施具體表述如下表 。表 商業(yè)綜合體前期的風(fēng)險應(yīng)對策略風(fēng)險名稱 風(fēng)險類別 主要應(yīng)對策略投資決策風(fēng)險 風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險減輕土地風(fēng)險 風(fēng)險預(yù)防、風(fēng)險規(guī)避、風(fēng)險接