【正文】 究成果，通過文獻(xiàn)調(diào)研明確財(cái)務(wù)報(bào)表分析的概念和方法。結(jié)果表明，財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法可歸納為：比較分析法、結(jié)構(gòu)分析法、比率分析法、因素分析法、趨勢分析法、質(zhì)量分析法以及項(xiàng)目分析法。最后，為了解財(cái)務(wù)報(bào)表分析在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用情況，文章通過文獻(xiàn)調(diào)研發(fā)現(xiàn)雖然財(cái)務(wù)報(bào)表分析在該行業(yè)應(yīng)用較廣，但大多數(shù)財(cái)務(wù)分析均未結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)對其進(jìn)行財(cái)務(wù)分析，缺乏針對性。關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)分析；財(cái)務(wù)報(bào)表；房地產(chǎn)行業(yè)；近幾年來，隨著國內(nèi)外環(huán)境的迅速變遷，國際化的競爭益發(fā)激烈。隨著市場經(jīng)濟(jì)體系的發(fā)展和規(guī)范，同企業(yè)相關(guān)的各類經(jīng)濟(jì)利益必然與企業(yè)價值密切相關(guān)。這就要求對企業(yè)價值進(jìn)行評估。財(cái)務(wù)管理工作在企業(yè)日常經(jīng)營活動中的作用益發(fā)重要。企業(yè)投資人、債權(quán)人、高層管理者等對企業(yè)財(cái)務(wù)信息的要求也越來越高。因此，對企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析就顯得尤為重要，以便全面、客觀地評價企業(yè)財(cái)務(wù)活動的過去，并且能夠有效地控制企業(yè)財(cái)務(wù)活動過程，正確地預(yù)測企業(yè)財(cái)務(wù)活動的未來。企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告具有其專業(yè)性、概括性髙的特點(diǎn)，如果不運(yùn)用專門的方法對其加以系統(tǒng)分析，就難以對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況做出正確的評價和判斷。企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的主要功能就是對財(cái)務(wù)報(bào)告的數(shù)據(jù)做進(jìn)一步整理和分析，可以更加全面地展示企業(yè)的整體財(cái)務(wù)狀況。因此，財(cái)務(wù)報(bào)表分析是一種很實(shí)用的工具，也是一個非常值得關(guān)注和研究的領(lǐng)域。我國房地產(chǎn)行業(yè)從上世紀(jì)80年代開始興起，到90年代得到迅速發(fā)展，近幾年甚至被看成充滿財(cái)富和泡沫的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)作為我國的一種稀缺資源，在城市建設(shè)和居民生活改善等各方面起著舉足輕重的作用，是關(guān)系民生的重大問題。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析可以給房地產(chǎn)投資人、債權(quán)人、高層管理者一些借鑒意義。一、財(cái)務(wù)報(bào)表分析國內(nèi)外研究現(xiàn)狀縱觀國際財(cái)務(wù)報(bào)表分析的歷史發(fā)展沿革，財(cái)務(wù)報(bào)表分析最初在19世紀(jì)的美國興起，在當(dāng)時的美國境內(nèi)其已開始作為一門獨(dú)立的分支學(xué)科出現(xiàn)，早期銀行家的積極倡導(dǎo)對于該門獨(dú)立學(xué)科的形成功不可沒。銀行家在決定是否要為申請企業(yè)發(fā)放貸款時，所需權(quán)衡的一個重要依據(jù)就是貸款企業(yè)能否按時歸還本金和利息。為了保障銀行的資金安全，控制信用風(fēng)險，銀行家們便嘗試多方面的了解貸款企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績，分析衡量客戶的信用和品質(zhì)，從而了解企業(yè)的短期和長期償債能力，于是財(cái)務(wù)報(bào)表分析應(yīng)運(yùn)而生。1895年，美國紐約州銀行協(xié)會的經(jīng)理委員會要求所有的借款者必須提交由他們簽字的資產(chǎn)負(fù)債表。5年后，該協(xié)會又發(fā)布了申請貸款的標(biāo)準(zhǔn)表格，其中包括了主要的資產(chǎn)負(fù)債表內(nèi)容。之后一些銀行根據(jù)其實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提出將流動比率、速動比率等一些財(cái)務(wù)分析指標(biāo)作為判斷借貸的主要依據(jù)。隨著時間的推移，企業(yè)所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境急劇變化、信息紛繁復(fù)雜，各種經(jīng)濟(jì)行為和經(jīng)濟(jì)活動如雨后春筍般涌現(xiàn)，財(cái)務(wù)報(bào)表分析不再只是金融分析人員分析企業(yè)償債能力以決定是否發(fā)放貸款的手段，更是發(fā)展成為判斷風(fēng)險和盈利狀況的重要投資決策手段，被廣大投資者所青睞，并得到廣泛運(yùn)用。特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來，伴隨著資本市場和市場經(jīng)濟(jì)的迅猛擴(kuò)張，西方各主要發(fā)達(dá)國家在財(cái)務(wù)分析領(lǐng)域也取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，并逐漸形成了目前世界上最先進(jìn)的財(cái)務(wù)分析系統(tǒng)。對于財(cái)務(wù)報(bào)表分析，各國學(xué)者提出了不同的觀點(diǎn)，主要有以下幾種：美國南加州大學(xué)教授WaterB. Neigs指出，財(cái)務(wù)分析的本質(zhì)在于搜集與分析者決策相關(guān)的各種信息，正確的分析和解釋相關(guān)的財(cái)務(wù)信息；，而是一個需要綜合各方面因素進(jìn)行判斷的過程，目的是為了正確評估企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，以預(yù)測企業(yè)的未來發(fā)展。當(dāng)前雖然各種新觀點(diǎn)新理論層出不窮，但財(cái)務(wù)管理的基本理論如內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)分析原理、平衡原理等仍基本保持一致。而在我國大陸地區(qū)，財(cái)務(wù)報(bào)表的分析工作則起步較晚，直到20世紀(jì)初期才開始出現(xiàn)，這一時期的財(cái)務(wù)報(bào)表分析也比較簡單，分析對象比較單一，主要將分析的重點(diǎn)放在企業(yè)的經(jīng)營績效和償債能力上，很少涉及對財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的全面分析。在1949年新中國成立之后，財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作才逐步受到重視，但在這一特殊的歷史時期，該項(xiàng)工作的發(fā)展仍然有限，真正得到快速發(fā)展則是1979年改革開放之后。隨著市場的開放和經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，財(cái)務(wù)報(bào)表分析的研究成果不斷豐富，財(cái)務(wù)報(bào)表分析的理論體系和架構(gòu)逐步建立和完善起來。在我國目前的財(cái)務(wù)管理理論體系中，主要有三種不同的觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為財(cái)務(wù)分析是從財(cái)務(wù)的本質(zhì)出發(fā)，以資金及其運(yùn)動周轉(zhuǎn)為研究對象，在財(cái)務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)研究財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)、原則和內(nèi)容等；第二種觀點(diǎn)是提倡從外在的方面來研究管理學(xué)方法論和方法體系，認(rèn)為財(cái)務(wù)管理是一個綜合性的管理過程，具有邏輯性，要注重把握和尊重研究對象的基本規(guī)律；第三種觀點(diǎn)則主張結(jié)合中國具體國情，研究國際提倡和通用的方法，充分借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。雖然國內(nèi)財(cái)務(wù)報(bào)表分析工作發(fā)展迅速，但由于起步較晚，總體而言我國財(cái)務(wù)分析工作仍落后于國際先進(jìn)水平，當(dāng)前的分析理論和分析方法仍局限于上市公司，非上市公司由于財(cái)務(wù)報(bào)表和相關(guān)信息不公開，暫時沒有合理有效的財(cái)務(wù)分析方法，但是對上市公司的分類還沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，我國在財(cái)務(wù)報(bào)表分析領(lǐng)域仍存在一定的問題，未來有很大的發(fā)展和進(jìn)步空間。二、財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法研究綜述財(cái)務(wù)報(bào)表分析是分析和綜合的高度，是統(tǒng)一個認(rèn)識的過程。對于財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析的方法，雖然有很多種的劃分方法，但是系統(tǒng)歸納起來，可以概括為以下幾種：比較分析法、結(jié)構(gòu)分析法、比率分析法、因素分析法、趨勢分析法、質(zhì)量分析法以及項(xiàng)目分析法等等。本文用到的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法主要是比率分析法、質(zhì)量分析法和趨勢分析法等。比較分析法比較分析法，也被叫做對比分析法，是一種最基本的分析方法，是將兩個或兩個以上相互聯(lián)系的指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行對比，以便揭示差異和矛盾，評價和研究差異形成原因的一種分析方法。比較分析法屬于一種差量計(jì)算，通過計(jì)算差量，可以揭示企業(yè)運(yùn)營過程中的差距，其主要作用就是通過對企業(yè)運(yùn)營過程中客觀存在的差距以及形成這些差距的原因進(jìn)行揭示，以便于分析人員發(fā)現(xiàn)問題，發(fā)掘潛力，不斷提高經(jīng)營管理水平。比較分析法根據(jù)分析的特殊需要又有絕對數(shù)比較和相對數(shù)比較兩種形式。在比較分析中，選擇恰當(dāng)?shù)膶Ρ葮?biāo)準(zhǔn)是相當(dāng)關(guān)鍵的步驟，只有選擇合適的標(biāo)準(zhǔn)，才能做出恰當(dāng)?shù)脑u價，如果選擇的標(biāo)準(zhǔn)不合適，就可能得出錯誤的結(jié)論。因此，比較分析法在選擇對比標(biāo)準(zhǔn)時，主要有以下幾種形式：（1）本期的實(shí)際指標(biāo)數(shù)值與上期的實(shí)際指標(biāo)數(shù)值對比，以此來了解相關(guān)指標(biāo)在不同會計(jì)期間的增減變化情況。（2）本期的實(shí)際指標(biāo)與本期的計(jì)劃指標(biāo)對比，據(jù)此考核相關(guān)計(jì)劃的完成情況。（3）本期的實(shí)際數(shù)與本期的同行業(yè)公司的指標(biāo)之間的對比，據(jù)此了解各個公司之間的財(cái)務(wù)狀況與經(jīng)營成果之間的差別。結(jié)構(gòu)分析法結(jié)構(gòu)分析法是財(cái)務(wù)報(bào)表分析經(jīng)常使用的一種技術(shù)分析方法，主要是以財(cái)務(wù)報(bào)表中的某個整體指標(biāo)為比例100%，再計(jì)算出其個體項(xiàng)目占整體指標(biāo)的百分比，從而比較每個項(xiàng)目百分比指標(biāo)的增減變動情況，據(jù)此揭示每個項(xiàng)目的相對地位和總結(jié)構(gòu)的關(guān)系，并判斷相關(guān)財(cái)務(wù)活動的變化規(guī)律。比率分析法比率分析法，是利用同一會計(jì)期間財(cái)務(wù)報(bào)表中相關(guān)的項(xiàng)目數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，計(jì)算出一系列具有特定意義的財(cái)務(wù)比率，用以揭示和評價企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績的一種方法。財(cái)務(wù)比率是不同會計(jì)要素之間的相互關(guān)系，通過比率分析認(rèn)識企業(yè)財(cái)務(wù)活動的基本規(guī)律，可以使財(cái)務(wù)報(bào)表分析更加地全面、更加地深刻。將這些相關(guān)的財(cái)務(wù)比率的本期的實(shí)際數(shù)與上期或上年的同期實(shí)際數(shù)、與特定歷史時期的實(shí)際數(shù)、與同行業(yè)先進(jìn)企業(yè)的實(shí)際數(shù)進(jìn)行對比，還可以系統(tǒng)地揭示企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的發(fā)展趨勢的情況。而且，比率分析是個相對數(shù)，它排除了不同企業(yè)規(guī)模的影響，使得不同的企業(yè)對象之間建立起了可比性。其主要是通過運(yùn)用運(yùn)營能力比率、償債能力比率、獲利能力比率、成長能力比率等四類比率來實(shí)現(xiàn)對企業(yè)的整體性的評價的。財(cái)務(wù)比率主要包括構(gòu)成比率、效率比率、相關(guān)比率三類。因素分析法因素分析法，是指在幾個相互聯(lián)系的因素共同影響某一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)時，從數(shù)量上確定各因素變動對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響方向和影響程度的一種方法。運(yùn)用因素分析法，有助于企業(yè)進(jìn)行事前計(jì)劃和事中控制、事后監(jiān)督，促使企業(yè)進(jìn)行目標(biāo)管理，提升企業(yè)的經(jīng)營管理水平。趨勢分析法趨勢分析法又稱為水平分析法，它是通過對財(cái)務(wù)報(bào)表中的各類相關(guān)數(shù)字進(jìn)行分析比較，尤其是將一個會計(jì)期間的財(cái)務(wù)報(bào)表和另一個或幾個會計(jì)期間的財(cái)務(wù)報(bào)表相比較，來判斷一個公司的財(cái)務(wù)狀況和營業(yè)業(yè)績的發(fā)展趨勢及其在同行業(yè)中所處地位的變化等情況。質(zhì)量分析法質(zhì)量分析法，指以企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況質(zhì)量的主要方面——資本結(jié)構(gòu)質(zhì)量、資產(chǎn)質(zhì)量、現(xiàn)金流量質(zhì)量和利潤質(zhì)量為主要的框架，依據(jù)財(cái)務(wù)狀況質(zhì)量的各個方面之間的內(nèi)部聯(lián)系以及與企業(yè)管理質(zhì)量之間的內(nèi)部聯(lián)系，對企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況質(zhì)量進(jìn)行分析的一種方法。項(xiàng)目分析法項(xiàng)目分析法主要是分析財(cái)務(wù)報(bào)表組成項(xiàng)目的金額和性質(zhì)，還原企業(yè)對應(yīng)的實(shí)際經(jīng)營活動和理財(cái)活動。三、房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析的研究綜述隨著我國城市化進(jìn)程不斷加大和住房商品化等重大措施的實(shí)施，近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展階段。目前，由于房價過高帶來很多社會負(fù)面的影響。國家還發(fā)布了限購令等措施抑制房價，就目前全國而言，房產(chǎn)交易量持續(xù)萎縮。交易量下降己經(jīng)影響到開發(fā)商的現(xiàn)金流，在某些情況下，還影響到他們償還銀行貸款的能力。國際貨幣基金組織（IMF）曾指出，繼2009年和2010年放貸激增（其中相當(dāng)大一部分資金流入房產(chǎn)業(yè)）后，違約上升是中國金融業(yè)面臨的最大風(fēng)險之一?！比ツ曛袊恋劁N售大幅放緩。債臺高筑的地方政府面臨的麻煩很嚴(yán)重。土地拍賣是地方政府極為重要的收入來源。2011年數(shù)據(jù)顯示有近900宗土地流標(biāo)流拍，約是2010年的3倍，130個大城市的政府土地銷售收入同比減少了13%，（合3000億美元）。而另一方面，我國正在總結(jié)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，積極推進(jìn)改革試點(diǎn)。一旦征收房產(chǎn)稅，對十木來就慘淡的房地產(chǎn)行業(yè)，無疑是雪上加霜?？紤]到房地產(chǎn)在城市建設(shè)和居民生活改善等各方面都起著舉足輕重的作用。因此對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表分析，評估其目前的財(cái)務(wù)狀況和未來的發(fā)展前景，為房地產(chǎn)投資人、債權(quán)人、高層管理者提供參考就顯得尤為重要。但目前調(diào)研所知的關(guān)于財(cái)務(wù)報(bào)表分析的研究成果具有較強(qiáng)的一般性和普遍性，但若將其直接應(yīng)用到房地產(chǎn)行業(yè)上，則缺乏針對性。因此，對于房地產(chǎn)行業(yè)，除了需要應(yīng)用上文中提到的方法外，也應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)該行業(yè)公司的問題所在，并針對問題提出相應(yīng)的解決辦法或建議。李紅娥于《房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析》一文中認(rèn)為分析房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)著重于分析預(yù)收賬款、現(xiàn)金流，而不是著重看當(dāng)期利潤，并綜合償債能力、營運(yùn)能力、盈利能力、成長性分析了萬科、保利地產(chǎn)以及招商地產(chǎn)3家房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r以及未來的發(fā)展前景。蔣佐斌，魏娟等在《我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表分析》一文中通過對萬科和保利地產(chǎn)的償債能力、營運(yùn)能力、盈利能力和發(fā)展能力進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)存在償債能力較差，流動資產(chǎn)不足，特別是現(xiàn)金周轉(zhuǎn)困難，存貨比例較大等問題。張養(yǎng)維在《上市公司財(cái)務(wù)風(fēng)險度量研究》一文中針對61家上市房地產(chǎn)公司2007年的財(cái)務(wù)報(bào)表，通過因子模型分析法對其綜合效益進(jìn)行了評價，認(rèn)為只有財(cái)務(wù)杠桿值在合理值域內(nèi)的公司，才能保證其生產(chǎn)經(jīng)營狀況正常，經(jīng)營業(yè)績比較穩(wěn)定，發(fā)展前景良好。齊靜在《財(cái)務(wù)報(bào)表分析》一文通過對運(yùn)用SWOT分析方法對萬科進(jìn)行戰(zhàn)略分析，并對萬科的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行更細(xì)致的財(cái)務(wù)分析，發(fā)現(xiàn)了萬科企業(yè)所存在的一些問題，并給出了相應(yīng)的建議。以上的研究都沒有將房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)完整的置于財(cái)務(wù)報(bào)表分析行列中去，因此本文想結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，運(yùn)用較基本的財(cái)務(wù)報(bào)表分析方法對其進(jìn)行分析，得出房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營情況及發(fā)展趨勢，以期得到具有借鑒意義的結(jié)論。參考文獻(xiàn)[1] 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