【正文】 月 　 9, 市內(nèi)交通費月 1, 　 1, 12, 郵電通信費用月 1, 　 1, 18, 辦公設(shè)備折舊及攤銷費用月 1, 　 1, 17, 辦公能源費月 　 9, 印刷費用年 4, 　 4, 交際應(yīng)酬費月 　 9, 雜 項月 　 6, 7不可預(yù)見費　　　 3, 43, 8管理者酬金　　　 15, 180, 　小 計　　　 201, 2,416, 9營業(yè)稅金(5%)　　　 10, 127, 　 總 計　　　 211, 2,543, 二、 服務(wù)報價和物業(yè)管理費預(yù)算說明（一）、 預(yù)算編制依據(jù) 北京海關(guān)辦公大樓的承建特點和使用對象。 國家、北京市政府有關(guān)部門的法規(guī)或?qū)I(yè)文件。 本公司多年寫字樓的管理經(jīng)驗，參考了現(xiàn)行市場行情。（二）、 預(yù)算編制原則 先計劃，后預(yù)算。 從實際出發(fā)，本著合理、先進、周密、可行的原則，科學計量，合法收、支，不斷完善。（三）、 預(yù)算中需說明的事項 本預(yù)算物業(yè)管理費年合計2,543,。如貴單位接受我公司的各項建議，與我公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》時（1） 增加項目，另行協(xié)商；（2） 具體收費方式和時間再行確定。 因該辦公大樓屬于新建，各項設(shè)施、設(shè)備系統(tǒng)應(yīng)在保修內(nèi)，本預(yù)算中“設(shè)施設(shè)備運行、維保費”只計入了運行物料費用，未計入維修保養(yǎng)費用。正常年度的設(shè)備設(shè)施運行、維保費用需根據(jù)實際需要核算。因此，本預(yù)算專門針對2002年度，不適用于其他年度。 本預(yù)算中不包括該辦公大樓的運行、辦公用能源費用。 因?qū)υ撧k公大樓的設(shè)備、設(shè)施了解程度很有限，本預(yù)算包總價，不包單價和單項。 預(yù)算中的人員工資按現(xiàn)行市場水平測算，以后年度將參考市場水平、物價變動情況和國家相關(guān)勞動、人事規(guī)定進行調(diào)整。 預(yù)算中各項“單位計費標準”及“數(shù)量”僅供參考，以“年合計”為準。 預(yù)算中“人員費用”包括工程、客戶服務(wù)、行政用管理人員的費用，安保和保潔人員費用分別計入“安保、消防服務(wù)費用”和“清潔、綠化費用”中。 預(yù)算中“公共設(shè)備的運行、維保和保養(yǎng)費用”主要是運行消耗物料費用，運行人員費用已計入“人員費用”（工程）。 《自帶設(shè)備情況表》中各項數(shù)據(jù)僅供參考。自帶設(shè)備、工具的使用費用包括固定資產(chǎn)折舊費、低值易耗品攤銷費和設(shè)備修理費，已計入“物業(yè)管理費”預(yù)算中。（四）、 財務(wù)預(yù)算對業(yè)主及其產(chǎn)業(yè)不同時期利益的考慮本公司的財務(wù)預(yù)算同時考慮了維護業(yè)主的近期和長期利益。近期內(nèi)減少業(yè)主的一次性資金投入?？紤]到業(yè)主自建辦公大樓，已經(jīng)投入巨額資金，為保證該辦公大樓的正常使用仍需注入日常物業(yè)管理費用所需資金，投入較大。本公司憑借自身實力自帶全部物業(yè)管理服務(wù)所需設(shè)備和工具，投資總額約37萬元。長期目標：嚴格管理，積極建議，使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)保值、增值。（1） 嚴格控制人工成本，著重設(shè)備設(shè)施及建筑物的維修和養(yǎng)護將人工成本控制在物業(yè)管理費用總額的合理比例內(nèi)，隨著物業(yè)使用年限的增長增加設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護投入，做好設(shè)施設(shè)備的各級維修保養(yǎng)工作，在較長的時期內(nèi)保持樓宇的優(yōu)秀品質(zhì)和良好性能。（2） 加強員工培訓，提高服務(wù)質(zhì)量加強員工服務(wù)意識和對該辦公大樓使用特點的認知培訓，讓我公司員工的服務(wù)水平作為提升物業(yè)品質(zhì)的要素之一是我公司日常人員培訓的目標，我公司將為此合理支配培訓費用，決不讓員工“質(zhì)素”透支。（3） 管理維修基金的積累和使用管理維修基金是指由業(yè)主（或稱“產(chǎn)權(quán)人”）或使用人按其擁有或占用的產(chǎn)權(quán)面積交納的公共維修基金，用于支付大廈公共區(qū)域、公共設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新或改造以及其他非日常性維修項目等費用。該辦公大樓作為單一業(yè)主產(chǎn)權(quán)物業(yè)，建議由業(yè)主在物業(yè)投入使用后、保修期滿時，開始按建筑面積預(yù)提管理維修基金。該項基金可由業(yè)主自行專戶存款，專款專用，按批準的大修或大型增改項目計劃和預(yù)算支付使用，并制定相關(guān)的管理制度。遇重大緊急支出，管理基金存量不足，再另行籌措。（4） 進行風險管理，控制風險本公司對樓宇實行風險控制管理，將保險和日常維修養(yǎng)護工作結(jié)合起來，在保證樓宇的正常使用的同時，對樓宇進行風險投資以減少突發(fā)事件給業(yè)主產(chǎn)業(yè)帶來的巨額損失。如貴單位將該辦公樓委托我公司管理，建議貴單位將樓宇的保險委托我公司一同辦理，一方面利用我公司整體規(guī)模優(yōu)勢降低保費支出，一方面維保與保險一體管理、責任分級，可以更好地控制風險。 第六章 日常物業(yè)管理一、 辦公樓維護、保養(yǎng)要點（一） 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)養(yǎng)護及巡檢1． 對混凝土結(jié)構(gòu)的預(yù)埋、給排水設(shè)施等的使用情況應(yīng)制定計劃，定期（每年不少于兩次）進行檢查。發(fā)現(xiàn)腐蝕、滲漏、開裂和建筑垃圾、污雜物沉積要及時處理。制止不經(jīng)設(shè)計及有關(guān)部門批準，任意在結(jié)構(gòu)上開鑿。2． 鋼筋混凝土保護層損壞要及時修補，以防止鋼筋銹蝕。3． 辦公樓的使用應(yīng)符合設(shè)計要求，改變用途時不允許隨意超載，甚至于對結(jié)構(gòu)進行改造。（二） 裝飾工程養(yǎng)護管理1． 樓層地面的養(yǎng)護：保持樓層地面清潔、干凈衛(wèi)生。保持上、下水道不漏不堵，避免因漏水造成室內(nèi)積水，滲入樓板。對于木地板、大理石等樓層地面還需定期專業(yè)養(yǎng)護。對于使用中發(fā)生小的損壞，要及時修補。制止不加任何保護措施在樓面上拖拉重物。2． 門窗的養(yǎng)護：對使用者進行保護門窗的宣傳工作，發(fā)現(xiàn)開關(guān)不靈、縫隙過大、五金配件丟失或損壞等問題。要及時修理。做好防雨、防塞等工作，定期進行油漆補修工作，補漆盡量和原油漆保持一致，否則應(yīng)進行全部重新油漆。3． 飾面墻（磚）養(yǎng)護：定期（每年不少于2次）巡檢，可采用觀察或用小錘輕劃檢查。發(fā)現(xiàn)問題及時處理。不允許用強酸對任何飾面墻（磚）進行擦洗。對樓體外墻面，安裝飾物如用鐵件，必須刷漆，防止水銹污染墻面。4． 頂棚的養(yǎng)護：定期巡檢，發(fā)現(xiàn)翹邊、裂掛、破損、陰濕應(yīng)及時修補或更換。（三） 幕墻工程養(yǎng)護管理： 本工程外立面幕墻以石材干掛為主，配以部分玻璃幕加以點綴，另外還有一些不銹鋼飾柱、塑鋁板材料等。1． 應(yīng)根據(jù)幕墻面積灰污程度，確定清洗幕墻的次數(shù)與周期，每年至少清洗1次。2． 發(fā)現(xiàn)螺栓松動，破損應(yīng)及時修復(fù)或更換，發(fā)現(xiàn)玻璃松動、破損應(yīng)及時修復(fù)或更換，發(fā)現(xiàn)密封膠和密封條脫落或損壞，應(yīng)及時修補或更換。3． 定期檢查幕墻排水系統(tǒng)，保持通暢。4． 當遇特大風沙、地震、火情等災(zāi)害時，事后應(yīng)對玻璃幕墻進行全面檢查，并視損壞程度進行維修加固。二、 機電設(shè)備、設(shè)施的維修、保養(yǎng)、運行和管理（一） 因機電設(shè)備的要害部分基本是在機房，機房管理是維修、保養(yǎng)、運行的重點。本大樓主要電氣機房是1600KV配電室。（二） 給排水系統(tǒng)對系統(tǒng)的了解：1． 給水系統(tǒng)消防泵房設(shè)獨立生活水。由市政管網(wǎng)直接供水至水池，通過生活給水泵組（變頻供水）向樓層供水，三層及以下樓層由市政管網(wǎng)直接供水。2． 排水系統(tǒng)F1—F14層衛(wèi)生間糞便、地漏排水經(jīng)WLWLWL3三根污水立管、由B1層排入市政排水系統(tǒng)出戶。3． 雨水系統(tǒng)F14層屋面，分別經(jīng)雨水口內(nèi)排至YL1~6雨水立管，由F1 雨水出戶管排至室外（或排至室外散水面）。另B1層坡道雨水排至地庫集水池，由潛水泵提升排出。常見維修要點：1． 管道漏水修理2． 管道堵塞排堵3． 水龍頭與閥門的維修4． 衛(wèi)生潔具的維修5． 電熱水器的常見故障及排除6． 水泵保養(yǎng)及維修7． 壓力表的校驗8． 潛水泵的檢查保養(yǎng)9． 熱交換器的運行與維修10． 生活水箱的清洗消毒（三） 共用照明系統(tǒng)對系統(tǒng)的了解1． B1車庫、設(shè)備機房均采用普通日光燈；水泵房采用防水型燈具；其它樓層大多采用（隔柵式日光燈）；部分區(qū)域根據(jù)需要采用白熾燈或節(jié)能燈。2． 一般照明以單電源供電，照明及插座分別由配電箱分支路供電，照明支路采用單相兩線制，插座支路采用單相三線制并設(shè)漏電開關(guān)保護；事故照明采用雙電源末端互投，由專用的配電箱供電。照明控制：一般房間及接待所、多功能廳采用就地控制，公用場所如應(yīng)急照明、室外立面照明、路燈等采用集中控制方式均由樓宇自控的DDC控制，每層電氣豎井內(nèi)未設(shè)電度計量裝置。常見維修要點1． 電氣電路故障：斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修2． 絕緣電阻測量及損傷線更換3． 配電箱的檢查4． 照明燈具的維修（四） 通風空調(diào)系統(tǒng)常見維修要點：1． 空調(diào)處理機組2． 風機盤管3． 末端控制裝置4． 分體式空調(diào)機5． 雙溫水系統(tǒng)6． 加濕裝置（五） 供暖供冷機組對系統(tǒng)的了解：1． 夏季供冷、冬季供暖均采用美國頓漢布什溴化鋰吸收式電力冷溫水機組，其特點是節(jié)能環(huán)保。2． 運行維護要點： 真空度的管理 冷劑的凈化 吸收液的管理 冷卻水的管理 預(yù)防及及時處理結(jié)晶 天然氣系統(tǒng)安全管理3． 冷卻塔冷卻塔主要注意其水質(zhì)清潔并及時補水，避免對直燃機造成損害。（六） 消防設(shè)施設(shè)備對系統(tǒng)的了解：1． 本樓水滅火系統(tǒng)是由自動噴水滅火系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、B1消防水池、消防水泵機組共同組成。室外設(shè)有消防水結(jié)合器。2． 運行維護要點：自動噴灑系統(tǒng)氣體滅火系統(tǒng)管道閥門電接點壓力表（七） 垂直交通運輸系統(tǒng)對系統(tǒng)的了解：1． 本樓設(shè)有消防梯 1 臺，停層站 15/15 ， 客用梯 4 臺，停層站 15/15 ， 2． 監(jiān)控管理系統(tǒng)、電梯的運行可以在（中控室/消防中心/遠程監(jiān)視運行和火災(zāi)應(yīng)急控制）維護要點：1． 物業(yè)管理者應(yīng)做的工作：鑰匙、日常巡檢維護、收集資料、按期報檢、管理備品備件工具、建立使用制度等；2． 設(shè)備專業(yè)維護：（選擇具備資質(zhì)的分包方，按周期維保，以及建立確定應(yīng)急處理辦法。）（八） 樓宇自控系統(tǒng) 對系統(tǒng)的了解：1． 本樓是以較高標準的智能化辦公樓為設(shè)計和建設(shè)目的的，因此基本具有：樓宇設(shè)備自動化BAS系統(tǒng)消防管理自動化FAS系統(tǒng)安防管理自動化SAS系統(tǒng)（以及通訊自動化CAS系統(tǒng) 辦公自動化OAS系統(tǒng)） 樓宇自控：消防報警與設(shè)備聯(lián)動、保安監(jiān)視、綜合布線。（以及出入控制、防盜報警、停車場管理、智能卡）等系統(tǒng)的先進性、實用性、安全性、可擴充性，對維護進行統(tǒng)一管理提供了集中、方便的條件。樓宇自控系統(tǒng)：監(jiān)視：空調(diào)機組、冷卻塔、水泵、送排風等設(shè)備的運行狀況；監(jiān)視：水池水位、環(huán)境溫、濕度、設(shè)備壓力等；可控制：部分設(shè)備啟、停，照明系統(tǒng)的開關(guān)等。消防報警系統(tǒng)：具有火災(zāi)控測器報警和聯(lián)動切換設(shè)備狀態(tài)的功能。2． 運行維護的要點：結(jié)合實際正確使用設(shè)備 熟悉操作系統(tǒng)和應(yīng)用軟件的構(gòu)成 保存、運行資料以及累積建立歷史及動向趨勢記錄 選擇可靠的分包方，按周期維保、增補、擴充、升級等內(nèi)容的工作。（九） 有線電視系統(tǒng)運行維護要點：按主管部門要求和有關(guān)規(guī)定管理按設(shè)備使用說明書進行維護三、 潔服務(wù)日常管理日常保潔服務(wù)質(zhì)量直接影響到辦公樓的整體形象，高品質(zhì)的保潔服務(wù)、高素質(zhì)的保潔服務(wù)人員不僅可為辦公樓提供明凈、整潔的工作環(huán)境，也可為辦公樓高貴的品質(zhì)增光添色。我公司擬對北京海關(guān)辦公樓采用每日分早班和中晚班的服務(wù)形式。日常保潔服務(wù)內(nèi)容及檢驗標準清潔區(qū)域清 潔 內(nèi) 容次 數(shù)清 潔 標 準 大堂日常清潔地面（推塵） 不斷巡視地面光亮、無塵墻壁（擦拭）1次/日無手印、塵土、污跡玻璃門（擦拭）不斷巡視潔凈光亮無手印污跡地墊（吸塵）2次/日無雜物、污跡指示牌、金屬件（擦拭）不斷巡視無手印、污跡服務(wù)臺不斷巡視清潔無塵煙灰缸、垃圾箱不斷巡視無手印、污跡、垃圾不能超過2/3沙發(fā)不斷巡視無污跡、雜物定期清潔空調(diào)口2次/月無積塵清潔指示牌2次/周無塵、無污漬防塵墊（清洗）1次/周無塵、無污漬地面洗地打蠟2個月/次光亮、無塵內(nèi)墻清潔（徹底）3個月/次無塵、無污漬沙發(fā)（清洗）1次/月無塵、無污漬垃圾筒內(nèi)（清洗）1次/周無污漬、無塵電梯間走廊地面（牽塵）不斷巡視地面光亮、無塵墻面（擦拭）2次/日無污跡、無塵地面拋光1次/日光亮均勻無劃跡墻燈擦塵1次/日無塵、照明良好電梯門（清潔劑擦拭）1次/周光亮無塵、無污跡清潔區(qū)域清 潔 內(nèi) 容次 數(shù)清 潔 標 準衛(wèi)生間地面（掃）不斷巡視無雜物、污跡地面（擦）不斷巡視無水跡、污跡小便池（刷洗）不斷巡視無水跡、污跡恭桶（刷洗）不斷巡視無水跡、污跡臺面（清洗）不斷巡視光亮、無水跡、污跡鏡子（擦拭）不斷巡視光亮、無水跡、污跡垃圾筒（沖刷）（刷洗）2次/日無雜物、污跡衛(wèi)生紙、洗手液