【導(dǎo)讀】岳麓山下，群英聚會(huì)，橘子洲頭，百舸競(jìng)流。作為歷史名城的長(zhǎng)沙，湖南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，在改革開(kāi)放的進(jìn)程中，又是敢于競(jìng)爭(zhēng)、善于競(jìng)爭(zhēng)、人才輩出的活躍城市。萬(wàn)平方米，座落在長(zhǎng)沙市山清水秀的岳麓區(qū)，建筑規(guī)模宏大，形象現(xiàn)代、壯觀，配套完善，近年來(lái)，按照這一發(fā)展戰(zhàn)略，我們已經(jīng)成功承接全國(guó)各地多項(xiàng)大型綜合物業(yè)。業(yè)，整體形象應(yīng)該著眼于全國(guó)，著眼于世界，著眼于未來(lái)。機(jī)關(guān)新大院項(xiàng)目整體形象定位是。展示長(zhǎng)沙市委、市政府進(jìn)取、創(chuàng)新的精神狀態(tài)和高效率。親和象征長(zhǎng)沙市委、市政府為民服務(wù)的宗旨及與外界的和諧關(guān)系?零風(fēng)險(xiǎn)工程的出發(fā)點(diǎn)是全面解除長(zhǎng)沙市委、市政府機(jī)關(guān)后勤事務(wù)社會(huì)化改革的后顧之憂。CPM按照有關(guān)規(guī)定投保公共責(zé)任險(xiǎn)和員工險(xiǎn)，CPM將客戶(hù)滿意作為工作業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)的最終指標(biāo)，以客戶(hù)滿意為起點(diǎn)，最大限度地滿。在這種理念支持下，CPM在員工隊(duì)伍中堅(jiān)持不懈地強(qiáng)化滿意服務(wù)觀念、市場(chǎng)。觀念以及危機(jī)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、成本意識(shí)。

　　

【正文】 風(fēng)管及控制系統(tǒng)等； （ 7） 弱電系統(tǒng)：消防報(bào)警系統(tǒng)（消防控制中心報(bào)警聯(lián)動(dòng)、自動(dòng)溫?zé)煾小⒕徏笆謩?dòng)按鈕，防火卷簾門(mén)、廣播等）；樓宇自動(dòng)化（模塊控制的空調(diào)、采暖、電力、電梯、保安等）；弱電檢查井內(nèi)管線、接線箱等。 資料交接 （ 1） 產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、丈量報(bào)告等。 （ 2） 技術(shù)資料：竣工圖（包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線等）、各類(lèi)公共設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)調(diào)試報(bào)告 、地質(zhì)勘察報(bào)告、工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告、工程預(yù)決算分項(xiàng)清單、圖紙會(huì)審記錄、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）、隱蔽工程驗(yàn)收記錄，沉降觀察記錄及沉降觀察點(diǎn)布置圖、竣工驗(yàn)收證明書(shū)、鋼材及水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)、新材料及構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)、設(shè)備（水、電、空調(diào)、采暖、電梯）及衛(wèi)生潔具的檢驗(yàn)合格證書(shū)、砂漿及混凝土試塊試壓報(bào)告、供水及供暖管道的試壓報(bào)告、機(jī)電設(shè)備訂購(gòu)合同、設(shè)備開(kāi)箱技術(shù)資料、試驗(yàn)記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等。 （ 3） 驗(yàn)收資料：工程竣工驗(yàn)收證書(shū)、消防工程驗(yàn)收合格證、完善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn) 收合格證書(shū)、用電許可證、供用電協(xié)議書(shū)、用水審批表及供水合同書(shū)、電梯使用合格證、電話保養(yǎng)及驗(yàn)收協(xié)議等。 其它交接 （ 1） 設(shè)施設(shè)備的備品備件、施工剩余材料備品等。 （ 2） 具有保修期的設(shè)施設(shè)備施工或購(gòu)買(mǎi)合同（保修協(xié)議也可）等。 （ 3） 公共區(qū)域各通道門(mén)、設(shè)備及管理用房、洗手間、會(huì)議室、檢查管井、信報(bào)箱鑰匙等。 接管驗(yàn)收注意事項(xiàng) （ 1） 在接管驗(yàn)收前，管理處應(yīng)該主動(dòng)與施工管理方協(xié)商有關(guān)接管驗(yàn)收的問(wèn)題（包括交接方具體人員、驗(yàn)收具體時(shí)間、注意事項(xiàng)等）。同時(shí)要盡量統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利。 （ 2） 接管 驗(yàn)收不但要檢查物業(yè)的質(zhì)量，而且還應(yīng)清點(diǎn)物業(yè)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等的類(lèi)型、數(shù)量及其它要求的參數(shù)。驗(yàn)收?qǐng)?bào)告須經(jīng)交接雙方認(rèn)可簽字后才能生效。 （ 3） 針對(duì)初驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，屬于必須改正的，書(shū)面報(bào)請(qǐng)施工管理方敦促施工單位返修，一時(shí)無(wú)法返修的項(xiàng)目要確定今后維修的期限并請(qǐng)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局記錄 第 24 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 備案；屬于暫時(shí)須返修的問(wèn)題，列出清單報(bào)請(qǐng)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局備案。 設(shè)施設(shè)備試運(yùn)行 為保證業(yè)主進(jìn)駐后設(shè)備即能正常運(yùn)行，必須在設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收完成后有一個(gè)設(shè)備試運(yùn)行階段，在這個(gè)期間，管理處的工作重點(diǎn)逐步由驗(yàn)收交接向正常運(yùn) 行、保養(yǎng)及維修轉(zhuǎn)移，由管理處工程技術(shù)人員開(kāi)始直接操作設(shè)備，但設(shè)備安裝調(diào)試單位應(yīng)該派人配合并給予相關(guān)操作人員一定的培訓(xùn)。 清潔開(kāi)荒 在業(yè)主進(jìn)駐前，施工管理方將負(fù)責(zé)進(jìn)行初次全面清潔工作，管理處應(yīng)該予以全面配合。在清潔開(kāi)荒中，管理處要注意外墻、石材地墻面、瓷墻面、不銹鋼飾面的清潔液，防止腐蝕以上材料造成業(yè)主損失及后續(xù)物業(yè)管理的困難。 公眾文件的確立 為保證市委市政府全面進(jìn)駐后得到良好的服務(wù)，管理處應(yīng)該主動(dòng)將大樓辦公注意事項(xiàng)、管理處聯(lián)系電話、值班電話及管理承諾等一系列公眾文件呈交市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局審閱，在修改 后整理成冊(cè)轉(zhuǎn)請(qǐng)市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局發(fā)給市委市政府各位領(lǐng)導(dǎo)及單位。 業(yè)主全面進(jìn)駐的準(zhǔn)備 在市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐之前， CPM 應(yīng)該主動(dòng)與市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局協(xié)商，確定包括入遷的單位及辦公場(chǎng)所、日期及時(shí)間、搬運(yùn)物資數(shù)量、停車(chē)地點(diǎn)、搬遷路線、搬運(yùn)時(shí)間、電梯使用等，并共同制定搬遷計(jì)劃及注意事項(xiàng)。管理處應(yīng)該全力以赴地配合，包括確認(rèn)各辦公室內(nèi)的電、空調(diào)及采暖、通訊等正常；確認(rèn)公共區(qū)域電梯、照明、洗手間、停車(chē)場(chǎng)、標(biāo)識(shí)等正常。在遷入過(guò)程中，管理處應(yīng)再次確認(rèn)安排事項(xiàng)，派有關(guān)人員在現(xiàn)場(chǎng)迎接、指引路線，同時(shí)監(jiān)督搬運(yùn)工人遵守有關(guān)規(guī)定，保 持良好秩序，減少對(duì)其它單位的影響。在遷入完成后，管理處主任立即拜會(huì)機(jī)關(guān)事務(wù)管理局，征詢(xún)意見(jiàn)后跟進(jìn)改善服務(wù)。 （二）其它前期準(zhǔn)備工作 1．人員安排計(jì)劃 表 人員安排計(jì)劃表 時(shí)間 人員崗位及數(shù)量 具體工作 備注 第一期 — 綜合、管理、工程部部長(zhǎng)、保安隊(duì)長(zhǎng)各 1 人；強(qiáng)電、空調(diào)、電梯、弱電工程師及技工各 1 人。 面 試 、 審核、入職 管理處共有人員 12 人。在第一次招聘時(shí)，可以預(yù)招第二批人員。 培訓(xùn) 上崗 第二期 — 行政 2 人、出納 1 人、 物管4 人、技工 10 人、保安員 6人。 面 試 、 審核、入職 管理處共有人員 35 人。在第二次招聘時(shí)，可以預(yù)招第三批人員。 — 培訓(xùn) 上崗 第三期 — 行政 2 人、清潔及綠化工 36人、技工 10 人、保安員 22人、廚師 2 人。 面 試 、 審核、入職 管理處共有人員 110 人按計(jì)劃人員全部到位。 — 培訓(xùn) 上崗 備注： ① 在第一期后續(xù)人員上崗接手工作后，原公司抽調(diào)派駐人員除管理處經(jīng)理、財(cái)務(wù)外，可逐步陸續(xù)撤回。 ② 前期介入人員培訓(xùn)內(nèi)容見(jiàn)本標(biāo) 書(shū)第三章《培訓(xùn)計(jì)劃》。 2．正式進(jìn)駐前各種物資準(zhǔn)備工作 （ 1）前期介入階段的物資準(zhǔn)備 在 CPM 進(jìn)駐后，要與市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局商議管理處在前期介入階段的辦公及居住場(chǎng)所。在 第 25 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 辦公及居住場(chǎng)所確立后，進(jìn)行初步裝修和辦公及通訊配備，要求在春節(jié)后能在現(xiàn)場(chǎng)正式掛牌辦公。 （ 2）設(shè)備工具及用品裝備的準(zhǔn)備 鑒于日常管理所需設(shè)備及大型訂購(gòu)期較長(zhǎng)，為保證 5月 1日業(yè)主全面進(jìn)駐后的正常物業(yè)管理，按本標(biāo)書(shū)第二章《物資裝備計(jì)劃》，在 3 月初開(kāi)始設(shè)備及大型工具的選型、訂貨工作，要求4 月中旬全面到貨。在 3 月底開(kāi)始小型工具及其它用品裝備的選型、訂貨 工作。 （ 3）備品備件的準(zhǔn)備 接受施工單位移交的設(shè)備隨機(jī)備件附件，檢驗(yàn)入庫(kù)，妥善保管。提出尚需采購(gòu)的重要設(shè)備備品備件清單，建立必要的維修儲(chǔ)備。 （ 4） 易損易耗品的準(zhǔn)備 按照日常物業(yè)管理的實(shí)際需要，在 4 月初管理處要確立正常運(yùn)作期間每月易損易耗品的消耗計(jì)劃，并按一個(gè)季度的需求開(kāi)始訂購(gòu)。 （ 5） 建立儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù) 在 4 月初，與市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局商議，確定儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)的地點(diǎn)并進(jìn)行初步裝修，要求 4 月中旬倉(cāng)庫(kù)正式啟用，并配備人員及相關(guān)的管理制度。 表 物資準(zhǔn)備計(jì)劃表 配備物品 期限 備注 臨時(shí)辦公室、宿舍 1 月中 部分辦公、生活設(shè)施 2 月上 計(jì)劃劃撥的辦公室及宿舍 3 月中 其它計(jì)劃裝備的辦公、生活、交通及通訊設(shè)施 4 月中 空調(diào)可暫緩 設(shè)備工具及用品裝備 4 月中 3 月訂設(shè)備及大型工具 備品備件不足部分 4 月下 易損易耗品 4 月下 儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù) 4 月中 外部公共關(guān)系的建立 為保證今后物業(yè)管理的順利開(kāi)展，管理處主任必須在市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐前，拜會(huì)相應(yīng)的政府及公用事業(yè)各職能機(jī)構(gòu)（工商、稅務(wù)、物價(jià)、供電、供水、供暖、電信、市政、環(huán)衛(wèi)、園林、環(huán)保、交管、郵電等），建立穩(wěn)定的溝通渠道。 二、辦 公大樓后續(xù)工程的前期介入 按招標(biāo)文件的說(shuō)明，后續(xù)工程指除市委市政府辦公大樓及南面廣場(chǎng)以外的其它將要建設(shè)的物業(yè)之施工工程。該部分工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案尚未確定，但 CPM 承諾：長(zhǎng)沙市委市政府新大院的后續(xù)工程一旦啟動(dòng)，在物業(yè)開(kāi)發(fā)方的允許下， CPM 將從人力、技術(shù)等方面予以全力地配合，從建筑設(shè)計(jì)方案、設(shè)施設(shè)備布局、設(shè)備選型定貨、施工組織管理、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制及周邊環(huán)境維護(hù)等方面，提出建議和意見(jiàn)供開(kāi)發(fā)方參考。 （一） 建筑設(shè)計(jì)方案 CPM 經(jīng)過(guò)多年的物業(yè)管理實(shí)踐，在深圳中航集團(tuán)的許多物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃中，提出過(guò)許多極具價(jià)值的 建議，為深圳中航集團(tuán)節(jié)省了大量的人力、物力及資金。 規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)辦公大樓就要考慮它的規(guī)模檔次、功能定位，并從交通組織、設(shè)備選型、配套設(shè)施、消防安全、環(huán)境設(shè)計(jì)、信息智能化等方面作出周密協(xié)調(diào)的規(guī)劃。初期設(shè)計(jì)過(guò)程中的物業(yè)管理早期介入，不但為今后日常物業(yè)管理的正常運(yùn)行打下良好基礎(chǔ)，而且可節(jié)省大量的建設(shè)資金。比如，辦公大樓在設(shè)計(jì)時(shí)，要預(yù)先考慮垃圾通道及堆放轉(zhuǎn)運(yùn)場(chǎng)的位置、公共洗手間的除臭、消防疏散及安全保衛(wèi)的矛盾、地下車(chē)場(chǎng)出入口的車(chē)流、中央空調(diào)合理分布及節(jié)能、智能化的預(yù)布線等。若物業(yè)管理單位能提供有價(jià)值的建議，可避免設(shè) 計(jì)不周在使用時(shí)再行改造的浪費(fèi)。 （二） 設(shè)施設(shè)備布局 第 26 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 高層建筑的單位造價(jià)很高，在設(shè)施設(shè)備布局時(shí)的合理考慮，可能節(jié)省大量的空間，即在沒(méi)有增加資金投入的情況下，增大了使用面積，這無(wú)疑是事半功倍的舉措。另外，設(shè)施設(shè)備的合理布局，也為今后日常物業(yè)管理的運(yùn)作和維護(hù)，奠定良好基礎(chǔ)。 （三） 設(shè)備選型定貨 辦公大樓設(shè)備種類(lèi)繁多，技術(shù)復(fù)雜程度高，對(duì)大樓使用功能影響很大，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主將深受其害。設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，往往是由于設(shè)備自身先天的原因。因此，在設(shè)備選型上不但要考慮價(jià)格、功能，更多的還要考慮質(zhì)量和今后維護(hù)的費(fèi)用 。 （四） 施工組織管理和現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制 現(xiàn)場(chǎng)施工管理方在施工管理中，往往更注重工程速度方面的問(wèn)題，物業(yè)管理公司前期介入施工組織管理，不但可以增加施工管理方的管理力度，而且能有效地減少各種事故發(fā)生的頻率、加快工程進(jìn)度，并避免施工質(zhì)量隱患。另外，后續(xù)隱蔽工程的提前介入，管理公司不但可以記錄各種管線的分布，而且可以了解管線的施工情況以判斷各種管線今后的壽命和確定維修保養(yǎng)計(jì)劃。 三、處理辦公大樓與周邊施工現(xiàn)場(chǎng)之間各類(lèi)矛盾的措施 周邊施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)辦公秩序、公共環(huán)境、成品保護(hù)及大院治安造成影響，必須加以嚴(yán)格的控制。另外， 市委市政府機(jī)關(guān)全面進(jìn)駐的時(shí)間較緊，可能在進(jìn)駐后，辦公大樓及南面廣場(chǎng)仍有許多收尾工程尚須進(jìn)行，勢(shì)必存在施工與辦公的矛盾。 CPM 在以往管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，在后續(xù)及收尾工程的成品保護(hù)、污染控制、用水電控制、道路控制等方面提出以下的建議、供招標(biāo)方參考。 （一）成品保護(hù) 對(duì)成品造成危害的主要是收尾工程。任何收尾工程必須首先征得市機(jī)關(guān)事務(wù)管理局的同意，并在管理處辦理有關(guān)手續(xù)，要承諾施工治安、安全責(zé)任并交納一定數(shù)量的工程保證金。分包商要將施工現(xiàn)場(chǎng)與辦公區(qū)域用一定措施分割開(kāi)來(lái)，并盡可能對(duì)成品進(jìn)行保護(hù)，并控制施工人員的活動(dòng)范圍 。在施工結(jié)束后，管理處檢查施工可能危及的公共環(huán)境及成品，造成損害扣除保證金進(jìn)行賠償。 （二）噪音控制 首先要控制發(fā)出噪音的施工時(shí)間，特別是在辦公大樓內(nèi)的收尾工程。在 7： 30—18： 00 這段時(shí)間，辦公大樓內(nèi)不允許敲鑿及鉆磨地、墻面，而在室外不允許進(jìn)行打樁、攪拌混凝土及一切可能影響辦公的工程。為減少后續(xù)工程噪音的影響，要求施工單位在施工現(xiàn)場(chǎng)與辦公大樓之間砌筑簡(jiǎn)易的圍墻以減少噪音。像混凝土攪拌機(jī)等可能產(chǎn)生噪音的設(shè)備及施工，應(yīng)建造簡(jiǎn)易磚房并盡可能遠(yuǎn)離辦公大樓予以隔離。同時(shí)，管理處要與機(jī)關(guān)事務(wù)管理局緊密聯(lián)系，共同協(xié)調(diào) 將噪音的損害減到最小。 （三）有害氣體的控制 各種油漆、涂料及瀝青等均含有大量有害氣體，在辦公大樓內(nèi)的這類(lèi)收尾工程，要求作業(yè)時(shí)間盡量選定在周五 20： 00 至周六 20： 00 之間，在作業(yè)期間不允許開(kāi)啟作業(yè)區(qū)域的空調(diào)等循環(huán)通風(fēng)系統(tǒng)。作業(yè)完畢啟動(dòng)大樓各層排煙系統(tǒng)排除有害氣體，然后啟動(dòng)空調(diào)系統(tǒng)并送新風(fēng)排除空調(diào)內(nèi)可能遺留的殘余有害氣體。后續(xù)工程的此類(lèi)施工，要求施工單位在作業(yè)時(shí)注意風(fēng)向，一般在無(wú)風(fēng)或風(fēng)向背向辦公大樓時(shí)允許作業(yè)。 （四）塵土的控制 除采用前面提到的建筑圍墻的辦法外，也可以現(xiàn)場(chǎng)多撒水以控制塵土，另外后續(xù)施工的材 料、泥頭及垃圾的堆積場(chǎng)要遠(yuǎn)離辦公大樓區(qū)。管理處也要督促所屬清潔公司加強(qiáng)清掃的頻次。 （五）臨時(shí)用水電控制 針對(duì)后續(xù)工程施工臨時(shí)用電，如果條件允許，供電部門(mén)應(yīng)為后續(xù)施工現(xiàn)場(chǎng)加裝與辦公大樓不屬同一個(gè)回路的供電變壓器，單獨(dú)供電以不影響建成部分的正常辦公。如暫時(shí)要從大樓拉接臨時(shí)電，一定要進(jìn)行分隔多重保護(hù)，并安裝電度計(jì)量裝置。對(duì)于臨時(shí)用水，應(yīng)從辦公大樓的進(jìn)水引入管分支，同時(shí)安裝計(jì)量裝置。管理處的水電工要每日至少一次對(duì)后續(xù)施工現(xiàn)場(chǎng)周邊進(jìn)行巡視，以防施工單位未經(jīng)允許亂拉水電。 （六）材料及垃圾運(yùn)輸控制 為保持大院的正常辦 公環(huán)境，各后續(xù)施工現(xiàn)場(chǎng)的材料、泥頭、垃圾車(chē)輛不得從大院進(jìn)出，要求各后續(xù)施工現(xiàn)場(chǎng)在施工開(kāi)工前除建立圍墻分隔外，另外開(kāi)通直接可以進(jìn)出的出入口。 （七）高空墜物控制 第 27 頁(yè)，共 55 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 周邊工程的高空墜物可能危及行人及車(chē)輛，除用分隔圍墻與施工主體相隔一定距離外，而且要求施工單位嚴(yán)格按施工規(guī)范，對(duì)施工主體的四面加蓋防護(hù)網(wǎng)保護(hù)。同時(shí)，管理處在辦公大院這一側(cè)建立醒目標(biāo)識(shí)警示人員及車(chē)輛。在辦公大樓內(nèi)公共區(qū)域的收尾工程，管理處協(xié)助施工單位建立標(biāo)志及護(hù)欄，以警示行人及分隔施工區(qū)。 （八）工程防火控制 針對(duì)后續(xù)工程制定《施工現(xiàn)場(chǎng)防火管理規(guī)定》，要 求施工單位嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行。管理處要安排保安員對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)每天三次以上的巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題嚴(yán)肅處理。 第八章 社區(qū)文化和便民服務(wù) 一、社區(qū)文化與物業(yè)管理關(guān)系的再認(rèn)識(shí) （一）開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)是文化需求的重要手段。 隨著時(shí)代的進(jìn)步和科技的發(fā)展，人們已經(jīng)不滿足于物業(yè)管理一般的清潔、綠化、安全以及良好的服務(wù)，人們希望工作、生活在一個(gè)更富有文化色彩、更關(guān)注個(gè)性發(fā)展的環(huán)境之中，從而得到更豐富的人生體驗(yàn)和精神上的滿足。開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)正是創(chuàng)造這種精神需求的