【正文】 2,543, 二、 服務(wù)報(bào)價(jià)和物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算說(shuō)明（一）、 預(yù)算編制依據(jù) 北京海關(guān)辦公大樓的承建特點(diǎn)和使用對(duì)象。因保證了每一項(xiàng)具體的、細(xì)小的工作有落實(shí)、有執(zhí)行，從而保證了物業(yè)管理中心的整體工作的順利開(kāi)展。日常管理期間采用實(shí)地參觀、班組學(xué)習(xí)、集中講授，角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等培訓(xùn)方式培訓(xùn)。成為北京海關(guān)物管中心的專(zhuān)職保潔員，擁有較豐富的安全保衛(wèi)經(jīng)驗(yàn)。3． 北京海關(guān)物管中心保潔員特別培訓(xùn)序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容預(yù)定培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)計(jì)劃目標(biāo)一 物業(yè)管理基本知識(shí)，職業(yè)道德教育； 物管中心組織架構(gòu)，保潔員崗位職責(zé)范圍； 物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)的法律知識(shí)； 北京海關(guān)的物業(yè)狀況及保潔要求； 保潔工作的程序要求。交付管理前采取集中授課、現(xiàn)場(chǎng)演示、招聘老師及案例分析等方法。達(dá)到各崗位任職資格要求，滿足工作的需要。保潔員培訓(xùn)：重點(diǎn)培訓(xùn)保潔規(guī)范、工作重點(diǎn)、素質(zhì)要求等。2．管理運(yùn)作機(jī)制 物業(yè)管理中心運(yùn)作機(jī)制流程圖：管理監(jiān)督各執(zhí)行部門(mén)（各負(fù)責(zé)人）管理中心總經(jīng)理信息反饋指 令3．管理運(yùn)作流程物業(yè)管理中心運(yùn)作流程圖業(yè)主投訴、查詢、求助等匯報(bào)接受回訪總經(jīng)理物業(yè)管理中心監(jiān)督指示通知相關(guān)部門(mén)安全保衛(wèi)部綜合服務(wù)部中心辦公室工程維修部 執(zhí)行做好記錄處理完成通知檢查、落實(shí) 物業(yè)管理中心總經(jīng)理1人二、 管理人員的配備領(lǐng)班2人一層大廳1人電梯1人公共走廊及衛(wèi)生間6人外圍1人車(chē)庫(kù)1人大清潔組4人洗地組2人經(jīng)理1人主管1人中控4人內(nèi)巡4人車(chē)管3人外保8人安全保衛(wèi)部21人綜合服務(wù)部經(jīng)理1人管理中心總編制為：65人工程部經(jīng)理1人電氣班主管1人強(qiáng)電5人弱電2人設(shè)備班主管1人空調(diào)主管1人空調(diào)4人水及綜合維修4人工程維修部19人中心辦公室3人辦公室主任1人資料文員1人財(cái)務(wù)1人保潔服務(wù)18人客務(wù)服務(wù)2人二、三、 管理人員的培訓(xùn)與管理一、 物業(yè)管理中心人員培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)，是招商局物業(yè)管理公司一項(xiàng)基本制度，不斷對(duì)各級(jí)員工進(jìn)行不同項(xiàng)目、不同階段的培訓(xùn)，也將是北京海關(guān)物業(yè)管理中心確保圓滿完成合同期內(nèi)承諾管理目標(biāo)的重要保證。★定期向海關(guān)相關(guān)處室收集意見(jiàn)和建議,及時(shí)調(diào)整和改進(jìn)服務(wù)程序。序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)管理目標(biāo)測(cè)算依據(jù)管理措施14接受客戶有效投訴率與處理率。建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制；零修急修及時(shí)率100%，返修率不高于1%，并有回訪記錄。達(dá)到和超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)空調(diào)設(shè)備完好率:100%★空調(diào)機(jī)運(yùn)行機(jī)組人員必須經(jīng)過(guò)培訓(xùn)并執(zhí)有證書(shū)方可上崗?！锶缬鐾Ｋ⑾匏?，管理中心將以公告、文字、電話通知等形式通知北京海關(guān)相關(guān)處室。、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周?chē)鸁o(wú)污染隱患?！锉O(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備實(shí)行24小 時(shí)的值班運(yùn)行，并將運(yùn)行情況記錄在相應(yīng)的質(zhì)量記錄上?！镒兣潆娛也僮鬟\(yùn)行人員依據(jù)運(yùn)作手冊(cè)《電氣運(yùn)行操作規(guī)程》、《高壓配電裝置巡視和檢查》、《配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》、《配電設(shè)備事故處理》和應(yīng)急處理措施《突然斷電的處理方法》實(shí)施對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)?！锉嵢藛T負(fù)責(zé)電梯的環(huán)境和衛(wèi)生,除每日對(duì)轎廂進(jìn)行兩次全面保潔外,若轎廂、梯門(mén)出現(xiàn)油污漬、手印則要隨時(shí)清掃和擦拭。、安全設(shè)備齊全，通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好?！锔黝?lèi)設(shè)備運(yùn)行工和維護(hù)工，執(zhí)行相應(yīng)的崗位職責(zé)。★工程部根據(jù)辦公樓的設(shè)施狀況，制定周期性的保養(yǎng)計(jì)劃。，無(wú)隨意改變用途?！飳?duì)綠化區(qū)和辦公樓內(nèi)的花草、樹(shù)木、綠擺、盆景，綠化養(yǎng)護(hù)人員每日或定期進(jìn)行松土、修剪、整形除蟲(chóng)、淋水、施肥等工作，以保證花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好、修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害、無(wú)折損、無(wú)斑禿?！镂锕苤行闹鞴懿块T(mén)根據(jù)不同季節(jié)，制定相應(yīng)的消殺計(jì)劃。★物管中心對(duì)保潔人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)合格后上崗?！锿晟聘鞣N警示、提示、標(biāo)識(shí)，設(shè)置必要的隔離、限速等設(shè)施，保證出入辦公樓的車(chē)輛和人員的安全。，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔。★消防監(jiān)控系統(tǒng)運(yùn)行人員必須執(zhí)有北京市消防局核發(fā)的證書(shū)上崗。，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)啟用。,24小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熟悉辦公樓的環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，語(yǔ)言規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。（六）管理優(yōu)勢(shì)首先作為國(guó)有大型企業(yè)集團(tuán)中的企業(yè)，北京招商局物業(yè)管理公司對(duì)于政府項(xiàng)目的管理具有高度的可靠性；其次，北京招商局物業(yè)管理公司在北京中高檔寫(xiě)字樓的管理上居于領(lǐng)先地位；第三，北京招商局物業(yè)管理公司擁有充足的人力資源儲(chǔ)備；第四，北京招商局物業(yè)管理公司管理的航華科貿(mào)中心及華商大廈距北京海關(guān)辦公樓均只有不足五分鐘的車(chē)程，可及時(shí)提供支持與幫助。（二）管理思路以合理的收費(fèi)價(jià)格，現(xiàn)代的管理手段，充足的人力資源保障，集結(jié)我公司豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)水平，為中國(guó)北京海關(guān)辦公樓提供優(yōu)質(zhì)、高效、全面的服務(wù)。（三） 項(xiàng)目評(píng)價(jià)：出色的設(shè)計(jì)，完備的設(shè)施，優(yōu)良的施工使北京海關(guān)辦公樓成為CBD 中心區(qū)顯著的優(yōu)秀建筑。國(guó)際知名的跨國(guó)公司如：摩托羅拉、惠普、三星、赫司特、亞洲銀行以及國(guó)內(nèi)知名企業(yè)和機(jī)構(gòu)如：招商銀行、泰康保險(xiǎn)、中國(guó)電信、中國(guó)印鈔造幣總公司、中國(guó)糧食儲(chǔ)備局、北京市仲裁委員會(huì)等均已先后入住我們管理的大廈。曾開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)近代民族航運(yùn)業(yè)和其他許多近代經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的先河，在中國(guó)近代經(jīng)濟(jì)史和社會(huì)發(fā)展史上具有重要地位。招商局物業(yè)管理有限公司成立以來(lái)，遵循“以人為本”的指導(dǎo)思想、奉行“真誠(chéng)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過(guò)幾年的努力和錘煉，已建立了一支懂經(jīng)營(yíng)、會(huì)管理、業(yè)務(wù)精、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。整個(gè)員工隊(duì)伍中，大專(zhuān)以上學(xué)歷的106人，占全體員工的20%，35歲以下員工299人，占全體員工的55%。人員文化層次高，個(gè)人素質(zhì)好，可以很好地配合樓宇的管理。（五）合理的收費(fèi)，高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)通過(guò)我公司對(duì)北京海關(guān)辦公樓項(xiàng)目的實(shí)地考查及認(rèn)真分析，按照“合理、先進(jìn)、周密、可行”的原則對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理價(jià)格進(jìn)行了系統(tǒng)的測(cè)算，我們認(rèn)為標(biāo)書(shū)中提供的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在一定階段內(nèi)基本上能滿足北京海關(guān)辦公樓日常管理的收支平衡，同時(shí)使我公司獲得合理的收益。90%以下扣除管理酬金的10% (上述未達(dá)到項(xiàng)僅扣除相關(guān)比率統(tǒng)計(jì)時(shí)間段內(nèi)管理酬金總額)管理服務(wù)項(xiàng)目、承諾指標(biāo)及采取措施一覽表注：本表中的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，出自建設(shè)部《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》建住房物[2000]008號(hào) 北京市國(guó)土資源和房屋管理局《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部“關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知”》京國(guó)土房管物字[2000]第20號(hào)?！飳?duì)辦公樓實(shí)施24小時(shí)的門(mén)崗值班和區(qū)域巡邏,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和隱患立即解決.★物管中心將對(duì)辦公樓實(shí)行相對(duì)封閉、內(nèi)緊外松的安全管理?！锔鶕?jù)辦公樓實(shí)際情況制定辦公樓消防管理規(guī)定。序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)管理目標(biāo)測(cè)算依據(jù)管理措施3地下車(chē)庫(kù)、公共停車(chē)場(chǎng)和車(chē)位的服務(wù)與管理，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。★對(duì)進(jìn)出辦公樓的車(chē)輛進(jìn)行有效疏導(dǎo)，做到管理有序、無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺?！镄l(wèi)生間循環(huán)保潔，定期消殺，達(dá)到清潔衛(wèi)生、無(wú)異味等。、天臺(tái)、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實(shí)?！镂飿I(yè)主管部門(mén)每日對(duì)綠化養(yǎng)護(hù)人員的工作質(zhì)量實(shí)施檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決或采取糾正和預(yù)防措施?！锕こ滩烤S修人員每日對(duì)辦公樓內(nèi)、外的設(shè)施巡檢兩次。達(dá)到和超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施完好率達(dá)到98%以上完好設(shè)施100%≥98% 設(shè)施總量★對(duì)管理的設(shè)備實(shí)施全方位的管理。★工程部根據(jù)設(shè)備狀況制定維保計(jì)劃，定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，每日檢查各項(xiàng)制度的落實(shí)和各類(lèi)規(guī)程的操作情況，保證不發(fā)生任何管理責(zé)任事故。達(dá)到和超過(guò)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)電梯設(shè)施完好率達(dá)到99%以上完好電梯數(shù)量100%≥99% 電梯總量★物管中心依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定,具備電梯準(zhǔn)運(yùn)所必需的相關(guān)手續(xù),做到證件齊全、手續(xù)完備。，保證各弱電系統(tǒng)正常工作。、閥門(mén)、管道工作正常,無(wú)跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)給排水系統(tǒng)設(shè)施完好合格率達(dá)到100%給排水系統(tǒng)完好合格設(shè)施 給排水系統(tǒng)設(shè)施總量100%=100%★制定辦公樓用水制度,積極宣傳合理用水和節(jié)水知識(shí),想方設(shè)法落實(shí)節(jié)水計(jì)劃。,無(wú)嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象。★物管中心將根據(jù)設(shè)備情況，制定發(fā)生故障的應(yīng)急處理方案?！锕こ滩亢陀嘘P(guān)部門(mén)根據(jù)維修通知單,執(zhí)行的回訪制度。★實(shí)行公開(kāi)管理,增加管理透明度,自覺(jué)接受客戶的監(jiān)督。北京海關(guān)物業(yè)管理中心內(nèi)部管理架構(gòu)圖北京海關(guān)相關(guān)處室 直接領(lǐng)導(dǎo) 公 司監(jiān)督公司各職能部門(mén)考核中心辦公室工程維修部物業(yè)管理中心綜合服務(wù)部安全保衛(wèi)部（二）北京海關(guān)物業(yè)管理中心運(yùn)作機(jī)制1．管理體系物業(yè)管理中心在內(nèi)部管理運(yùn)作上，采用各部門(mén)、各責(zé)任人明確分工，各自獨(dú)立完成本職工作，又互相協(xié)調(diào)、互相督促、互相聯(lián)系的“三位一體”的管理活動(dòng)與管理手段，形成一個(gè)封閉網(wǎng)絡(luò)。l 管理期培訓(xùn)：指物業(yè)管理中心在運(yùn)作過(guò)程中，對(duì)員工素質(zhì)、技能及思想覺(jué)悟進(jìn)行持續(xù)的、有計(jì)劃的提高型培訓(xùn)。3． 其他員工達(dá)到崗位技術(shù)精通。日常管理期間采用實(shí)地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析等培訓(xùn)方法。三 物管中心內(nèi)部運(yùn)作制度，品質(zhì)管理要求； 物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)的法律、條例； ISO9002程序文件學(xué)習(xí)； 形象與禮儀，溝通與表達(dá)； 北京海關(guān)治安、消防、災(zāi)害等危機(jī)處理方案演習(xí)； 體能、隊(duì)列、軍事培訓(xùn) 消防安全演習(xí)； 智能化系統(tǒng)的管理。提高責(zé)任心、調(diào)動(dòng)積極性，開(kāi)發(fā)思維能力。交付管理后1—4個(gè)月采用實(shí)地參觀、集中講授、角色扮演、模擬演練、案例分析、外派參觀等方法培訓(xùn)。l 選擇錄用：在公開(kāi)招聘的過(guò)程中，在同等情況下優(yōu)先考慮解決下崗分流人員的再就業(yè)問(wèn)題，為保持社會(huì)穩(wěn)定作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。l 季度考核：由公司總經(jīng)理帶隊(duì)，公司各職能部門(mén)對(duì)物業(yè)管理中心工作的綜合考核。（三）、 預(yù)算中需說(shuō)明的事項(xiàng) 本預(yù)算物業(yè)管理費(fèi)年合計(jì)2,543,。 預(yù)算中各項(xiàng)“單位計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”及“數(shù)量”僅供參考，以“年合計(jì)”為準(zhǔn)。本公司憑借自身實(shí)力自帶全部物業(yè)管理服務(wù)所需設(shè)備和工具，投資總額約37萬(wàn)元。（4） 進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，控制風(fēng)險(xiǎn)本公司對(duì)樓宇實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)控制管理，將保險(xiǎn)和日常維修養(yǎng)護(hù)工作結(jié)合起來(lái)，在保證樓宇的正常使用的同時(shí)，對(duì)樓宇進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資以減少突發(fā)事件給業(yè)主產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的巨額損失。保持上、下水道不漏不堵，避免因漏水造成室內(nèi)積水，滲入樓板。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。4． 當(dāng)遇特大風(fēng)沙、地震、火情等災(zāi)害時(shí)，事后應(yīng)對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行全面檢查，并視損壞程度進(jìn)行維修加固。常見(jiàn)維修要點(diǎn)：1． 管道漏水修理2． 管道堵塞排堵3． 水龍頭與閥門(mén)的維修4． 衛(wèi)生潔具的維修5． 電熱水器的常見(jiàn)故障及排除6． 水泵保養(yǎng)及維修7． 壓力表的校驗(yàn)8． 潛水泵的檢查保養(yǎng)9． 熱交換器的運(yùn)行與維修10． 生活水箱的清洗消毒（三） 共用照明系統(tǒng)對(duì)系統(tǒng)的了解1． B1車(chē)庫(kù)、設(shè)備機(jī)房均采用普通日光燈；水泵房采用防水型燈具；其它樓層大多采用（隔柵式日光燈）；部分區(qū)域根據(jù)需要采用白熾燈或節(jié)能燈。）（八） 樓宇自控系統(tǒng) 對(duì)系統(tǒng)的了解：1． 本樓是以較高標(biāo)準(zhǔn)的智能化辦公樓為設(shè)計(jì)和建設(shè)目的的，因此基本具有：樓宇設(shè)備自動(dòng)化BAS系統(tǒng)消防管理自動(dòng)化FAS系統(tǒng)安防管理自動(dòng)化SAS系統(tǒng)（以及通訊自動(dòng)化CAS系統(tǒng) 辦公自動(dòng)化OAS系統(tǒng)） 樓宇自控：消防報(bào)警與設(shè)備聯(lián)動(dòng)、保安監(jiān)視、綜合布線。我公司擬對(duì)北京海關(guān)辦公樓采用每日分早班和中晚班的服務(wù)形式。室外設(shè)有消防水結(jié)合器。3． 雨水系統(tǒng)F14層屋面，分別經(jīng)雨水口內(nèi)排至YL1~6雨水立管，由F1 雨水出戶管排至室外（或排至室外散水面）。2． 發(fā)現(xiàn)螺栓松動(dòng)，破損應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換，發(fā)現(xiàn)玻璃松動(dòng)、破損應(yīng)及時(shí)修復(fù)或更換，發(fā)現(xiàn)密封膠和密封條脫落或損壞，應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)或更換。做好防雨、防塞等工作，定期進(jìn)行油漆補(bǔ)修工作，補(bǔ)漆盡量和原油漆保持一致，否則應(yīng)進(jìn)行全部重新油漆。3． 辦公樓的使用應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，改變用途時(shí)不允許隨意超載，甚至于對(duì)結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造。該項(xiàng)基金可由業(yè)主自行專(zhuān)戶存款，專(zhuān)款專(zhuān)用，按批準(zhǔn)的大修或大型增改項(xiàng)目計(jì)劃和預(yù)算支付使用，并制定相關(guān)的管理制度。近期內(nèi)減少業(yè)主的一次性資金投入。 因?qū)υ撧k公大樓的設(shè)備、設(shè)施了解程度很有限，本預(yù)算包總價(jià)，不包單價(jià)和單項(xiàng)。（二）、 預(yù)算編制原則 先計(jì)劃，后預(yù)算。1． 考核l 日考核：由物業(yè)管理中心部門(mén)經(jīng)理、班組長(zhǎng)對(duì)責(zé)任人每日工作的檢查考核。l 公開(kāi)招聘：公開(kāi)向社會(huì)、單位招聘人才，擇優(yōu)錄取。達(dá)到各崗位任職資格要求，滿足工作的需要。二 北京海關(guān)物業(yè)管理的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)和業(yè)務(wù)范圍； 物管中心組織架構(gòu)，保潔員