【正文】 成本費(fèi)用的變動帶來投資利潤率的變化明顯，所以不應(yīng)當(dāng)輕易使用降價(jià)策略。盈虧分析（Break Even Analysis），亦稱盈虧平衡分析、夠本分析。它是研究一個(gè)項(xiàng)目的營業(yè)收入、成本和產(chǎn)銷量之間的關(guān)系，確定夠本點(diǎn)，預(yù)測產(chǎn)品產(chǎn)量對項(xiàng)目盈虧的影響。夠本點(diǎn)BEP（盈虧平衡點(diǎn)，Break Even Point）是營業(yè)總收入和總成本正好相等的產(chǎn)銷量，即利潤等于零時(shí)的營業(yè)水平。當(dāng)產(chǎn)銷量大于夠本點(diǎn)時(shí)，企業(yè)盈利；當(dāng)產(chǎn)銷量小于夠本點(diǎn)時(shí)，則企業(yè)虧損。該項(xiàng)目中，BEP=項(xiàng)目總成本/（商品房均價(jià)銷售總面積銷售稅金及附加）BEP=（3200）=%%時(shí)，項(xiàng)目即實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。屬于風(fēng)險(xiǎn)較小，適合開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)投資是一個(gè)動態(tài)的過程，它具有周期長、資金投入量大等特點(diǎn)，因此很難在一開始就對整個(gè)開發(fā)投資過程中有關(guān)費(fèi)用和建成后的收益情況做出精確的估計(jì)。因此，有必要就上述因素或參數(shù)的變化對評價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，以使開發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的結(jié)果更加真實(shí)可靠，從而為房地產(chǎn)開發(fā)投資決策提供更科學(xué)的依據(jù)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析，是指分析不確定性因素對項(xiàng)目可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。不確定性分析是房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的重要組成部分，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的投資決策成敗有著重要的影響。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析，可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益率水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。以下對本項(xiàng)目的土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、銷售價(jià)格、開發(fā)期這4個(gè)主要的不確定因素進(jìn)行分析。由于本項(xiàng)目的土地費(fèi)用在總開發(fā)成本中所占比例并不大，所以并不能對項(xiàng)目投資產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)建筑工程開工后，由于建筑材料價(jià)格和人工費(fèi)用發(fā)生變化，也會導(dǎo)致建安工程費(fèi)用改變。本項(xiàng)目所在地錦州市的建筑材料市場總體穩(wěn)定，建筑材料價(jià)格短期內(nèi)變化不大。同理，人工費(fèi)也會對本項(xiàng)目投資不構(gòu)成較大影響。本項(xiàng)目所在地錦州市的房地產(chǎn)市場總體處于緩慢上升趨勢，而短期內(nèi)新經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)所建商品房并不能完全滿足市場的需求，所以銷售價(jià)格方面的不確定性因素不會對本項(xiàng)目構(gòu)成不好的影響。本項(xiàng)目的開發(fā)期總共為3年，相較其他項(xiàng)目而言能夠快速回收資金。但實(shí)際中，可能會受到某些特俗因素的影響從而引起施工工期延長。綜合上述中的情況考慮，排除政治經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生突變的情況下，本項(xiàng)目的開發(fā)期不會輕易受到影響。風(fēng)險(xiǎn)分析是指辨識和估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，并對風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)果進(jìn)行評價(jià)，為風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃的制定和實(shí)施提供依據(jù)。有了風(fēng)險(xiǎn)分析將可以查明項(xiàng)目出問題的方面，預(yù)測項(xiàng)目出問題的時(shí)候，洞察項(xiàng)目里的潛在風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要來源于宏觀經(jīng)濟(jì)、市場、項(xiàng)目自身、項(xiàng)目環(huán)境這四大方面。由于宏觀經(jīng)濟(jì)及市場分析以在上文中加以分析，以下將對本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告中還存在的一些不確定性因素帶來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析。項(xiàng)目自身風(fēng)險(xiǎn)中，可能存在組織管理不善、設(shè)計(jì)變更、融資困難等不利因素。其中組織管理不善可由建設(shè)期間加強(qiáng)管理，科學(xué)落實(shí)來解決。設(shè)計(jì)變更的概率并不大，主要是由于設(shè)計(jì)出現(xiàn)嚴(yán)重問題導(dǎo)致而成，而本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)在前期準(zhǔn)備中經(jīng)過仔細(xì)檢驗(yàn)，有效規(guī)避了該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，開發(fā)過程中的大部分成本費(fèi)用都需要通過商品房預(yù)售和銷售收入獲得。即將本期預(yù)售收入和前一期銷售收入用于本期的資金結(jié)算和下一期的項(xiàng)目再投資。如果施工過程中遇到不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)耽誤工期，住宅無法按時(shí)賣出，則很可能造成資金鏈斷裂，從而影響整個(gè)開發(fā)計(jì)劃。項(xiàng)目環(huán)境方面可能存在諸如不理自然條件、當(dāng)?shù)孛癖妼?xiàng)目的抵觸、法律法規(guī)不健全等風(fēng)險(xiǎn)。而這其中自然條件不能避免，只能在施工中盡量規(guī)避該種風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際情況中，錦州市的自然條件尚且不錯(cuò)，因?yàn)榈靥幊啥计皆?，所以各方面的自然條件都算是得天獨(dú)厚，因此該項(xiàng)因素并不能對本項(xiàng)目建設(shè)造成重大影響。當(dāng)?shù)孛癖妼?xiàng)目的抵觸這項(xiàng)因素方面，依據(jù)周邊樓盤的開發(fā)情況看來，不存在該項(xiàng)擔(dān)心，本項(xiàng)目房產(chǎn)的建設(shè)解決周邊工業(yè)園區(qū)眾多職工的住宿安家問題。法律法規(guī)不健全這項(xiàng)因素可能會對本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致建設(shè)期的延后甚至更嚴(yán)重。綜上所述，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)不大。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)政策對本項(xiàng)目還是有利的，房地產(chǎn)將長期作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)；錦州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展也是良好的，特別是項(xiàng)目所處的新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)，這里還有很大的發(fā)展空間；項(xiàng)目自身存在的風(fēng)險(xiǎn)可以通過各個(gè)建設(shè)階段來加以控制，把好主要關(guān)卡以盡量減少風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目環(huán)境上沒有較大風(fēng)險(xiǎn)，錦州市畢竟臨近天府之國的成都，而錦州市民普遍對房地產(chǎn)行業(yè)處樂觀態(tài)度。這一系列的條件都表明本項(xiàng)目具有較安全的開發(fā)環(huán)境以及開發(fā)的必要性。結(jié)束語通過本報(bào)告的分析可以看出，雖然近期房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控較往年以來變化加大，但微觀上錦州市經(jīng)濟(jì)近年來發(fā)展迅速，市民消費(fèi)水平和購買能力隨之提高，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場的需求旺盛。隨著錦州市新經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)的不斷發(fā)展，近期內(nèi)其周邊房價(jià)也會持續(xù)上漲。眼下投資該地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，將會得到穩(wěn)定的收益，該地區(qū)有著巨大的發(fā)展?jié)摿?，地域性的?yōu)勢對本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)非常有利。，稅后凈利潤10978萬元，%，相比同行業(yè)其它項(xiàng)目有著更好的經(jīng)濟(jì)效益，且本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小，易于開發(fā)建設(shè)?？傊?，宏業(yè)楓華住宅小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)符合錦州市發(fā)展的趨勢，這將使本項(xiàng)目產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)收益和社會效益，具有廣闊的市場前景，有其實(shí)施的充分必要性和可行性。參考文獻(xiàn)1.《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》 銀花 張加穎 主編 機(jī)械工業(yè)出版社2.《房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理》 吳偉良 等 編著 機(jī)械工業(yè)出版社3.《房地產(chǎn)市場營銷》 潘蜀健 陳琳 主編 中國建筑工業(yè)出版社4.《房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃》 張敏莉 人民交通出版社 總 結(jié)兩個(gè)星期的課程設(shè)計(jì)終于完了，此次的課程設(shè)計(jì)讓我感觸很多，不僅僅是知識上的學(xué)習(xí)和掌握，同時(shí)也讓我明白了很多做人的道理。 在開始階段，老師讓我們了解一些基本知識，當(dāng)自己照著學(xué)習(xí)指導(dǎo)上的內(nèi)容完成了一個(gè)課題時(shí)那種心情很棒，在后面的時(shí)間里老師讓我們自己設(shè)計(jì)一個(gè)課程項(xiàng)目時(shí)，就出現(xiàn)了很不好的現(xiàn)象，我覺得自己沒有盡自己的最大努力去設(shè)計(jì)課程項(xiàng)目，很多時(shí)候自己去玩了。 如果時(shí)間可以重來，我可能會認(rèn)真的去學(xué)習(xí)和研究，也可能會更好的完成一個(gè)項(xiàng)目，我相信無論是誰看到自己做出的成果時(shí)心里一定會很興奮。此次實(shí)驗(yàn)讓我明白了一個(gè)很深刻的道理：團(tuán)隊(duì)精神固然很重要，但人往往還是要靠自己的努力，自己親身去經(jīng)歷，這樣自己的心里才會踏實(shí)，學(xué)到的東西才會更多。盡管如此，這兩周的時(shí)間里我還是學(xué)到了很多知識，我們所做的課題是項(xiàng)目策劃與可行性分析，雖然不是自己親手一字一句的設(shè)計(jì)出來的，但還是看懂了它的語言設(shè)計(jì)和邏輯。通過這些我了解了很多，對項(xiàng)目策劃的過程有了初步的了解，同時(shí)也學(xué)會了一些價(jià)格分析方法，這些對我將來的學(xué)習(xí)和工作都有很大的幫助。這次課程設(shè)計(jì)是一個(gè)理論與實(shí)踐結(jié)合的過程，讓我明白理論知識往往是不夠的，只有把所學(xué)的理論與實(shí)際行動相結(jié)合，才會提高自己的綜合實(shí)際能力和獨(dú)立思考能力。在設(shè)計(jì)的過程中我們都會遇到很多的問題，但往往是一個(gè)小問題都會導(dǎo)致設(shè)計(jì)的失敗，這就要我們花大量的時(shí)間去思索和改正，這是一個(gè)很艱辛的過程，但同時(shí)也是你收獲最大的過程。設(shè)計(jì)往往是一個(gè)苦中有樂的過程，我希望在以后的學(xué)習(xí)中自己能獨(dú)立思考，同時(shí)也要認(rèn)真去完成，這樣既能學(xué)到知識，也能讓自己的實(shí)踐操作得到鍛煉。 我要感謝我們這個(gè)班級的所有同學(xué)，他們讓我學(xué)到了很多，同時(shí)也付出了很多，也感謝老師的細(xì)心指導(dǎo)，讓我們順利的完成了課程設(shè)計(jì)