【正文】 發(fā)展，則是住房制度改革的宏觀目標，反映了住房制度改革與國民經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)系。只有把這三方面的目標統(tǒng)一起來，全面正確的理解，才能把握中國城鎮(zhèn)住房制度改革的整體方向。按照住房制度改革的目標，中國在總結(jié)房改實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，提出了城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容。主要包括：住房建設(shè)投資、住房分配、住房經(jīng)營、住房供應(yīng)、住房社會保障、住房公積金制度、住房金融、住房交易等方面的體制改革和機制轉(zhuǎn)換。以下分別進行闡述。（一）改革住房投資體制，實現(xiàn)住房建設(shè)資金來源多元化，建房資金投入產(chǎn)出良性循環(huán)轉(zhuǎn)換住房投資機制，首先要把住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲摇挝?、個人三者合理負擔(dān)的體制，建立合理的住房責(zé)任分工體系。一要明確職工個人是承擔(dān)住宅責(zé)任的主體。住房消費既然是勞動力再生產(chǎn)費用的重要組成部分，理應(yīng)包含在職工工資之中，職工以自己的收入到市場上購買或租賃住房，買什么地段、什么質(zhì)量、多少面積住房，純屬個人消費行為，應(yīng)由個人及其家庭決策。“自住憑其力，不找單位找市場”，完全不必由國家和單位大包大攬。這樣才能充分調(diào)動職工自主解決住房問題的積極性。二是明確企事業(yè)單位的責(zé)任是合理進行包含住房消費在內(nèi)的工資分配。企業(yè)是市場經(jīng)濟的主體，它的主要任務(wù)是搞好生產(chǎn)經(jīng)營，在收入分配方面的責(zé)任是根據(jù)按勞分配原則和職工的勞動貢獻，合理進行工資分配，使工資中包含住房消費等各種勞動力再生產(chǎn)費用，調(diào)動職工的積極性，至此就完成了個人收入分配過程。至于工資收入的支出方向及其比例，是屬于消費過程，應(yīng)由個人及其家庭自主安排，同購買食品、衣服等日用消費品一樣，通過市場來解決自身的住房問題。住房的開發(fā)建設(shè)、分配和管理等，根本不是企業(yè)本身的職責(zé)，應(yīng)由社會化的專業(yè)機構(gòu)去承擔(dān)，由市場機制調(diào)節(jié)。這樣才能使企業(yè)從沉重的住房社會負擔(dān)中解脫出來。三要明確國家和政府在住房問題上的主要責(zé)任是對低收入者實施住房的社會保障和搞好宏觀調(diào)控。由于低收入者通過市場價購買或租賃住房比較困難，政府通過房租補貼、提供廉租房等手段幫助他們滿足基本的住房需求，以維護社會安定。同時，也由于住房問題是關(guān)系到國計民生的大事，政府還應(yīng)調(diào)控住宅市場，支持住宅建設(shè)，促進住宅業(yè)健康發(fā)展。分清政府、企事業(yè)單位在住房問題上各自的職責(zé)，明確職工個人是解決住房問題的主體，建立起完整的住房責(zé)任分工體系，才能從根本上消除原有住房投資體制的弊端，真正實現(xiàn)住房投資機制的轉(zhuǎn)換。其次，要把政府和單位直接投資建房的體制改變?yōu)橛缮鐣系姆康禺a(chǎn)開發(fā)公司投資建房的體制，建成的住房通過市場出售或出租給居民，回收投入的建房資金，再用于新建住宅，滾動開發(fā)，就可以建立住房建設(shè)資金順暢回收的機制，實現(xiàn)建房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。（二）改革住房分配體制，實現(xiàn)住房分配貨幣工資化和合理化住房分配制度改革是整個住房制度改革的核心內(nèi)容。轉(zhuǎn)變住房分配機制就是要把住房實物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式，使住房分配從工資外的福利變成包含在工資之中的有機組成部分。住房分配制度改革的具體內(nèi)容包括以下四個方面：一是在住房分配的形式上，改住房的實物分配為貨幣化分配。即不再對職工直接分配實物住房，而是以貨幣價值形式支付包含住房消費在內(nèi)的足額工資，職工以貨幣工資收入到市場上去購買自己需要的住房。二是在住房分配的原則上，改無償?shù)母＠苑峙錇轶w現(xiàn)按勞分配原則的工資性分配。即把住房消費納入到職工工資之中，提高工資中住房消費的含量。嚴格按照勞動貢獻的大小，多勞多得，少勞少得，使收入分配真正起到調(diào)動職工積極性的作用，杜絕人情關(guān)系、以權(quán)謀房等不正之風(fēng)。只有實現(xiàn)住房分配工資化，才能實現(xiàn)分配合理化。三是在住房分配渠道上，把行政性分房改為通過市場流通的途徑，解決職工住房問題，由市場分配。即根據(jù)住房商品化的要求，實行商品房銷售和租賃，職工自住憑其力，以自己的收入到住房交易市場選購。住房問題的解決，由政府行為、企業(yè)行為轉(zhuǎn)化成市場行為、個人行為。四是在住房分配資金的來源上，把國民收入再分配范圍的財政性支付改為國民收入初次分配中的工資性支付。即把財政撥給的建房基金和企事業(yè)單位的住房福利基金，作為住房消費含量返還到職工工資之中，恢復(fù)其國民收入初次分配的本來面目。住房分配制度改革的目標是實現(xiàn)住房分配貨幣工資化，目前中國深化房改方案中的住房分配貨幣化的主要措施是實行住房消費補貼政策，這僅僅是一種過渡模式，最終還是要同國際接軌，逐步納入到工資中去。（三）改革住房經(jīng)營體制，實現(xiàn)住房經(jīng)營市場化轉(zhuǎn)變住房經(jīng)營機制，最重要的就是要把住房的計劃經(jīng)濟經(jīng)營方式改變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟的經(jīng)營方式。住房的投資建設(shè)，以市場為導(dǎo)向，根據(jù)市場需求狀況來確定開發(fā)建設(shè)的規(guī)模；住房的市場交易遵循等價交換的原則進行；住房的分配由市場來組織；住房的消費依托市場來取得。住房的生產(chǎn)、分配、交換、消費全部納入市場經(jīng)濟軌道，發(fā)揮市場機制對住房資源配置的調(diào)節(jié)作用，提高住房資源配置效率和經(jīng)營住房的企業(yè)的經(jīng)濟效益。（四）改革住房管理體制，實現(xiàn)住房管理社會化、專業(yè)化轉(zhuǎn)變住房管理機制，實現(xiàn)住房社會化，就是改變各單位自行建設(shè)、分配、維修、管理職工住房的體制，實行社會化、專業(yè)化的住房管理體制。住房管理社會化的內(nèi)容具體包括以下幾方面：（1）住房開發(fā)建設(shè)社會化。改變單純由各單位投資建房的做法，以社會化、專業(yè)化的商品生產(chǎn)方式，由房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)住房。（2）住房分配社會化。改變由各單位負責(zé)本單位職工住房分配的做法，通過住宅市場購買或租賃住房。（3）住房維修管理社會化。改變由各單位維修管理各自住房的做法，發(fā)展多種所有制形式的物業(yè)管理企業(yè)，實行社會化、專業(yè)化的維修管理和服務(wù)。（五）改革住房供應(yīng)體制，建立多層次的新的住房供應(yīng)體系，滿足不同收入群體對住房的需求由于社會上存在著高收入、中等收入、低收入等不同的收入層次，他們對解決自身住房問題的承受能力和住房需求存在較大差異，因此，在住房供應(yīng)上也要區(qū)分收入層次，采取不同的政策。高收入者承受能力較強，對住房需求的檔次也較高，對高收入家庭提供檔次較高的市場價商品住房。中等收入家庭根據(jù)其承受能力，購買普通商品住房。中低收入家庭一般承受能力較低，對這部分家庭提供經(jīng)濟適用的商品住房。所謂經(jīng)濟適用房，是指土地行政劃撥、減免部分稅費、限定利潤（利潤率一般不超過3%）和銷售對象、實行政府指導(dǎo)價的特殊商品房。經(jīng)濟適用房的建房成本和房價相對較低，符合中低收入者的承受能力和住房需求，因此政府確定要大力發(fā)展經(jīng)濟適用房。最低收入家庭無力自主解決住房問題，由政府提供社會保障性的廉租住房。建立多層次的住房供應(yīng)體系，有利于“居者有其屋”目標的實現(xiàn)。（六）改革住房金融體制，全面推行住房公積金制度，建立住房金融體系住房金融是為住房的生產(chǎn)和消費提供資金支持的籌集、融通、借貸、結(jié)算等一系列信用活動的總稱。發(fā)展住房金融既是中國金融業(yè)發(fā)展和金融體制改革的重大內(nèi)容，也是深化城鎮(zhèn)住房制度改革的必然要求。發(fā)展住房金融，可以發(fā)揮銀行對資金積累的集中功能，使住房資金來源穩(wěn)定化、合理化，加快住宅建設(shè)步伐；可以強化結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)功能，促進房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，調(diào)節(jié)住房分配和消費；可以擴大住房供給和住房有效需求，實現(xiàn)住房資金運行的良性循環(huán)。實行住房公積金制度，有利于住房建設(shè)資金的積累、周轉(zhuǎn)和政策性抵押貸款的建立，有利于轉(zhuǎn)變住房分配體制，有利于提高職工購建房能力，促進住房建設(shè)。住房貸款要向個人住房消費信貸傾斜，建立政策性貸款與商業(yè)性貸款相結(jié)合的組合貸款體系。（七）改革住房保障體制，建立多層次、多樣化、適度的住房社會保障體系建立住房保障制度，是城鎮(zhèn)住房制度改革的重要內(nèi)容。所謂多層次，是指針對中低收入、低收入、最低收入等不同收入層次的居民，實施不同的住房供應(yīng)政策；所謂多樣化，是指社會保障方式多種多樣，包括經(jīng)濟適用房、廉租房、房租補貼、購房貼息、合作建房、減免房租等；所謂適度，是指住房保障水平要適合中國國情，考慮到國家和企事業(yè)單位的承受能力。由于中國尚處于社會主義初級階段，收入水平較低，住房社會保障的范圍不宜過寬，主要以低收入者為主；保障的水平也不可能很高，只能限定在保證基本的住房需求水平上。（八）改革住房流通體制，建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場流通是溝通住房生產(chǎn)與消費的橋梁和紐帶，現(xiàn)代化的大規(guī)模住宅生產(chǎn)必須與大規(guī)模的流通相結(jié)合。這就要求理順住房流通環(huán)節(jié)，構(gòu)建為銷售服務(wù)的住房銷售企業(yè)和各種類型的中介服務(wù)組織（如價格評估機構(gòu)、營銷策劃公司、房屋租賃公司、房屋置換公司和咨詢公司等），搞活存量房產(chǎn)的交易，帶動新增商品住宅的銷售。同時，要制定和完善交易法規(guī)，規(guī)范住房市場正常運行，維護市場秩序，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供良好的市場運行環(huán)境，為居民購買和出售房屋提供完善的服務(wù)，滿足住房順暢流通的要求。除此之外，積極推進租金改革、穩(wěn)步出售公有住房等，也是城鎮(zhèn)住房制度改革的重要內(nèi)容，這里不再闡述。住房制度改革應(yīng)著重住房運行機制轉(zhuǎn)換，包括住房投資機制、住房分配機制、住房經(jīng)營機制和住房管理機制等。因為住房制度是經(jīng)濟體制改革的組成部分，要從計劃經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌到市場經(jīng)濟體制，只有從根本上轉(zhuǎn)換住房運行機制，才能建立新的城鎮(zhèn)住房制度。深化城鎮(zhèn)住房制度改革工作的基本原則是：堅持在國家統(tǒng)一政策目標指導(dǎo)下，地方分別決策，因地制宜，量力而行；堅持國家、單位和個人合理負擔(dān)；堅持‘新房新制度、老房老辦法’，平穩(wěn)過渡，綜合配套?？梢园焉鲜龌驹瓌t歸納為以下三方面：（一）實行統(tǒng)一政策目標、分散決策、因地制宜、量力而行的原則住房制度改革是一項創(chuàng)新工程，為了保證改革的順利進行，必須加強領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排，而統(tǒng)一政策目標是實現(xiàn)這一要求的必要條件。所謂統(tǒng)一政策目標，首先，是住房制度改革的指導(dǎo)思想要統(tǒng)一。即要以社會主義市場經(jīng)濟理論為指導(dǎo)，穩(wěn)步推進住房的商品化、市場化，建立適應(yīng)市場經(jīng)濟要求的新的城鎮(zhèn)住房制度，加快住宅建設(shè)，提高城鎮(zhèn)居民的居住水平和居住質(zhì)量，從而促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點，推進國民經(jīng)濟發(fā)展。其次，是住房制度改革的目標要統(tǒng)一。即在住房制度改革的基本方面所要達到的目標全國必須統(tǒng)一，包括：住房分配體制改革的目標是實現(xiàn)住房分配貨幣工資化；住房供應(yīng)體制改革的目標是建立和完善多層次的城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；住房流通制度改革的目標是構(gòu)建住房市場的流通體系，規(guī)范商品房市場秩序；住房金融制度改革的目標是建立和完善住房金融體系，支持住房建設(shè)和消費；住房管理制度改革的目標是實現(xiàn)住房管理的社會化、專業(yè)化。再次，是住房制度改革的基本內(nèi)容要統(tǒng)一，即把著重點放在住房運營機制的轉(zhuǎn)換方面。只有上述這些方面達到全國統(tǒng)一，才能保證城鎮(zhèn)住房制度在統(tǒng)一的政策目標下順利進行，把握房改的方向，同時，也才能使建立的新的城鎮(zhèn)住房制度的基本方面達到一致。否則，各行其是，便會導(dǎo)致改革的混亂局面。但是，也應(yīng)當看到，中國是一個地域廣大、人口眾多的大國，各地的經(jīng)濟文化發(fā)展不平衡，東部、中部和西部地區(qū)差距很大，因此不可能搞“一刀切”。而是必須在統(tǒng)一政策目標的前提下，給地方分散決策的權(quán)力，以便各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)地方的實際情況和支撐房改的經(jīng)濟實力，因地制宜、量力而行。例如，在東南沿海發(fā)達地區(qū)的城市，經(jīng)濟實力強，各方面管理水平比較高，房地產(chǎn)市場比較成熟，可以率先停止實物福利分房，實行住房分配貨幣工資化。事實上，從目前各地已出臺的房改方案來看，也是大同小異，即總的目標一致，而具體實施方案則有所差別。如有的實行“新人新制度，老人老辦法”，逐步過渡；有的則按住房消費在工資中占的含量，一次性列入工資，一步到位，等等。將來房改完成后，仍要允許各省、自治區(qū)、直轄市建立的住房新制度有所差別，體現(xiàn)地方特色。實際上在一些發(fā)達國家，如美國、加拿大、澳大利亞等國，在中央立法的基礎(chǔ)上，地方的住宅法規(guī)也各有特點，有所差異。（二）堅持國家、單位和個人合理負擔(dān)的原則住房制度改革涉及各方面的利益關(guān)系，正確處理這些利益關(guān)系的基本原則是國家、企事業(yè)單位和職工個人三者合理負擔(dān)。國家負擔(dān)得起房改是要支付一定的成本的。從國家方面來說，把原有的建房基金轉(zhuǎn)化為用于住房消費方面的補貼資金，本質(zhì)上是財政性的轉(zhuǎn)移支付，并不增加財政負擔(dān)。所增加的負擔(dān)主要是以下三方面：一是公房按優(yōu)惠價出售后，賬面上的國有住房資產(chǎn)減少，而把出售后回收的資金又用于住房分配貨幣化中的住房補貼，這一塊實際是由政府負擔(dān)了。二是對最低收入者實施廉租住房政策，減免的房租補貼由政府財政負擔(dān)。三是為鼓勵居民購買商品房，各地方政府采取了降低契稅等政策，一定程度上也減少了政府稅收收入。這三方面的負擔(dān)就是政府支出的房改成本，應(yīng)當說可以負擔(dān)得起。企事業(yè)單位負擔(dān)得起企業(yè)是市場經(jīng)濟的主體，它必須獨立核算，自主經(jīng)營，自負盈虧，房改支出的成本也要能負擔(dān)得起。企業(yè)原有的建房基金不足，甚至沒有，轉(zhuǎn)化為職工住房補貼資金也就很少，住房福利基金也有限，在實施住房分配貨幣化時，資金來源不足，必須由額外補足，這就增加了一塊負擔(dān)；同時，對住房困難戶的房租補貼又增加了負擔(dān)。而如果進一步實施住房消費補貼列入工資，則又增加了企業(yè)產(chǎn)品中的工資成本，影響競爭力和利潤所得。所以，企業(yè)負擔(dān)是房改中最難處理的問題，特別是一些經(jīng)濟效益差的國有企業(yè)，房改中的困難很大，出路只能是從提高企業(yè)經(jīng)濟效益來消化。個人負擔(dān)得起在取消實物福利分房之后，職工個人主要通過市場的途徑購買商品住房，或租賃商品房解決住房問題，這就必然要增加住房支出。個人負擔(dān)主要是三大塊：一是公房租金提高，承擔(dān)增加的租金支出。二是購買原租賃的住房，雖有折扣優(yōu)惠，但必須承擔(dān)房價減去原付租金的一塊支出，這種少量支出，獲得的是自有房產(chǎn)權(quán)，總體上是個人得益。三是購買商品住房的支出，包括首期付款支出和按月歸還貸款本身支出，這筆支出較大，但應(yīng)該看到，由此增加房屋資產(chǎn)，改善了居住條件，提高了居住水平和質(zhì)量。對一般職工來說，總的是增加住房支出不多，而得益多，加上銀行個人住房抵押貸款的支持，從實踐結(jié)果來看，是能夠承擔(dān)得起的。同時，隨經(jīng)濟發(fā)展、工資增加、收入提高，職工個人的承受力也不斷提高。問題在于低收入者這個困難群體，承受能力差，因此，必須同時實行廉租住房政策，資助他們獲得基本的居住條件。（三）堅持平穩(wěn)過渡、綜合配套原則住房制度改革既是一個逐步發(fā)展的過程，又是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須堅持平穩(wěn)過渡、綜合配套的原則。其所以要平穩(wěn)過渡，一方面是由于住房制度改革是全新的事業(yè)，要在實踐中積累經(jīng)驗，指導(dǎo)改革不斷推進；另一方面，是由于干部、群眾的觀念轉(zhuǎn)變有一個過程，而新的住房制度的建立也有個分步實施的過程。所以，不可能一步到位，而是必須平