【正文】 步增長(zhǎng)，從第二季度開始，價(jià)格開始小幅波動(dòng)，主要是進(jìn)入5月后國(guó)家針對(duì)打擊投機(jī)、抑制房?jī)r(jià)出臺(tái)一系列政策，使市場(chǎng)受到不小的沖擊，開發(fā)商和購(gòu)房者面對(duì)不明朗的市場(chǎng)和政策相持觀望，市場(chǎng)一度低迷，打折、團(tuán)購(gòu)等活動(dòng)紛紛上演，在刺激市場(chǎng)的同時(shí)也使得房?jī)r(jià)發(fā)生震蕩。但在市場(chǎng)的剛性需求支撐下價(jià)格整體還是呈上升趨勢(shì)。 從各個(gè)區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)圖上我們可以看出，各區(qū)域價(jià)格走勢(shì)都比較平緩，總體來(lái)看小幅增長(zhǎng)。區(qū)域價(jià)格檔次明顯，價(jià)差較大。價(jià)格走勢(shì)線位于最上端的是南部樓盤，其次是東部區(qū)域，北部區(qū)域價(jià)格水平始終位于最低端。 從各區(qū)域的價(jià)格漲幅來(lái)看，西部區(qū)域房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度最大，上漲了約4個(gè)百分點(diǎn)，隨著西部區(qū)域的開發(fā)和市政配套的完善，西部大盤的規(guī)模效應(yīng)以及開發(fā)商的品牌效應(yīng)，使得西部的樓盤在市場(chǎng)上得到提升，同時(shí)受規(guī)模普遍較大的影響，西部樓盤對(duì)市場(chǎng)的影響力都比較大，一個(gè)樓盤的價(jià)格波動(dòng)都會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成一定的沖擊，因此本年度中幾個(gè)新盤的推出拉動(dòng)了該區(qū)域的價(jià)格上漲。 漲幅居第二位的是南部區(qū)域，南部區(qū)域因其絕版的地理位置和環(huán)境，高檔樓盤林立，其價(jià)格定位普遍較高，整體均價(jià)一直處于各區(qū)域的首位，投資客戶少，價(jià)格上升空間較小。在今年宏觀調(diào)控中，該區(qū)域樓盤的高品質(zhì)是其價(jià)格的平穩(wěn)增長(zhǎng)的支撐，此外，隨著區(qū)域內(nèi)高檔社區(qū)的建設(shè)和成熟，促進(jìn)了該區(qū)域價(jià)格的上升。東部和北部都低于整體的價(jià)格增長(zhǎng)水平，隨著濟(jì)南東部新城規(guī)劃的清晰，東部區(qū)域成為近年來(lái)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，房?jī)r(jià)一路攀升，人們普遍看好東部的發(fā)展?jié)摿?，因而該區(qū)域的投資型客戶相對(duì)其他區(qū)域最多，受政策調(diào)控的影響也最大，價(jià)格增長(zhǎng)幅度較小。北部區(qū)域受區(qū)位劣勢(shì)的影響，整體價(jià)格水平一直較低，但隨著城市改造和區(qū)域新規(guī)劃的實(shí)施，提升了區(qū)域價(jià)值，雖然近年來(lái)區(qū)域供應(yīng)量不是很大，是區(qū)域價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，但城市改造過(guò)程中的一些價(jià)格較低的舊村改造項(xiàng)目，對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)生了不小的沖擊，因此區(qū)域價(jià)格也受到一定影響。3．2005年住宅市場(chǎng)特征住宅價(jià)格穩(wěn)步上漲，全年漲幅明顯下降2005年在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的影響下，濟(jì)南住宅市場(chǎng)不慍不火，全年住宅市場(chǎng)價(jià)格增幅不到二百元，%的增長(zhǎng)幅度相比，增幅下降了11個(gè)百分點(diǎn)，全年漲幅明顯下降。隨著土地、利率、稅收等政策的推出加大了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時(shí)濟(jì)南作為一個(gè)內(nèi)陸城市開發(fā)度不高，外來(lái)投資者較少，城市化的過(guò)程中對(duì)住房的需求加大，在成本和剛性需求的拉動(dòng)下，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。供應(yīng)重心轉(zhuǎn)移，呈多元化分布縱觀2005年濟(jì)南住宅市場(chǎng)，東部區(qū)域不再是市場(chǎng)供應(yīng)的唯一主角，本年度南部和西部都有較大的供應(yīng)。主要是受今年宏觀政策調(diào)控的影響，上半年住宅市場(chǎng)一度低迷，一些開發(fā)商面對(duì)不明朗的市場(chǎng)和政策前景，紛紛調(diào)整開發(fā)計(jì)劃推遲到年底或者明年開盤，西部和東部的一些大盤的后續(xù)開發(fā)保證了該區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)量，南部一個(gè)超級(jí)大盤的出現(xiàn)使南部新增供應(yīng)量一下躍居首位，供應(yīng)重心多元化。住宅市場(chǎng)先揚(yáng)后抑，樓市放量初見曙光 05年初始濟(jì)南住宅市場(chǎng)保持04年的繁榮，住宅市場(chǎng)價(jià)格高速增長(zhǎng)，繼5月份“國(guó)八條”等一些列中央、地方房地產(chǎn)政策出臺(tái)后，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)不確定的市場(chǎng)情況持觀望態(tài)度，銷量驟減，市場(chǎng)跌入低谷，但因濟(jì)南市場(chǎng)開放程度較低，外來(lái)投機(jī)性置業(yè)較少，從各樓盤消費(fèi)客群來(lái)看，大部分還是自住群體，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求仍較旺盛。所以各開發(fā)商并不急于開發(fā)進(jìn)度，而是結(jié)合市場(chǎng)情況調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)程。下半年市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)消化、適應(yīng)的過(guò)程后，政策環(huán)境逐步穩(wěn)定，調(diào)控方向日益明確，消費(fèi)者恢復(fù)理性購(gòu)房需求增長(zhǎng)，從下半年的秋季房展會(huì)中我們也可以看出，無(wú)論是從新亮相樓盤的數(shù)量還是客戶的關(guān)注度都高漲，特別是一些新的大盤的亮相令我們看到未來(lái)一段時(shí)間濟(jì)南住宅市場(chǎng)將有一個(gè)大的集中放量的過(guò)程。4．2006年住宅市場(chǎng)展望 05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，本年度新增供應(yīng)量與去年相比大幅下降，市場(chǎng)一度低迷，銷售量萎縮，成交價(jià)格雖時(shí)有波動(dòng)，卻并無(wú)大幅滑坡。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)方面，國(guó)家在抑制投資過(guò)熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象，但房地產(chǎn)業(yè)不僅拉動(dòng)投資，也能有效拉動(dòng)需求，且能帶動(dòng)家電、建材等多行業(yè)的消費(fèi)性支出，解決國(guó)家一直以來(lái)有效需求不足的問(wèn)題。 價(jià)格方面，目前國(guó)家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格的穩(wěn)步上漲，樓盤品質(zhì)提升帶來(lái)的成本也在增加，所以預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間價(jià)格不會(huì)下降。同時(shí)政策中關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞，預(yù)示一定規(guī)模的中低價(jià)房的開發(fā)，同時(shí)未來(lái)一段時(shí)間新增供應(yīng)量的增加，將會(huì)對(duì)濟(jì)南樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價(jià)格的增長(zhǎng)幅度。 供應(yīng)分布方面，南部將是住宅市場(chǎng)的焦點(diǎn)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的收緊，許多開發(fā)商過(guò)去囤積的土地紛紛亮相，從今年房展會(huì)我們可以看出，南部新樓盤驟增，并且開發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都較高，吸引了眾多購(gòu)房者的眼球；東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場(chǎng)提供充沛的供應(yīng)的同時(shí)促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程，仍是未來(lái)濟(jì)南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。 從客群來(lái)講，轉(zhuǎn)讓、持有過(guò)程中的高費(fèi)用會(huì)使投資客群大幅減少，自住客群仍占置業(yè)者的絕大比例。逐漸成熟的市場(chǎng)會(huì)培養(yǎng)出更加成熟的消費(fèi)者，購(gòu)房者會(huì)越來(lái)越關(guān)注樓盤品質(zhì)方面的因素。5．典型住宅項(xiàng)目調(diào)查1）新東方花園項(xiàng)目位置：濟(jì)南東部歷下區(qū)高新開發(fā)區(qū)地 址：高新區(qū)新宇北路1號(hào)，國(guó)際會(huì)展中心東北開發(fā)商：山東天業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（齊魯品牌地產(chǎn)30強(qiáng)）物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：小高層總規(guī)模：占地115畝，總建筑面積16萬(wàn)平米容積率：2．08主力戶型：106280平米均價(jià)：3950元/平米總價(jià)范圍：42115萬(wàn)/套銷售情況：已售6070%裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房，正在進(jìn)行小區(qū)園林景觀建設(shè)外立面情況：磚紅色面磚帖面，上部灰色面磚，配以白色橫向線條分割。外飄窗，落地式觀景陽(yáng)臺(tái)。廣告訴求：會(huì)展地產(chǎn)領(lǐng)舞東方項(xiàng)目賣點(diǎn)：252。 區(qū)域優(yōu)勢(shì)，位置優(yōu)勢(shì)，城市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃252。 項(xiàng)目自身配套優(yōu)勢(shì)、大盤優(yōu)勢(shì)252。 企業(yè)品牌，項(xiàng)目品牌備 注：小區(qū)規(guī)劃住戶1000多戶，12棟小高層平均樓間距40米。頂層設(shè)有復(fù)式，面積最小167平米，價(jià)格在4000元以上。企劃顧問(wèn)：智盟時(shí)代（053186328638）咨詢專線：88350668835077883509992．世通萊茵小鎮(zhèn)項(xiàng)目位置：濟(jì)南東部歷下區(qū)高新開發(fā)區(qū)地址：濟(jì)南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)中心廣場(chǎng)北側(cè)（康虹路以北），國(guó)際會(huì)展中心以北交通狀況：緊鄰工業(yè)南路及經(jīng)十東路，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)開發(fā)商：山東世通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型：別墅建筑類型：雙拼、疊拼、聯(lián)排、公寓、高層總規(guī)模：占地400多畝，建筑面積25萬(wàn)平米綠化率：40%容積率：，主力戶型：170240平米，最大面積500平米均價(jià)：別墅均價(jià)6500元平米；疊拼：5600元/平米；聯(lián)排：63006900元/平米；雙拼：10000元/平米；公寓：3800元/平米；高層：尚未銷售，未定價(jià)總價(jià)范圍：別墅95500萬(wàn)/套銷售情況：1個(gè)月前開盤，別墅共180套，目前已售50套，積累期半年，認(rèn)購(gòu)期1個(gè)月裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：現(xiàn)房，園林景觀呈現(xiàn)外立面情況：一層毛石，二三層彩色涂料廣告訴求：戀上城市別墅，戀上萊茵小鎮(zhèn)項(xiàng)目賣點(diǎn)：252。 區(qū)域優(yōu)勢(shì)，位置優(yōu)勢(shì)，城市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃252。 完善的社區(qū)配套服務(wù)體系252。 城市別墅，高品質(zhì)生活252。 園林景觀規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)：澳洲Ｕ／Ａ集團(tuán)、中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院建筑設(shè)計(jì)：香港中元設(shè)計(jì)國(guó)際有限公司備注：項(xiàng)目一期為悉尼花鄉(xiāng)，04年開盤，均價(jià)5500元/平米，現(xiàn)已售完。二期萊茵小鎮(zhèn)06年5月開盤，共180套別墅，均價(jià)6500元/平米。同時(shí)包括青年公寓（商住50年產(chǎn)權(quán)，與國(guó)際會(huì)展中心相對(duì)，4050平米，均價(jià)3800元/平米），高層（期房，12層，未定價(jià)，未銷售）。設(shè)計(jì)了５種風(fēng)格樣板間，包括：德式、英式、美式、現(xiàn)代簡(jiǎn)約、現(xiàn)代中式等。小鎮(zhèn)熱線：8868066886807773．上?；▓@項(xiàng)目位置：濟(jì)南東北部歷城區(qū)地址：歷城區(qū)東晨大街、祝舜路口交通狀況：公交K91路、30路、80路、113路、118路開發(fā)商：濟(jì)南豪嘉置業(yè)有限公司物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：多層、小高層總規(guī)模：占地16萬(wàn)平米綠化率：30%主力戶型：75195平米均價(jià)：4400元/平米總價(jià)范圍：50100萬(wàn)/套銷售情況：銷售85%以上。裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：全現(xiàn)房，部分已入住。外立面情況：咖啡色、灰色、淺灰色面磚，外飄窗，坡屋頂物業(yè)費(fèi)：1．2元/平米月廣告訴求：全時(shí)尚動(dòng)感社區(qū)項(xiàng)目賣點(diǎn)：252。 企業(yè)品牌實(shí)力252。 全現(xiàn)房發(fā)售252。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，周邊高尚人居氛圍，緊鄰洪樓商圈252。 東部新城發(fā)展規(guī)劃，增值潛力大252。 卓越的產(chǎn)品規(guī)劃與景觀規(guī)劃252。 完善的生活配套行銷企劃：豪陽(yáng)豪新備 注：小區(qū)規(guī)劃居住戶數(shù)為2000戶，配有地下車庫(kù)，售價(jià)6萬(wàn)元/個(gè)。規(guī)劃有14000平米的中心廣場(chǎng)，樓間距最小27米，最大5070米。4．魯能領(lǐng)秀城項(xiàng)目位置：濟(jì)南南部市中區(qū)地址：濟(jì)南市市中區(qū)興濟(jì)河路，南二環(huán)與英雄山路交叉口交通狀況：距市中心6公里，到達(dá)市中心只需十分鐘車程，BRT快速公交系統(tǒng)即將開通，總站緊鄰社區(qū)。五橫七縱道路構(gòu)建南部城區(qū)新路網(wǎng)，多條公交專線，到達(dá)濟(jì)南城區(qū)各處。投資商：山東魯能集團(tuán)開發(fā)商：山東魯能亙富開發(fā)有限公司物業(yè)類型：普通住宅、別墅、公寓、花園洋房建筑類型：獨(dú)棟、疊拼、雙拼、聯(lián)排、多層、小高層、高層總規(guī)模：占地5000畝，建筑面積324萬(wàn)平方米綠化率：40%容積率：0．97均價(jià)：4200元/平米銷售情況：05年11月開盤，1851戶，均價(jià)3800元/平米。13棟樓中團(tuán)購(gòu)6棟。其余已售約20%裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯，北向鄰路樓座帶精裝工程進(jìn)度：一期已出34層物業(yè)公司：北京魯能物業(yè)管理公司廣告訴求：300萬(wàn)平米國(guó)際人居生態(tài)城項(xiàng)目賣點(diǎn)：252。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)，長(zhǎng)江以北最大的國(guó)際人居生態(tài)城252。 自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，鄰山面水，聽風(fēng)飲綠252。 交通便捷，未來(lái)BRT快速公交系統(tǒng)252。 配套優(yōu)勢(shì)252。 企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)252。 濟(jì)南第一家引入社區(qū)醫(yī)院建筑設(shè)計(jì)：中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國(guó)PERKINS設(shè)計(jì)事務(wù)所景觀設(shè)計(jì)：北京中國(guó)風(fēng)景園林規(guī)劃設(shè)計(jì)研究中心營(yíng)銷顧問(wèn)：偉業(yè)顧問(wèn)備注：46萬(wàn)平米配套設(shè)施，打造濟(jì)南最大的社區(qū)SHOPPING MALL，泛會(huì)所規(guī)劃，是濟(jì)南第一家擁有二座星級(jí)酒店的社區(qū)。可容納8萬(wàn)人居住，預(yù)計(jì)將用68年時(shí)間進(jìn)行開發(fā)。5．偉東新都項(xiàng)目位置：濟(jì)南南部市中區(qū)地 址：濟(jì)南市舜耕路山東財(cái)政學(xué)院南200米開發(fā)商：濟(jì)南偉東置業(yè)有限公司物業(yè)類型：普通住宅建筑類型：高層、小高層總規(guī)模：共占地20萬(wàn)㎡，建筑面積103萬(wàn)㎡容積率：5．2主力戶型：78150平米均價(jià)：4600元/平米總價(jià)范圍：36100萬(wàn)/套銷售情況：04年開盤銷售，已售近90%裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房，正出外立面外立面情況：現(xiàn)代建筑風(fēng)格，一二層石材帖面，紅、淺黃、灰三色涂料，白色塑鋼窗廣告訴求：城市魅力，生態(tài)印象項(xiàng)目賣點(diǎn)：252。 規(guī)模優(yōu)勢(shì)，百萬(wàn)平米，大盤形象252。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)252。 600米黃金商業(yè)街252。 豪華SPA養(yǎng)身會(huì)所，雙語(yǔ)幼兒園，九年制明星中學(xué)252。 2004年度博鰲論壇引領(lǐng)中國(guó)住宅十大風(fēng)尚名盤/齊魯名盤50強(qiáng)252。 開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)，2005年中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)，齊魯?shù)禺a(chǎn)50強(qiáng)名企，房地產(chǎn)開發(fā)中國(guó)大盤排名前100強(qiáng)營(yíng)銷策劃：銀海世邦備注：項(xiàng)目總占地20萬(wàn)平米，分成四個(gè)地塊分別由四個(gè)開發(fā)商開發(fā)銷售。包括偉東新都、城市精英領(lǐng)域、舜耕路上等。城市精英領(lǐng)域，共150套房，開盤一個(gè)月銷售25套，均價(jià)4600元/平米，最高價(jià)4900元/平米。舜耕路上，共1700套，于2004年底開盤，目前還剩余約110套。一樓二戶，主力戶型為112平米、125平米，價(jià)格在44504900元/平米之間。TEL：053186502178650137825978796．蝶泉山莊項(xiàng)目位置：濟(jì)南南部市中區(qū)地址：濟(jì)南市市中區(qū)英雄山路與二環(huán)南路交匯處往西300米發(fā)展商：外海集團(tuán)開發(fā)商：山東省新天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)類型：普通住宅、別墅、花園洋房建筑類型：多層、小高層、聯(lián)排、疊拼、獨(dú)棟總規(guī)模：占地約300畝，建筑面積約20萬(wàn)平米容積率：約1．0主力戶型：一期芳草園、水云間130140㎡均價(jià)：別墅：7000元/㎡；小高層：4400元/㎡總價(jià)范圍：4070萬(wàn)/套銷售情況：B區(qū)11棟花園洋房298套，今年6月11日開盤，目前已銷售認(rèn)購(gòu)110套。裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯工程進(jìn)度：出地面交房日期：07年下半年外立面情況：新古典主義建筑風(fēng)格廣告訴求：中國(guó)原型山居生活項(xiàng)目賣點(diǎn)：252。 貴族生活，富人區(qū)，彰顯身份與地位252。 優(yōu)越的自然景觀環(huán)境，山水相融252。 濟(jì)南稀有的純山地低密度園林社區(qū)252。 近郊山居生活模式252。 配套幼兒園、彩蝶軒會(huì)所、商業(yè)中心252。 企業(yè)品牌優(yōu)勢(shì)規(guī)劃設(shè)計(jì)：浙江大學(xué)安地規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司環(huán)境設(shè)計(jì)：香港海文嘉德國(guó)際設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)全案策劃：外海集團(tuán)濟(jì)南房產(chǎn)營(yíng)銷中心、杭州青鳥廣告?zhèn)渥ⅲ寒a(chǎn)品規(guī)劃和園林景觀設(shè)計(jì)優(yōu)秀，推廣方面擺脫了對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品自身功能及特點(diǎn)的訴求宣講，上升到生活、身