【正文】 ，不足部分用商業(yè)貸款來補(bǔ)。不過，住房公積金貸款辦理的時間較長，辦理手續(xù)也比較繁鎖。在選擇按揭購房時，購房款被分為兩個部分，一部分是首付款，一部分是貸款。首付款是指簽訂購房合同地應(yīng)繳納的首期費(fèi)用，其余費(fèi)用由客戶向銀行貸款，銀行將款項直接轉(zhuǎn)入開發(fā)商賬戶。實際工作中，對于按揭貸款經(jīng)常以“七成十五年”之類的方式表示。其中，七成表示貸款額（房屋總價的70%），十五年表示按揭貸款的最長年限，當(dāng)然，客戶也可以選擇短于十五年的按揭年限。此外，還有以“三成十五年”表示的，這里的成數(shù)表示首付款，年數(shù)表示按揭年限，即首付三成，按揭貸款期限最長為15年。（三） 商業(yè)貸款商業(yè)貸款完全屬于銀行的商業(yè)性活動，相對而言其貸款利息是最高的。由于資金完全來自銀行，在銀行接受的風(fēng)險范圍內(nèi)，貸款額度通常不會變到什么限制，目前一般為購房款的70%左右。當(dāng)然，沒有人愿意做賠本的買賣，如果銀行不愿提供足額貸款，一定是銀行認(rèn)為貸款人還款時，通過拍賣低押的房子，無法全部收回所貸出去的款項。貸款條件：每個銀行的貸款條件都有所不同。按照銀行相關(guān)貸款文件的規(guī)定，申請商業(yè)住宅房貸款一般必須符合以下條件：（1） 具有完全民事行為能力的中國公民及在中國公民及在中國大陸有居留權(quán)的境外國外公民。（2） 交齊首期購房款（一般不低于房價總額的30%）。（3） 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，具備償還貸款本息的能力。（4） 同意以所購房產(chǎn)作為借款抵押。（5） 持有合法有效的身份證明（如戶口本、身份證或營業(yè)執(zhí)照、法人代表證明或合法居留證、護(hù)照），在本市購買銀行指定發(fā)展商的商品房。（6） 具有有效的購房合同、協(xié)議和其他證明文件。（7） 愿意履行貸款合同的全部條款。（8） 銀行規(guī)定的其他條件。這里必須注意，所謂“具有完全民事行為能力”，我們國家民法規(guī)定十八周風(fēng)以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動，是完全民事行為能力人；十六周風(fēng)以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，也視為完全民事行為能力人。應(yīng)提供的資料：在申請個人住房商業(yè)性貸款時，需要準(zhǔn)備的資料主要包括：一是證明你身份的資料；二是證明你還貸能力的資料；三是證明你購房行為的資料；四是進(jìn)行貸款申請的資料；五是進(jìn)行還款結(jié)算的資料。具體而言，通常應(yīng)包括以下材料（根據(jù)貸款銀行的不同，所需提供的材料也會有所不同）：（1） 合法有效的身份證件。（2） 借款人及有關(guān)家庭成員的經(jīng)濟(jì)收入證明。（3） 符合規(guī)定的購房合同原件。（4） 購房首付款發(fā)票。（5） 個人住房貸款申請審批表。（6） 貸款人要求提供的其他資料。（四） 公積金貸款公積金貸款屬于政策性貸款，相對來講利息是最低的。由于它的資金來源是職工向住房資金管理中心繳納的公答金，因此，只有繳存住房公積金的購房人才能申請，貸款額度也受到嚴(yán)格限制，當(dāng)住房地產(chǎn)資金管理中心收入到公積金發(fā)生不足時，辦理的時間會減慢甚至?xí)和?。貸款條件：申請個人住房公積金貸款的基本條件：（1） 有本市城鎮(zhèn)常住戶口、參加住房公積金并能正常繳交。（2） 連續(xù)繳存住房公積金不少于六個月，累計繳存住房公積金不少于兩年。（3） 貸款申請人與購房合同中的購房人為同一人。（4） 借款人家庭（一對夫妻）中沒有住房公積金貸款或其他數(shù)額較大、可能影響還貸能力的債務(wù)。貸款范圍：個人住房公積金貸款范圍是有具體規(guī)定的，并不是購買任意房產(chǎn)都能取得住房公積金貸款。根據(jù)規(guī)定，購買以下房產(chǎn)可以申請個人住房公積金貸款：（1） 購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品住房。（2） 購買按規(guī)定可出售的公有住房。（3） 購買房地產(chǎn)交易市場具有產(chǎn)權(quán)的二手住房。（4） 為配合深化住房制度改革，經(jīng)公積金中國心認(rèn)可的其他購房貸款項目以下兩種房產(chǎn)則不在貸款范圍內(nèi)：（A） 購買使用權(quán)房。（B） 購買商業(yè)用房。（C） 購買車位。貸款限額：個人住房公積金貸款是有限額規(guī)定的，每個地方的具體限額又都不一樣。通常來說，個人住房公積金貸款限額應(yīng)綜合考慮“三項基本標(biāo)準(zhǔn)”：第一，貸款額不能超過xx萬元的最高限額；第二，貸款額不能超過你住房公積金賬戶儲存余額的xx倍；第三，貸款額不能超過按照你房屋總價款的一定比例算出來的貸款限額（比如以房屋總價款的70%作為貸款限額）。貸款期限：公積金貸款期限與你購買的房屋性質(zhì)有直接的關(guān)系，具體可分為兩種情況：如果你購買的是新建商品房，那么你最長可以借30年的貸款；如果你購買的是二手房，那么你最長可借15年的貸款。此外，按照規(guī)定，公積金貸款期限最長不超過法定離、退休時間后5年。共同申請公積金貸款：共同申請個人住房公積金貸款，顧名思義，當(dāng)然就是指有幾個人一起申請的公積金貸款，其最高貸款額度是根據(jù)每一申請人來分別計算貸款額度的，經(jīng)相加后即為總額度，而最長貸款期限是根據(jù)共同申請人中最年輕的一位來計算的，最長不超過這位申請人法定離休或退休年分后的5年。應(yīng)提供的資料：在申請公積金貸款時你要準(zhǔn)備的資料主要包括：一是證明你及配偶身份的資料；二是證明你購房行為的資料；三是進(jìn)行貸款申請的資料。四是進(jìn)行還款結(jié)算的資料。申請個人住住房公積金貸款應(yīng)提供的材料：（1） 申請人和配偶及符合條件參與計算額度的直系血親的身份證復(fù)印件。（2） 申請人和配偶及符合條件參與計算額度的直系血親的戶口本復(fù)印件。（3） 符合規(guī)定的購房合同原件。（4） 購房首付款發(fā)票。（5） 借款申請表（配偶及參與計算額度的直系血親同意使用其住房公積金的，須在借款申請表上簽字）。（6） 借款人和配偶及符合條件參與計算額度的直系血親的個人住房公積金賬號。住房公積金的提?。鹤》抗e金樂是隨時都能提取的，必須符合一定的條件，也就是說只有在某種特定情況出現(xiàn)的前提下才能提取。你在四種情況下可以提取住房公積金：（1） 購買、建造、翻建、大修具有所有權(quán)的自住住房時。（2） 離休、退休時。（3） 完全喪失勞動能力，并且與所在單位終止勞動關(guān)系時。（4） 戶口遷出本市或者出境定居時。另外，當(dāng)你在償還住房公積金貸款本息時，也可提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額用于沖低貸款余額。（五） 組合貸款組合貸款顧名思義是公積金貸款和商業(yè)貸款兩種貸款形式組合在一起，通過商業(yè)貸款補(bǔ)足公積金貸款額度不足部分，利息介于公積金貸款的商業(yè)貸款之間。貸款對象和條件：借款人必須經(jīng)過住房基金管理中國心審批后同意給予公積金貸款，并符合貸款行規(guī)定的貸款條件。貸款額度：最高不超過購房價款的80%。貸款期限：根據(jù)政策性貸款和商業(yè)性貸款總量確定，最長不超過30年。貸款利率：組合貸款中的公積金貸款和商業(yè)性個人住房貸款分別按中國人民銀行規(guī)定的個人住房公積金貸款利率和個人住房貸款利率執(zhí)行。（六） 還款方式一種叫做等額本息還款法，另一種叫做等額本金還款法。兩種還款方式的區(qū)別主要在于每月還款額前一種每月還款額固定不變，后一種后款額逐月減少，你可以根據(jù)自己的實際情況進(jìn)行選擇。兩種還款方式的區(qū)別：（1） 按月等額本息還款方式是指借款人在還款期內(nèi)每月償還的貸款本金和利息之和不變，但每月還款額中的本金比重逐月增加利息比重逐月減少的一種還款方式。（2） 按月等額本金還款方式是指借款人每月償還的貸款本金固定不變，但所付貸款利息逐月減少，還款期內(nèi)月還貸額逐月遞減的一種還款方式。（七） 購房稅費(fèi)：對于消費(fèi)者來說購房并不能只考慮到房價的問題，還應(yīng)考慮到購房過程中所需要繳納的相關(guān)稅費(fèi)問題。根據(jù)規(guī)定，購房者在購買商品房過程中應(yīng)繳納如下稅費(fèi)：簽訂購房斂財時：印花稅簽訂購房合同時，買賣雙方均需要繳納印花稅。印花稅要貼在房屋買賣契約正本上，%交納，即：應(yīng)納稅額=計稅金額（購房合同協(xié)議上注明的房屋買賣成交價）稅率（‰）比如你們要與開發(fā)商簽訂了一分購房合同,房價總額為500000萬,則應(yīng)交納的印花稅為:500000‰=250元。辦理貸款時：律師費(fèi)、保險費(fèi)、公證費(fèi)申辦個人購房貸款，購房人通常要支付律師費(fèi)、公證費(fèi)、保險費(fèi)等。但因提供按揭的銀行不同，在收入費(fèi)項目及標(biāo)準(zhǔn)上，也存在一定的差異。其中，律師費(fèi)不是必要的項目，如果沒有請律師，當(dāng)然就不用交納律師費(fèi)，但公證費(fèi)和保險費(fèi)則是必須的。一般情況下，公證費(fèi)的收入費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為貸款額的千分之一，保險費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為房價總額費(fèi)用系數(shù)貸款年限。不過不同的地方、不同的單位，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是不一樣的，尤其是在競爭激烈的市場環(huán)境中，很多單位都會給予一定的優(yōu)惠。辦理產(chǎn)權(quán)證時：契稅、登記費(fèi)在辦理產(chǎn)權(quán)證明，購房者需要交納契稅、登記費(fèi)等。契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人（即買方）征收入一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專稅種。根據(jù)我國《契稅暫行條例》的規(guī)定，契稅稅率為35%，具體適用稅率，由省、自治區(qū)、起直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。為推動住房消費(fèi)委員長個地方均推出一些優(yōu)惠措施，比如對于購買普通住宅的實行減半征收等。（八） 產(chǎn)權(quán)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地使用權(quán)，房屋作為不動產(chǎn)與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產(chǎn)項目銷售中，開發(fā)商擁有房屋、車庫等的產(chǎn)權(quán)并獨(dú)立出售，但像屬于小區(qū)綠地等部分的公建，對購房而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記：凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所有地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對各類房地產(chǎn)權(quán)實施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利。房地產(chǎn)登記時要對權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、坐落、坐標(biāo)、開關(guān)等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊，按編號對房地產(chǎn)登記事項作全面記載。大產(chǎn)證：即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，是開發(fā)商擁有房屋產(chǎn)權(quán)的證明，這只能由開發(fā)商來辦理。小產(chǎn)證：即每個購房者拿到的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。產(chǎn)權(quán)證書：是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。房屋產(chǎn)權(quán)證書面通知包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例、房產(chǎn)坐落地直、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”：按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房變屬于全部產(chǎn)權(quán)。住宅的“部分產(chǎn)權(quán)”：擁有“部分產(chǎn)權(quán)”的住宅一般是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住宅。在國家規(guī)定的住房面積之內(nèi)，職工按標(biāo)準(zhǔn)價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后，按個人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例分配。“部分產(chǎn)權(quán)”與“全部產(chǎn)權(quán)”的不同這處在于，“部分產(chǎn)權(quán)”雖然具有永久使用權(quán)和繼承權(quán)，但在出售時要與原售房單位分割收益。目前已經(jīng)取消標(biāo)準(zhǔn)價售房方式，原按標(biāo)準(zhǔn)價向職工售賣的公房，提倡職工補(bǔ)足成本價價款，轉(zhuǎn)為全部產(chǎn)權(quán)。所有權(quán)；房屋的所有梳，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對房屋命運(yùn)支配的權(quán)利，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》的規(guī)定，房屋的所有權(quán)可分解為占有、使用、收益和處分四項權(quán)能，這也是房屋所有權(quán)的四項基本內(nèi)容。占有權(quán)：房屋的占有權(quán)，通常由所有權(quán)人在房地產(chǎn)買賣中也稱業(yè)主、房主、房東來行使但有時也由別出心裁人來行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。例如房屋出租，房屋出租合同將房屋的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)給非所有權(quán)人——房客來行使。這時，房屋所有權(quán)人并不因而喪失對房屋的權(quán)利。使用權(quán)：房屋的使用權(quán)，是指房主按照住房性能對房屋進(jìn)行事實上的利用。同樣通過一定的法律契約，非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。房主將房屋租給他全使用，并不失去對房屋的所有權(quán)。收益權(quán)：房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項財產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。例如出租房屋，房主人房客處收取租金。有時房主也將部分收益權(quán)通過法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。例如，房客可利用租來的房屋子改為從事一些收益性經(jīng)營活動收益按照一定的比例一部分交給房主，一部分留給自己。處分權(quán)：房屋子的處分權(quán)，表示房屋所有權(quán)的歸屬，是所有權(quán)中一項最基本的權(quán)能。房屋的處分權(quán)一般由房主行使房主可以確定房屋使用權(quán)、繼承、贈與對象，有時房屋處分權(quán)也與所有權(quán)分離。如房主作為倆務(wù)人以住房作抵押向債權(quán)人借債，若是到期不能消償債務(wù)，房屋的所有權(quán)也就轉(zhuǎn)歸債權(quán)人所有，債權(quán)人此時就可行使房屋的處分權(quán)。六、選房知識（一） 樓盤的選擇作為置業(yè)顧問，我們需要為客戶購房提供咨詢幫助，比如，根據(jù)客戶的具體情況幫助客戶挑選適合他們的房源。影響購房者選擇房屋的因素很我，購房者的需求也千差萬別，因此具體選房時往往應(yīng)因時、因地、因人而異。一般來說，購房者選房時主要應(yīng)7大要素：價格、地理位置、配套設(shè)施、環(huán)境、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力等。（二） 戶型的選擇“選擇了一種戶型就是選擇了一種生活方式”。可見，選擇合適的戶型是決定自己今后居住舒適度的一個前提。朝向：如果不受任何條件的限限制，恐怕大部分段都會選擇從北朝南的戶型，全是，南朝向的房屋真的適合任何人嗎？答案是——不盡然。 從日照方面考慮從一般的設(shè)計規(guī)律來講，南朝向的房屋大都是戶型最大，面積最大，每平米單價最貴，在整層中總價最高的。按照一般的定價規(guī)則，在同一層樓房中，南北朝向的單價通常會相差300~500元/平米左右，然而這么大的差價通常僅僅只是意味著購房者購買的是每天享受陽光時間的不同而已。（1） 如果你喜歡早起，建議你買東向的房屋，晨光能帶給你朝氣蓬勃的心境，讓你的一天從冉冉升起的太陽開始。（2） 如果你喜歡夜晚工作，晚睡晚起，就不要讓過早的陽光來打擾你。選擇朝西的屋子子，你不但不用在房間里布上厚厚的幾層窗簾，還會體會到夕陽西下的一種意境。（3） 如果你現(xiàn)在無憂無慮，每天在有里享受溫馨的生活，那么建議你選擇南向的房屋，坐在地板上，沐浴著陽光春日，喝杯茶，兒孫繞膝，也就是羨煞世人。（4） 對于生活節(jié)奏緊張、工作繁忙，而經(jīng)濟(jì)能力并不是很雄厚的年輕人來說，選擇朝北向的房屋比較適合，畢竟價格相對而言還是比較低的。對于成天忙于工