房屋開發(fā)相關(guān)知識-資料下載頁
2025-06-27 14:57本頁面
【正文】 產(chǎn)開發(fā)模式。 提供土地使用權(quán)的一方，一般稱之為供地方；另一方一般為從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，稱為建設(shè)方。 廣義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，是指任何由兩方合作進行房地產(chǎn)開發(fā)都可以納入聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可
以雙方共同出資；不限于進行商品房的開發(fā)經(jīng)營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與自然
人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。 房地產(chǎn)聯(lián)建的方式?。ㄒ唬﹩渭兊耐恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓，如企業(yè)搬遷改造，部隊土地轉(zhuǎn)讓等；?。ǘ╉椖哭D(zhuǎn)讓，即土地使用權(quán)和項目開發(fā)建設(shè)權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；?。ㄈ┞?lián)營性質(zhì)的聯(lián)建，即由一方出土地，他方出資金，雙方共同投資、共擔(dān)風(fēng)險、共享利益。 聯(lián)建合同的責(zé)任承擔(dān) 出現(xiàn)下列幾種情形時，首先按照當(dāng)事人的過錯確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯無法確定的，按照約定的投資比例
、約定的利潤分配比例確定： （一）投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的；?。ǘ┓课輰嶋H建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對房屋實際建筑面積的分配比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的； （三）當(dāng)事人違反規(guī)劃開發(fā)建設(shè)的房屋，被有批準權(quán)的人民政府主管部門認定為違法建筑責(zé)令拆除，當(dāng)事人對損失承擔(dān)協(xié)商不成的。 聯(lián)建合同效力的確定 自2005年8月1日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》對聯(lián)建合同的效力作了較
為詳細的規(guī)定：?。ㄒ唬┖献鏖_發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。?。ǘ┊?dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。 ?。ㄈ┩恋厥褂脵?quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效
。但起訴前已經(jīng)辦理批準手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。 聯(lián)建合同效力因土地使用權(quán)取得方式及土地性質(zhì)不同而不同，如果土地方的土地使用權(quán)是出讓取得的，在土地方取得國有土地使用證
的前提下，雙方辦理了土地使用權(quán)變更登記，合同即生效；如果土地使用權(quán)是劃撥取得的，則簽訂的聯(lián)建合同須經(jīng)政府批準，辦理聯(lián)建審
批手續(xù)，并由投資方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，否則合同無效。 聯(lián)建合同的當(dāng)事人請求分配房地產(chǎn)項目利益，法院不予受理的情形 在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴： (一)依法需經(jīng)批準的房地產(chǎn)建設(shè)項目未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準； (二)房地產(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證； (三)擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃?！ ∫虍?dāng)事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實所造成的損失，由當(dāng)事人按照過錯承擔(dān)。 聯(lián)建備案所需提交的材料?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項目聯(lián)建備案申請表； （二）聯(lián)建各方申請聯(lián)建的正式文件；?。ㄈ┺k理房地產(chǎn)項目的立項手續(xù)原件； ?。ㄋ模┙ㄔO(shè)工程選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證或建設(shè)工程規(guī)劃許可證；?。ㄎ澹﹪型恋厥褂脵?quán)證及土地使用權(quán)出讓合同； （六）如果系屬單位自有國有劃撥用地，則須提供人民政府的批準文件；?。ㄆ撸┕こ探ㄔO(shè)總平面圖； （八）雙方申報當(dāng)月資產(chǎn)負債表、損益表；?。ň牛╇p方申報銀行當(dāng)月對賬單或銀行資信證明；?。ㄊ╇p方的開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證； （十一）雙方簽訂的聯(lián)建合同； （十二）項目建設(shè)進度計劃和管理方案；?。ㄊ┞?lián)建雙方確認該項目的項目法人的書面文件；?。ㄊ模┢渌杼峁┑牟牧?。 何謂房地產(chǎn)開發(fā)中的掛靠經(jīng)營 個體施工隊以已簽訂建筑合同的建筑公司的名義施工，個人組織，個人投資，自擔(dān)風(fēng)險，自負盈虧，只向建筑公司交納管理費，建筑
公司只負責(zé)訂立合同，辦理工程結(jié)算，收取管理費，施工或不投資不管理，這就是建筑領(lǐng)域中的掛靠經(jīng)營。 對掛靠經(jīng)營的性質(zhì)，最高人民法院《關(guān)于適用?中華人民共和國民事訴訟法?若干問題的意見》（簡稱民事訴訟法意見）第43條規(guī)定，
個體工商戶、個人合伙或私營企業(yè)掛靠集體企業(yè)并以集體企業(yè)的保底從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，對掛靠人及被掛靠單位的訴訟主體該個體工商
戶、個人合伙或私營企業(yè)與其掛靠的集體企業(yè)為共同訴訟人。 與掛靠經(jīng)營相關(guān)的建筑領(lǐng)域民事糾紛的種類?。ㄒ唬┮蚴┕り犌凡牧?、勞務(wù)費等引起的合同欠款糾紛；在這一類案件中，根據(jù)民事訴訟法意見規(guī)定，建筑單位和施工隊負責(zé)人應(yīng)為共同被告，債權(quán)人可以同時起訴掛靠人和被掛靠單位，但根據(jù)
當(dāng)事人起訴自愿原則，債權(quán)人也可只起訴掛靠人或被掛靠單位，人民法院不能依職權(quán)追加被告。?。ǘ┮蚪ㄔO(shè)單位欠工程款引起的建筑施工合同違約糾紛；在這一類案件中，被掛靠單位、掛靠的施工隊均系債權(quán)人，但被掛靠單位是名義債權(quán)人，施工隊是實際債權(quán)人?！。ㄈ┮虮粧炜康慕ㄖ髽I(yè)欠掛靠施工隊工程款及施工隊欠建筑企業(yè)管理費、墊付材料 費等引起的掛靠合同糾紛。 在這一類案件中，有書面掛靠合同的，按合同確定雙方的權(quán)利和義務(wù)，沒有書面合同的，按普通意義上的掛靠關(guān)系來確定雙方的權(quán)利
義務(wù)，即掛靠人應(yīng)對施工中產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，建筑單位所欠工程款由施工隊負責(zé)人享有，施工中欠他人款項由施工隊負責(zé)人償還
，施工隊負責(zé)人有義務(wù)按約定支付建筑公司管理費。建筑公司占有工程款的，應(yīng)當(dāng)返還施工隊負責(zé)人，建筑公司代施工隊墊付勞務(wù)費、料
款等費用的，可以向施工隊追償。13 / 13
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