【正文】 ，與火車東站和新都物流中心相比，租金價格較高。然而成都航空港物流園區(qū)，保稅物流中心的大部分客戶為IT 產(chǎn)品, 國際第三方物流, 電子商務(wù)，客戶注重倉庫品質(zhì)、時效和專業(yè)服務(wù)，所以租金價格最高。2005年前，倉庫大多位于火車東站，屬于磚混結(jié)構(gòu)，設(shè)施規(guī)格較差，所以租金保持在較低水平，大約8RMB/平方米/月。自2006年到2008年，客戶對高規(guī)格的倉庫需求增加， RMB/平方米/月，%。截止2009年3季度，%， RMB/平方米/月。來自物流服務(wù)站和成都航空港的強勁市場需求導(dǎo)致倉庫租金上漲。盡管未來有巨大的供應(yīng)量，由于高品質(zhì)倉庫的竣工，地價上漲，修建費用和重建、倉庫設(shè)施升級需求，預(yù)計租金每年將以3%的速度持續(xù)增長。 物流倉儲設(shè)施競爭分析根據(jù)研究，在建項目針對高規(guī)格倉庫使用者，比如IT產(chǎn)品、高價值產(chǎn)品、大型零售商、國際第三方物流等。根據(jù)物流倉庫設(shè)施分類，在建項目屬于A級倉庫。開發(fā)商具備豐富的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。以上標準適用于判斷可比性。項目的競爭對手包括新地物流 、普洛斯、寶灣物流、嘉里大通，以上競爭對手的目標客戶集中于IT產(chǎn)品、高附加值產(chǎn)品、大型零售商、國際第三方物流，如DHL, 聯(lián)邦快遞, 近鐵通運, 伊藤洋華堂。目前，成都雙流國際機場對貨運吞吐量和后臺處理能力是不穩(wěn)定的。近兩年航空貨運量萎縮，反應(yīng)了政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的思路，空運的投入遠遠低于道路和鐵路系統(tǒng)。空運貨物的需求量給成都物流市場帶來風(fēng)險，特別是雙流物流中心這一供應(yīng)量大的區(qū)域。未來增加的供應(yīng)量會給物流物業(yè)帶來挑戰(zhàn)，并且影響未來投資收益。宏觀經(jīng)濟的復(fù)蘇比預(yù)期慢或者經(jīng)濟符合預(yù)期波動，這將直接影響國際客戶擴大需求，升級和組建新倉庫。 成都物流市場仍然處于初級階段，大多現(xiàn)有租戶對成本相當(dāng)敏感，從倉庫貯存邁向更高價值的活動這一觀念的轉(zhuǎn)變需要一段時間。鑒于成都市場有較多競爭對手，目前的項目會因為高價租金削弱其競爭力。除此之外，成都航空港物流園區(qū)的配套設(shè)置依然不完善，例如通往城區(qū)的交通，餐飲和住宿。 盡管如此，投資成都物流市場的機遇與風(fēng)險并存。成都的物流產(chǎn)業(yè)主要靠政府扶持，政府致力于將成都建設(shè)為中國西部物流中心。基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)將提高運輸效率，有助于成都成為中國西部分銷中心。對物流公司的財政優(yōu)惠政策將進一步提高倉庫質(zhì)量和改善成都物流系統(tǒng)。 盡管未來兩年內(nèi)有巨大的供應(yīng)量，但大部分物流設(shè)施供應(yīng)都由本地第三方物流開發(fā)，他們?nèi)狈ωS富的開發(fā)經(jīng)驗，高品質(zhì)的專業(yè)物流倉庫供應(yīng)也有限。例如，在成都航空港物流園區(qū)，嘉里大通是唯一現(xiàn)有的高品質(zhì)專業(yè)物流倉庫供應(yīng)商。隨著成都物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，研究報告認為市場對高品質(zhì)倉庫的需求在逐漸增加：政府決定重新規(guī)劃靠近火車東站的低端物流倉庫，很多現(xiàn)有的客戶在尋找在未來可以滿足市場需求的倉庫設(shè)施。需求增長也歸因于公司對高效物流系統(tǒng)的要求提高。 國際第三方物流新建和擴大倉庫將會擴大需求，如DHL，聯(lián)邦快遞和YCH等。強勁的銷售量促使零售商擴張，包括連鎖零售商和奢侈品零售商，他們帶來了更多的高質(zhì)量倉庫的需求。IT和通訊產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展和快速增長刺激了對物流市場的需求。 第4章 項目投資方案評價針對成都物流倉儲設(shè)施發(fā)展現(xiàn)狀，確定雙流航空港物流園作為項目首選地。，凈用地80,000平方米，總建筑面積為43,000平方米符合現(xiàn)代物流發(fā)展標準的物流倉儲項目，且該項目已經(jīng)出租30，000平方米給租戶，租金為24元/平方米/月。在投資決策過程中引入凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率作為投資決策評價指標，指在用于衡量和比較投資項目可行性，以便據(jù)以進行方案決策的定量化標準與尺度。 投資方案評價指標（NPV）凈現(xiàn)值（Net Present Value）是投資所產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流的折現(xiàn)值與項目投資成本之間的差值。凈現(xiàn)值法是評價投資方案的一種方法。該方法利用凈現(xiàn)金效益量的總現(xiàn)值與凈現(xiàn)金投資量算出凈現(xiàn)值，然后根據(jù)凈現(xiàn)值的大小來評價投資方案。凈現(xiàn)值為正值，投資方案是可以接受的；凈現(xiàn)值是負值，從理論上來講，投資方案是不可接受的。凈現(xiàn)值=未來報酬總現(xiàn)值建設(shè)投資總額 　　 　　式中：NPV—凈現(xiàn)值 　　Co—初始投資額 　　Ct —t年現(xiàn)金流量 　　r—貼現(xiàn)率 n—投資項目的壽命周期 凈現(xiàn)值指標是反映項目投資獲利能力的指標。 　　決策標準： 凈現(xiàn)值≥0 方案可行； 凈現(xiàn)值＜0 方案不可行； 凈現(xiàn)值均＞0 凈現(xiàn)值最大的方案為最優(yōu)方案。 　　優(yōu)點： 考慮了資金時間價值，增強了投資經(jīng)濟性的評價； 考慮了全過程的凈現(xiàn)金流量，體現(xiàn)了流動性與收益性的統(tǒng)一； 考慮了投資風(fēng)險，風(fēng)險大則采用高折現(xiàn)率，風(fēng)險小則采用低折現(xiàn)率。 　　缺點： 凈現(xiàn)值的計算較麻煩，難掌握； 凈現(xiàn)金流量的測量和折現(xiàn)率較難確定； 不能從動態(tài)角度直接反映投資項目的實際收益水平； 項目投資額不等時，無法準確判斷方案的優(yōu)劣。（IRR）內(nèi)部收益率就是使企業(yè)投資凈現(xiàn)值為零的那個貼現(xiàn)率。內(nèi)部收益率本身不受資本市場利息率的影響，完全取決于企業(yè)的現(xiàn)金流量，反映了企業(yè)內(nèi)部所固有的特性。計算公式為：內(nèi)部收益率法的優(yōu)點是能夠把項目壽命期內(nèi)的收益與其投資總額聯(lián)系起來，指出這個項目的收益率，便于將它同行業(yè)基準投資收益率對比，確定這個項目是否值得建設(shè)。使用借款進行建設(shè)，在借款條件（主要是利率）還不很明確時，內(nèi)部收益率法可以避開借款條件，先求得內(nèi)部收益率，作為可以接受借款利率的高限。但內(nèi)部收益率表現(xiàn)的是比率，不是絕對值，一個內(nèi)部收益率較低的方案，可能由于其規(guī)模較大而有較大的凈現(xiàn)值，因而更值得建設(shè)。 投資方案評價指標分析 ，該物業(yè)計劃持有10年后處置，該項目可租賃面積為40,000平方米，預(yù)期2年后滿租。根據(jù)市場分析租金增長率定為三年增長7％。具體數(shù)據(jù)參見下表（4－1）：　　項目編號No. 1　　地塊總面積 （平方米）80,000　　建筑總面積 （平方米）43,000　　第12年出租面積 （平方米）30,000　　第2年后出租面積 （平方米）40,000　　租金增長率/三年7%　　12年租金（RMB/年）8,640,000　　3年租金（RMB/年）11,520,000　　13年租金 （RMB/平方米/月）　　46年租金（RMB/年）12,326,400　　46年租金（RMB/平方米/月）　　79年租金（RMB/年）13,189,248　　79年租金（RMB/平方米/月）　　1012年租金（RMB/年）14,112,495　　1012年租金（RMB/平方米/月）　　物業(yè)管理費（RMB/平方米/天） 　　營業(yè)稅%　　房地產(chǎn)稅%　　資本化率%　　折現(xiàn)率%4－1 測算表通過公式計算(見表4－2)投資方案評價指標分析結(jié)果表明，根據(jù)現(xiàn)有的預(yù)計情況，在2010年2019年，凈現(xiàn)值達到39,156,759，%。說明按照公司戰(zhàn)略發(fā)展計劃考慮資金時間成本的前提下，本項目整體具有投資可行性。 4－2 NPV，IRR計算表結(jié) 論特將本文主要觀點再次陳述，以期起到畫龍點睛的作用：一、促使在建項目成功的主要驅(qū)動因素擬投資項目擁有良好的戰(zhàn)略位置和便捷交通，物流開發(fā)商擁有豐富經(jīng)驗，豐富的客戶資源，良好的信譽，對目標市場的準確定位，預(yù)期良好的經(jīng)濟表現(xiàn)，熟悉本地市場。二、如何規(guī)避風(fēng)險和杠桿調(diào)節(jié) 需明確目標市場。交通設(shè)施、市場準入和倉庫供應(yīng)商是客戶選擇倉儲設(shè)施的重要因素。由于其良好的交通位置，需要配送服務(wù)快速到達市區(qū)的零售商和第三方物流可作為在建項目的目標客戶。并且，成都市場現(xiàn)有的高品質(zhì)物流倉庫供應(yīng)有限，在建項目可吸引對租價不敏感的高價值產(chǎn)品客戶。通過調(diào)查在建項目的競爭對手，開發(fā)商需要擬定嚴格精準的發(fā)展計劃以避免和對手的直接競爭。 專業(yè)的租賃條款有助于鞏固客戶資源和提高租金。訂制服務(wù)是一種可減少風(fēng)險的合理方式。在項目開始前，推薦開發(fā)商與客戶（國際零售商，第三方物流）商談并為其提供客制服務(wù)。 由于成都物流市場不成熟，開發(fā)商可能需要適合的市場戰(zhàn)略來提高其知名度和信譽，以此吸引更多高價值的潛在客戶。實施靈活的租賃戰(zhàn)略。比如，在入市初期通過低價租金達到更大的市場占有率，隨著其他高附加值服務(wù)進入市場，逐步提高租金。 另外，面向于從業(yè)人員的配套設(shè)施必須盡快建成。三、項目出租規(guī)劃盡管整個市場價格將保持上升趨勢，年增長率約為3%，在建項目的租金水平在2009年至2011年可保持平穩(wěn)，預(yù)計在2012年后開始上漲。目前擬收購項目已預(yù)租賃30，000平方米，租金鎖定為24元/平方米/月。盡管整個市場的租價上漲歸因于宏觀經(jīng)濟的積極影響，隨著物流設(shè)施全面改善、需求增長、建安成本/地價上揚，項目和其他物流園區(qū)在20102012之間提供的巨大供應(yīng)量將持續(xù)影響整個市場的租價。由于當(dāng)前租金水平已遠遠高于平均水平，項目不太可能在上述時間段內(nèi)提高租金。 然而，研究報告預(yù)計從2012年起項目所在區(qū)域的供應(yīng)量減少，租金將略微上漲。同時，基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的改善有助于吸引更多的潛在客戶。與其他園區(qū)/中心相比，項目擁有優(yōu)越的地理位置，所以預(yù)計今年購買該項目后，明年初可使整個項目滿租。且在10年投資期中投資方案評價指標顯示該項目的良好的回報價值。本文創(chuàng)新之處在于從宏觀、微觀的角度分析物流地產(chǎn)的收益，評價擬投資項目的回報水平。僅希望能為中西部物流地產(chǎn)投資決策拋磚引玉，與大家共勉！參考文獻[1] Alvin C. 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