【正文】 s towards other higher value activities. As for the subject project, the high rental will undermine it’s petitiveness given the fact that there will be a number of petitors in Chengdu. In Chengdu Aviation Logistics Park, supportive facilities still lag behind including transportation to downtown, canteen and acmodation, which are expected to be pleted in 23 years.The rental level for the subject project will keep flat from 2009 to 2011, but increase after 2012 when the market bees more mature and the improvement of infrastructure and supportive facilities of the subject area is expected. It will take about 23 years for the subject project to be mostly occupied after its pletion. Key words: Chengdu Aviation Logistics Park, Rental、Supply、Vacancy目 錄第1章 緒 論 1 選題的意義和背景 1 文章結(jié)構(gòu) 2第2章 物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施發(fā)展環(huán)境 3 3 4 GDP發(fā)展趨勢(shì) 4 第一、二、三產(chǎn)業(yè)比重變化趨勢(shì) 5 外商直接投資變化趨勢(shì) 6 6 7 7 進(jìn)出口額變化趨勢(shì) 7 7 9 9 112． 12 14 成都市政府物流發(fā)展規(guī)劃及扶持政策分析 15 15 16 16第3章 項(xiàng)目選址分析及物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)分析 17 17 物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供應(yīng)分析 17 物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施需求分析 21 物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租金分析 24 物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施競(jìng)爭(zhēng)分析 24 物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 24第4章 項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià) 26 投資方案評(píng)價(jià)指標(biāo) 26（NPV） 26（IRR） 27 投資方案評(píng)價(jià)指標(biāo)分析 28結(jié) 論 31參考文獻(xiàn) 33 西南交通大學(xué)與國(guó)立南澳大學(xué)MBA學(xué)位論文 第35頁(yè) 第1章 緒 論 選題的意義和背景高效的物流體系是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)和現(xiàn)代化的關(guān)鍵因素。隨著對(duì)中國(guó)商品的國(guó)際和國(guó)內(nèi)需求持續(xù)增長(zhǎng)，物流行業(yè)需要迅速擴(kuò)張才能為中國(guó)的制造商和零售商提供高效和高性價(jià)比的服務(wù)。這對(duì)該巨大的市場(chǎng)需求，全球已有眾多的工業(yè)投資基金介入其中，投資符合現(xiàn)代物流標(biāo)準(zhǔn)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，通過(guò)獲得高于市場(chǎng)平均水平的租金，享有長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。成都物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)處于逐步成熟過(guò)程中，如何投資該非成熟市場(chǎng)，本文從宏觀、微觀層面逐步分析，以證明該市場(chǎng)的投資價(jià)值。中國(guó)的物流市場(chǎng)尚處于起步階段，對(duì)現(xiàn)代物流物業(yè)的大量需求與監(jiān)管障礙及缺乏市場(chǎng)透明度之間的矛盾，給物流房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。目前的物流業(yè)務(wù)集中于三個(gè)主要地區(qū)絕大部分接受調(diào)查企業(yè)的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施（85%）都集中在三個(gè)主要地區(qū)：長(zhǎng)江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)。最為集中的是以上海（ 3 2 % ） 為中心的長(zhǎng)江三角洲（43%）。珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)（各21%）目前的集中程度都低于長(zhǎng)江三角洲。在珠江三角洲地區(qū)較為集中的是廣州（11%）和深圳（9%）。在環(huán)渤海地區(qū)，主要集中在北京（13%）和天津（4%）。在這三個(gè)主要地區(qū)以外，成都所占比例也比較大（5%）。此外，只有廈門(mén)和沈陽(yáng)超過(guò)了1%的比例。未來(lái)的物流業(yè)務(wù)仍將集中在這三大地區(qū)，但會(huì)從上海和北京分流。從未來(lái)計(jì)劃（未來(lái)兩年）來(lái)看，物流業(yè)務(wù)仍將集中在三個(gè)主要地區(qū)（保持在85%）。但會(huì)有一定的物流業(yè)務(wù)從上海和長(zhǎng)江三角洲（27%）分流出來(lái)，流向珠江三角洲（35%），尤其是廣州（19%）和深圳（15%）。該地區(qū)目前已大量投資于道路、鐵路和港口基礎(chǔ)設(shè)施。環(huán)渤海地區(qū)也在許多公司的未來(lái)計(jì)劃范圍內(nèi)，但更多的增長(zhǎng)將出現(xiàn)在天津（8%），而不是北京（13%）。在這三大地區(qū)之外，成都是企業(yè)擴(kuò)展規(guī)劃的重點(diǎn)（11%的被調(diào)查企業(yè)準(zhǔn)備在成都設(shè)立新的物流設(shè)施）。其他超過(guò)1%的城市包括青島和武漢運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施和市場(chǎng)是選址決策的主要考慮因素運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施、市場(chǎng)和供應(yīng)商是選擇倉(cāng)儲(chǔ)地點(diǎn)首要考慮的因素。上述的三個(gè)主要地區(qū)擁有最好的運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施、最大的消費(fèi)者市場(chǎng)和最深的供應(yīng)商網(wǎng)絡(luò)。 文章結(jié)構(gòu)本文共分為四大部分：第1章緒論部分，主要綜述文章的選題意義與背景，并以此為鋪墊，引入正文；第2章關(guān)于物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施發(fā)展環(huán)境，主要是分別從中國(guó)物流發(fā)展現(xiàn)狀分析及發(fā)展趨勢(shì)，成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析，區(qū)域交通基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展分析和成都市政府物流發(fā)展規(guī)劃及扶持政策分析四個(gè)方面進(jìn)行剖析，試圖從宏觀環(huán)境的分析證明項(xiàng)目的投資價(jià)值；第3章詳細(xì)從項(xiàng)目選址及物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)分析入手，指出成都微觀投資環(huán)境價(jià)值；第4章則結(jié)合項(xiàng)目投資方案評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)算，確定項(xiàng)目的投資價(jià)值。第2章 物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施發(fā)展環(huán)境中國(guó)的物流市場(chǎng)尚處于起步階段，對(duì)現(xiàn)代物流物業(yè)的大量需求與監(jiān)管障礙及缺乏市場(chǎng)透明度之間的矛盾，給物流行業(yè)的所有企業(yè)帶來(lái)了巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。主要表現(xiàn)如下：一、 物流市場(chǎng)需求旺盛，服務(wù)水平有待提高a) 長(zhǎng)久以來(lái)，受傳統(tǒng)觀念和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，中國(guó)相當(dāng)多的工商企業(yè)仍然保留著“大而全”、“小而全”的經(jīng)營(yíng)方式，從原材料采購(gòu)到產(chǎn)品銷售，整個(gè)過(guò)程中所產(chǎn)生一系列物流需求主要依靠企業(yè)內(nèi)部組織的團(tuán)隊(duì)消化完成。隨著大量外資企業(yè)的涌入和國(guó)內(nèi)企業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)代化程度的提高，對(duì)現(xiàn)代物流服務(wù)的需求正在快速增加。b) 現(xiàn)有企業(yè)的物流服務(wù)的方式和手段都比較原始。雖然中國(guó)已經(jīng)有多達(dá)70萬(wàn)家稱之為“物流公司”的企業(yè)，但他們中的多數(shù)服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)、技術(shù)水平落后、專業(yè)人才匱乏，大都只能簡(jiǎn)單地提供運(yùn)輸和倉(cāng)儲(chǔ)等單項(xiàng)或分段的物流服務(wù)，而不能提供物流信息化管理、庫(kù)存數(shù)據(jù)化管理、流程設(shè)計(jì)等增值服務(wù)，尤其不能提供真正意義上的企業(yè)全方位物流解決方案。c) 國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的物流企業(yè)規(guī)模較小，服務(wù)能力不足?，F(xiàn)在具有全國(guó)性的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、能夠提供全程全網(wǎng)服務(wù)的企業(yè)鳳毛麟角，更談不上提供全球范圍和國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)。二、 物流基礎(chǔ)設(shè)施尚待完善a) 物流運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施總體規(guī)模仍然很小，按國(guó)土面積和人口數(shù)量計(jì)算的運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)密度， 公里／ 公里／萬(wàn)人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于歐美等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家。b) 能夠有效連接不同運(yùn)輸方式的大型綜合貨運(yùn)樞紐、服務(wù)于區(qū)域或城市的物流基地、物流中心等現(xiàn)代化物流設(shè)施十分缺乏，嚴(yán)重阻礙物流集散和運(yùn)輸效率的提高。以上海市而論，全市現(xiàn)有倉(cāng)儲(chǔ)面積接近九百萬(wàn)平方米，但是能符合現(xiàn)代化物流需求的倉(cāng)儲(chǔ)面積不到八十萬(wàn)平方米，除去一些大型企業(yè)自用的近三十萬(wàn)平方米，真正能為廣大用戶使用的只有四、五十萬(wàn)平方米，與上海現(xiàn)代化國(guó)際大都市的地位極其不相稱。c) 運(yùn)輸結(jié)構(gòu)矛盾比較突出，各種運(yùn)輸方式尚未形成合理分工關(guān)系，業(yè)務(wù)范圍交叉嚴(yán)重，在同類貨源上進(jìn)行盲目競(jìng)爭(zhēng)，使得各種運(yùn)輸方式不能合理地發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)。三、 物流技術(shù)裝備比較落后a) 裝備水平較低，各種運(yùn)輸方式間的裝備標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，物流器具標(biāo)準(zhǔn)不配套，物流包裝標(biāo)準(zhǔn)與物流設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)之間缺乏有效地銜接，在相當(dāng)程度上延緩了物流機(jī)械化和自動(dòng)化水平的提高，影響了運(yùn)輸工具的裝載率以及倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的空間利用率。b) 企業(yè)物流信息管理水平和技術(shù)手段比較落后，尤其缺乏真正符合現(xiàn)代物流標(biāo)準(zhǔn)的信息平臺(tái)系統(tǒng)，物流企業(yè)提供訂單管理、貨物跟蹤、庫(kù)存查詢等等增值服務(wù)的能力較弱，這更大地制約了物流運(yùn)行效率和服務(wù)質(zhì)量的提高。四、 未來(lái)幾年的發(fā)展趨勢(shì)a) 倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施功能的變化：由儲(chǔ)存轉(zhuǎn)向倉(cāng)儲(chǔ)+增值服務(wù)。儲(chǔ)存是目前倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的最主要用途（25%），其次是轉(zhuǎn)運(yùn)（20%）、增值服務(wù)（20%）與集拼（18%）。但從未來(lái)三年的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的用途將由儲(chǔ)存轉(zhuǎn)向其它價(jià)值更高的用途。盡管倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的各種用途預(yù)計(jì)都將增長(zhǎng)（包括儲(chǔ)存），最強(qiáng)勁的增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將出現(xiàn)在增值服務(wù)、轉(zhuǎn)運(yùn)和集拼等業(yè)務(wù)領(lǐng)域。b) 物流集約化、專業(yè)化和對(duì)先進(jìn)信息系統(tǒng)的運(yùn)用將成為主流。c) 專業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施和技術(shù)的應(yīng)用也將變得更加重要。 GDP發(fā)展趨勢(shì)在國(guó)家制定十五計(jì)劃之前，政府出臺(tái)并開(kāi)始執(zhí)行西部大開(kāi)發(fā)政策。此項(xiàng)政策意在縮小中國(guó)東部和西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)差距，促進(jìn)中國(guó)西部基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，加速西部的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。自1997年到2008年，%的增長(zhǎng)率穩(wěn)步增長(zhǎng)。從2001年到2008年的8年內(nèi)，%，整體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出強(qiáng)勁增長(zhǎng)。根據(jù)成都市政府的十一五初步計(jì)劃（20062010），在未來(lái)五年內(nèi)，成都市總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將達(dá)到12%。然而，受到全球金融危機(jī)和汶川大地震的影響，成都2008年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為3901億人民幣，%，%。 第一、二、三產(chǎn)業(yè)比重變化趨勢(shì)第二、三產(chǎn)業(yè)是成都國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的總要組成部分。自2000年到2008年，%%。由此可見(jiàn)第二、三產(chǎn)業(yè)是成都經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)因素。且第三產(chǎn)業(yè)比重在2007年已經(jīng)超過(guò)二產(chǎn)，可見(jiàn)服務(wù)業(yè)將成為成都市的支柱產(chǎn)業(yè)。（見(jiàn)表2－1） 表2－1 成都市一、二、三產(chǎn)比重 外商直接投資變化趨勢(shì)除了2004年外國(guó)直接投資額下跌，成都一直擁有良好的投資環(huán)境和巨大潛力，被譽(yù)為最具吸引力的城市之一。2008年，由于房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)，可用的外國(guó)直接投資比2007年幾乎翻了一番，%，%。2004年，僅有三家國(guó)外物流公司進(jìn)入成都；截止2008年底，在成都設(shè)點(diǎn)的國(guó)外物流公司達(dá)到43家。來(lái)自國(guó)外的專業(yè)物流開(kāi)發(fā)商（星獅物流、嘉里大通）、知名第三方物流公司（DHL、聯(lián)邦快遞）和零售大鱷（伊藤洋華堂）造成了市場(chǎng)內(nèi)對(duì)高規(guī)格倉(cāng)庫(kù)的強(qiáng)勁需求。成都工業(yè)一直處于穩(wěn)定和快速發(fā)展的狀態(tài)。盡管在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中工業(yè)的比重包含了快速增長(zhǎng)的第三產(chǎn)業(yè)，這個(gè)比重也保持在50%左右。為了給產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多的能量和動(dòng)力，成都已優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。從2003年到2008年，成都規(guī)模工業(yè)增加值保持了蓬勃發(fā)展，從人民幣33億元增長(zhǎng)到人民幣1278億元，年增長(zhǎng)率連續(xù)保持高于20%。2008年的大地震，極大地打擊了海外投資的信心。盡管遭遇地震，成都仍然吸引了眾多知名企業(yè)前來(lái)投資或其為國(guó)內(nèi)龐大需求增加投資，這些公司包括惠普、富士康和一汽大眾。再次證明了成都被譽(yù)為最具投資吸引力的城市之一。與2007年下半年同期比較，2008年下半年的數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí)汶川大地震并未對(duì)成都工業(yè)產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。2008年5月，由于地震造成工業(yè)部分歇業(yè)，%。但在2008年7月至8月，%%。2008年，成都規(guī)模以上的工業(yè)增加值達(dá)到了人民幣1278億元，同比增長(zhǎng)24%。僅08年下半年，%，達(dá)到人民幣821億元。2009年上半年，規(guī)模以上的工業(yè)增加值為人民幣695億元，%。然而，自08年4季度金融危機(jī)爆發(fā)之后，受國(guó)內(nèi)外租賃需求的影響，工業(yè)增長(zhǎng)率放緩。盡管如此，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)也呈現(xiàn)出積極的跡象。成都以居民消費(fèi)能力強(qiáng)而聞名，這可以從成都零售業(yè)的長(zhǎng)期健康良好的發(fā)展中得到解釋。從200