【正文】 據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索，可以采用影印、縮印或掃描等復(fù)印手段保存和匯編本學(xué)位論文。在過去十年里，成都的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、零售銷售額、外商投資和貨運(yùn)總量一直保持持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)。近年來，隨著政府規(guī)劃將成都建設(shè)為中國(guó)西部物流中心，新興的物流園區(qū)和中心涌現(xiàn)出大量的新增物流設(shè)施。根據(jù)目前市面上倉(cāng)庫(kù)所處的地理位置不同租金差異較大，且根據(jù)建筑標(biāo)準(zhǔn)不同分為A級(jí)和B 級(jí)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，A級(jí)倉(cāng)庫(kù)的租金在RMB1724/平方米/月，B級(jí)倉(cāng)庫(kù)的租金在RMB1116/平方米/月。高規(guī)格倉(cāng)庫(kù)的竣工，土地價(jià)格的增長(zhǎng)，建安費(fèi)上漲，火車東站重建促使大量客戶搬遷、升級(jí)和新設(shè)物流點(diǎn)，雖然會(huì)造成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但保守估計(jì)倉(cāng)庫(kù)租金仍然會(huì)以3%的年增長(zhǎng)率持續(xù)上漲。隨著2009年4季度4個(gè)項(xiàng)目的竣工，2009年底，倉(cāng)庫(kù)空置率增加為47%。鑒于成都市場(chǎng)有較多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，目前的項(xiàng)目會(huì)因?yàn)楦邇r(jià)租金削弱其競(jìng)爭(zhēng)力。預(yù)計(jì)項(xiàng)目投入使用后的23年內(nèi)達(dá)到較高的租用率。這對(duì)該巨大的市場(chǎng)需求，全球已有眾多的工業(yè)投資基金介入其中，投資符合現(xiàn)代物流標(biāo)準(zhǔn)的物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，通過獲得高于市場(chǎng)平均水平的租金，享有長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。最為集中的是以上海（ 3 2 % ） 為中心的長(zhǎng)江三角洲（43%）。在這三個(gè)主要地區(qū)以外，成都所占比例也比較大（5%）。但會(huì)有一定的物流業(yè)務(wù)從上海和長(zhǎng)江三角洲（27%）分流出來，流向珠江三角洲（35%），尤其是廣州（19%）和深圳（15%）。其他超過1%的城市包括青島和武漢運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施和市場(chǎng)是選址決策的主要考慮因素運(yùn)輸基礎(chǔ)設(shè)施、市場(chǎng)和供應(yīng)商是選擇倉(cāng)儲(chǔ)地點(diǎn)首要考慮的因素。主要表現(xiàn)如下：一、 物流市場(chǎng)需求旺盛，服務(wù)水平有待提高a) 長(zhǎng)久以來，受傳統(tǒng)觀念和計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的影響，中國(guó)相當(dāng)多的工商企業(yè)仍然保留著“大而全”、“小而全”的經(jīng)營(yíng)方式，從原材料采購(gòu)到產(chǎn)品銷售，整個(gè)過程中所產(chǎn)生一系列物流需求主要依靠企業(yè)內(nèi)部組織的團(tuán)隊(duì)消化完成。c) 國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的物流企業(yè)規(guī)模較小，服務(wù)能力不足。以上海市而論，全市現(xiàn)有倉(cāng)儲(chǔ)面積接近九百萬平方米，但是能符合現(xiàn)代化物流需求的倉(cāng)儲(chǔ)面積不到八十萬平方米，除去一些大型企業(yè)自用的近三十萬平方米，真正能為廣大用戶使用的只有四、五十萬平方米，與上?，F(xiàn)代化國(guó)際大都市的地位極其不相稱。四、 未來幾年的發(fā)展趨勢(shì)a) 倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施功能的變化：由儲(chǔ)存轉(zhuǎn)向倉(cāng)儲(chǔ)+增值服務(wù)。b) 物流集約化、專業(yè)化和對(duì)先進(jìn)信息系統(tǒng)的運(yùn)用將成為主流。此項(xiàng)政策意在縮小中國(guó)東部和西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)差距，促進(jìn)中國(guó)西部基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，加速西部的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。然而，受到全球金融危機(jī)和汶川大地震的影響，成都2008年的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為3901億人民幣，%，%。且第三產(chǎn)業(yè)比重在2007年已經(jīng)超過二產(chǎn)，可見服務(wù)業(yè)將成為成都市的支柱產(chǎn)業(yè)。來自國(guó)外的專業(yè)物流開發(fā)商（星獅物流、嘉里大通）、知名第三方物流公司（DHL、聯(lián)邦快遞）和零售大鱷（伊藤洋華堂）造成了市場(chǎng)內(nèi)對(duì)高規(guī)格倉(cāng)庫(kù)的強(qiáng)勁需求。從2003年到2008年，成都規(guī)模工業(yè)增加值保持了蓬勃發(fā)展，從人民幣33億元增長(zhǎng)到人民幣1278億元，年增長(zhǎng)率連續(xù)保持高于20%。與2007年下半年同期比較，2008年下半年的數(shù)據(jù)現(xiàn)實(shí)汶川大地震并未對(duì)成都工業(yè)產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。僅08年下半年，%，達(dá)到人民幣821億元。成都以居民消費(fèi)能力強(qiáng)而聞名，這可以從成都零售業(yè)的長(zhǎng)期健康良好的發(fā)展中得到解釋。強(qiáng)勁的消費(fèi)能力將會(huì)吸引更多的零售公司進(jìn)入成都。連鎖超市的迅速擴(kuò)張表明對(duì)物流的潛在需求。但在接下來的3個(gè)月，由于居民對(duì)生活用品和賑災(zāi)物資等需求旺盛，零售銷售增長(zhǎng)迅速飛漲到22%。由固定產(chǎn)業(yè)支撐以出口為導(dǎo)向的業(yè)務(wù)蓬勃發(fā)展，如產(chǎn)品加工、IT和制藥業(yè)，成都的進(jìn)口和出口增長(zhǎng)迅速。2008年，成都進(jìn)出口總額達(dá)到153億美元，幾乎是2003年的6倍， 2003年到2008年，%%。從2009年1月到8月，雖然成都進(jìn)出口總值保持正向增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)速度放緩，為12%。與其他城市尤其是沿海一帶比較，可以看出成都不是一個(gè)以出口為導(dǎo)向的城市，其國(guó)內(nèi)需求是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)因素。2008年，由于震后重建，%。因此，鐵路貨運(yùn)量下降。2009年上半年，僅有的19%的增長(zhǎng)率說明金融危機(jī)對(duì)貨運(yùn)市場(chǎng)有一定影響。目前，根據(jù)客運(yùn)吞吐量計(jì)算，成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)被譽(yù)為全球最繁忙的機(jī)場(chǎng)之一。2009年成都鐵路貨運(yùn)總量達(dá)到13309萬噸。成都已開通了到上海、深圳、天津、南京、廣州、徐州、連云港、蘭州等地的九條鐵路貨運(yùn)五定班列。四川省以成都為中心通過鐵路與相鄰各省省會(huì)均可直接通連，目前僅未開通四川直達(dá)青海和西藏的鐵路。2009年，成都市共有營(yíng)業(yè)性貨車68801輛，營(yíng)業(yè)性公路貨運(yùn)總量達(dá)14380萬噸，成都市公路網(wǎng)絡(luò)見圖22。四川省以成都為中心通過公路與相鄰各省省會(huì)均可直接通連。成都市將與重慶合作開通成渝干線公路貨運(yùn)班車，并長(zhǎng)江水運(yùn)有效對(duì)接，建立公水聯(lián)運(yùn)出海物流通道。機(jī)場(chǎng)的起降架次、旅客吞吐量、貨運(yùn)量三項(xiàng)主要指標(biāo)在中國(guó)機(jī)場(chǎng)中位居前六位。已開通韓國(guó)漢城、日本東京、日本福岡、日本大阪、泰國(guó)曼谷、新加坡、尼泊爾加德滿都、馬來西亞吉隆坡、香港、澳門等國(guó)際（地區(qū)）直航定期航班，以及洛杉磯、倫敦、巴黎、悉尼、紐約、舊金山、溫哥華、法蘭克福等國(guó)際國(guó)內(nèi)中轉(zhuǎn)聯(lián)程航班。四園區(qū)包括：成都航空港物流園區(qū)、成都國(guó)際集裝箱物流園區(qū)、成都青白江物流園區(qū)、新津物流園區(qū)。因此，2009年，市場(chǎng)上低建筑標(biāo)準(zhǔn)的倉(cāng)庫(kù)將出現(xiàn)大幅減少。物流業(yè)的發(fā)展將著重于四個(gè)方面：促進(jìn)特定領(lǐng)域的物流發(fā)展，如鋼鐵、冷鏈和電子工業(yè)；建立物流快捷通道支撐物流業(yè)發(fā)展；支持第三方物流，吸引更多的國(guó)內(nèi)外知名物流公司入駐四川；不斷加快物流信息平臺(tái)建設(shè)和規(guī)范物流市場(chǎng)。成都市政府指出擴(kuò)大內(nèi)需通過6個(gè)方面執(zhí)行：災(zāi)后重建投資人民幣597億元；城鄉(xiāng)結(jié)合投資人民幣130億元；行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整投資人民幣2700億元；基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境建設(shè)投資人民幣800億元；提高人民生活水平投資人民幣390億元；對(duì)外改革開放。 2009年，政府修訂了05版現(xiàn)代物流中心計(jì)劃，增加了一個(gè)主要物流園區(qū)——新津物流園區(qū)。物流園區(qū)將發(fā)展為中國(guó)西部地區(qū)的國(guó)際性物流中心 、提供國(guó)際性的物流服務(wù)，其主要運(yùn)輸方式為航空和鐵路；物流中心是區(qū)域性的物流中心，提供以四川省為主、輻射周圍省市的物流服務(wù)，主要運(yùn)輸方式以高速公路和公路為主；物流配送站為工業(yè)園區(qū)、市區(qū)內(nèi)快消市場(chǎng)和大部分零售超市提供物流服務(wù)，運(yùn)輸方式以市區(qū)公路為主。成都新津物流園區(qū)位于成都西南面，占地3600畝，將于2010年竣工，主要用于倉(cāng)儲(chǔ)和配送、公路和鐵路、商務(wù)信息服務(wù)、展覽和交易、市區(qū)配送，負(fù)責(zé)覆蓋四川西南地區(qū)和其他城市的貨物配送服務(wù) 三、四中心保稅物流中心位于成都西北面，占地800畝于2005年竣工，主要用于保稅和非保稅倉(cāng)儲(chǔ)及運(yùn)輸、增值服務(wù)、國(guó)際買賣和配送、國(guó)際中轉(zhuǎn)運(yùn)輸，負(fù)責(zé)覆蓋中國(guó)西部和全國(guó)的貨物配送。五大物流配送服務(wù)站包括：星獅物流、新地物流 (高新)、普羅斯物流 、招商物流 、金橋物流。城南高新開發(fā)區(qū)聚集了大批制造業(yè)公司。 從2009年4季度到2013年，隨著雙流物流中心、成都航空港物流園區(qū)和龍泉驛物流中心竣工，將有1,046,038平方米的倉(cāng)庫(kù)進(jìn)入市場(chǎng)，總供應(yīng)量將達(dá)到1,535,637平方米，%的供應(yīng)量來自龍泉驛物流中心。區(qū)域市場(chǎng)的定位包含以下標(biāo)準(zhǔn)：政府規(guī)劃；滿足潛在需求的物流園區(qū)/中心/服務(wù)站；可比的物流園區(qū)/中心/服務(wù)站。主要開發(fā)商為中外運(yùn)物流, 成都商儲(chǔ)公司, 中海物流。 目前入住火車東站的公司有甘孜物流、成都106倉(cāng)庫(kù)、四川對(duì)外經(jīng)貿(mào)合作局倉(cāng)庫(kù)、中外運(yùn)等。由于貨物量增長(zhǎng)率和倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施供應(yīng)量有直接聯(lián)系，本研究選擇貨物量的貨物加權(quán)增長(zhǎng)率（%）來預(yù)測(cè)吸納率的增長(zhǎng)速度。2009年3季度，由于新都物流中心倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施進(jìn)入市場(chǎng)，閑置率猛增到26%。 根據(jù)歷史數(shù)據(jù)，%。2009年，隨著5個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，供應(yīng)面積達(dá)到211,122平方米。值得注意的是，在2013年預(yù)計(jì)151,301平方米的倉(cāng)庫(kù)會(huì)被占用。 盡管在未來數(shù)年有巨大的供應(yīng)量，研究報(bào)告預(yù)計(jì)至2013年末，客戶對(duì)高品質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求將導(dǎo)致吸納率迅速回落至23%。并且由于新都物流中心于2008建成，部分客戶搬遷至新都，于是從2008年至2009年保稅物流中心的空置率從25%上升至44%。根據(jù)客戶類型劃分，主要客戶分為制造業(yè)和第三方物流商。是為了方便大部分銷售渠道位于市區(qū)南面的配送，電子產(chǎn)品包括家電和IT產(chǎn)品集中在高新區(qū)（保稅物流中心也位于高新西區(qū)）和成都航空港物流園區(qū)。這些產(chǎn)品帶來的具有吸引力收益差額，它們需要更高規(guī)格的倉(cāng)儲(chǔ)條件，而且還為制造商提高了租金負(fù)擔(dān)能力。電子商務(wù)在整體市場(chǎng)的占有率為9%，為了提高配送效率其在A級(jí)倉(cāng)庫(kù)的占有率增長(zhǎng)為19%。 位于火車東站的倉(cāng)庫(kù)陳舊，大多數(shù)修建于80年代和90年代。 由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，部分外資公司已推遲了在成都建立配送中心的計(jì)劃。其他功能，比如轉(zhuǎn)運(yùn)，增值服務(wù)，鞏固和反向物流，只占了小部分比例。 租金，倉(cāng)庫(kù)和運(yùn)輸技術(shù)規(guī)范是關(guān)鍵資格。這些項(xiàng)目提供較高規(guī)格的倉(cāng)庫(kù)設(shè)施，與火車東站和新都物流中心相比，租金價(jià)格較高。截止2009年3季度，%， RMB/平方米/月。根據(jù)物流倉(cāng)庫(kù)設(shè)施分類，在建項(xiàng)目屬于A級(jí)倉(cāng)庫(kù)。目前，成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)對(duì)貨運(yùn)吞吐量和后臺(tái)處理能力是不穩(wěn)定的。宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇比預(yù)期慢或者經(jīng)濟(jì)符合預(yù)期波動(dòng)，這將直接影響國(guó)際客戶擴(kuò)大需求，升級(jí)和組建新倉(cāng)庫(kù)。 盡管如此，投資成都物流市場(chǎng)的機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存。 盡管未來兩年內(nèi)有巨大的供應(yīng)量，但大部分物流設(shè)施供應(yīng)都由本地第三方物流開發(fā)，他們?nèi)狈ωS富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，高品質(zhì)的專業(yè)物流倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)也有限。 國(guó)際第三方物流新建和擴(kuò)大倉(cāng)庫(kù)將會(huì)擴(kuò)大需求，如DHL，聯(lián)邦快遞和YCH等。凈用地80,000平方米，總建筑面積為43,000平方米符合現(xiàn)代物流發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)的物流倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目已經(jīng)出租30，000平方米給租戶，租金為24元/平方米/月。該方法利用凈現(xiàn)金效益量的總現(xiàn)值與凈現(xiàn)金投資量算出凈現(xiàn)值，然后根據(jù)凈現(xiàn)值的大小來評(píng)價(jià)投資方案。 　　優(yōu)點(diǎn)： 考慮了資金時(shí)間價(jià)值，增強(qiáng)了投資經(jīng)濟(jì)性的評(píng)價(jià)； 考慮了全過程的凈現(xiàn)金流量，體現(xiàn)了流動(dòng)性與收益性的統(tǒng)一； 考慮了投資風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)大則采用高折現(xiàn)率，風(fēng)險(xiǎn)小則采用低折現(xiàn)率。計(jì)算公式為：內(nèi)部收益率法的優(yōu)點(diǎn)是能夠把項(xiàng)目壽命期內(nèi)的收益與其投資總額聯(lián)系起來，指出這個(gè)項(xiàng)目的收益率，便于將它同行業(yè)基準(zhǔn)投資收益率對(duì)比，確定這個(gè)項(xiàng)目是否值得建設(shè)。根據(jù)市場(chǎng)分析租金增長(zhǎng)率定為三年增長(zhǎng)7％。二、如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和杠桿調(diào)節(jié) 需明確目標(biāo)市場(chǎng)。通過調(diào)查在建項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，開發(fā)商需要擬定嚴(yán)格精準(zhǔn)的發(fā)展計(jì)劃以避免和對(duì)手的直接競(jìng)爭(zhēng)。 由于成都物流市場(chǎng)不成熟，開發(fā)商可能需要適合的市場(chǎng)戰(zhàn)略來提高其知名度和信譽(yù)，以此吸引更多高價(jià)值的潛在客戶。三、項(xiàng)目出租規(guī)劃盡管整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格將保持上升趨勢(shì)，年增長(zhǎng)率約為3%，在建項(xiàng)目的租金水平在2009年至2011年可保持平穩(wěn)，預(yù)計(jì)在2012年后開始上漲。 然而，研究報(bào)告預(yù)計(jì)從2012年起項(xiàng)目所在區(qū)域的供應(yīng)量減少，租金將略微上漲。本文創(chuàng)新之處在于從宏觀、微觀的角度分析物流地產(chǎn)的收益，評(píng)價(jià)擬投資項(xiàng)目的回報(bào)水平。與其他園區(qū)/中心相比，項(xiàng)目擁有優(yōu)越的地理位置，所以預(yù)計(jì)今年購(gòu)買該項(xiàng)目后，明年初可使整個(gè)項(xiàng)目滿租。盡管整個(gè)市場(chǎng)的租價(jià)上漲歸因于宏觀經(jīng)濟(jì)的積極影響，隨著物流設(shè)施全面改善、需求增長(zhǎng)、建安成本/地價(jià)上揚(yáng)，項(xiàng)目和其他物流園區(qū)在20102012之間提供的巨大供應(yīng)量將持續(xù)影響整個(gè)市場(chǎng)的租價(jià)。比如，在入市初期通過低價(jià)租金達(dá)到更大的市場(chǎng)占有率，隨著其他高附加值服務(wù)進(jìn)入市場(chǎng)，逐步提高租金。訂制服務(wù)是一種可減少風(fēng)險(xiǎn)的合理方式。由于其良好的交通位置，需要配送服務(wù)快速到達(dá)市區(qū)的零售商和第三方物流可作為在建項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。說明按照公司戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃考慮資金時(shí)間成本的前提下