【正文】 兩站一口岸”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使城北成為重要的交通樞紐和物資集散地。在府河邊，幾乎是清一色的小高層、高層電梯公寓，金海岸，國(guó)嘉華庭等樓盤(pán)，幾乎都以3000多元/m2的價(jià)格熱銷(xiāo)。東大街現(xiàn)已進(jìn)行改造，36萬(wàn)平方米舊房需拆遷，19塊總面積達(dá)800多畝的土地可供開(kāi)發(fā)，但土地價(jià)格估計(jì)在800900萬(wàn)元/畝，位置好的可能突破1000萬(wàn)元/畝。 目前，城西開(kāi)發(fā)逐漸向二環(huán)路以外轉(zhuǎn)移，生活配套設(shè)施與其現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)速度和規(guī)模是脫節(jié)的，如學(xué)校、商場(chǎng)、醫(yī)療、餐飲等問(wèn)題尤為突出，完善其設(shè)施至少還需用3—5年的時(shí)間。. 物業(yè)形態(tài)該區(qū)域以多層為主，其房產(chǎn)價(jià)格正在穩(wěn)步上升。城西樓價(jià)主要集中在2000—3000元/M2之間,占該區(qū)域樓價(jià)的76%；3000元/M2 以上只占24%。城南的部分樓盤(pán)一味強(qiáng)調(diào)小區(qū)環(huán)境而忽略了戶型設(shè)計(jì)，面積過(guò)大，導(dǎo)致樓盤(pán)在熱銷(xiāo)一段時(shí)間后開(kāi)始滯銷(xiāo)。玉林社區(qū)房屋與其他后開(kāi)發(fā)的社區(qū)的房屋相比略顯陳舊，并且存在戶型設(shè)計(jì)不合理等問(wèn)題；桐梓林社區(qū)由于政府規(guī)劃的原因使該社區(qū)目前高檔住宅與經(jīng)濟(jì)適用房混雜，這種狀況在一定程度上限制了該社區(qū)的完善。 在這一區(qū)域，各類(lèi)高檔成品專(zhuān)賣(mài)店星羅棋布，高檔車(chē)隨處可見(jiàn)，直接體現(xiàn)了財(cái)富的高度聚集。這與其高檔住宅社區(qū)是一致的。保守估計(jì)，今年實(shí)際需求量約有800萬(wàn)平米，供需比為1：；明年約有1000萬(wàn)平米，供需比為1：。所以，能夠得到實(shí)現(xiàn)的最終需求——實(shí)際銷(xiāo)售面積，客觀地反映了市場(chǎng)有效需求，濾除了開(kāi)發(fā)商的無(wú)效供給（空置房）和消費(fèi)者的無(wú)效需求（心理預(yù)期目標(biāo)和現(xiàn)實(shí)存在的差距）。由于“批準(zhǔn)預(yù)售面積”指標(biāo)是從1999年下半年開(kāi)始統(tǒng)計(jì)（年報(bào)形式），統(tǒng)計(jì)時(shí)間較短，無(wú)法準(zhǔn)確反映趨勢(shì)性變化，所以，今年實(shí)際情況只有待年報(bào)匯總后才能得知。前三年來(lái)平均每年約增加15萬(wàn)平米，空置面積，以此增速推算，今年將達(dá)到130萬(wàn)平米。繼續(xù)保持10%以上的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)速度以及無(wú)重大政策變化。今年前三個(gè)季度，%，表面上看增幅很小。%，總額已超過(guò)去年全年水平。競(jìng)爭(zhēng)的加劇促使開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)研究，在產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)上開(kāi)始向集約化、品牌化方向上發(fā)展。城市面貌和生態(tài)環(huán)境明顯改善。實(shí)施了蜀都大道、羊市街西延線、東城根街和長(zhǎng)順街南北延線等多條城區(qū)道路的改造建設(shè)，城區(qū)舊房改造力度明顯加快，向城外發(fā)展的大型住宅項(xiàng)目呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。住宅產(chǎn)品將逐步向個(gè)性化、多元化方向發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加注重細(xì)節(jié)創(chuàng)新，以體現(xiàn)以人為本的開(kāi)發(fā)理念。剔除今年成都市實(shí)行一級(jí)土地公開(kāi)拍買(mǎi)、二級(jí)土地柜臺(tái)轉(zhuǎn)讓交易、土地基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整等政策變化而導(dǎo)致的土地價(jià)格上漲因素，今年土地實(shí)際購(gòu)置面積也將會(huì)達(dá)到近年來(lái)的最高峰。由于受投資階段性的影響，每年第四季度通常是竣工驗(yàn)收的高峰期，約占全年的60%以上，同時(shí)，今年前三個(gè)季度住宅投資額增進(jìn)與去年水平基本持平，所以，今年竣工面積與去年相比增長(zhǎng)幅度在30%以上應(yīng)該是有保證的。由于受不可預(yù)見(jiàn)性因素的影響，明年實(shí)際情況可能會(huì)與測(cè)算值略有差異。考慮到今年以來(lái)空置面積增速較快的因素，今年實(shí)際空置面積可能要大于130萬(wàn)平米，約在140萬(wàn)平米左右；明年可能會(huì)達(dá)到160萬(wàn)平米。綜合上述分析情況，以及我市近年來(lái)房地產(chǎn)投資相關(guān)因素的增長(zhǎng)趨勢(shì)，預(yù)計(jì)今年我市住宅實(shí)際供應(yīng)量約為1400萬(wàn)平方米，明年約為1900萬(wàn)平米。從上表中可以看出，%的快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。二、區(qū)域市場(chǎng)研究及比較分析 城南是成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較早的區(qū)域之一，區(qū)內(nèi)有棕北、棕南、玉林、肖家河、棕樹(shù)、桐梓林、紫荊等多個(gè)成熟社區(qū)。. 物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)多以高檔電梯公寓、聯(lián)體別墅為主。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，城南的小區(qū)居住了成都市90%左右的外籍人士，而他們大多是各大跨國(guó)公司駐成都的高級(jí)管理人員。城南社區(qū)開(kāi)始從人民南路向東、西兩側(cè)橫向延展，人南以東則向棕樹(shù)片區(qū)延展。錦官新城、凱萊帝景就是很好的例子。這說(shuō)明城西以中檔盤(pán)為主。以錦城花園為代表的樓盤(pán)已超過(guò)3000元/m2，大石西路，羊西線及其它樓盤(pán)也一路飄紅。 市中心樓價(jià)主要集中在3000元/M2以上，占該區(qū)域樓價(jià)的85%；4500元/M2以上的占38%。由于市中心土地成本的高昂，使開(kāi)發(fā)商的操作空間大打折扣。小戶型是市中心樓盤(pán)的又一大亮點(diǎn)。但由于歷史和現(xiàn)實(shí)原因，使城北住宅房產(chǎn)一直處于比較落后的狀況。城北由于外來(lái)流動(dòng)人口較多，治安環(huán)境繁雜，使開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者在此開(kāi)發(fā)、購(gòu)置有所顧慮。其中居住用地38平方公里，控制人口規(guī)模將達(dá)139萬(wàn)人，其中通過(guò)工業(yè)用地置換為居住用地將達(dá)到相當(dāng)規(guī)模。雖然目前城東樓盤(pán)價(jià)格、環(huán)境和配套設(shè)施與城南、城西存在較大差距，但城東樓盤(pán)的性?xún)r(jià)比可能更合理。城東是城市人口密度大的區(qū)域，消費(fèi)需求約占全市總需求的1/3，住房供應(yīng)量占全市比例卻不足25%。城東的地價(jià)和房?jī)r(jià)普遍比城中、城南低30%左右，給未來(lái)很大的想象空間?，F(xiàn)在城東地價(jià)連連上漲，房?jī)r(jià)也有攀升的跡象，開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備推出更高檔次的樓盤(pán)。二是城東流動(dòng)人口較多，社會(huì)治安存在較大隱患。如城東的蓮花新區(qū)均價(jià)2200元/M2，現(xiàn)已基本售完；城西的香榭名苑，均價(jià)2450元/M2；城南的名士公館，均價(jià)2700元/M2。從單價(jià)在3000元/平方米以上的樓盤(pán)占該區(qū)域整個(gè)樓盤(pán)比例的情況來(lái)看，城中比例高達(dá)85%，這是與該區(qū)域高度完善的生活配套設(shè)施，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)有著密切的聯(lián)系。他們對(duì)小區(qū)環(huán)境、物管、配套設(shè)施要求很高。這無(wú)論是從市政配套設(shè)施的完備性，還是從該區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安狀況，以及景觀環(huán)境、人口素質(zhì)、生活、交通便利度和與市中心的距離等諸方面來(lái)說(shuō)，城南均是最佳的居住區(qū)域。棕樹(shù)小區(qū)內(nèi)主要以12層小高層電梯公寓和聯(lián)排別墅為主，桐梓林小區(qū)主要以12層以上高層電梯公寓和聯(lián)排別墅為主。 在分析的十個(gè)代表性樓盤(pán)中，配套設(shè)施中基本上都有會(huì)所，其次是廣場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房及其他形式的鍛煉場(chǎng)所?！皠P萊帝景”主力戶型同樣是3室2廳2衛(wèi)，面積在130——180平方米，均價(jià)是4280元/平方米，項(xiàng)目定位是中高檔。錦繡之約1棟16層高層8畝%花園、噴水池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、泳池68532，322，634，143—3027000世紀(jì)錦苑2棟15層電梯、6棟多層、4棟低層100畝60%人工瀑布、五彩噴泉、游泳池、會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)504422，322，222，70—2603500凱萊帝景3棟30層電梯公寓28畝51%網(wǎng)球場(chǎng)、高爾夫推桿果嶺、恒溫泳池、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、慢跑徑492322，332，322，130—1804280圣安卓花園4棟12層電梯公寓25畝45%游泳池、會(huì)所、廣場(chǎng)251422，147322，126322，118130—1903000四、小戶型市場(chǎng)項(xiàng)目調(diào)查分析目前市場(chǎng)主流產(chǎn)品主要是120多平方米的兩居室、三居室，但主流市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)已基本趨于飽和，市場(chǎng)已經(jīng)到了細(xì)分的階段。（1時(shí)代天驕2金港空中花園3錦宏麗景4藍(lán)色港灣5都世驛站6梧桐世家7長(zhǎng)富花園8武城自由度9世紀(jì)太升10玉林風(fēng)景線11成都國(guó)際公寓12流星花園13大地城市脈搏14城市陽(yáng)光15玉林生活廣場(chǎng)16藍(lán)色加勒比17新綠季節(jié)彩世界18宜家HOME19青年公寓20時(shí)代100 21紫薇銀座22美麗人生）在所調(diào)查的項(xiàng)目當(dāng)中，大部分為純小戶型住宅項(xiàng)目，用地規(guī)模最大的是長(zhǎng)富花園，面積為15808平方米，最小的為錦宏麗景花園，僅有2670平方米，有59%的項(xiàng)目用地規(guī)模在6000平方米以下。地塊規(guī)模的限制導(dǎo)致了在開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中某些方面難以發(fā)揮，例如在配套設(shè)施與景觀方面就難以做得更加精彩。項(xiàng)目定位分布圖1999年和2000年是小戶型在成都產(chǎn)生和發(fā)展的第一個(gè)高峰時(shí)期。在各種類(lèi)型的小戶型項(xiàng)目中，以“酒店式公寓”、“商用物業(yè)型”為項(xiàng)目定位的小戶型項(xiàng)目呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭。“產(chǎn)權(quán)酒店型”屬于新一類(lèi)產(chǎn)品形式，由于成都市酒店行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，其市場(chǎng)容量有限，預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)較大增長(zhǎng)。“辦公居家型”項(xiàng)目與“居家型”不盡相同,需要增加部分配套設(shè)施。因此，在CBD附近需要這種總價(jià)不高的、同CBD相配套的小戶型住宅。因此，以下只對(duì)總房款進(jìn)行對(duì)比分析。若從單價(jià)上來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格同周邊其它樓盤(pán)相差無(wú)幾，有的甚至偏高一些，這是由于小戶型項(xiàng)目從成本上來(lái)說(shuō)要高些。由此看來(lái)，在今年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商對(duì)于價(jià)格這一敏感因素做出了一定的讓步。結(jié)論：一環(huán)路以?xún)?nèi)項(xiàng)目的平均單價(jià)同區(qū)域市場(chǎng)相差無(wú)幾，平均總房款為15萬(wàn)元左右，大大低于區(qū)域平均水平。其中面積最小的為青年公寓16平米單套住宅。這一產(chǎn)品特征與市中心較高的土地轉(zhuǎn)讓金造成成本居高不下相關(guān)性較大。于是，根據(jù)這些人的月收入，結(jié)合貸款并按照首付2—3萬(wàn)、月供500余元左右，推出了適合這部分群體的人的戶型面積。設(shè)計(jì)：幾乎全部采用大進(jìn)深設(shè)計(jì)，開(kāi)間不超過(guò)4米，—，進(jìn)深較長(zhǎng)，普遍在10米以上，有的甚至做到了13米以上（包括陽(yáng)臺(tái)）。這兩個(gè)功能房在此面積區(qū)間內(nèi)全部都為黑房子，有的甚至取消了廚房，僅僅設(shè)置了供加熱用的電磁爐，而衛(wèi)生間有的也是采用毛玻璃隔斷的方式?？蛷d面積：市場(chǎng)當(dāng)中主要有兩種形式，一是客廳同臥室相對(duì)獨(dú)立，二是客廳同臥室在一個(gè)區(qū)域，兩種設(shè)計(jì)面積相差不大，都在14平方米以上。功能房的分布也比較合理，基本上都做到了干濕、動(dòng)靜分離。通過(guò)統(tǒng)計(jì)分析，此區(qū)間臥室面積平均而言較2040平方米區(qū)間臥室面積有所下降，這主要是由于功能房的劃分合理型以及增加了室內(nèi)通廊的原因所造成的。此類(lèi)設(shè)計(jì)易造成局部空間的比例失調(diào)和不舒適性，從市場(chǎng)產(chǎn)品來(lái)看，中小戶型做成躍、復(fù)結(jié)構(gòu)并不是主流，也不可能成為主流。從目前已經(jīng)入住的小戶型項(xiàng)目來(lái)看，業(yè)主的差異性也較大，有純居住，也有居家辦公、同時(shí)還有純辦公業(yè)主，這三種類(lèi)型的業(yè)主同時(shí)居住在一個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，造成了需求的差異化，同時(shí)在配套服務(wù)方面也需要差異化的管理方案，成都現(xiàn)代城的俱樂(lè)部式管理方案是一個(gè)靚點(diǎn)，有一些類(lèi)似于置信提出過(guò)的置信生活方式，只不過(guò)現(xiàn)代城的業(yè)主資源大部分都是年輕人，擁有著類(lèi)似興趣愛(ài)好更容易交流出火花。關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)需求方面的市場(chǎng)狀況，將在消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查與物業(yè)管理人員深度訪談報(bào)告部分給予詳細(xì)的分析和探討。清華坊獨(dú)領(lǐng)現(xiàn)代民居風(fēng)騷，正是引來(lái)八方看客的最大亮點(diǎn)，亦是最大賣(mài)點(diǎn)。（環(huán)境）：交通便利：南面有公路、鐵路、高速公路。：物業(yè)管理公司：倍特物業(yè)，400元左右/戶/月投資開(kāi)發(fā)商：四川昌隆投資管理有限責(zé)任公司：清華坊民居首次從平面院落走向獨(dú)門(mén)獨(dú)院的三層立體建筑，廳堂空間的交錯(cuò)，院房的虛實(shí)結(jié)構(gòu)的搭配，前天井后花園的布局，以及互為依存的街巷和流水，其舒適與情趣的統(tǒng)一，動(dòng)態(tài)結(jié)構(gòu)和環(huán)境氛圍的和諧，充分展現(xiàn)了民居的傳統(tǒng)神韻與全新的整體氣度，從根本上解決了民居居住的舒適度和私密性，因此，稱(chēng)其為具有中國(guó)名居特色的風(fēng)情院落（聯(lián)體別墅區(qū)），或都市桃花源。但“克隆”者有可能不暢銷(xiāo)。購(gòu)房者多為35歲以上的成功人士、白（金）領(lǐng)階層，中小公司頭頭?！白〗粫?huì)”已邀請(qǐng)清華坊捧獎(jiǎng)，這是全國(guó)房地產(chǎn)界對(duì)成都房市的贊譽(yù)和總結(jié)。：風(fēng)景里，別墅式花園洋房；城市金領(lǐng)貴族全棲天地。為了與周邊環(huán)境共生，“春天花園”追求自然、隨意、生態(tài)、環(huán)保的風(fēng)格，盡量避免人工雕琢的痕跡?！暗停ǖ蛯幼≌┦且环N靜態(tài)”，“起伏，是一種動(dòng)態(tài)”，動(dòng)、靜相輔相成，相得益彰。二期小區(qū)由日本著名園林規(guī)化設(shè)計(jì)大師：福田展淳主理春天花園：類(lèi)型：低層、多層；層數(shù)35層；戶型區(qū)間130300m2。④有電梯的五層洋房（D、E型）。春天花園整個(gè)小區(qū)采用成都市高檔小區(qū)少有的雙會(huì)所配置，大型豪華多功能。二重設(shè)防：小區(qū)周界及區(qū)內(nèi)重要區(qū)域設(shè)電視監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)，攝像機(jī)隱蔽安裝。六重設(shè)防：家庭入戶設(shè)門(mén)磁防盜。服務(wù)機(jī)構(gòu)：①一期物業(yè)公司為：春天花園物業(yè)管理公司；②二期為：銀都物業(yè)；③開(kāi)發(fā)商