【正文】 3） 地下建筑(未計(jì)入容積率)： 平米容 積 率：周邊配套設(shè)施? 學(xué)校：桂王橋小學(xué)，升平街小學(xué)，成都 13 中學(xué)，成都 3 中。世稱“天府” ，又有“錦官城” 、 “錦城” 、 “芙蓉城” 、 “蓉城” 、 “花城”等稱呼。? 地理位置和自然資源成都市位于四川省中部，四川盆地西部，總土地面積 12390 平方公里，成都市市區(qū)包括兩部分，一部分是市中區(qū)，現(xiàn)為錦江、青羊、金牛、成華、武侯五個(gè)行政區(qū)及成都高新技術(shù)開發(fā)區(qū)共有土地面積 平方公里，是成都市區(qū)的主體。氣候資源獨(dú)特，年平均氣溫在 16 .4℃左右，晴天少，日照率在 24~32%之f間；水資源、生物礦產(chǎn)資主題:源、旅游資源、勞動力資源豐富。成都被稱作“最適合居住的城市” ，大部分原因也許就歸功于成都的氣候、人文及閑適的生活習(xí)慣。成都市都市區(qū)總體規(guī)劃：? 都市區(qū)是由大彎、龍泉、柳城、桂湖、郫筒、東升、華陽等七個(gè)衛(wèi)星城與中心城共同構(gòu)成的高度城市化和現(xiàn)代化的城市群，是形成成都現(xiàn)代化都市的主體，都市區(qū)幅員面積 3260 平方公里、也是中心城規(guī)劃區(qū)范圍，各衛(wèi)星城按照各自的職能分工，優(yōu)勢互補(bǔ)，共同發(fā)揮都市區(qū)的整體功能。2. 城市發(fā)展方向成都市位于四川盆地的西部，西北高東南低的特征決定了城市要向更容易開發(fā)、開闊平坦的東、南方向發(fā)展；而西、北方向由于海拔高、開發(fā)難度大的因素，同時(shí)又多自然風(fēng)景區(qū)，因此不適合進(jìn)行大規(guī)模城市開發(fā)。? 向南發(fā)展：根據(jù)《成都市總體規(guī)劃（1995～2020 年） 》 、 《成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃》 ，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環(huán)路）周邊為核心的 34 平方公里地區(qū)，重點(diǎn)以發(fā)展科研、教育、文化及高科技術(shù)產(chǎn)業(yè)等功能的，以高新技術(shù)發(fā)展導(dǎo)向的綜合性城市科技產(chǎn)業(yè)文化區(qū)；人南延線和火車南站立交橋有機(jī)地連接了舊城區(qū)與城南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。目前已經(jīng)有眾多實(shí)力開發(fā)商，如華新國際、建信、新希望、棠湖集團(tuán)等進(jìn)入衛(wèi)星城，未來幾年內(nèi)，周邊衛(wèi)星城的發(fā)展將持續(xù)升溫。3. 社會消費(fèi)2022 年社會消費(fèi)品零售總額達(dá) 億元，比 2022 年增長 %，年均增長 %。人均可支配收入的快速增長大大增強(qiáng)了居民的實(shí)際購買力，而住房消費(fèi)作為居民消費(fèi)重要組成部分的不斷增加，保證了成都住宅需求市場的穩(wěn)定發(fā)展并不斷壯大。全市人口密度為每平方公里 818 人，其中，市區(qū)人口稠密，平均每平方公里達(dá) 2370 人。龐大的城市戶籍人口加上大量的流動人口，中心城區(qū)人口已經(jīng)過于密集了；為減輕城市負(fù)擔(dān)，城市向外圍發(fā)展勢在必行成都市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀政策背景2022 年國家根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快和投機(jī)炒房的狀況，加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，連續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策，主要目的是從宏觀管理的角度，改善房地產(chǎn)的投資和需求結(jié)構(gòu)，控制房地產(chǎn)投資總量增長過快的局面，防止泡沫的產(chǎn)生，使國民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。隨后，各級地方政府也頒發(fā)了相關(guān)政策，調(diào)控手段從行政手段提升到利率、稅收手段，體現(xiàn)了堅(jiān)決擠掉商品房價(jià)格泡沫，實(shí)現(xiàn)“硬著陸”的政策目標(biāo)。 在國家進(jìn)一步加大房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的同時(shí)，成都市也及時(shí)采取一系列有力的措施，力促房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。二是增加土地供應(yīng)量，加大普通商品住房供應(yīng)。四是進(jìn)一步加強(qiáng)輿論宣傳，引導(dǎo)理性消費(fèi)。作為我市投資的三大主體力量之一，房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步上漲，2022 年同比增長 ％，占固定資產(chǎn)投資的 31%，今年上半年房地產(chǎn)投資所占比例持續(xù)增長（參見圖 1）。 f　　2）外來資金對房地產(chǎn)投資的影響越來越大。 　　3）成都房地產(chǎn)市場供求關(guān)系趨于平衡 　　圖 2：成都五城區(qū)房地產(chǎn)總體供應(yīng)銷售表 　　資料來源：成都市房管局 　　由上圖可以看出，從 2022 年開始，在宏觀調(diào)控等各種影響因素的作用下，一方面，市場需求受到抑制，成交面積增幅放緩。在 2022 年，供應(yīng)面積開始超過交易面積，供銷比快速上升為 。2022 年2022 年，五城區(qū)的新增供應(yīng)面積均小于銷售面積，尤其在 2022 和 2022 年，需求增加明顯，五城區(qū)供需矛盾較為突出。 　　。 　　根據(jù)近幾年價(jià)格走勢和目前市場需求，我們預(yù)測住宅價(jià)格將繼續(xù)上漲。IT，銀行和電子企業(yè)是成都甲級寫字樓的主要客戶。而 2022 年和 2022 年上半年供銷比和空置的上升主要是因?yàn)樾氯胧械娜齻€(gè)甲級寫字樓（時(shí)代廣場、中環(huán)廣場f和匯日央擴(kuò)國際廣場還處于市場吸納階段，因此造成短期的供銷比和空置率上升。然而，進(jìn)入 2022年以后，過度的開發(fā)導(dǎo)致了供銷比從 2022 年的 直接上漲到，供應(yīng)增長過快，需求出現(xiàn)疲軟，商業(yè)用房空置面積大幅增加。在經(jīng)過一段時(shí)間的理性調(diào)整以后，2022 年商業(yè)物業(yè)價(jià)格開始有所上升，市場開始回暖（圖 8）。由此可以看出二手房在 2022 年和 2022 年間成交量增加迅速，市場表現(xiàn)活躍。7 月8 月，由于為了避開即將開征的個(gè)人所得稅，二手房交易量短期內(nèi)有所上漲。通常，小戶型物業(yè)都會有較為完善的配套設(shè)施，當(dāng)家庭人口只有一個(gè)或兩個(gè)時(shí)，這種小面積的住宅是適合的，但隨著家庭人口的增加，小戶型物業(yè)的功能更多的就轉(zhuǎn)為了投資。4. 影響小戶型物業(yè)消費(fèi)者的幾個(gè)關(guān)鍵性因素：地段、交通、各項(xiàng)生活配套設(shè)施、工作性質(zhì)小戶型住戶最大的的特點(diǎn)是――年輕的上班族。第二類：城市交通車站附近；年輕的上班一族買不起市中心的房子，但又要每天準(zhǔn)時(shí)到市中心上f班，所以他們最樂于購買城市交通車站附近的小戶型物業(yè)。這種聚居會為附近帶來相當(dāng)一批小戶型住宅的投資者，從而為那些需要依托某個(gè)專項(xiàng)區(qū)域工作的人士提供生活工作上的便利。正是因?yàn)檫@個(gè)原因，所以城南和城西的各項(xiàng)生活配套設(shè)施都較其他區(qū)域完善；而小戶型物業(yè)因?yàn)槠渥陨砉δ艿南拗疲瑢χ苓吷钆涮自O(shè)施的要求要比其它類型物業(yè)高得多。隨著舊城改造工程的進(jìn)一步實(shí)施以及 CBD(城市中央商務(wù)區(qū))的建設(shè)，使得城區(qū)內(nèi)大量用于住宅開發(fā)的土地越來越少，而且土地價(jià)值越來越高。人們對于城市環(huán)線的概念已經(jīng)開始變?nèi)?，只要能有效的解決交通問題，居住在幾環(huán)已經(jīng)不再是購房的絕對選擇標(biāo)準(zhǔn)。小戶型項(xiàng)目的交房標(biāo)準(zhǔn) 小戶型項(xiàng)目的建筑形態(tài)54%的小戶型項(xiàng)目的建筑形態(tài)是小高層(低于 15 層以下的電梯公寓)，超過 15 層的高層電梯公寓占小戶型項(xiàng)目的 37%，僅有 9%的項(xiàng)目以多層形式出現(xiàn)。目前該項(xiàng)目周邊新樓盤不多，主要以 80 年代和 90 年代的單位集資房為住，2022 年修建的帶代表性樓盤時(shí)代天嬌，和正在修建的錦天國際，時(shí)代領(lǐng)地，賽格廣場等 ?！?00M178。的 4 樓架空層花園配套設(shè)施。250 套左右，商業(yè) 35M178。商業(yè) 12022M178。f設(shè)計(jì)：為走廊式，3 部電梯目前天盛壹中心是一個(gè) 33 層（含地下兩層）的電梯公寓，1—4層商業(yè)，5 層為架空層，以后將作為會所，休閑區(qū)，住宅部分為 26層的小戶型。 4400M178。? 所以，根據(jù)本項(xiàng)目產(chǎn)品屬性及自身情況，要想在市場上帶來轟動效應(yīng)，我們就要把產(chǎn)品品質(zhì)提高，以區(qū)別同類市場的大眾化產(chǎn)品。W劣勢 量小限制了產(chǎn)品開發(fā)的類型。，鬧中取靜。我們要做成星級的物業(yè)服務(wù)，更要做成星級的產(chǎn)品，要給市場注入新的生命，給集團(tuán)樹立新的發(fā)展里程碑。單身公寓設(shè)計(jì)定位的基本特點(diǎn)單身公寓作為一種特殊的住宅產(chǎn)品形式，在設(shè)計(jì)定位上也存在一些突出的特點(diǎn)。時(shí)代凱悅 3553 平方米 4900 元/平方米陽光 365 3356 平方米 4600 元/平方米東恒國際 34 平方米起 精裝均價(jià) 3618 元/平方米面積控制最大的效用在于有效的控制總價(jià)。 擁有地段優(yōu)勢的稀缺產(chǎn)品。 時(shí)代凱悅、等等，這些物業(yè)都占據(jù)成都一些最好的路段，他們的價(jià)值也隨著該市中心區(qū)域土地的匱乏而彌加珍貴。理想的單身公寓必須是入住方便，居家生活的所有設(shè)施都應(yīng)一應(yīng)俱全，妥帖地照顧了青年住戶的入住要求。據(jù)悉，目前單身公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)一般在 600—800 元/平方米之間。因此，其客戶群體也比較單一，關(guān)于此我們將在下一部分進(jìn)行詳細(xì)分析單身公寓的客戶群體既然單身公寓具備以上一些誘人的特征，那么到底是那些人在購買具有以上特定設(shè)計(jì)要求和突出的市場特點(diǎn)的單身公寓住宅產(chǎn)品呢？據(jù)有關(guān)資料表明這類物業(yè) 40％的買家是 20－30 歲年輕人，39％在 30－40 歲之間，二者相加占到總購房者的 79％，另外在付款方式上，93％買家選擇按揭貸款，僅 7％的買家一次付款。而且調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，她們多為 30 歲以下單身一族，大學(xué)畢業(yè)后，具有較強(qiáng)獨(dú)立精神的她們，不愿依附于父母的屋檐下，買房獨(dú)住成為走向新生活的第一步。目標(biāo)市場定位：★喜歡獨(dú)立居住的本市高學(xué)歷青年★外地來蓉的知識型青年★每年大量的新婚青年f★外地來蓉的白領(lǐng)階層 ★單親家庭★投資客主題定位：房地產(chǎn)定位不是對樓盤本身作實(shí)質(zhì)性改變，而是對市場的發(fā)現(xiàn)市場的發(fā)現(xiàn)：外在：由于現(xiàn)在的房價(jià)越來越高，為了滿足基本的生活需求，人們一輩子就為了一套房子在做“房奴” 壓力非常大！內(nèi)在：我們所針對的目標(biāo)客戶都是當(dāng)代社會的新青年，白領(lǐng)階層，創(chuàng)業(yè)青年，單親家庭，在這一人群中面對的不僅是 21 世紀(jì)的不安定、不可測的多變經(jīng)營環(huán)境，同時(shí)還要面對來自上司的壓力，來自公司同事和部屬的挑戰(zhàn)，來自公司經(jīng)營策略的變化……這群人所面對生存的壓力與岌岌可危的態(tài)勢決不是努力加苦干就能應(yīng)付的。所需要的是總價(jià)低，實(shí)用功能強(qiáng)，想要一個(gè)家的感覺 ，但又不想做房奴f? 內(nèi)在：他們理想的居住空間是一種輕松，自然，溫馨，歸屬，不壓抑，能釋放壓力的空間。o 產(chǎn)品的綜合質(zhì)素；o 口碑傳播；o 企業(yè)實(shí)力及美譽(yù)度的體現(xiàn)；o 適合且超出他們想象的項(xiàng)目包裝；o 產(chǎn)品特色的挖掘從而吸引且打動他們；o 買房過程中的服務(wù)周到；o 買了房子之外，還買到一種生活；o 附加值的體現(xiàn)；銷售跟投資的結(jié)合：原則性：客戶兩手抓，訴求分類說o銷售篇：注重的是居住空間；o投資篇：注重的是投資空間；市中心小戶型稀缺，房價(jià)一天天上漲從市場調(diào)查中：這一區(qū)域中，電梯公寓面積4060的租金為1100130月f其價(jià)格的不同只是在于房子的裝修程度和家具搭配。片區(qū)：位于太升南路商圈內(nèi)，被5大商圈包圍，配套完善，交通便捷，與城市主干道相鄰而又不在主干道上，出則商氣云集，入則寧靜致遠(yuǎn)，對于居家來說，實(shí)為上選之地。戶型：戶型方正，緊湊實(shí)用，滿足您對品質(zhì)生活的需求；5 品質(zhì)生活：本項(xiàng)目，致力于創(chuàng)建一種積極向上、輕松，自然，毫無壓抑，融洽友善的華美生活。其不同的裝修，起價(jià)錢不一樣。只有做到這樣一條龍的服務(wù)，讓購房者賣了房子就輕松入住，服務(wù)和品質(zhì)的差異化是我們制勝的關(guān)鍵。市場千變?nèi)f化，但又有規(guī)律可尋，誰能把握住市場的脈搏，領(lǐng)先半步，誰就能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。我是在認(rèn)真的市場調(diào)查基礎(chǔ)上，根據(jù)市場動態(tài)和消費(fèi)者的需求下，來提出我的建設(shè)性意見。為此，項(xiàng)目的市場可行性整體形象的基本脈絡(luò)已清晰地立于我們面前。2．選家具，建議和宜家合作，客戶喜好什么樣的家具，怎樣擺放，如何布置，我們請室內(nèi)設(shè)計(jì)師提出建議，讓他們選擇，這樣又讓他們節(jié)省了時(shí)