【正文】 前扣除）。停止福利分房后，新參加工作的無(wú)房職工，企業(yè)發(fā)給的住房補(bǔ)貼金，在省政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)未下達(dá)前，可暫按每人每月400元在稅前扣除。[政策十六] 國(guó)稅發(fā)（2003）45號(hào)《關(guān)于貫徹企業(yè)會(huì)計(jì)制度有關(guān)所得稅問(wèn)題》對(duì)存貨、無(wú)形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、對(duì)外投資發(fā)生永久或?qū)嵸|(zhì)性損害的條件作出規(guī)定。企業(yè)的各項(xiàng)資產(chǎn)當(dāng)有確鑿證據(jù)證明已發(fā)生永久或?qū)嵸|(zhì)性損害時(shí)，扣除變價(jià)收入、可收回的金額以及責(zé)任和保險(xiǎn)賠償后，應(yīng)確認(rèn)為財(cái)產(chǎn)損失。企業(yè)應(yīng)及時(shí)申報(bào)扣除財(cái)產(chǎn)損失，需要相關(guān)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的，應(yīng)及時(shí)報(bào)核，不得在不同納稅年度認(rèn)為調(diào)劑。企業(yè)對(duì)租賃資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理時(shí)，須正確區(qū)分融資租賃與經(jīng)營(yíng)租賃。區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)按《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》執(zhí)行。企業(yè)為全體雇員按國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府規(guī)定的比例或標(biāo)準(zhǔn)繳納的補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充醫(yī)療保險(xiǎn)，可以在稅前扣除。數(shù)額較大的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求在不低于三年的期間內(nèi)分期均勻扣除。[政策十七] 1999年5月財(cái)政部制定《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定》房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照實(shí)際成本將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售處理，并按國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時(shí)，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價(jià)值計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房屋的攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價(jià)款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租。企業(yè)出售商品房時(shí)，與買受人簽訂售房合同、協(xié)議并不拒價(jià)款結(jié)算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)款計(jì)入營(yíng)業(yè)收入。代理出租期間，收取的房屋租金作為其他應(yīng)付款處理。合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房?jī)r(jià)款，企業(yè)應(yīng)將其他應(yīng)付款沖轉(zhuǎn)應(yīng)收賬款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)初期當(dāng)年無(wú)營(yíng)業(yè)收入或能夠取得少量的營(yíng)業(yè)收入，但確需發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)的，須經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作量（即開(kāi)發(fā)成本的當(dāng)年借方發(fā)生額）的60%預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實(shí)列入待攤費(fèi)用：預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入在1500萬(wàn)元以下的，不超過(guò)年預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的5‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入不超過(guò)1500萬(wàn)元（含1500萬(wàn)元）但不足5000萬(wàn)元的，不超過(guò)該部分預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的3‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過(guò)5000萬(wàn)元（含5000萬(wàn)元）但不足1億元的，不超過(guò)該部分預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的2‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過(guò)1億元（含1億元）的，不超過(guò)該部分預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的1‰。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入的年度開(kāi)始，應(yīng)將待攤的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在3——5年之內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。[政策十八] 成地稅函（2005）100號(hào)關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)間”確認(rèn)的問(wèn)題：以竣工時(shí)間、交付使用時(shí)間、通過(guò)驗(yàn)收日期三者孰先為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的完工時(shí)間。[政策十九] 成地稅函（2004）17號(hào)關(guān)于工會(huì)經(jīng)費(fèi)。企業(yè)按照《工會(huì)法》的規(guī)定即按照工資總額所計(jì)提的工會(huì)經(jīng)費(fèi)，從2002年度起準(zhǔn)予在稅前扣除。對(duì)查增的利潤(rùn)補(bǔ)稅問(wèn)題：按企業(yè)適用稅率。對(duì)2004年以前企業(yè)虧損，必須經(jīng)過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)認(rèn)定，否則不得彌補(bǔ)。關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：對(duì)全市統(tǒng)一暫按10%的利潤(rùn)率預(yù)征企業(yè)所得稅；可以分項(xiàng)目預(yù)征；預(yù)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)按國(guó)稅發(fā)（2003）83號(hào)文件第一條規(guī)定計(jì)算實(shí)現(xiàn)的銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計(jì)算出其與該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。[政策二十] 國(guó)稅發(fā)[2006]56號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表的通知》四、需要明確的有關(guān)項(xiàng)目的計(jì)算口徑　　為保證新申報(bào)表準(zhǔn)確填報(bào)和邏輯審核，根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅政策，對(duì)新申報(bào)表中涉及的有關(guān)項(xiàng)目計(jì)算口徑明確如下：　?。ㄒ唬┰试S扣除的公益救濟(jì)性捐贈(zèng)的計(jì)算基數(shù)為申報(bào)表主表第16行“納稅調(diào)整后所得”。　?。ǘ┘夹g(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)支出符合稅收規(guī)定的，允許按技術(shù)開(kāi)發(fā)費(fèi)實(shí)際發(fā)生額的 150%扣除，但不得使申報(bào)表主表第161718+1920行的余額為負(fù)數(shù)。　?。ㄈ┥陥?bào)表主表第2行“投資收益”中股息性質(zhì)的所得，為被投資單位向納稅人的實(shí)際分配額，包括現(xiàn)金股息、股票股息和其他形式的分配額。在此行不做還原計(jì)算。　　（四）廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等項(xiàng)扣除的計(jì)算基數(shù)為申報(bào)表主表第1行“銷售（營(yíng)業(yè)）收入”。 （五）查補(bǔ)的應(yīng)納稅所得額，應(yīng)并入所屬年度的應(yīng)納稅所得中，按稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)補(bǔ)稅額，但不得彌補(bǔ)以前年度虧損，不得作為計(jì)算公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)稅前扣除的基數(shù)。　?。秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于工會(huì)經(jīng)費(fèi)稅前扣除問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2000〕678號(hào)）中所稱每月全部職工工資，是指按稅收規(guī)定允許稅前扣除的工資額。該數(shù)額是允許稅前扣除的工會(huì)經(jīng)費(fèi)的計(jì)算基數(shù)。　　五、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)并試行新修訂的〈企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1998〕190號(hào)）自2006年7月1日起廢止。[政策二十一] 國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局： 為了加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè)）的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題通知如下：　　一、關(guān)于未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題 開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。　?。ㄒ唬┙?jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目必須符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號(hào)）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí),必須附送有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。　　（二）非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定： １．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。 ２．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。 ３．開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。 二、關(guān)于完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題 （一）符合下列條件之一的，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： （成本對(duì)象）； （成本對(duì)象）； （成本對(duì)象）。 （二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，或未對(duì)其實(shí)際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進(jìn)行納稅調(diào)整的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。 （三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅申報(bào)前將其完工情況報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。在年度納稅申報(bào)時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 上述差異調(diào)整情況鑒定報(bào)告的基本內(nèi)容包括：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況、占地面積、開(kāi)發(fā)用途、初始開(kāi)發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額、開(kāi)發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本等。 （四）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。開(kāi)發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開(kāi)發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。　?。ㄎ澹╅_(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)：　　 1．采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。　?。玻扇》制谑湛罘绞戒N售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ３．采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ４．采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： （1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。　?。?）采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開(kāi)發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。　　（3）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開(kāi)發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 （4）采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。　　已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號(hào)、數(shù)量、單價(jià)、金額、手續(xù)費(fèi)等項(xiàng)內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進(jìn)行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)、預(yù)繳稅款。對(duì)不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報(bào)和預(yù)繳稅款的，按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 ５．開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 三、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)問(wèn)題 開(kāi)發(fā)企業(yè)新建的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時(shí)按租金支出進(jìn)行稅前扣除。 四、關(guān)于合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題 開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：（一）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，開(kāi)發(fā)企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。　?。ǘ┓查_(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:　　1. 開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。　　2. 投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開(kāi)發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。 五、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理問(wèn)題 （一）企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： 1．企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 2．接受土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)方應(yīng)在首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購(gòu)入該項(xiàng)土地使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項(xiàng)土地使用權(quán)的價(jià)值計(jì)入該項(xiàng)目的成本。 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理