【正文】 人辦理？ 答：申請房地產登記，申請人可以委托他人代理。由代理人辦理申請的，應向登記機關提交經公證的委托書。 18哪些房地產登記需由有關當事人共同申請？ 答：根據《深圳經濟特區(qū)房地產登記條例》規(guī)定，房地產的買賣、抵押、分割、交換、贈與等房地產登記由有關當事人共同申請。 18哪些房地產登記可由當事人單獨申請？ 答：下列情形的房地產登記，當事人可以單獨申請：(1)土地使用權或建筑物、附著物所有權的初始登記；(2)因繼承或遺贈取得房地產的轉移登記；(3)因人民法院已經發(fā)生法律效力的判決、裁定和調解而取得房地產權利的有關登記；(4)變更登記；(5)因土地使用年期屆滿的注銷登記；(6)因房地產權利證書滅失、破損而重新申領、換領房地產證書等其他登記。18法律規(guī)定共同申請，一方當事人不配合，另一當事人該怎么辦？ 答：根據《深圳經濟特區(qū)房地產登記條例》的規(guī)定，應由當事人共同申請登記的，一方申請，另一方不申請或雖申請但不提供登記文件的，登記機關可責成不申請登記或不提供登記文件的一方限期辦理登記手續(xù)。限期內仍不辦理的，可處以一千元以上五千元以下罰款。登記機關經審查認為符合登記條件，可逕為登記。18采取欺騙手段騙取房地產登記的，應承擔什么責任？ 答：根據《深圳經濟特區(qū)房地產登記條例》的規(guī)定，利用欺騙手段獲得核準登記的，由登記機關撤消核準登記，沒收其非法所得，并處以非法所得一倍以下的罰款。情節(jié)嚴重構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任，造成他人損失的，應負賠償責任。18什么情況下登記機關可以決定撤銷全部或部分核準登記事項？ 答：有下列情形之一的，登記機關可以決定撤銷全部或部份核準登記事項：(一)當事人對房地產不擁有合法權利的；(二)當事人在申請登記時隱瞞真實情況或偽造有關證件、文件，采取欺騙手段獲準登記的；(三)登記機關審查有疏忽，核準登記不當的。 18房地產登記中，土地的使用年期是怎樣確定的？ 答：1988年1月3日之前政府無償劃拔用地仍按原規(guī)定執(zhí)行，即：(1)住宅 50年；(2)教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、市政、公共建筑、交通、特殊用地 50年；(3)工業(yè)、倉儲 30年；(4)商業(yè)、金融業(yè)用地 20年；(5)種植、畜牧、養(yǎng)殖業(yè)用地 20年。 1988年1月3日之后、凡通過有償方式與國土局簽訂了《土地使用權出讓合同書》的土地，其土地使用最高年期按國家規(guī)定執(zhí)行。即：（1）居住用地 70年；（2）工業(yè)用地 50年；（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年；（4）商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；（5）綜合或者其他用地 50年。18什么叫“確權”？ 答：確權就是房地產登記機關對房地產權利的確認。即是依照法律、政策的規(guī)定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘丈、審核批準、登記注冊、發(fā)放權利證書等登記規(guī)定程序，確認某一房地產權利歸屬的過程。18《房地產證》主要記載哪些內容？ 答：現(xiàn)在所發(fā)的《房地產證》，主要記載業(yè)主所購房地產的房產與土地的有關內容。如權利人名稱、身份證號；土地的權屬來源、宗地號、土地等級、用途、使用年限；房地產的名稱、棟號、房號、建筑面積、建購價款等。18未成年人是否可以作為權利人辦理《房地產證》？ 答：未成年人可以作為權利人辦理《房地產證》，但辦理時須提交其監(jiān)護關系證明和監(jiān)護人身份證明，并在《房地產證》上備注其法定監(jiān)護人姓名。由于未成年人為沒有民事行為能力或限制民事行為能力的人，因此在處分該房地產時必須符合有關法律規(guī)定。190、什么叫房地產初始登記？ 答：房地產初始登記是指對未經登記機關確認其房地產權利，領取房地產權利證書的土地使用權及其建筑物、附著物的所有權進行的第一次登記。 19哪些情況應申請初始登記？ 答：（1）通過行政劃撥或出讓手續(xù)取得土地的，應在完成用地手續(xù)后三十日內申請土地使用權初始登記；（2）在取得土地使用權的土地上建造房地產和建筑物、附著物的，自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內應申請房地產初始登記。已辦理初始登記的房地產增加面積的，增加部分應在竣工后六十日申請初始登記。19如何查證《房地產證》的真實性？ 答：可通過以下兩種方法進行查證：（1）拿《房地產證》到市規(guī)劃與國土資源局產權檔案室（深南中路檔案大廈10樓）查詢，看是否已有登記記錄，《房地產證》號、房地產坐落位置是否屬實；（2）注意識別《房地產證》上所蓋印章的真?zhèn)?。自我市發(fā)放《房地產證》以來，共使用過以下幾種印章：“深圳市人民政府房地產證專用章”（1989年10月20日前）；“深圳市房地產權登記處”印章（1989年10月21日—1991年8月16日）；“深圳市房地產權管理處”印章（1991年8月17日—1992年1月20日）；“深圳市房地產權管理處”鋼印及“深圳市規(guī)劃國土局房地產證專用章”。要注意印章的使用日期及字體。19查閱產權檔案有什么規(guī)定？ 答：可以查閱房地產權檔案的組織或個人為：（1）產權證書上記載的權利人；（2）依法行使有關權力的司法機關、行政機關工作人員；（3）受權利人委托代理房地產有關事務的律師及有關人員；（4）作為抵押權人的銀行、拍賣行授權的工作人員。 房地產權檔案查閱地點：深南中路檔案大樓十樓房地產權檔案部。19什么情形屬于房地產變更登記？ 答：下列情形屬于房地產變更登記：(1)房地產使用用途改變的；(2)權利人姓名或名稱發(fā)生變化的；(3)房地產座落名稱或房地產名稱發(fā)生變化的；(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的。19申請變更登記應提交什么文件，辦理變更登記時需繳納什么費用？ 答：(1)《房地產變更登記申請書》；(2)房地產權利證書；(3)改變房地產用途的，應提交土地主管部門同意改變用途的批準文件及土地使用合同書，需補交地價的，還應提交付清地價款證明；改變權利人姓名或名稱的，應提交行政主管機關批準的文件；個人的提交公安部門證明；企業(yè)法定代表人變更一般不需辦理變更登記，待權屬發(fā)生轉移時，同時提交變更證明即可；(4)建筑物、附著物倒塌、拆除的應提交有關部門證明。 變更登記每項交納登記費20元。 19哪些情況下需辦理二級市場房地產轉移登記？ 答：(1)向發(fā)展商購買的商品房(包括合法的合作建房、集資建房、拆遷賠償房)；(2)企事業(yè)單位房改出售給本單位職工的福利房、微利房；(3)市、區(qū)住宅局出售的福利房、微利房。19購買二級市場商品房后，何時可以申請辦理《房地產證》？ 答：根據《深圳經濟特區(qū)房地產登記條例》第三十六條的規(guī)定，只有商品房項目辦理了房地產初始登記后，小業(yè)主才能順利地領取《房地產證》。也就是說，只有發(fā)展商按要求將商品房項目有關初始登記材料上報登記部門，按規(guī)定交納有關稅費并經登記部門按程序審批核準后，初始登記才算結束，小業(yè)主才能辦證。因此，并不是發(fā)展商一提交商品房項目的資料后，小業(yè)主就可以申請辦理《房地產證》。 19如何辦理二級市場轉移登記手續(xù)？ 答：辦理二級市場轉移登記需提交下列資料：(1)《房地產轉移登記申請書》；(2)身份證明；(3)房地產買賣合同；(4)付款發(fā)票和付清房款證明。 辦理二級市場轉移登記一般由發(fā)展商統(tǒng)一辦理，也可以自行到產權登記部門辦理。19拆遷賠償房如何辦理《房地產證》？能否轉讓？ 答：拆遷賠償的房地產，原則上按被拆房地產的性質進行登記發(fā)證。辦理時應提交下列資料：(1)《房地產轉移登記申請書》；(2)身份證明；(3)經規(guī)劃國土部門或舊城改造辦鑒證的拆遷賠償協(xié)議書；(4)補償與被拆遷房地產有差價的，差值部分應提交補差發(fā)票復印件及發(fā)展商出具的付清差價款證明。 拆遷賠償房的登記價，一般按新建房的建筑成本登記；補交差價的，差價計入登記價。 拆遷賠償房屬于商品房地產的，發(fā)紅皮《房地產證》，可以轉讓；不屬于商品房的，發(fā)綠皮《房地產證》，不能轉讓。200、集資房、合作建房如何辦理《房地產證》？ 答：(1)集資建房、合作建房的，必須是經政府有關部門批準的，并辦理了房地產初始登記的房地產才可以辦理小業(yè)主的《房地產證》；(2)未經政府有關部門批準的非法集資建房、合作建房，必須經過有關部門處理并補交地價款，按規(guī)定辦理房地產初始登記后，方可辦理小業(yè)主《房地產證》；(3)經初始登記后的集資建房、合作建房提交下列資料后即可辦理《房地產證》:《房地產轉移登記申請書》；身份證明；集資建房或合作建房合同書或協(xié)議書；購房發(fā)票復印件；發(fā)展商出具的付清房款證明。 20什么情況屬于三級市場轉移登記？ 答：凡房地產已辦理二級市場產權登記并領取產權證后又發(fā)生轉移的，稱為三級市場轉移登記。如房地產買賣、贈與、交換、繼承，人民法院判決、裁定的強制性轉移等等。 20三級市場轉移登記需提交什么資料？ 答：(1)《房地產轉移登記申請書》；(2)轉讓、受讓雙方身份證明；(3)《房地產證》或其他產權證書；(4)房地產買賣合同。20拍賣的房地產過戶需提交哪些資料？ 答：通過法院拍賣的需提交：(1)《房地產轉移登記申請書》；(2)競授人身份證明；(3)拍賣成交確認書、付清拍賣款證明；(4)法院判決、裁定或調解書、協(xié)助執(zhí)行通知書；(5)原產權證書，人民法院在辦案中未能收回原產權證的，需以法院名義在《深圳特區(qū)報》或《深圳商報》公告作廢；(6)若所拍賣的房地產是行政劃拔、減免地價的，需提交用地補充協(xié)議和付清地款證明。 由業(yè)主自行委托拍賣行拍賣的需提交：(1)《房地產轉移登記申請書》；(2)競授人身份證明；(3)拍賣成交確認書、付清拍賣款證明；(4)原產權證書；(5)委托拍賣的公證書。拍賣房地產過戶稅費按三級市場轉讓計算。20如何辦理房地產交換？需繳納哪些費用？ 答：房地產交換是指當事人將各自擁有的房地產相互轉移給對方的法律行為。當事人雙方簽訂換房協(xié)議公證書(福利房需原產權單位和房改審批部門的同意)，并提交房地產轉移登記申請書、身份證明、原產權證書；對商品房交換的房屋有差價的，應當就差價部分按三級市場轉讓交納稅費。20什么叫房地產贈與？如何辦理過戶手續(xù)？ 答：房地產贈與是指當事人一方將自己擁有的房地產無償地轉讓給他人的法律行為。按《深圳經濟特區(qū)公證條例》第十三條、第十八條等規(guī)定，贈與應在不動產所在地公證處辦理贈與合同公證，并提交經公證的親屬關系證明書、房地產轉移登記申請書、身份證明及原產權證書辦理過戶手續(xù)。境外當事人提交的證明材料按規(guī)定需經司法部認可的律師認證或我國駐當地大使館(領使館)公證。 20如何辦理繼承的房地產登記？需繳納哪些費用？ 答：需提交下列資料：(1)《房地產轉移登記申請書》；(2)不動產所在地公證處出具的《繼承權公證書》；(3)身份證明；(4)《房地產證》或其他產權證書。 需交納稅費有印花稅(%，雙方交)，另每證另貼5元，登記費(個人50元，單位80元)。20什么叫房地產抵押？ 答：房地產抵押是指債務人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產作為擔保物向債權人(抵押權人)提供債務履行擔保的行為。房地產按揭屬于房地產抵押的一種形式，一般特指用所購房屋作為擔保貸款購房的行為。 20辦理房地產抵押登記需提供哪些資料？ 答：(1)《房地產抵押登記申請書》；(2)房地產權利證書；(3)身份證明；(4)經公證的借款合同和抵押合同。 非法人企業(yè)、組織的房地產抵押需提交其產權部門同意抵押的批準文件。 20申請樓花按揭登記需提交什么資料？ 答：發(fā)展商提供該按揭項目的樓花備案資料，經登記機關審查后可辦理樓花按揭登記。需提交下列資料：(1)《樓花抵押登記申請書》；(2)蓋有“預售合同備案專用章”的房地產買賣合同書；(3)身份證明；(4)借款合同和按揭抵押合同(經公證)。2辦理房地產抵押登記需繳納哪些費用？ 答：抵押登記費按抵押價值的萬分之一交納，但每項最低不少于一百元。收費的幣種原則上與抵押貸款的幣種一致，但可按當天的外牌價結算成人民幣計收。 21為什么抵押登記要先繳納土地使用費？ 答：根據深府［1997］136號文的規(guī)定，抵押人在辦理房地產抵押登記之前應先向規(guī)劃國土部門交納土地使用費后方可辦理。具體要求是：(1)抵押人屬單位的，所有用途的抵押物都應交納土地使用費后才辦理抵押登記；(2)抵押人屬個人的，其自用性質的住宅可以暫不交納土地使用費，其它用途的抵押物亦必須先交納土地使用費后方可辦理抵押登記。21三級市場的房地產轉讓按揭，應如何辦理抵押登記？ 答：有兩種辦法：(一)先由買賣雙方簽訂《房地產買賣合同公證書》，辦理受讓方的《房地產證》，由受讓方按房地產抵押登記的規(guī)定辦理現(xiàn)樓抵押登記；(二)買賣雙方簽訂《房地產買賣合同公證書》，同時提交按揭登記資料。 產權登記部門先辦轉讓，后辦按揭登記(同時由一人操作完成，避免由時間差造成銀行方面的損失)，轉讓及按揭登記完成后，領發(fā)已蓋有抵押專用章的《房地產買賣合同公證書》。21已辦理樓花按揭登記的房地產能不能辦理《房地產證》？ 答：可以。已辦理樓花抵押登記的房地產，原抵押(按揭)合同中如規(guī)定有樓花轉現(xiàn)樓登記的條款，在完成初始登記后，并在已辦理樓花轉現(xiàn)樓抵押登記的前提下，可由銀行代業(yè)主統(tǒng)一申辦《房地產證》，并由銀行領取。 21哪些房地產不能辦理抵押登記？ 答：(1)權屬來源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等)；(2)根據城市規(guī)劃，市區(qū)政府決定收回土地使用權的；(3)司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；(4)共有房地產，未經其他共有人書面同意的；(5)權屬有爭議的；(6)法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止抵押的；(7)除鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)廠房等建筑物占用范圍的集體土地使用權利依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的集體土地使用權之