【正文】 ：購(gòu)房洽談?dòng)腥缱闱虮荣惖呐R門(mén)一腳，洽談是否順利決定了這場(chǎng)購(gòu)房比賽誰(shuí)將勝利。由于每個(gè)人的個(gè)性不同，語(yǔ)言表達(dá)、社會(huì)經(jīng)驗(yàn)的差異，所以洽談的方式也不盡相同。這里只羅列幾種購(gòu)房洽談中常用的方法：(1) 多聽(tīng)、多看、多提問(wèn)：到售樓現(xiàn)場(chǎng)后要多聽(tīng)售樓人員的介紹，不要打斷他們的介紹馬上進(jìn)行洽談；多看模型、樣板房、介紹說(shuō)明書(shū)，充分了解產(chǎn)品；洽談時(shí)要多提問(wèn)（可以事先準(zhǔn)備提問(wèn)內(nèi)容），售樓人員回答不準(zhǔn)確或比較含糊時(shí)，要緊追不舍，不要輕易放過(guò)。(2) “沉默是金”：有經(jīng)驗(yàn)的售樓人員一般喜歡充分了解購(gòu)房者的需求，知己知彼加以引導(dǎo)，這樣購(gòu)房者往往比較被動(dòng)。所以購(gòu)房者在洽談時(shí)要盡量“沉默是金“，讓售樓人員多講話、多介紹，而不將自己的底牌過(guò)早亮出，始終站在比較有利的位置。(3) 敢于說(shuō)“不”：優(yōu)秀的銷(xiāo)售員往往會(huì)提出選擇性的問(wèn)題來(lái)讓購(gòu)房者回答，而往往任何一種回答都不是很有利于你。購(gòu)房者要學(xué)會(huì)說(shuō)“不”。“不！我需要足夠的時(shí)間考慮”，“不！我還需要回家和家人商量”，“不！購(gòu)房是我畢生的大事，我還需從長(zhǎng)計(jì)議”。(4) 分頭出擊，火力偵察：遇到比較滿(mǎn)意的房屋，除了你自己參與洽談外，也可以讓家人一起參與，但須分別前往洽談。你和家人在不同時(shí)間分別和不同的銷(xiāo)售員洽談，往往可以得到不同的信息，不同的優(yōu)惠，就可以最理想的價(jià)格成交。(5) 不要因小失大：如果你的洽談過(guò)分的順利時(shí)，你要冷靜地想想，為什么？如銷(xiāo)售員很爽氣地答應(yīng)了你的折扣要求，你要想一下是否他還有更低的底價(jià)沒(méi)有透露？還是這套房有其他問(wèn)題，銷(xiāo)售員急于脫手。(6) 不要輕信“漲價(jià)”：經(jīng)常會(huì)碰到購(gòu)房者說(shuō)：“我的房子是漲價(jià)前買(mǎi)到的”。目前流行的銷(xiāo)售技巧中“漲價(jià)”成了促使客戶(hù)盡快成交的手段。第一我們要看一下是否真“漲”，其次看一下“漲”多少，有些發(fā)展商明著漲價(jià)，其實(shí)暗中放折扣。(7) 不要沖動(dòng)“搶購(gòu)”：購(gòu)房是人生大事，誰(shuí)也不會(huì)感情用事地去搶購(gòu)。當(dāng)購(gòu)房現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)“搶購(gòu)”現(xiàn)象時(shí)，購(gòu)房者尤其要冷靜，要以我為中心，不要輕信“搶購(gòu)”，多坐一會(huì)兒，看個(gè)究竟。(8) 不怕欠“人情”：有時(shí)我們會(huì)因?yàn)殇N(xiāo)售人員不倦的熱情服務(wù)覺(jué)得欠了“人情”，而在談判中不斷讓步。其實(shí)“顧客永遠(yuǎn)是上帝”，要確立心理上的優(yōu)勢(shì)，不怕欠“人情”。4新建住宅交付使用必須達(dá)到哪些要求？答：新建住宅交付使用必須達(dá)到如下要求：(1) 住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來(lái)水管網(wǎng)；使用地下水的，須經(jīng)過(guò)市公用事業(yè)管理部門(mén)審核批準(zhǔn)。(2) 住宅用電根據(jù)電力部門(mén)的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時(shí)施工用電和其他不符合要求的用電。(3) 住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件限制，一時(shí)無(wú)法納入的，要具有市主管部門(mén)審批同意的實(shí)施計(jì)劃，并經(jīng)環(huán)保、水利部門(mén)同意后，可以在規(guī)定的期限內(nèi)，采取臨時(shí)性排放措施。(4) 住宅與外界交通干道之間有直達(dá)的道路相聯(lián)。(5) 居住區(qū)及居住小區(qū)按照規(guī)劃要求配建公交站點(diǎn)，開(kāi)通公交線路。暫未建成的居住小區(qū)與公交、地鐵站點(diǎn)距離超過(guò)2公里的，建設(shè)單位應(yīng)有自行配備的短途交通車(chē)輛通達(dá)公交、地鐵站點(diǎn)。(6) 住宅所在區(qū)域必須按照規(guī)劃要求配建教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施；由于住宅項(xiàng)目建設(shè)周期影響暫未配建的，附近區(qū)域必須有可供過(guò)渡使用的公共建筑設(shè)施。(7) 住宅周邊做到場(chǎng)地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離設(shè)施。經(jīng)審核合格的新建住宅，由審核機(jī)關(guān)按幢頒發(fā)《住宅交付使用許可證》?！蹲≌桓妒褂迷S可證》由上海市住宅發(fā)展局統(tǒng)一印制。4無(wú)《住宅交付使用許可證》的住宅將受什么限制？答：非經(jīng)營(yíng)性新建住宅無(wú)《住宅交付使用許可證》的，不得分配。經(jīng)營(yíng)性新建住宅無(wú)《住宅交付使用許可證》的，房地產(chǎn)管理部門(mén)不予辦理商品房注冊(cè)登記手續(xù)。新建住宅無(wú)《住宅交付使用許可證》的，公安部門(mén)不予辦理入戶(hù)手續(xù)。4擅自交付使用新建住宅，將承擔(dān)什么責(zé)任？答：擅自交付使用新建住宅的建設(shè)單位，由市住宅發(fā)展局或區(qū)、縣住宅建設(shè)管理部門(mén)按照下列規(guī)定給予處罰：(1) 新建住宅符合交付使用要求，但未按規(guī)定向住宅建設(shè)管理部門(mén)辦理審核申請(qǐng)手續(xù)的，責(zé)令補(bǔ)辦手續(xù)。(2) 新建住宅未按規(guī)定納入住宅竣工配套計(jì)劃，又未按規(guī)定配建市政、公用設(shè)施或者不按住宅竣工配套計(jì)劃配建市政、公用設(shè)施的，責(zé)令限期補(bǔ)建。逾期未補(bǔ)建的，住宅建設(shè)管理部門(mén)可組織有關(guān)部門(mén)采取代為建設(shè)措施，由住宅建設(shè)單位承擔(dān)代為建設(shè)費(fèi)用，并按代為建設(shè)費(fèi)用的10%向住宅建設(shè)管理部門(mén)繳納管理費(fèi)；住宅建設(shè)管理部門(mén)并可按照擅自交付使用的住宅面積處以住宅建設(shè)配套費(fèi)5%~10%的罰款。(3) 新建住宅未按規(guī)定配建公共建筑設(shè)施的，責(zé)令限期補(bǔ)建，逾期未補(bǔ)建的，征用相應(yīng)建筑面積的住宅作為未配建公共建筑設(shè)施的補(bǔ)償，并由有關(guān)部門(mén)落實(shí)安排相應(yīng)的公共建筑設(shè)施；無(wú)法限期補(bǔ)建的，按照相應(yīng)的公共建筑設(shè)施面積處以住宅建設(shè)配套費(fèi)5%~10%的罰款。擅自交付使用新建住宅，情節(jié)嚴(yán)重的，對(duì)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的住宅建設(shè)單位，由房地產(chǎn)管理部門(mén)降低或撤銷(xiāo)其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)；對(duì)其住宅建設(shè)單位，由其上級(jí)主管部門(mén)對(duì)直接責(zé)任人員給予行政處分。住宅建設(shè)單位擅自交付新建住宅除受相應(yīng)的行政處罰外，如造成入住居民基本生活困難的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。任何單位和居民發(fā)現(xiàn)交付使用的新建住宅不符合交付使用要求的，有權(quán)向住宅建設(shè)管理部門(mén)進(jìn)行檢舉，也可以按照國(guó)家法律的有關(guān)規(guī)定提起民事訴訟。4住宅小區(qū)公建設(shè)施配套有什么要求？答：住宅小區(qū)公建設(shè)施配套要求有：(1) 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施。必須按規(guī)劃要求配建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。，必須配有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一處。(2) 教育設(shè)施。必須按規(guī)劃要求配建托兒所、幼兒園、小學(xué)和中學(xué)等教育設(shè)施。建成住宅15萬(wàn)平方米，必須配有托兒所、幼兒園各一所。建成住宅30萬(wàn)平方米，必須配有中學(xué)、小學(xué)各一所。4房屋工程質(zhì)量存在的通病有哪些？答：購(gòu)房人和轉(zhuǎn)讓人在辦理房屋交接時(shí)，應(yīng)行使自己驗(yàn)收的權(quán)利，驗(yàn)收時(shí)應(yīng)特別注意下列問(wèn)題：(1) 房屋沉降引起的質(zhì)量問(wèn)題。房屋沉降主要是地基土質(zhì)問(wèn)題引起的，從而造成墻體開(kāi)裂，下水道堵塞、斷裂等。(2) 因墻體材料選擇不當(dāng)而引起墻體開(kāi)裂及粉刷起殼的質(zhì)量問(wèn)題。(3) 屋面女兒墻因屋面熱脹冷縮因素，在混凝土圈梁和磚墻交界處，經(jīng)常出現(xiàn)不規(guī)則的水平方向裂縫，特別在房屋四大角的嚴(yán)重裂縫問(wèn)題。(4) 外墻面涂料、屋面防水材料、防盜門(mén)等因設(shè)計(jì)或施工選定的生產(chǎn)廠家及產(chǎn)品型號(hào)、產(chǎn)品質(zhì)量不夠理想問(wèn)題。(5) 磚砌體沿磚縫滲水問(wèn)題。(6) 外墻面支模（圍梁、構(gòu)造柱等）挑木穿墻洞后補(bǔ)處滲水問(wèn)題。(7) 外墻鋼窗周壁滲水問(wèn)題。(8) 圈梁底、構(gòu)造柱邊縫滲水問(wèn)題。(9) 外墻面抹灰起殼裂縫引起滲水問(wèn)題。(10) 陽(yáng)臺(tái)里口外墻面滲水問(wèn)題。(11) 固定落水管的管卡腳處墻面滲漏問(wèn)題。(12) 陽(yáng)臺(tái)之間隔板處墻體滲水問(wèn)題。(13) 山墻滲漏水問(wèn)題。(14) 各種墻上錨腳可能產(chǎn)生的滲漏問(wèn)題。(15) 管道與樓地面接處滲漏問(wèn)題。(16) 地面順樓板方向裂縫及預(yù)制樓板處滲漏水問(wèn)題。(17) 衛(wèi)生間、廚房的地坪斜泛水問(wèn)題。(18) 地面起砂問(wèn)題。(19) 地面空鼓（起殼）問(wèn)題。(20) 女兒墻部位滲漏水問(wèn)題。(21) 出屋面管道周壁滲漏水問(wèn)題。(22) 天溝積水及落水口周?chē)鷿B漏水問(wèn)題。(23) 屋面油氈起鼓、開(kāi)裂、張口引起滲漏問(wèn)題。(24) 油氈屋面流沿移位造成滲漏問(wèn)題。(25) 房屋頂板改用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂滲漏問(wèn)題。(26) 排水管道鑄鐵管滲漏問(wèn)題。(27) 排水管道堵塞問(wèn)題。4在房屋接管驗(yàn)收中，對(duì)質(zhì)量問(wèn)題如何處理？答：在房屋接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，可根據(jù)其對(duì)房屋不同的影響程度分別處理：(1) 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問(wèn)題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。(2) 對(duì)于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。50、隱蔽工程在日后顯露質(zhì)量問(wèn)題如何處理？答：隱蔽工程在施工前應(yīng)進(jìn)行檢查和驗(yàn)收，并做好記錄以備查考。隱蔽工程在兩年后顯露質(zhì)量問(wèn)題，經(jīng)有關(guān)部門(mén)技術(shù)鑒定后，凡屬違反建設(shè)當(dāng)時(shí)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工的，由開(kāi)企業(yè)向購(gòu)房人承擔(dān)賠償責(zé)