【正文】 ：購房洽談有如足球比賽的臨門一腳，洽談是否順利決定了這場購房比賽誰將勝利。由于每個人的個性不同，語言表達(dá)、社會經(jīng)驗的差異，所以洽談的方式也不盡相同。這里只羅列幾種購房洽談中常用的方法：(1) 多聽、多看、多提問：到售樓現(xiàn)場后要多聽售樓人員的介紹，不要打斷他們的介紹馬上進(jìn)行洽談；多看模型、樣板房、介紹說明書，充分了解產(chǎn)品；洽談時要多提問（可以事先準(zhǔn)備提問內(nèi)容），售樓人員回答不準(zhǔn)確或比較含糊時，要緊追不舍，不要輕易放過。(2) “沉默是金”：有經(jīng)驗的售樓人員一般喜歡充分了解購房者的需求，知己知彼加以引導(dǎo)，這樣購房者往往比較被動。所以購房者在洽談時要盡量“沉默是金“，讓售樓人員多講話、多介紹，而不將自己的底牌過早亮出，始終站在比較有利的位置。(3) 敢于說“不”：優(yōu)秀的銷售員往往會提出選擇性的問題來讓購房者回答，而往往任何一種回答都不是很有利于你。購房者要學(xué)會說“不”?！安唬∥倚枰銐虻臅r間考慮”，“不！我還需要回家和家人商量”，“不！購房是我畢生的大事，我還需從長計議”。(4) 分頭出擊，火力偵察：遇到比較滿意的房屋，除了你自己參與洽談外，也可以讓家人一起參與，但須分別前往洽談。你和家人在不同時間分別和不同的銷售員洽談，往往可以得到不同的信息，不同的優(yōu)惠，就可以最理想的價格成交。(5) 不要因小失大：如果你的洽談過分的順利時，你要冷靜地想想，為什么？如銷售員很爽氣地答應(yīng)了你的折扣要求，你要想一下是否他還有更低的底價沒有透露？還是這套房有其他問題，銷售員急于脫手。(6) 不要輕信“漲價”：經(jīng)常會碰到購房者說：“我的房子是漲價前買到的”。目前流行的銷售技巧中“漲價”成了促使客戶盡快成交的手段。第一我們要看一下是否真“漲”，其次看一下“漲”多少，有些發(fā)展商明著漲價，其實暗中放折扣。(7) 不要沖動“搶購”：購房是人生大事，誰也不會感情用事地去搶購。當(dāng)購房現(xiàn)場出現(xiàn)“搶購”現(xiàn)象時，購房者尤其要冷靜，要以我為中心，不要輕信“搶購”，多坐一會兒，看個究竟。(8) 不怕欠“人情”：有時我們會因為銷售人員不倦的熱情服務(wù)覺得欠了“人情”，而在談判中不斷讓步。其實“顧客永遠(yuǎn)是上帝”，要確立心理上的優(yōu)勢，不怕欠“人情”。4新建住宅交付使用必須達(dá)到哪些要求？答：新建住宅交付使用必須達(dá)到如下要求：(1) 住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)；使用地下水的，須經(jīng)過市公用事業(yè)管理部門審核批準(zhǔn)。(2) 住宅用電根據(jù)電力部門的供電方案，納入城市供電網(wǎng)絡(luò)，不使用臨時施工用電和其他不符合要求的用電。(3) 住宅的雨、污水排放納入永久性城鄉(xiāng)雨、污水排放系統(tǒng)。確因客觀條件限制，一時無法納入的，要具有市主管部門審批同意的實施計劃，并經(jīng)環(huán)保、水利部門同意后，可以在規(guī)定的期限內(nèi)，采取臨時性排放措施。(4) 住宅與外界交通干道之間有直達(dá)的道路相聯(lián)。(5) 居住區(qū)及居住小區(qū)按照規(guī)劃要求配建公交站點，開通公交線路。暫未建成的居住小區(qū)與公交、地鐵站點距離超過2公里的，建設(shè)單位應(yīng)有自行配備的短途交通車輛通達(dá)公交、地鐵站點。(6) 住宅所在區(qū)域必須按照規(guī)劃要求配建教育、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、行政管理等公共建筑設(shè)施；由于住宅項目建設(shè)周期影響暫未配建的，附近區(qū)域必須有可供過渡使用的公共建筑設(shè)施。(7) 住宅周邊做到場地清潔，道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離設(shè)施。經(jīng)審核合格的新建住宅，由審核機(jī)關(guān)按幢頒發(fā)《住宅交付使用許可證》。《住宅交付使用許可證》由上海市住宅發(fā)展局統(tǒng)一印制。4無《住宅交付使用許可證》的住宅將受什么限制？答：非經(jīng)營性新建住宅無《住宅交付使用許可證》的，不得分配。經(jīng)營性新建住宅無《住宅交付使用許可證》的，房地產(chǎn)管理部門不予辦理商品房注冊登記手續(xù)。新建住宅無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續(xù)。4擅自交付使用新建住宅，將承擔(dān)什么責(zé)任？答：擅自交付使用新建住宅的建設(shè)單位，由市住宅發(fā)展局或區(qū)、縣住宅建設(shè)管理部門按照下列規(guī)定給予處罰：(1) 新建住宅符合交付使用要求，但未按規(guī)定向住宅建設(shè)管理部門辦理審核申請手續(xù)的，責(zé)令補辦手續(xù)。(2) 新建住宅未按規(guī)定納入住宅竣工配套計劃，又未按規(guī)定配建市政、公用設(shè)施或者不按住宅竣工配套計劃配建市政、公用設(shè)施的，責(zé)令限期補建。逾期未補建的，住宅建設(shè)管理部門可組織有關(guān)部門采取代為建設(shè)措施，由住宅建設(shè)單位承擔(dān)代為建設(shè)費用，并按代為建設(shè)費用的10%向住宅建設(shè)管理部門繳納管理費；住宅建設(shè)管理部門并可按照擅自交付使用的住宅面積處以住宅建設(shè)配套費5%~10%的罰款。(3) 新建住宅未按規(guī)定配建公共建筑設(shè)施的，責(zé)令限期補建，逾期未補建的，征用相應(yīng)建筑面積的住宅作為未配建公共建筑設(shè)施的補償，并由有關(guān)部門落實安排相應(yīng)的公共建筑設(shè)施；無法限期補建的，按照相應(yīng)的公共建筑設(shè)施面積處以住宅建設(shè)配套費5%~10%的罰款。擅自交付使用新建住宅，情節(jié)嚴(yán)重的，對具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的住宅建設(shè)單位，由房地產(chǎn)管理部門降低或撤銷其房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)；對其住宅建設(shè)單位，由其上級主管部門對直接責(zé)任人員給予行政處分。住宅建設(shè)單位擅自交付新建住宅除受相應(yīng)的行政處罰外，如造成入住居民基本生活困難的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事賠償責(zé)任。任何單位和居民發(fā)現(xiàn)交付使用的新建住宅不符合交付使用要求的，有權(quán)向住宅建設(shè)管理部門進(jìn)行檢舉，也可以按照國家法律的有關(guān)規(guī)定提起民事訴訟。4住宅小區(qū)公建設(shè)施配套有什么要求？答：住宅小區(qū)公建設(shè)施配套要求有：(1) 商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施。必須按規(guī)劃要求配建商業(yè)網(wǎng)點。，必須配有商業(yè)網(wǎng)點一處。(2) 教育設(shè)施。必須按規(guī)劃要求配建托兒所、幼兒園、小學(xué)和中學(xué)等教育設(shè)施。建成住宅15萬平方米，必須配有托兒所、幼兒園各一所。建成住宅30萬平方米，必須配有中學(xué)、小學(xué)各一所。4房屋工程質(zhì)量存在的通病有哪些？答：購房人和轉(zhuǎn)讓人在辦理房屋交接時，應(yīng)行使自己驗收的權(quán)利，驗收時應(yīng)特別注意下列問題：(1) 房屋沉降引起的質(zhì)量問題。房屋沉降主要是地基土質(zhì)問題引起的，從而造成墻體開裂，下水道堵塞、斷裂等。(2) 因墻體材料選擇不當(dāng)而引起墻體開裂及粉刷起殼的質(zhì)量問題。(3) 屋面女兒墻因屋面熱脹冷縮因素，在混凝土圈梁和磚墻交界處，經(jīng)常出現(xiàn)不規(guī)則的水平方向裂縫，特別在房屋四大角的嚴(yán)重裂縫問題。(4) 外墻面涂料、屋面防水材料、防盜門等因設(shè)計或施工選定的生產(chǎn)廠家及產(chǎn)品型號、產(chǎn)品質(zhì)量不夠理想問題。(5) 磚砌體沿磚縫滲水問題。(6) 外墻面支模（圍梁、構(gòu)造柱等）挑木穿墻洞后補處滲水問題。(7) 外墻鋼窗周壁滲水問題。(8) 圈梁底、構(gòu)造柱邊縫滲水問題。(9) 外墻面抹灰起殼裂縫引起滲水問題。(10) 陽臺里口外墻面滲水問題。(11) 固定落水管的管卡腳處墻面滲漏問題。(12) 陽臺之間隔板處墻體滲水問題。(13) 山墻滲漏水問題。(14) 各種墻上錨腳可能產(chǎn)生的滲漏問題。(15) 管道與樓地面接處滲漏問題。(16) 地面順樓板方向裂縫及預(yù)制樓板處滲漏水問題。(17) 衛(wèi)生間、廚房的地坪斜泛水問題。(18) 地面起砂問題。(19) 地面空鼓（起殼）問題。(20) 女兒墻部位滲漏水問題。(21) 出屋面管道周壁滲漏水問題。(22) 天溝積水及落水口周圍滲漏水問題。(23) 屋面油氈起鼓、開裂、張口引起滲漏問題。(24) 油氈屋面流沿移位造成滲漏問題。(25) 房屋頂板改用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的開裂滲漏問題。(26) 排水管道鑄鐵管滲漏問題。(27) 排水管道堵塞問題。4在房屋接管驗收中，對質(zhì)量問題如何處理？答：在房屋接管驗收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理：(1) 影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補強(qiáng)維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。(2) 對于不影響房屋和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費用補償?shù)霓k法，由接管單位處理。50、隱蔽工程在日后顯露質(zhì)量問題如何處理？答：隱蔽工程在施工前應(yīng)進(jìn)行檢查和驗收，并做好記錄以備查考。隱蔽工程在兩年后顯露質(zhì)量問題，經(jīng)有關(guān)部門技術(shù)鑒定后，凡屬違反建設(shè)當(dāng)時有關(guān)規(guī)定進(jìn)行設(shè)計和施工的，由開企業(yè)向購房人承擔(dān)賠償責(zé)