【正文】 具體的測算模型、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。適用于公司所有項目的成本數(shù)據(jù)分析，新建項目的目標(biāo)成本設(shè)定及新項目各專業(yè)、各階段的設(shè)計成本控制。集團(tuán)成本管理條線負(fù)責(zé)收錄、完善以及維護(hù)。（1）負(fù)責(zé)成本數(shù)據(jù)庫的各項成本數(shù)據(jù)的收集、整理、分析、匯總、積累、存儲，并根據(jù)市場發(fā)展情況對數(shù)據(jù)庫定期調(diào)整、維護(hù)；（2）負(fù)責(zé)成本數(shù)據(jù)庫、成本數(shù)據(jù)的檢索、運(yùn)用、指導(dǎo)其他部門對成本數(shù)據(jù)的運(yùn)用。（1）成本數(shù)據(jù)庫的來源1）來源于歷史項目/產(chǎn)品：成本數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)主要來源于公司所有已竣工或在建項目的實(shí)際成本數(shù)據(jù)指標(biāo)，通過審批完成的工程預(yù)結(jié)算獲取。2）來源于同行企業(yè)/項目：對于公司未曾采用過的設(shè)計形式或產(chǎn)品類型，在參考公司原本成本數(shù)據(jù)庫的基礎(chǔ)上，同時借鑒同行業(yè)其他企業(yè)/項目積累下來的成本數(shù)據(jù)指標(biāo)，突破公司成本數(shù)據(jù)瓶頸。3）提煉于歷史項目/產(chǎn)品和同行企業(yè)/項目：基于現(xiàn)有數(shù)據(jù)庫，構(gòu)建完善的公司級標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫，形成以項目及產(chǎn)品為維度的坐標(biāo)式成本庫。（2）成本數(shù)據(jù)庫組成成本數(shù)據(jù)庫平面設(shè)計為業(yè)態(tài)和成本科目兩個維度的網(wǎng)絡(luò)形式。業(yè)態(tài)分為購物中心、住宅、辦公寫字樓、公寓、超高層、住宅底商、金街、住宅地下、商業(yè)地下車庫、售樓處、樣板房、幼兒園配套等業(yè)態(tài)形式。成本科目分為土地成本、前期費(fèi)用、建安工程、公共配套設(shè)施、公共基礎(chǔ)設(shè)施、后期成本、營銷費(fèi)用7個模塊。其中建安工程分為土建、安裝、裝飾、鋼筋、市政景觀5大體系。（3）成本數(shù)據(jù)庫編制1）成本管理條線在項目預(yù)算或結(jié)算完成并審核通過后，由成本管理專員填充編制成本數(shù)據(jù)庫；2）成本數(shù)據(jù)庫是按整個項目相關(guān)專業(yè)的總包、分包及甲供相關(guān)資料分別填充數(shù)據(jù)（其中總包需要分析項目各區(qū)域施工成本中的人工、材料、機(jī)械、管理費(fèi)、利潤、稅金等數(shù)據(jù)）；同時結(jié)合工程相關(guān)專業(yè)的分包成本及甲供成本分析得出各專業(yè)建筑面的單方造價。最后匯總各專業(yè)的相關(guān)成本數(shù)據(jù)得出最后整個項目建安成本及單方造價。3）成本數(shù)據(jù)庫的維護(hù)及定期調(diào)整。成本數(shù)據(jù)庫是反應(yīng)項目施工過程及施工完成時當(dāng)時的市場情況下的施工成本，數(shù)據(jù)積累與更新需要結(jié)合日常工作同步進(jìn)行，比如完成一批招標(biāo)，則需要更新本次招標(biāo)相關(guān)的專項及主材信息；項目竣工結(jié)算后更新專項及主材信息。在后期成本庫的維護(hù)中需要每個季度對其進(jìn)行調(diào)整，每次調(diào)整都需要保存并出具分析報告，以便符合當(dāng)下的市場發(fā)展情況。（4）審批程序?qū)徍耸马棸l(fā)起發(fā)起時機(jī)審核程序?qū)徟鷤浒競渥⒊杀緮?shù)據(jù)庫項目管理中心成本管理條線項目總包/分包工程結(jié)算完成成本管理條線經(jīng)理支持性文件《XCKGCB BD26 標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫》《XCKGCBBD27 專業(yè)工程成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫》《XCKGCB BD28 建筑工程主材價格數(shù)據(jù)庫》2．項目成本后評估作業(yè)指引（建安類）后評估目的為在項目最終結(jié)束后客觀、合理地評價項目目標(biāo)成本的執(zhí)行情況，總結(jié)成本管理工作的得失，為后續(xù)項目的成本測算和作業(yè)管理提供參照依據(jù)。項目成本后評估是指建設(shè)項目竣工及結(jié)算完成后，對項目成本狀況進(jìn)行全面、系統(tǒng)的再評價。適用于公司所有已竣工項目。集團(tuán)成本管理條線負(fù)責(zé)集團(tuán)成本后評估報告的編制，項目公司成本部負(fù)責(zé)項目公司成本后評估報告的編制：（1）項目竣工后3個月內(nèi)完成后評估分析；（2）項目后評估資料內(nèi)容包含：目標(biāo)成本管理、合同管理、簽證變更管理、預(yù)結(jié)算管理及其他成本主要內(nèi)容。（1）內(nèi)部流程：1）項目公司成本后評估：城市（項目）公司成本部組織編制、項目管理中心成本條線負(fù)責(zé)審核提供技術(shù)資料支持、項目管理中心組織開會討論評審。2）集團(tuán)成本后評估：集團(tuán)成本管理條線編制、項目管理中心組織開會討論評審。（2）外部流程：項目管理中心評審?fù)瓿珊蠼怀鞘校椖浚┕疽约跋嚓P(guān)職能中心評審。（3）流程主要審核點(diǎn)后評估發(fā)起單位流程審核事項發(fā)起部門發(fā)起時機(jī)審核程序?qū)徟鷤浒競渥㈨椖抗境杀竞笤u估項目成本后評估表（建安）①城市（項目）公司項目成本后評估表編制完畢②項目管理中心成本條線負(fù)責(zé)人③項目管理中心總經(jīng)理項目管理中心集團(tuán)成本后評估集團(tuán)成本后評估表（建安）① 集團(tuán)成本管理條線集團(tuán)成本后評估表編制完畢② 項目管理中心成本條線負(fù)責(zé)人③ 項目管理中心總經(jīng)理項目管理中心（1）目標(biāo)成本管理1）項目簡介：概況、產(chǎn)品類別、施工時間。各建筑形態(tài)、高度、單體數(shù)量、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)形式、屋面形式、內(nèi)裝飾做法、樓地面做法、外裝飾做法、保溫做法、涂料做法。根據(jù)上述內(nèi)容進(jìn)行分析。2） 項目目標(biāo)成本變動分析：%的項目偏差分析：明確單體成本偏差原因、責(zé)任人以及責(zé)任部門。、分析；分析無效成本發(fā)生的原因，導(dǎo)致成本增加的變動率；明確責(zé)任人，責(zé)任部門。：項目優(yōu)秀案例回顧，明確最終影響成本情況，明確現(xiàn)場過程管控問題。（鋼材、混凝土、銅價、外裝材料、裝飾材料等）變動分析：反映主材市場波動情況以及導(dǎo)致成本發(fā)生的變化，明確兩者間的關(guān)系，影響成本科目有哪些。（2）合同管理1）合同梳理及偏差分析：項目合同總金額統(tǒng)計、結(jié)算合同偏差超過5%的合同量價偏差原因分析；2）合同執(zhí)行情況分析：含滯后合同、事后合同、變更合同，上述合同類型產(chǎn)生的份數(shù)及占該項目合同總數(shù)量的比例、金額及占該項目合同總金額的比例，每類合同產(chǎn)生的原因分析。3）總結(jié)：問題匯總及改進(jìn)措施。（3）簽證變更管理1）項目簽證管控情況描述：含項目簽證管控情況趨勢分析（列表、圖等形式）；項目簽證變更統(tǒng)計、分析包含：明確簽證發(fā)生數(shù)量、金額；各成本科目產(chǎn)生的簽證比例、明確大額簽證發(fā)生的原因；簽證是否規(guī)范、簽證的時效性、及時性進(jìn)行評價。明確變更數(shù)量、容易發(fā)生變更的科目有哪些。變更是否及時合理、變更資料是否齊全是否規(guī)范。2）項目滯后簽證梳理分析：含滯后簽證份數(shù)及占據(jù)項目簽證總份數(shù)的比例、總金額及占據(jù)項目簽證總金額的比例，滯后簽證產(chǎn)生的原因分析及改進(jìn)措施。（4）工程預(yù)結(jié)算管理1）項目預(yù)結(jié)算梳理匯總：按照土建、裝飾、安裝、鋼筋、市政景觀五個專業(yè)列示，含數(shù)量、金額、結(jié)算合同/結(jié)算送審偏差5%及以上的偏差分析，改進(jìn)措施；2）工程預(yù)結(jié)算所反映出來的較大問題梳理并提出改進(jìn)思路：含工程預(yù)結(jié)算管理、工程進(jìn)度款管理。（5）項目開發(fā)成本管控總結(jié)支持性文件《XCKGCB –BD29 項目成本后評估報告》3．檔案管理為規(guī)范檔案管理工作，使成本條線檔案管理工作正規(guī)化和系統(tǒng)化，有效地保護(hù)和利用檔案，確保檔案完整、準(zhǔn)確、安全，為成本條線各項工作提供有力的支持。檔案是指公司在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等活動中形成的，對公司有保存價值的各種文書檔案、基建檔案、實(shí)物檔案、聲像檔案、會計檔案等各種形式的文件材料的總和，是各項工作、活動的真實(shí)記錄和原始憑證。本制度適用于控股集團(tuán)項目管理中心成本條線、核算所、項目公司成本部的檔案管理工作。集團(tuán)成本管理條線、核算所、項目公司成本部負(fù)責(zé)檔案歸檔和維護(hù)。 作業(yè)辦法（1）成本類檔案分類1）工程簽證：含工程簽證單、OA審批單、通知單、現(xiàn)場圖像資料、臺班記錄表、月度簽證匯總表、月度簽證結(jié)算單等。2）工程預(yù)結(jié)算：含工程竣工驗(yàn)收記錄表、工程結(jié)算單（一式三聯(lián)）、工程結(jié)算分析報告、施工單位結(jié)算審批單、竣工驗(yàn)收記錄單、施工單位結(jié)算匯總表、計算書、圖紙、工程簽證原件等。3）核價、清單：核價含OA審批單、洽談記錄單、通知單、核價明細(xì)表；清單含OA審批單、分部分項工程清單/預(yù)算單。4）合同：含二次開標(biāo)記錄單、擬定中標(biāo)單位投標(biāo)書、合同文本。備注：以上資料均需依照相應(yīng)的管理辦法有甲乙雙方的簽字確認(rèn)。（2）歸檔方式1）工程簽證：簽證匯總表、月結(jié)單、工程簽證三種資料分別歸檔。：依照簽證匯總表產(chǎn)生的時間先后順序，將每月產(chǎn)生的各項目簽證匯總表整理歸集；：依照月結(jié)單產(chǎn)生的時間先后順序，將每月產(chǎn)生的各項目簽證月結(jié)單整理歸集；：依照工程簽證產(chǎn)生的時間先后順序，依次在檔案目錄中填寫編號、項目公司名稱、項目名稱、簽證類、施工單位名稱以及時間周期。例如：01檔案盒張家港公司吾悅廣場簽證類宜興建工（土建）；2）工程預(yù)結(jié)算：預(yù)算和結(jié)算分別歸檔。依照預(yù)結(jié)算產(chǎn)生的時間先后順序，依次在檔案目錄中填寫編號、項目公司名稱、項目名稱、工程預(yù)/結(jié)算類、工程預(yù)/結(jié)算名稱及預(yù)/結(jié)算編號。3）核價、清單：核價、清單分別歸檔。依照核價、清單產(chǎn)生的時間先后順序，依次在檔案目標(biāo)中填寫編號、項目公司名稱、項目名稱、核價、清單名稱。4）合同：分項目公司、項目名稱、合同編號依次存檔，合同文本附中標(biāo)單位投標(biāo)書、中標(biāo)書等可依據(jù)資料。3. 檔案管理其他制度參見《新城控股集團(tuán)有限公司規(guī)章制度文件檔案管理制度》，文件編號XCKG2012038號。4．指導(dǎo)檢查指導(dǎo)檢查內(nèi)容包含月度動態(tài)成本、合約規(guī)劃、簽證管理、工程預(yù)結(jié)算管理等內(nèi)容。具體檢查明細(xì)如下：（1）結(jié)算：結(jié)算名稱、份數(shù)、數(shù)量、結(jié)算總金額、結(jié)算合同/目標(biāo)成本偏差分析；（2）合同：合同名稱、份數(shù)、數(shù)量、合同總金額、合同目標(biāo)成本偏差分析；（3）簽證：當(dāng)月實(shí)際發(fā)生的簽證，含扣款簽證檢查（扣款簽證明細(xì)表對應(yīng)的簽證逐份檢查）；（4）無效成本：含變更改造費(fèi)用，檢查無效成本的工程名稱、內(nèi)容、數(shù)量、費(fèi)用等信息。（1）與一二級節(jié)點(diǎn)的一致性；（2）月度合約規(guī)劃考核項目和總合約規(guī)劃的一致性；；（3）當(dāng)月合約規(guī)劃實(shí)際完成情況：發(fā)生的滯后合同/事后合同原因、處理措施及預(yù)防辦法。（1）簽證資料的完整性簽證匯總表（含施工單位簽字確認(rèn)）、月結(jié)單（含面表、結(jié)算單、計算明細(xì)、附相關(guān)圖紙、合同等）、OA審批單、簽證單、通知單、臺班記錄表/現(xiàn)場施工圖片等。（2）簽證內(nèi)容的合理性及明確性1）內(nèi)容完整性：含合同名稱、工程名稱、日期、簽證依據(jù)、簽證內(nèi)容、施工單位提報/監(jiān)理監(jiān)督/現(xiàn)場驗(yàn)證/成本部核實(shí)及成本估算內(nèi)容、三方簽字確認(rèn)；2）內(nèi)容明確及簽證合理性：含施工單位上報內(nèi)容、工程現(xiàn)場甲方工程師驗(yàn)證情況以及成本部復(fù)核情況，具體評判標(biāo)準(zhǔn)詳見《簽證作業(yè)指引》。3）流程執(zhí)行規(guī)范性：OA審批單上應(yīng)該填寫的內(nèi)容需要規(guī)范并且正確填寫。（3）滯后/事后簽證滯后及事后簽證產(chǎn)生的原因及處理措施、預(yù)防方法。（1）發(fā)起流轉(zhuǎn)的及時性及有效性：參見相關(guān)流程操作指引；（2）流程運(yùn)行的流暢性：是否含有因資料不全、上傳錯誤、成本數(shù)據(jù)錯誤等造成的退回現(xiàn)象；（3）流程辦結(jié)及檔案歸集及時性：及時合理歸集檔案，詳見檔案管理板塊。第四章 常用表單模塊編號表單/模板備注目標(biāo)成本管理XCKGCB BD01《新城控股全成本項說明》XCKGCBBD02《新城控股目標(biāo)成本測算套表》合約框架XCKGCBBD03《項目合約策劃框架表（在建項目）》工程預(yù)算XCKGCBBD04《商業(yè)工程預(yù)算單》動態(tài)成本XCKGCBBD05《各項資料匯總表》XCKGCBBD06《動態(tài)成本表格》XCKGCBBD07《動態(tài)成本調(diào)整報告》工程變更XCKGCBBD08《變更確認(rèn)單》XCKGCBBD09《變更通知單》現(xiàn)場簽證XCKGCB–BD10《工程簽證單》工程結(jié)算XCKGCB BD11《結(jié)算計劃》XCKGCB–BD12《工程竣工結(jié)算申請書》XCKGCBBD13《工程結(jié)算資料移交單》XCKGCBBD14《結(jié)算委托單》XCKGCBBD15《工程結(jié)算報告》XCKGCBBD16《結(jié)算審批單》XCKGCBBD17《結(jié)算確認(rèn)單》XCKGCBBD18《工程結(jié)算扣款匯總》招投標(biāo)管理XCKGCB BD19《招標(biāo)計劃表》XCKGCBBD20《清單/標(biāo)底/清標(biāo)文件委托單》XCKGCB BD21《開標(biāo)記錄表》XCKGCB –BD22《招標(biāo)登記表》XCKGCB –BD23《中標(biāo)通知書》XCKGCB –BD24《招標(biāo)感謝函》XCKGCB –BD25《招標(biāo)結(jié)果成本分析表》成本數(shù)據(jù)庫XCKGCB –BD26《標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)庫》XCKGCB –BD27《專業(yè)工程成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫》XCKGCB –BD28《建筑工程主材價格數(shù)據(jù)庫》項目成本后評估XCKGCB –BD29《項目成本后評估報告》