【正文】 授涂成洲就“假按揭”給出法律定義：指開發(fā)商為套現資金，將暫時沒有賣出的房子以內部職工、開發(fā)商親屬或素不相識的人的名字購下，從銀行套取購房貸款。 　　從這樣的定義中便可看出，一場“自建自買”好戲的上演，開發(fā)商目的清晰——現金為王。2008年，尤其是上半年，銀行普遍收緊開發(fā)商貸款，對貸后資金流向的監(jiān)管力度更加嚴格，大小開發(fā)商集體叫苦不迭。2008年中，正逢銀行信貸銀根最緊時刻，開發(fā)商獲得貸款利率通常為基準利率上浮10%30%甚至更多，接近其資金成本的10%左右。 　　戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務主管蔣尚禮表示，今年適度寬松的信貸環(huán)境及逐步向好的住宅市場預售狀況，使房地產行業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸支持略有改善。他在最新的研究報告中稱，2009年第一季度房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)貸款增速同比增長9%，結束了2008年以來逐季遞減的下滑趨勢，僅前三個月獲得的信貸支持總量就相當于2008年全年資金總量的1/3，發(fā)展商資金狀況略有好轉。 　　“但與人民幣信貸市場整體30%的同比增長相比，一季度開發(fā)企業(yè)的貸款增速仍存在一定差距，說明銀行系統(tǒng)對于房地產業(yè)的信貸支持依然較為謹慎?！笔Y尚禮說。 　　記者還從業(yè)內資深人士處了解到，通常一個房地產項目的資金流量分配比例為：自有資金占30%左右，銀行資金占30%左右，應付款和預售款占30%左右。同時房地產開發(fā)商還會通過“扎款”來緩解匱乏的資金。所謂“扎款”就是開發(fā)商拖欠施工方的錢，或者分批付款。這就相當于一部分建設資金由施工方先墊付。 　　即便如此，由于一些灰色原因，開發(fā)商的資金鏈也難言堅固。當企業(yè)的資金鏈難以維系時，融資需求便急不可耐。不過開發(fā)商早已發(fā)現這樣的“隱形地帶”：購房者按揭貸款要比企業(yè)從銀行貸款少很多阻力，且更加簡易。 　　資深人士告訴記者，通過假按揭騙貸來維持其自身運轉的方法，無外乎是利用他人信息來制作一份“虛假合同”。 　　“不管是家屬也好，親戚朋友也好，找他們來公司簽一個購房合同。事實上這個交易并沒有發(fā)生?！币晃粯I(yè)內人士說，一家房地產企業(yè)也許有10個員工，而老板可能會要求他們每人找3至5個人，以滿足按揭份額。 　　簽署這樣一個合同對于開發(fā)商來說并非難事。開發(fā)商通過任何可以利用的關系聯系到足夠數量的“購房者”，并得到他們的基本資料?！氨热?，身份證復印件，戶口復印件，結婚證等一應俱全?！痹撡Y深人士說，甚至房地產開發(fā)商可以幫助開具收入證明。提供這些資料的當事人也許可以多少得到一些“好處”，也許礙于朋友或親屬的情面而完全“免費”。更有甚者，遺失了身份證，被別有用心偽造出一套“基本資料”，名下無端多出一套住房的個案也比比皆是。 　　看似簡便實為險棋 　　與銀行融資途徑比較，“假按揭”幾乎是零成本，同時不會耗費時間。當這些基本資料準備齊全，房地產開發(fā)商向未繳納任何費用的“購房者”出具一張首付款的發(fā)票。纖薄的一張發(fā)票便成為向銀行申請按揭貸款的敲門磚。 　　當這張蓋有開發(fā)商大印的紙片出現在銀行辦公桌之時，放貸員經過程序化審核便可以放貸。不過，錢并不是打給個人，而是直接匯入開發(fā)商的賬戶中。該資深人士舉例說：“如果一套房子價值100萬，首付需要20%，按揭貸款80%。那么開發(fā)商經過這樣的操作，就能直接從銀行得到80萬元的資金?！钡?，這樣的“皮影戲”不會只發(fā)生一次。如果一個房地產開發(fā)商能做100套這樣的假按揭貸款，那么就能得到8000萬元的資金。 　　開發(fā)商為了挽救資金鏈的崩潰而選擇假按揭，實為一招險棋。欠債總是要還的。“假按揭”人向銀行還款必不可少。不過，那些出借個人資料的人根本不用操心這些瑣碎的事情。因為背后的房地產開發(fā)商會代為清障。該人士說：“每月還貸的錢與到手的貸款資金相比太少了?！倍康禺a商則會為了滿足銀行規(guī)避風險的要求選擇將這些房產進行抵押。由此帶來的風險便會潛伏于未來真正購房者的腳下。 　　當按揭貸款資金沿著電腦網絡流入那個指定賬戶之后，一個開發(fā)商“飲鴆止渴”的過程便開始了。不過“止渴”的效果也許可以立竿見影，讓開發(fā)商在短時間內獲得一定的快感。 　　據上述人士介紹，當開發(fā)商資金鏈即將斷裂時，簡單方便而且難度極低的“假按揭”通?？梢詭椭_發(fā)商度過一些艱難的時日。在現有融資渠道當中，銀行的企業(yè)信貸以及一些私募機構的利息都比“假按揭”還息高出許多。 　　購房者 　　蒙在鼓里追高房價 　　在這樣一種快捷的“融資渠道”之下，開發(fā)商寧愿鋌而走險。與此同時，假按揭所帶來的另一個效果也同時出現了：房屋的成交量與交易價格節(jié)節(jié)攀升。真正的購房者并不了解一套住房的成本與價格。他們只能通過與同地段樓盤進行比較，或者與那些購買過的人進行咨詢。 　　“如果是一套100平方米的房子，實際價格為每平方米8000元。開發(fā)商在做假按揭時，成交價為1萬元。那么官方交易網站上就會顯示單價1萬元每平米?！痹撊耸空f，售樓處的銷售人員一定說，現在買1萬元，過幾天價格還要上漲1000元。而銷售人員也一定不會忘記告訴你，售出多少套，還剩多少套，而領號排隊的人一定遠遠超過所剩套數。 　　由此，一個“追漲殺跌”的效應便出現。真正的購房者擔心“明非今比”的單價，從而“傾囊相授”。這樣一來，開發(fā)商就可由此回籠一部分流動資金。如果所剩套數售罄，那么開發(fā)商就會將“自賣自買”的已售房屋進行退房，然后再次出售。 　　“對于我們普通消費者，最大問題就是信息不對稱。我有意向買房的時候，售樓小姐給我看了一張房屋登記表，上面清楚地記錄著每棟樓，每個單元以及每套房子是否已賣出，每平方米單價等詳細資料。”上述購房者對記者說，“今年2月份房屋有回暖的現象，當時看房的人很多，而從登記表上看，房子的確銷售得很快，售樓小姐一再催促，如果不買，好的朝向和樓層就沒有了，而且以后二期、三期價格肯定會漲?！?　　銀行 　　一石三鳥 設立專用賬戶 　　向開發(fā)商亮綠燈，除賺取開發(fā)商貸款利息外，銀行的醉翁之意還在于個人按揭貸款這塊一直被視為優(yōu)質資產的“肥肉”。 　　“因此，銀行向開發(fā)商授信時，除了要求開發(fā)商進行抵押或擔保以外，一般還要求開發(fā)商將銷售的房屋按揭貸款業(yè)務劃歸到該行?！鄙鲜鰳I(yè)內人士說。 　　凡辦理按揭貸款的購房者都會有類似經歷：購房時，開發(fā)商都會以“省麻煩”為由向其推薦貸款行，消費者只需簽合同，其他事情都不用管。事實上，絕大多數開發(fā)商推薦的銀行，就是開發(fā)商自己辦理貸款的銀行。 　　理論上講，消費者有權利選擇任何一家銀行做按揭貸款。但實際情況卻不同，“各家銀行的貸款利率條件完全一樣，準備好材料交給開發(fā)商后，我只需要按照約好的時間到開發(fā)商那里與銀行簽字，確實省了不少時間和精力。而且，有個開發(fā)商做中間人，心理上也踏實不少。”一位剛在北京東四環(huán)某樓盤購買一套住房、辦理完30年住房按揭貸款的購房者接受記者采訪時說，他還表示，并不知情開發(fā)商向自己推薦貸款行的原因。 　　另外，長期懸在銀行頭頂的“利劍”——風險防控必須考慮在內。因此，銀行要求開發(fā)商在銀行設立一個專門賬戶，將售房所得款項存入該賬戶，銀行會對該賬戶進行監(jiān)管，一旦發(fā)現資金出現異常情況，銀行可以立刻凍結賬戶，把錢全部劃走，有效地控制了風險。 　　審核流于形式 　　據了解，對于房貸業(yè)務審批，通常銀行支行沒有權限放貸，分行才具有這個權限，除非是分行指定某個支行來操作該項貸款的審批。經手辦理房貸業(yè)務的普通員工，職責通常是收集開發(fā)商材料，進行審核，如果材料齊全便放貸；如果材料不齊，會讓開發(fā)商準備齊后再放貸，只是一個例行程序而已。 　　多位銀行房貸業(yè)務部工作人員都向記者表示不知“假按揭”?！拔覀儗蛻舻馁J前審查很嚴格，尤其是今年以來，銀行對風險控制非常重視?！蹦炒笮蜕虡I(yè)銀行分行房貸業(yè)務部工作人員對記者說。 　　不過，上述資深業(yè)內人士表示，銀行普通辦事員不可能逐個去親自拜訪客戶、實地審查材料。他們使用最多的方式就是電話核實。如果對每個客戶都親自進行實地核實，銀行的成本就過高了。即使銀行人力物力足夠，辦事員也不愿去跑。因為貸款由“領導”決定，多做無益，因此形成了一個核實的真空地帶。 　　騙貸結局 　　資金斷裂多敗俱傷 大量退房不是巧合 　　在一個極度低迷的市場之中，伴隨購房者的銳減，“輪流轉”的循環(huán)會出現明顯紕漏。與此同時，開發(fā)商還要負擔假按揭的月供。至此，開發(fā)商就會選擇退房來卸除負擔?！斑@就是為什么有些樓盤會在一天之內出現大量的退房。沒有別的解釋，只有假按揭。”資深人士分析表示，因為真正的購房者基本互不相識，大量的退房不會碰巧出現在同一天。同時，退房者將會損失定金和違約金。“如一套1萬元/平方米、面積為100平方米房子，定金是5萬元，違約金是總價的5%。由此計算，退房所帶來的損失將達到10萬元?！边@對于一個貸款購房的人并非小數目。 　　而退房所引發(fā)的便是“按揭貸款”危機。如果開發(fā)商席卷這筆款項“玩失蹤”，那么銀行必將追究責任的矛頭指向按揭貸款人。 　　不良率有所波動 　　業(yè)內人士告訴記者，很多房地產開發(fā)企業(yè)的實際控制人和法人代表并非同一人。那么實際控制人將資金轉移也就方便許多，因為最后追究法律責任的是法人代表。“比如，房地產開發(fā)商可以從偏遠的地方找來一個人的身份證件注冊為法人代表。等開發(fā)商破產或者卷款出逃，從法律途徑找到法人也沒有用。這樣一來，這對銀行便成為一筆死債?！?　　2009年1月份，；%。從房地產違約情況看，1月份違約筆數比年初增加656筆，%。不過，專家普遍認為，盡管房地產貸款不良率有所波動，但總體較為平穩(wěn)，風險在可控范圍內。 　　上述廣東金唐律師事務所合伙人涂成洲律師認為，在民事責任方面，銀行在與開發(fā)商簽訂某按揭合作協議時，往往會約定由開發(fā)商承擔連帶保證責任或其他責任。如出現借款合同無效、不生效或不成立的情況，名義借款人不承擔還款責任，法院很可能判令開發(fā)商作為實際用款人承擔還款責任。從刑事責任辨析，對于單位十分明顯地以非法占有為目的，利用簽訂、履行借款合同詐騙銀行或其他金融機構貸款，應當以合同詐騙罪定罪處罰。另一方面，如果所謂開發(fā)商只是少數犯罪分子借以詐騙銀行貸款的工具，則可以認定為貸款詐騙罪。 　　對于付諸真金白銀的購房者來說，最大的風險是買了房后，房產已被抵押。不但無法辦理房產證，甚至還將失去所購住房。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(新華網)境外熱錢3月或已微妙轉向“潛伏”內地樓市 　　最近幾個月，由于熱錢大舉流入，香港股市和樓市大幅反彈。內地樓市和股市的持續(xù)升溫是否也與熱錢流入有關呢？ 　　本報記者調查后發(fā)現，目前，已經有境外資金出手的跡象，而3月份資金流向已出現了變化。 　　5月新增貸款或略超5000億元 　　多位銀行界消息人士透露,5月新增貸款略逾5000億元,與4月相比少增近500億元。其中，工農中建四大國有銀行新增貸款2500億元,占比50%左右。 　　銀行業(yè)人士表示，5月信貸增量下滑，最主要的原因是大項目的高峰期已過，其次是由于銀行考核特征導致的前高后低貸款習慣。 　　。雖然管理層多次強調適當寬松貨幣政策沒有改變,但也對貸款過度集中、連環(huán)擔保等風險表示擔憂。 　　一位國有銀行人士表示,監(jiān)管層已向銀行傳達訊息,要力保全年放貸均衡增長。 　　境外資金3月或已微妙轉向 　　股市的資金神秘難測，樓市的資金則相對可察。例如，5月中旬，顯示出一些境外商業(yè)地產開發(fā)商已開始在中國低迷的市場中發(fā)現了價值。 　　記者在廣州走訪也發(fā)現，二手市場已出現零星的境外買家。中原地產外籍部營業(yè)總監(jiān)潘婉霞對本報記者表示，近期確實有一部分境外買家入市，“根據我們掌握的情況，增幅在5%左右，量不是很大，深圳要多一些?！?　　興業(yè)銀行資金運營中心首席經濟學家魯政委對本報記者表示，最近可能有部分境外資金進來了，這主要基于境外市場人民幣升值預期的重現和國內樓市走暖。 　　外儲變化顯示線索 　　國內外匯儲備的變化也顯示，自今年3月起，資金流向似乎出現了微妙的變化。自去年8月雷曼兄弟倒閉至今年2月，盡管外貿依然存在較大順差，外商直接投資也保持在50億美元以上，但我國的外匯儲備增加額卻未同步增加，相反，個別月份還出現了負增長。從“外匯儲備增加量貿易順差外商直接投資”這一數據看，除了去年12月份外，其余月份均為負，反映資金流出的跡象。 　　到了今年3月，，也就是說。 　　專家：大規(guī)模流入尚未出現 　　盡管有各種若隱若現的跡象，但多位業(yè)內專家表示，目前并未出現全面的大規(guī)模的資金流入。 　　長期追蹤熱錢走向的廣東省社科院產業(yè)經濟研究所副所長黎友煥表示，近期確實有大量熱錢涌入我國港臺地區(qū)，主要是來自歐美的短期炒作資金，不會進入內地。而2007年流入內地的主要是來自全球華人和港臺地區(qū)的儲蓄資金。 　　不過，也有業(yè)內人士表示，為了緩解流動性緊縮，多國央行將利率降至歷史低點，并且紛紛啟動印鈔機。如今，經濟復蘇跡象顯現，避險資金又開始涌出，其首選之地自然是經濟增長性較強的新興市場國家和商品市場，在這種情況下，股市和樓市也將重現暴漲。 　　商品市場看漲 　　高盛：明年商品回報將近兩成 　　大宗商品價格日前已觸及7個月高位，此輪上漲的推動因素包括美元疲軟、經濟狀況好轉跡象，以及市場預期通脹將有所抬頭。 　　對于后市，高盛倫敦商品研究部門主管Jeffrey Currie表示，在農產品及能源價格上升帶動下，%升幅，%增長預測，；短期則以銅、鋅及大豆最具投資價值，主要受惠于中國需求大增。 　　產量需求明顯增加 　　雖然市場仍在爭論全球經濟是否已經見起色，但多家制造業(yè)巨頭均指出，近期產品需求確有明顯增加。 　　美國鋁業(yè)行政總裁Klaus Kleinfeld指出，不少分銷商近期定單大增，開始擔憂一旦經濟復蘇，而本身的庫存水平接近零，無法滿足客戶要求。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(廣州日報)營銷策略房市低迷下的12種營銷策略　　銷售是永恒的主題，是一個房地產企業(yè)生存、發(fā)展、飛躍的必由之路。無論你企業(yè)發(fā)展大與小、好與壞、快與慢，都將離不開市場措施得力，迎合客戶心理的有效銷售策略?！　〔呗砸唬褐苯咏祪r　　這一促銷手段，由于操作的透明度極高，對于開發(fā)商的真情表白，只要打折幅度達到心理價位，購房者都會欣然接受。缺點：“你越降俺越不買”，還可能損害項目或企業(yè)品牌形象。策略：