【正文】 深圳將區(qū)別其違法程度，根據(jù)《決定》以及土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的要求，分別采用確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、依法拆除或者沒收、臨時使用等方式，分期分批處理。但深圳知名地產(chǎn)研究員竹之友稱，根本不止這個數(shù)，他保守估計(jì)，集資的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量在50萬套以上，也有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，深圳僅集資房數(shù)量應(yīng)在50萬套以上，如果可以轉(zhuǎn)正，將對現(xiàn)有的商品房價格是一個很大的沖擊?！吧尘?5%的房子是小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房合法化后，將對商品房造成很大的沖擊。如果小產(chǎn)權(quán)房合法，這兩種狀態(tài)都會結(jié)束。 　　這將有助于摸清底數(shù)，將其納入規(guī)范管理中。過去對違建要么沒收，要么拆除，處理方式較為單一，處理方式對抗性強(qiáng)，不利于違建的妥善處理。 　　建筑是當(dāng)前房地產(chǎn)的對沖基金，資源環(huán)境投資是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的解藥。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的過程。2006年以后認(rèn)識逐漸有新變化，特別是對保障性民生住房和商品住房達(dá)成比較明確的共識，那就是商品房和保障性民生住房功能不一樣。 　　后來發(fā)展成為產(chǎn)品制勝，也就是“products（產(chǎn)品）”，把產(chǎn)品做精，把質(zhì)量放在第一位，例如萬科、陽光100、龍湖等都是國內(nèi)著名的產(chǎn)品型企業(yè)。今后房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)地區(qū)、企業(yè)的差異性，地區(qū)的經(jīng)濟(jì)背景不同，企業(yè)的實(shí)力不同其抗跌能力和前景就不同。REITS少不了中國，美國等國家邀請中國的開發(fā)商去“抄底”，其實(shí)需要的是中國投資。 　　例如：在著名的硅谷南邊，還有一個比當(dāng)年的硅谷還繁榮的airspace valley（航空谷），有一種特殊現(xiàn)象是買房的人都是8090后的年輕消費(fèi)群體。這次中央推進(jìn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)，讓農(nóng)民先有自己的資產(chǎn)并釋放需求，就是經(jīng)濟(jì)的動力和積極信號。 　　我們看待這個問題，關(guān)鍵是看下一輪國際社會在爭什么？在什么地方有較高的期望值？克林頓執(zhí)政時期，美國政府以IT先行為核心競爭力；布什執(zhí)政時期，美國政府以占據(jù)石油為核心競爭力；新一屆的奧巴馬政府，則以發(fā)展綠色能源為核心競爭力，包括太陽能、電動車、環(huán)境資源等。他們在酒店、住宅等方面都在做綠色節(jié)能建筑，如泰格公寓每年能節(jié)省好幾百萬的運(yùn)行費(fèi)，節(jié)約出來的這幾百萬可都是企業(yè)看得見的利潤。（1998年起，聶梅生曾擔(dān)任建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主任） 　　現(xiàn)在對于這個問題，我的看法有些變化：1998年，國務(wù)院辦公廳聯(lián)合八部委下發(fā)關(guān)于促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的意見，也就是72號文件。 　　那住宅產(chǎn)業(yè)化為什么在中國推行困難呢？原因在于中國農(nóng)民工的價值低，中國是世界的制造廠，所謂“Made in China”。 　　王石認(rèn)為，雖然暫時住宅產(chǎn)業(yè)化規(guī)模小、利潤薄，其他企業(yè)跟進(jìn)做大以后，形成一條住宅產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)線后，市場就會越做越大。例如整體持有出租商業(yè)物業(yè)，在金融危機(jī)大背景下，商業(yè)地產(chǎn)由于金融危機(jī)也遭遇陣痛，有人在逆市擴(kuò)張，也有人在放慢腳步。 　　以前這類高端物業(yè)一般都掌握在外資投行手里，例如凱德置地整體收購打造的嘉茂中心，這與企業(yè)資金量充足和經(jīng)驗(yàn)有關(guān)。比如摩根大通等投行顧不過來，吐了一些產(chǎn)品出來，正是企業(yè)抄底收購很好的機(jī)會。 　　研究開征物業(yè)稅并非第一次提出，此次通知中再次強(qiáng)調(diào)顯示出國家對于開征物業(yè)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心。 　　國家信息中心在其發(fā)布的經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)測分析報告中指出，較高的交易稅和零持有稅使得一部分居民保有住房的意愿增強(qiáng)，也限制了存量房地產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)，更加劇了住房供應(yīng)矛盾。對于投機(jī)者來說，開征物業(yè)稅將是信心和預(yù)期的打擊，通過提高房地產(chǎn)的保有成本，加大了“囤積”房地產(chǎn)的風(fēng)險，可以達(dá)到抑制房地產(chǎn)投機(jī)的目的。各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價值的1%到2%之間，有的甚至可以達(dá)到3%。在法國，政府采用土地年度稅的形式征收不動產(chǎn)稅。 　　雖然物業(yè)稅在國外已有不少成功的經(jīng)驗(yàn)，但仍有人擔(dān)心物業(yè)稅的征收會對中國的購房者和房地產(chǎn)業(yè)會造成負(fù)面的影響。 　　對此，易居中國房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭表示，開征物業(yè)稅關(guān)鍵是稅基和稅率分類的確定問題。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業(yè)稅是基于產(chǎn)權(quán)私有基礎(chǔ)上的財產(chǎn)持有稅，而在我國，土地屬于國家，轉(zhuǎn)讓的只是使用權(quán)。目前專業(yè)的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、財產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在我國就十分缺乏。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(新華網(wǎng)　羅宇凡)地產(chǎn)金融“假按揭”利益鏈條深度追蹤 銀行向開發(fā)商亮綠燈　　不久前，北京乃至全國的房地產(chǎn)界都聽到了北京市二中院法官的落槌聲，歷時3年的“森豪公寓假按揭案”告一段落。 　　開發(fā)商 　　自建自買飲鴆止渴 仿造資料騙取貸款 　　據(jù)國際金融報報道，對于“假按揭”端倪，諸多房地產(chǎn)開發(fā)商均三緘其口：“我們公司從來沒有做假按揭。2008年，尤其是上半年，銀行普遍收緊開發(fā)商貸款，對貸后資金流向的監(jiān)管力度更加嚴(yán)格，大小開發(fā)商集體叫苦不迭。 　　“但與人民幣信貸市場整體30%的同比增長相比，一季度開發(fā)企業(yè)的貸款增速仍存在一定差距，說明銀行系統(tǒng)對于房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持依然較為謹(jǐn)慎。所謂“扎款”就是開發(fā)商拖欠施工方的錢，或者分批付款。不過開發(fā)商早已發(fā)現(xiàn)這樣的“隱形地帶”：購房者按揭貸款要比企業(yè)從銀行貸款少很多阻力，且更加簡易?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說，一家房地產(chǎn)企業(yè)也許有10個員工，而老板可能會要求他們每人找3至5個人，以滿足按揭份額。”該資深人士說，甚至房地產(chǎn)開發(fā)商可以幫助開具收入證明。當(dāng)這些基本資料準(zhǔn)備齊全，房地產(chǎn)開發(fā)商向未繳納任何費(fèi)用的“購房者”出具一張首付款的發(fā)票。該資深人士舉例說：“如果一套房子價值100萬，首付需要20%，按揭貸款80%。 　　開發(fā)商為了挽救資金鏈的崩潰而選擇假按揭，實(shí)為一招險棋。因?yàn)楸澈蟮姆康禺a(chǎn)開發(fā)商會代為清障。 　　當(dāng)按揭貸款資金沿著電腦網(wǎng)絡(luò)流入那個指定賬戶之后，一個開發(fā)商“飲鴆止渴”的過程便開始了。 　　購房者 　　蒙在鼓里追高房價 　　在這樣一種快捷的“融資渠道”之下，開發(fā)商寧愿鋌而走險。 　　“如果是一套100平方米的房子，實(shí)際價格為每平方米8000元。而銷售人員也一定不會忘記告訴你，售出多少套，還剩多少套，而領(lǐng)號排隊(duì)的人一定遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過所剩套數(shù)。如果所剩套數(shù)售罄，那么開發(fā)商就會將“自賣自買”的已售房屋進(jìn)行退房，然后再次出售?！?　　銀行 　　一石三鳥 設(shè)立專用賬戶 　　向開發(fā)商亮綠燈，除賺取開發(fā)商貸款利息外，銀行的醉翁之意還在于個人按揭貸款這塊一直被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的“肥肉”。事實(shí)上，絕大多數(shù)開發(fā)商推薦的銀行，就是開發(fā)商自己辦理貸款的銀行?！币晃粍傇诒本〇|四環(huán)某樓盤購買一套住房、辦理完30年住房按揭貸款的購房者接受記者采訪時說，他還表示，并不知情開發(fā)商向自己推薦貸款行的原因。經(jīng)手辦理房貸業(yè)務(wù)的普通員工，職責(zé)通常是收集開發(fā)商材料，進(jìn)行審核，如果材料齊全便放貸；如果材料不齊，會讓開發(fā)商準(zhǔn)備齊后再放貸，只是一個例行程序而已。 　　不過，上述資深業(yè)內(nèi)人士表示，銀行普通辦事員不可能逐個去親自拜訪客戶、實(shí)地審查材料。因?yàn)橘J款由“領(lǐng)導(dǎo)”決定，多做無益，因此形成了一個核實(shí)的真空地帶?！斑@就是為什么有些樓盤會在一天之內(nèi)出現(xiàn)大量的退房?！叭缫惶?萬元/平方米、面積為100平方米房子，定金是5萬元，違約金是總價的5%。如果開發(fā)商席卷這筆款項(xiàng)“玩失蹤”，那么銀行必將追究責(zé)任的矛頭指向按揭貸款人。等開發(fā)商破產(chǎn)或者卷款出逃，從法律途徑找到法人也沒有用。不過，專家普遍認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)貸款不良率有所波動，但總體較為平穩(wěn)，風(fēng)險在可控范圍內(nèi)。另一方面，如果所謂開發(fā)商只是少數(shù)犯罪分子借以詐騙銀行貸款的工具，則可以認(rèn)定為貸款詐騙罪。內(nèi)地樓市和股市的持續(xù)升溫是否也與熱錢流入有關(guān)呢？ 　　本報記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，目前，已經(jīng)有境外資金出手的跡象，而3月份資金流向已出現(xiàn)了變化。 　　。例如，5月中旬，顯示出一些境外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已開始在中國低迷的市場中發(fā)現(xiàn)了價值。 　　外儲變化顯示線索 　　國內(nèi)外匯儲備的變化也顯示，自今年3月起，資金流向似乎出現(xiàn)了微妙的變化。 　　專家：大規(guī)模流入尚未出現(xiàn) 　　盡管有各種若隱若現(xiàn)的跡象，但多位業(yè)內(nèi)專家表示，目前并未出現(xiàn)全面的大規(guī)模的資金流入。如今，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象顯現(xiàn)，避險資金又開始涌出，其首選之地自然是經(jīng)濟(jì)增長性較強(qiáng)的新興市場國家和商品市場，在這種情況下，股市和樓市也將重現(xiàn)暴漲。 　　美國鋁業(yè)行政總裁Klaus Kleinfeld指出，不少分銷商近期定單大增，開始擔(dān)憂一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，而本身的庫存水平接近零，無法滿足客戶要求。缺點(diǎn)：“你越降俺越不買”，還可能損害項(xiàng)目或企業(yè)品牌形象。無論你企業(yè)發(fā)展大與小、好與壞、快與慢，都將離不開市場措施得力，迎合客戶心理的有效銷售策略。 　　對于后市，高盛倫敦商品研究部門主管Jeffrey Currie表示，在農(nóng)產(chǎn)品及能源價格上升帶動下，%升幅，%增長預(yù)測，；短期則以銅、鋅及大豆最具投資價值，主要受惠于中國需求大增。而2007年流入內(nèi)地的主要是來自全球華人和港臺地區(qū)的儲蓄資金。從“外匯儲備增加量貿(mào)易順差外商直接投資”這一數(shù)據(jù)看，除了去年12月份外，其余月份均為負(fù)，反映資金流出的跡象。中原地產(chǎn)外籍部營業(yè)總監(jiān)潘婉霞對本報記者表示，近期確實(shí)有一部分境外買家入市，“根據(jù)我們掌握的情況，增幅在5%左右，量不是很大，深圳要多一些。 　　一位國有銀行人士表示,監(jiān)管層已向銀行傳達(dá)訊息,要力保全年放貸均衡增長。其中，工農(nóng)中建四大國有銀行新增貸款2500億元,占比50%左右。不但無法辦理房產(chǎn)證，甚至還將失去所購住房。如出現(xiàn)借款合同無效、不生效或不成立的情況，名義借款人不承擔(dān)還款責(zé)任，法院很可能判令開發(fā)商作為實(shí)際用款人承擔(dān)還款責(zé)任。” 　　2009年1月份，；%。那么實(shí)際控制人將資金轉(zhuǎn)移也就方便許多，因?yàn)樽詈笞肪糠韶?zé)任的是法人代表?！边@對于一個貸款購房的人并非小數(shù)目。”資深人士分析表示，因?yàn)檎嬲馁彿空呋净ゲ幌嘧R，大量的退房不會碰巧出現(xiàn)在同一天。與此同時，開發(fā)商還要負(fù)擔(dān)假按揭的月供。如果對每個客戶都親自進(jìn)行實(shí)地核實(shí)，銀行的成本就過高了?！拔覀儗蛻舻馁J前審查很嚴(yán)格，尤其是今年以來，銀行對風(fēng)險控制非常重視。因此，銀行要求開發(fā)商在銀行設(shè)立一個專門賬戶，將售房所得款項(xiàng)存入該賬戶，銀行會對該賬戶進(jìn)行監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)資金出現(xiàn)異常情況，銀行可以立刻凍結(jié)賬戶，把錢全部劃走，有效地控制了風(fēng)險。但實(shí)際情況卻不同，“各家銀行的貸款利率條件完全一樣，準(zhǔn)備好材料交給開發(fā)商后，我只需要按照約好的時間到開發(fā)商那里與銀行簽字，確實(shí)省了不少時間和精力。”上述業(yè)內(nèi)人士說。我有意向買房的時候，售樓小姐給我看了一張房屋登記表，上面清楚地記錄著每棟樓，每個單元以及每套房子是否已賣出，每平方米單價等詳細(xì)資料。真正的購房者擔(dān)心“明非今比”的單價，從而“傾囊相授”。那么官方交易網(wǎng)站上就會顯示單價1萬元每平米。真正的購房者并不了解一套住房的成本與價格。 　　據(jù)上述人士介紹，當(dāng)開發(fā)商資金鏈即將斷裂時，簡單方便而且難度極低的“假按揭”通?？梢詭椭_發(fā)商度過一些艱難的時日。”而房地產(chǎn)商則會為了滿足銀行規(guī)避風(fēng)險的要求選擇將這些房產(chǎn)進(jìn)行抵押?！凹侔唇摇比讼蜚y行還款必不可少?！钡?，這樣的“皮影戲”不會只發(fā)生一次。 　　當(dāng)這張蓋有開發(fā)商大印的紙片出現(xiàn)在銀行辦公桌之時，放貸員經(jīng)過程序化審核便可以放貸。更有甚者，遺失了身份證，被別有用心偽造出一套“基本資料”，名下無端多出一套住房的個案也比比皆是。開發(fā)商通過任何可以利用的關(guān)系聯(lián)系到足夠數(shù)量的“購房者”，并得到他們的基本資料。 　　“不管是家屬也好，親戚朋友也好，找他們來公司簽一個購房合同。 　　即便如此，由于一些灰色原因，開發(fā)商的資金鏈也難言堅(jiān)固。 　　記者還從業(yè)內(nèi)資深人士處了解到，通常一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金流量分配比例為：自有資金占30%左右，銀行資金占30%左右，應(yīng)付款和預(yù)售款占30%左右。 　　戴德梁行中國區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮表示，今年適度寬松的信貸環(huán)境及逐步向好的住宅市場預(yù)售狀況，使房地產(chǎn)行業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸支持略有改善。 　　廣東金唐律師事務(wù)所合伙人、中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所教授涂成洲就“假按揭”給出法律定義：指開發(fā)商為套現(xiàn)資金，將暫時沒有賣出的房子以內(nèi)部職工、開發(fā)商親屬或素不相識的人的名字購下，從銀行套取購房貸款。在這一熱一冷的銜接處，“假按揭”的身影若隱若現(xiàn)。開征物業(yè)稅在全國范圍內(nèi)肯定會經(jīng)歷一個先空轉(zhuǎn)再試點(diǎn)，然后再實(shí)轉(zhuǎn)的過程，目前仍處于空轉(zhuǎn)階段。因此如果開征物業(yè)稅，必須考慮政策的銜接性，對于已經(jīng)買房交納了70年土地出讓金的房主業(yè)主，他們是否需要在70年之后再交納，或者如何核定他們目前應(yīng)該交納的物業(yè)稅也是需要明確的地方，這中間仍需要深入的研究。 　　北京中原房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司總經(jīng)理李文杰介紹說，我國香港地區(qū)的物業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)基本上相當(dāng)于當(dāng)?shù)匾粋€月或者半個月的房租，對于買方人而言，如果將房產(chǎn)出租，那么物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)并不算大。消息一經(jīng)發(fā)布就引發(fā)了各方的普遍議論，很多人認(rèn)為，雖然從長遠(yuǎn)來看物業(yè)稅是有效的房地產(chǎn)市場調(diào)控手段，但其直接效應(yīng)卻是增加了房產(chǎn)持有者的保有成本，增加了普通消費(fèi)者的住房成本。在新西蘭和澳大利亞，%到1%征收。 　　和美國一樣，在加拿大，政府對100%的物業(yè)征稅。 　　開征物業(yè)稅利大于弊 　　年初，中國購房團(tuán)高調(diào)赴美，在周游了北美大陸后空手而歸，雖然美國房價已經(jīng)跌落至歷史低點(diǎn)，但高額的物業(yè)稅卻成為擋在購房團(tuán)面前的大山。物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房價，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動城市可持續(xù)發(fā)展。 　　目前，我國調(diào)控房地產(chǎn)市場的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和個人所得稅。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(新華房產(chǎn))從理論走向?qū)嵺` 開征物業(yè)稅對房市意味著什么？ 　　25日，中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，通知中再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。目前中國缺少投資于整體持有房地產(chǎn)物業(yè)，長期經(jīng)營出租的企業(yè)和機(jī)構(gòu)，不能只是個人出租的低級形態(tài)。由于金融危機(jī)經(jīng)濟(jì)形勢不好，酒店等商業(yè)地產(chǎn)租金大幅下降、出租率低，它與民生問題不一樣，卻與經(jīng)濟(jì)形勢好壞密切相關(guān)。因?yàn)榫G色建筑不是農(nóng)民工能解決的事情，但又是必須用到的，兩者并軌應(yīng)該能解決住宅產(chǎn)業(yè)化推進(jìn)緩慢的問題。 　?。櫭飞c王石曾在東方衛(wèi)視對話）當(dāng)時，萬科董事長王石說當(dāng)前推行住宅產(chǎn)業(yè)化的成本要比普通建房高出40%，對此企業(yè)該怎么辦？要么提高產(chǎn)品價格，要么壓縮企業(yè)利潤。