【正文】 彈；普陀區(qū)的‘中遠(yuǎn)兩灣城’樓盤，價格也在前期下跌的基礎(chǔ)上反彈了5%以上。北京市政府春節(jié)前推出了15條穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的“政策紅包”，其他地方政府也可能會在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)、根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況推出一些刺激樓市消費的政策。其中上海壓力最輕，消化現(xiàn)有存量約需4個月，而廈門、武漢、成都等地壓力較大，至少需要一年以上的時間。從中期來看，上海樓市供應(yīng)仍然緊張，只要房價有適度下調(diào)，就有相應(yīng)的需求支撐。　　去年，土地市場出現(xiàn)了“四多三少”的特點：底價成交多，流拍流標(biāo)多，退地多，救市政策多；簽約較少，交易量減少，“地王”減少。房子，只有住進(jìn)去才是硬道理。很多人關(guān)心今年會不會延續(xù)去年的情況，供地多而房屋交易量少。同時，隨著新的“購房團(tuán)”的出現(xiàn)、印花稅等各種免稅政策的出臺以及購買第二套住宅貸款的放開，又有人開始擔(dān)心房價會再次上漲，并且在“好不容易等到房價下降，不能錯失良機(jī)”的心理作用下，已經(jīng)等不及而開始出手。其次，相當(dāng)一部分留城的大學(xué)畢業(yè)生也要安家。　　進(jìn)入牛年，想提醒國內(nèi)一些媒體的是，當(dāng)一些國家房價下跌、交易量下降、銀行倒閉時，不能不分表象與實質(zhì)地報道個沒完。如果看準(zhǔn)了或者急需就買；如果猶豫，則不妨再等等。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(中國國土資源報)北京社科院發(fā)布報告 稱下半年可能是購房好時機(jī) 　　1月20日，北京市社科院發(fā)布北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展報告，在有關(guān)房地產(chǎn)市場形勢的章節(jié)中提出，2009年下半年，如果整個經(jīng)濟(jì)開始好轉(zhuǎn)，則北京房地產(chǎn)市場也將回暖，價格將出現(xiàn)小幅回調(diào)，有真實購房意愿的市民在這時入市是最好時機(jī)。但社科院提醒，這個均價是用當(dāng)期的銷售額除以銷售面積得到的價格，不同于統(tǒng)計局所公布的房屋銷售價格，也不是某個區(qū)域某個樓盤的均價，不應(yīng)機(jī)械套用。 　　此外，雖然有部分家庭選擇放棄，但限價房仍然供不應(yīng)求，市建委表示限價房2009年不會降價。　　短期難回暖　　潘石屹說，過去幾年，為了抑制房地產(chǎn)行業(yè)過快過熱，政府出臺了許多限制政策。他說，按照北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)上取得預(yù)售證而未售的1925萬㎡計算，北京2008年末住宅存量比2007年上升61%。㎡，還不及2009年政府保障房用地的供應(yīng)量。這次調(diào)整，就是要修正這些錯誤。北京因2008年樓市低迷帶來的負(fù)面影響將于2009年下半年在稅收方面顯現(xiàn)出來。如果成交量銳減，說明沒有需求，也說明房價供需雙方?jīng)]有達(dá)成一致。在新的一年里，就如年前所見到那樣，房地產(chǎn)市場各種各樣的消息也會紛至沓來?！　〉牵@些人就是沒有看到，2009年的房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化。　　有些地方政府以為，給消費者一點蠅頭小利，或以往十分見效的方式就能夠讓消費者進(jìn)入房地產(chǎn)市場。　　因為，想進(jìn)入房地產(chǎn)市場的消費者，在信息爆炸的大潮中，早就知道了全世界各地物價水平都在下降，都知道全球房價快速下跌。如果房地產(chǎn)市場價格合理，消費者有支付能力購買，又有意愿進(jìn)入這個市場，那么房地產(chǎn)市場的交易才能得以進(jìn)行及完成；如果消費者感覺到房地產(chǎn)價格過高、房地產(chǎn)市場是一個沒有信任的市場，或房地產(chǎn)市場秩序混亂，那么大多數(shù)消費者就沒有愿意進(jìn)入這個市場，即使有支付能力也是如此?！　≠Y本紛紛涌入　　“現(xiàn)在正有一批外資活躍在國內(nèi)的二三線城市，準(zhǔn)備抄底商業(yè)地產(chǎn)?！　Υ?，DTZ戴德梁行華北區(qū)商業(yè)部（商鋪）主管聶綺冰表示，投資商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好時更容易獲得高額回報，預(yù)計明年將是外資收購商業(yè)地產(chǎn)的高峰期。在美國等發(fā)達(dá)國家，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市值遠(yuǎn)大于住宅開發(fā)企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)將成為房地產(chǎn)行業(yè)的下一個發(fā)展機(jī)會。而商業(yè)地產(chǎn)和住宅的屬性完全不一樣，除非經(jīng)濟(jì)體發(fā)生本質(zhì)變化才會受到市場影響，不像住宅市場經(jīng)濟(jì)一旦下滑就會遭遇打壓?！　≈袊笖?shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)北京、深圳、上海、廣州、天津、重慶、成都、武漢、杭州、南京、長沙、南昌、蘇州、大連、青島、西安等16個城市的投資額數(shù)據(jù)，二三線城市在2008年得到更多資金的支持，投資額增幅明顯高于全國平均水平。　　懸念仍存　　盡管不少資本逆勢流入商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，但在房地產(chǎn)整體行業(yè)下行趨勢下，商業(yè)地產(chǎn)能否獨善其身懸念猶存。據(jù)清科研究中心統(tǒng)計，2008年房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)生12筆私募股權(quán)投資案例，比去年減少了22筆，投資案例數(shù)和投資金額的下降幅度均超過了50%。而此前中國證券報記者在采訪溫州投資者時，他們亦表示在住宅市場無利可圖的情況下，已經(jīng)把目光轉(zhuǎn)向二三線城市和商用不動產(chǎn)，目的在于博取租金長期收益?！　》抠J新增規(guī)模大幅萎縮　　2008年樓市的急轉(zhuǎn)直下，讓銀行的房貸業(yè)務(wù)陷入新增貸款增長乏力和老貸款違約增多兩大困境。　　“工行有這樣的增長規(guī)模已屬不錯，對于銀行來說，2008年能夠?qū)崿F(xiàn)正增長就不錯了，有些銀行房貸規(guī)?？赡苁橇阍鲩L甚至負(fù)增長。截至去年12月末，中行個人貸款余額超過6445億元?！　?009年不容樂觀　　在去年底多項刺激樓市的利好政策出臺的背景下，今年銀行房貸業(yè)務(wù)又將面臨怎樣的局面？　　有的銀行個貸部門人士表示謹(jǐn)慎樂觀，主要是基于今年房貸業(yè)務(wù)面臨的政策環(huán)境更好、更為寬松的判斷?！叭艉暧^經(jīng)濟(jì)走勢不甚樂觀，”另一股份制銀行深圳分行個貸部人士認(rèn)為，“今年房貸業(yè)務(wù)也將難有起色。個貸業(yè)務(wù)將主要作為拉動其他業(yè)務(wù)增長的附屬業(yè)務(wù)?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?證券時報　唐曉)工行7折房貸優(yōu)惠細(xì)則出臺　　雖然有點延期，但工行房貸客戶期待中的“新年紅包”畢竟還是等來了?！　⌒庞糜涗洺申P(guān)注焦點　　根據(jù)工行此次公布的細(xì)則，能夠自動調(diào)整的個人房貸主要限定有三個條件：一是2008年10月27日之前發(fā)放的個人住房貸款，三則是信用記錄——借款人近2年內(nèi)沒有連續(xù)2期（含）以上的違約記錄，在該行的其他貸款也無不良記錄。此次細(xì)則工行并未提及第二套房貸，僅對因特殊原因存在歷史不良信用記錄而無法享受此次優(yōu)惠利率調(diào)整的借款人，推出了特別處理措施：即該借款人目前已經(jīng)正常還款，最近還款日前24個月內(nèi)沒有連續(xù)2期（含）以上違約記錄，在工行其他貸款無不良記錄的，也可向貸款經(jīng)辦行提出書面申請，貸款經(jīng)辦行在分析判斷借款人違約原因、歸還貸款能力、借款人履約承諾等基礎(chǔ)上，可對其貸款利率下浮比例進(jìn)行調(diào)整?！　』蛞l(fā)其他銀行效仿　　隨著工行存。其僅提示，對個人住房貸款利率優(yōu)惠政策及相關(guān)事宜，個人住房貸款客戶可向貸款經(jīng)辦行具體咨詢。其細(xì)則明確規(guī)定，對于此次調(diào)整后享受優(yōu)惠貸款利率的客戶，如在未來還款期間連續(xù)違約2期（含）以上?！　∵@也是工行首次正式公開發(fā)布其存量房貸細(xì)則。目前已進(jìn)入2月份，一般情況下，銀行在年初伊始即向分行下發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)指標(biāo)，督促完成全年業(yè)務(wù)目標(biāo)。%，下浮30%%，%，存貸款利差較少。”一股份制銀行深圳分行零售部門人士稱?！　《?007年房貸業(yè)務(wù)增長迅猛的股份制銀行，在2008年也不得不面對房貸增速放緩，有的甚至可能出現(xiàn)零增長或負(fù)增長。　　在樓市低迷之下房貸業(yè)務(wù)依然能保持一定增長，國有銀行網(wǎng)點眾多的優(yōu)勢顯現(xiàn)?！　」ど蹄y行近日公布的數(shù)據(jù)顯示，工行個人類貸款去年新增773億元，而工行2007年年報顯示。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(中國證券報　蔡宗琦)銀行看淡今年房貸業(yè)務(wù)增長 　　房貸萎縮、利率打折，銀行自然難以看好房貸業(yè)務(wù)增長　　房貸規(guī)模在2008年的急劇萎縮在部分銀行公布的數(shù)據(jù)中已有體現(xiàn)，隨著年初逐步對存量房貸實施打7折優(yōu)惠，銀行房貸業(yè)務(wù)利潤一再削弱，銀行開展房貸業(yè)務(wù)的積極性明顯受到影響，一些銀行到目前為止仍未向分行下達(dá)今年房貸業(yè)務(wù)指標(biāo)，有的銀行零售銀行部今年甚至未將個貸業(yè)務(wù)納入業(yè)務(wù)量考核范圍。為此，兩公司將合計支付2390萬港元的退地罰金。中國指數(shù)研究院分析員認(rèn)為，住宅投資增幅仍遠(yuǎn)高于非住宅物業(yè)投資原因有兩點：第一，商業(yè)地產(chǎn)投資周期更長，資金規(guī)模要求更高，在市場調(diào)整期，企業(yè)更傾向于選擇投資周期相對較短、資金需求相對較低的住宅項目；第二，歷史累計效應(yīng)，2008年中國房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度較大，銷售面積、銷售額等指標(biāo)降幅明顯（%%），但由于房地產(chǎn)市場本身的周期性，多數(shù)企業(yè)在20062007年期間大舉擴(kuò)張期時，在物業(yè)類型選擇上更傾向于住宅市場（20062007年住宅市場投資額增幅均高于非住宅市場），因此2008年企業(yè)在放緩?fù)顿Y時，住宅市場因為擁有更多的歷史項目儲備，仍會保持較高的投資增速。二三線城市中，西安、南昌、%、%、%，蘇州、大連、杭州等城市投資額增速均超過20%?！　《饲暗谝惶酱骶S斯提供的數(shù)據(jù)顯示，除北京、上海等城市外，不少城市仍缺乏足夠的商用物業(yè)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展配套，以天津為例，甲級寫字樓僅有30萬平方米，符合甲A級標(biāo)準(zhǔn)的寫字樓約為10萬平米，整個城市的甲A級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓體量甚至不如北京CBD區(qū)域一棟寫字樓?！　《€城市成主戰(zhàn)場　　對于商業(yè)地產(chǎn)的未來，DTZ戴德梁行華北區(qū)董事張家鵬認(rèn)為投資群“看完印度、看完越南、看完歐洲美國，仍只有中國有利可圖”。萬通董事局主席馮侖表示，目前我國的房地產(chǎn)市場中，“住宅產(chǎn)業(yè)深受政策因素影響，逐步脫離理性商品市場規(guī)律，讓我們越來越難判斷了；而商用不動產(chǎn)市場化程度高，要特別關(guān)注，我們希望在這些領(lǐng)域的創(chuàng)新可以得到市場的回饋，可以得到變現(xiàn)的機(jī)會。其中，由于看好中國消費前景，商鋪成為最為搶手的投資標(biāo)的，其次是寫字樓；由于二線城市投資成本較低，受到了更多投資者的關(guān)注，有專家估計，已有約5億美元的私募資金在中國的二三線城市接盤?！　≡谛乱荒昀铮Ｍ恳粋€住房消費者都成為自己決策的主人，希望每一個住房消費者可以通過各種方式各種渠道來獲得相應(yīng)的信息，這樣才能夠完全自主地決定是進(jìn)入市場或不進(jìn)入市場，而不是被他人所左右。因此，如果還有人用所謂的“房地產(chǎn)報告”來迷惑民眾，只會強化廣大民眾對房地產(chǎn)市場的不信任，只會讓希望買房的消費者把手中的錢袋捂得更緊。但是，如果房價過高，為了這個藍(lán)印戶口，外地居民愿意多出幾十萬元甚至上百萬元來購買一套高價房嗎？在目前的環(huán)境下，各地城市戶口門檻正在不斷地降低或取消，藍(lán)印戶口所能起到的作用已經(jīng)十分有限。既然房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為消費者為主導(dǎo)的市場，房地產(chǎn)市場發(fā)展與繁榮，用老的辦法、老的方式、老的政策、老的論調(diào)，甚至老的輿論想改變目前市場態(tài)勢是不可能的。過了年后，這些消息同樣會鋪天蓋地的涌來。北京的住宅價格，在五環(huán)之外，受保障房大量積壓、房地產(chǎn)商資金鏈條緊張等因素的影響，下降的壓力很大。　　潘石屹說，面對如此嚴(yán)峻的形勢，降稅降息是積極的辦法，是放水養(yǎng)魚；加稅就是殺雞取卵，雪上加霜?！　∷f：“一批在過去幾年犯了錯誤的房地產(chǎn)商的倒閉、兼并和重組是行業(yè)‘見底’的標(biāo)志，也是讓房地產(chǎn)回到正確發(fā)展道路上的標(biāo)志。　　潘石屹認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)下滑最主要是全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成的。第二個原因是2009年北京市政府供應(yīng)保障性住房用地，折合建筑面積850萬㎡。但行業(yè)下滑的大勢已經(jīng)形成，這些“紅包”能不能阻止大幅下滑的趨勢，不光取決于房地產(chǎn)市場的情況，更主要的是要看大的經(jīng)濟(jì)形勢，效果還需要觀察?！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　?京華時報　郭愛娣)潘石屹：今年樓市調(diào)整壓力大 　　SOHO中國董事長潘石屹認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的下滑大勢已經(jīng)形成，今年樓市繼續(xù)調(diào)整的壓力仍然較大。 　　下半年房價可能看漲 　　社科院認(rèn)為，到2009年下半年，如果國際金融危機(jī)不繼續(xù)惡化，中國一系列保增長、擴(kuò)內(nèi)需的宏觀調(diào)控政策切實有效，那么宏觀經(jīng)濟(jì)形勢將逐步好轉(zhuǎn)，屆時北京的商品房銷售價格將會重拾升勢，開始新一輪的上漲行情。 　　接下來的一到兩個月，由于限價房集中銷售，商品房銷售均價將會有比較大的降幅，可能會出現(xiàn)再降10%到20%的局面。目前，股市一時還看不出中興跡象，黃金市場也看不準(zhǔn)，加上銀行存款利息下降、存款等于負(fù)利息等，不確定因素增多，再加上大城市對人們的誘惑與日俱增，因此一線城市房價不會大跌，二三線城市房價也將相對穩(wěn)定。美國一些企業(yè)破產(chǎn)時，我們也要客觀看待，別站在旁邊說三道四，更不要以為人家日子不好過了，我們就能好過，其實咱同處在全球經(jīng)濟(jì)一體化的大格局中，只有把困難估計充分，才能有備無患，渡過難關(guān)。此外，隨著城鎮(zhèn)化速度的加快，人流和資金流等不斷向大城市涌動，尤其是大量進(jìn)城務(wù)工人員，他們住的問題也需要得到妥善解決?！　∨Ｄ陿鞘械降子卸嗌俜孔庸?yīng)?購房的人又有多少，這些問題，準(zhǔn)備購房的人最好心里有個底。這是因為，一方面，從地方政府到中央政府，目前都在加力防范房地產(chǎn)出現(xiàn)大跌，從近期各地出臺的政策就能清楚地看到這一點。媒體報道保障性住房，從來都是以“萬平方米”為單位，聽上去似乎不少，可要轉(zhuǎn)換成套數(shù)，又有多少呢?尤其是對特大型城市來說，恐怕只是杯水車薪。很多人包括一些業(yè)內(nèi)人士明顯感到，地方政府的“救市”和房地產(chǎn)商的“不降價”絞在一起?！倍フf。在高“庫存”對房價壓力不斷積累的形勢下，刺激房市需求真正回升的最好藥方必然是適度降價促銷。數(shù)據(jù)顯示，截至去年11月末，%。受訪消費者中，認(rèn)為“當(dāng)前是購房好時機(jī)”%%，認(rèn)為“未來半年是購房好時機(jī)”%%。但總體上是看的多、出手的少，大家還在觀望，期待更多優(yōu)惠政策出臺，以及房價的進(jìn)一步調(diào)整?！薄　∥挥陂l北區(qū)內(nèi)中環(huán)的“慧芝湖花園二期”，開發(fā)商從去年12月底推出8折的價格優(yōu)惠后迅速刺激成交量上升。1月份全市商品住宅成交均價為每平方米13974元，%，為2008年下半年以來所罕見。樓市通系統(tǒng)數(shù)據(jù)，春節(jié)期間上海樓市成交清淡，拖累1月份成交環(huán)比出現(xiàn)明顯下滑：2009年1月全市商品住宅成交面積為48萬平方米，%。但在慘淡數(shù)據(jù)背后，部分城市的房地產(chǎn)市場卻隱約呈現(xiàn)出一些回暖跡象——優(yōu)質(zhì)樓盤銷量上揚，成熟板塊止跌回穩(wěn)?！笔讋?chuàng)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人則對記者表示?！贝鲿怨庹f?！敝袊康禺a(chǎn)與住宅研究會副會長顧云昌在第二屆華夏機(jī)構(gòu)投資者年會暨華夏理財總評榜慶典上一語中的。　　近日，多位市長也指斥樓價虛高，政府不會救樓市，而要引導(dǎo)開發(fā)商理性回歸價格?！　∈虚L“利空”地產(chǎn)商　　2008年的最后幾個月至今年年初這段時間顯然讓開發(fā)商“要救市，找市長”的希望落空。　　除了二三環(huán)的樓盤開始大幅降價促銷，受降價潮波及最早的五環(huán)以外樓盤仍在頻頻降價。　　而位于東三環(huán)外的珠江帝景也在近日發(fā)布了幅度較大的促銷計劃，該樓盤對在售的帝景博悅C區(qū)，最低價格至15500元/平方米，優(yōu)惠幅度達(dá)到了8000元/平方米。　　“2008年一年下來，各地產(chǎn)企業(yè)