【正文】 房展會熱銷背后的市場信號進(jìn)行了解讀。 　　專家認(rèn)為，對借款人的資信審核內(nèi)容不能僅局限于身份證、個人收入證明等比較原始的資料，應(yīng)當(dāng)對借款人的資產(chǎn)負(fù)債狀況、社會活動及有無違法記錄、有無失信情況等進(jìn)行全面查證。“產(chǎn)生了后果才能界定，但往往這個時候，風(fēng)險已經(jīng)轉(zhuǎn)嫁到銀行身上。 　　造假過程中難以發(fā)現(xiàn)假按揭——監(jiān)管須緊盯不正?！懊珙^” 　　近日，北京、上海等地房地產(chǎn)市場主管部門紛紛開展了對房地產(chǎn)市場秩序的專項(xiàng)整治行動，其中假按揭是重點(diǎn)整治對象。并向業(yè)務(wù)經(jīng)理反復(fù)強(qiáng)調(diào)，每一筆合同都要求面簽，與貸款人當(dāng)面交談，判斷真實(shí)性。虛假按揭貸款案件開始明顯增多。當(dāng)市場回暖時，開發(fā)商再把房子退掉重新銷售。 　　購房者一度爭得面紅耳赤也無法實(shí)現(xiàn)的退房要求，為什么現(xiàn)在似乎變得“容易”了？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，許多開發(fā)商為了促銷，將“無條件退房”作為營銷賣點(diǎn)，甚至寫入銷售合同里，這些條件使得購房者的退房成功率提高?！岸际钦，F(xiàn)象，這些退掉的房子沒用多長時間我們也快賣完了。據(jù)了解，今年以來，北京的一些在售項(xiàng)目的退房率超過10%，有的甚至超過30%?！　⌒陆ㄗ≌瑑r格環(huán)比漲幅加快?！　∪⑸唐贩夸N售面積增長加快　　新建商品房銷售面積翻倍。本年新開工面積為464萬平方米，%?！　∫?、房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅下降　　14月，%?！　∥飿I(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費(fèi)的，按照本解釋第六條規(guī)定處理?！　〉谖鍡l 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持?！　檎_審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件，依法保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國合同法》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本解釋。 　　第十六條 建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。 　　第十一條 業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內(nèi)的其他業(yè)主，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十七條所稱“有利害關(guān)系的業(yè)主”。 　　前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。 　　第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分： 　?。ㄒ唬┚哂袠?gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分； 　　（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用； 　?。ㄈ┠軌虻怯洺蔀樘囟I(yè)主所有權(quán)的客體?？紤]到房地產(chǎn)業(yè)對于支持經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長的重要性，有關(guān)于政策調(diào)整可能對該產(chǎn)業(yè)不利的擔(dān)憂是沒有根據(jù)的。盡管新的房地產(chǎn)建筑量仍然低迷，但房地產(chǎn)銷售的復(fù)蘇已經(jīng)為房地產(chǎn)相關(guān)零售銷售帶來積極的影響，這將有助于刺激整體零售銷售的反彈。在這種情況下，房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇使得人們有理由相信，基于市場的私人投資以及它對其他經(jīng)濟(jì)活動的積極影響（如消費(fèi)、土地銷售恢復(fù)正常令當(dāng)?shù)卣杖朐黾樱?，將會彌補(bǔ)政策刺激效果的最終消失，幫助維持經(jīng)濟(jì)的有機(jī)增長，尤其是幫助中國經(jīng)濟(jì)度過2009年之后G3經(jīng)濟(jì)體（美國、歐盟、日本）的長期衰退。而在發(fā)達(dá)國家，情況則大為不同，他們有正常運(yùn)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)市場，不存在被抑制的住房升級需求。如果我們假設(shè)中國的名義家庭年收入增長率比發(fā)達(dá)國家高5個百分點(diǎn)（從過去5到10年的歷史紀(jì)錄來看，這并非一個過高的假設(shè)），那么目前在中國購買一套房產(chǎn)，（2007年數(shù)據(jù)）。2003年至2008年間，中國的房價收入比的平均值在8到9倍的范圍內(nèi)，遠(yuǎn)高于3到6倍的標(biāo)準(zhǔn)水平。%，比2008年8月的水平低了約250個基點(diǎn)，短時間內(nèi)降息幅度巨大。在經(jīng)歷了2008年上半年的顯著放緩和下半年的負(fù)增長后，在建建筑面積和完工建筑面積于2009年年初都開始錄得正增長，到今年4月份，分別同比增長10%和28%。房地產(chǎn)建筑量的復(fù)蘇反映出供需情況的實(shí)質(zhì)性改善，尤其是當(dāng)貨幣政策取向開始寬松時，房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)狀況有了顯著改善，而銀行融資門檻的降低將使得大量在2008年因資金不足或市場需求不明而中止開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目得以迅速恢復(fù)施工。 　　最后，銀行恢復(fù)向房地產(chǎn)開發(fā)商放貸。 　　然而在我們看來，由于中國的一些特殊國情，使得中國的房價收入比可能夸大了絕對住房購買力較低的程度。 　　第二個有助于解釋看似過高的房價收入比的因素，是中國相當(dāng)高的住房擁有率以及強(qiáng)烈的住房升級需求。 　　我們假設(shè)，購房者出于住房升級的要求，需要支付40%的首付款（鑒于目前平均首付款約為35%，40%是一個頗為保守的假設(shè)），而這些首付款完全來自第一套房的銷售收入。 　　我們觀察到，目前中國房地產(chǎn)銷售顯著增長，大城市的房地產(chǎn)存量房已經(jīng)開始迅速減少。例如，建筑和裝飾材料及家具的零售銷售，自今年年初以來強(qiáng)勁反彈。 　　政策推動下的基建投資正在對中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇起到積極作用，而其中我們認(rèn)為最鼓舞人心的進(jìn)展是房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇。 　　規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。 　　第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。建筑區(qū)劃內(nèi)，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關(guān)系的，應(yīng)證明其房屋價值、生活質(zhì)量受到或者可能受到不利影響。 　　專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應(yīng)權(quán)利，承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)?！　〉谝粭l 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力?！　I(yè)主請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持?！　〉谑畻l 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項(xiàng)維修資金的，人民法院應(yīng)予支持?！　》康禺a(chǎn)開發(fā)市場總體形勢依然低迷，企業(yè)對擴(kuò)大投資和購置土地仍較為謹(jǐn)慎。其中，%。14月。4月份，%。西安期房的退房率超過6%。” 　　“退房增加，與市場震蕩回暖但預(yù)期又不明朗有關(guān)。 　　去年不少城市發(fā)生了因業(yè)主要求退房與開發(fā)商發(fā)生沖突的事件，引起各地政府高度關(guān)注。這樣一來，不僅解決了資金難題，還能在熱銷時賺上一筆。 　　格外引人關(guān)注的退房現(xiàn)象，有多少與假按揭有關(guān)？記者采訪的多位專家均表示，開發(fā)商通過假按揭套現(xiàn)，導(dǎo)致退房率過高的情況是存在的，但目前還只是個別現(xiàn)象。 　　“如果是假按揭，能從一些細(xì)節(jié)看出來?！爸灰C據(jù)確鑿，我們一定嚴(yán)肅查處，絕不能讓這種現(xiàn)象蔓延?！?　　“現(xiàn)在我們主要通過觀察樓盤交易中一些不正常的苗頭，加強(qiáng)對假按揭的防范。在銀行發(fā)放貸款后，及時跟蹤監(jiān)督借款使用情況，制定應(yīng)急預(yù)案，防范和化解貸款發(fā)放后出現(xiàn)的各種風(fēng)險?！　　罢埂狈晟虣C(jī)雖“危”不“跌”　　在金融危機(jī)的影響下，北京、上海等一線城市房地產(chǎn)的成交量出現(xiàn)大幅萎縮?！　∵@位多年從事房地產(chǎn)調(diào)研的專家特別強(qiáng)調(diào)，低迷是相對的。　　為期5天的2009太原市第11屆大型房地產(chǎn)交易展示會24日在山西省展覽館開幕，推出了總量為1520萬平方米、13萬套的商品房和二手房，北京、海口、三亞等城市的一些精品樓盤也參與其中?！　　俺墒斓姆康禺a(chǎn)市場標(biāo)志之一，就是二手房和新商品房的成交量比例大于或等于1∶1。”太原市房地局專家黎學(xué)成告訴記者，因此國家才從每一次的房屋交易中征收稅費(fèi)。”太原市房地局辦公室主任喬迎新告訴記者，房展會期間，是否有更多的持幣觀望者能夠買到如意房，受訪業(yè)內(nèi)人士表示將對此深為關(guān)注。為解決這一歷史難題，深圳市多次采取綜合整治行動，并于1999年、2001年和2004年三次出臺相關(guān)法規(guī)和文件，進(jìn)行強(qiáng)力治理。但深圳知名地產(chǎn)研究員竹之友稱，根本不止這個數(shù)，他保守估計(jì)，集資的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量在50萬套以上，也有業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，深圳僅集資房數(shù)量應(yīng)在50萬套以上，如果可以轉(zhuǎn)正，將對現(xiàn)有的商品房價格是一個很大的沖擊。小產(chǎn)權(quán)房合法化后，將對商品房造成很大的沖擊。 　　這將有助于摸清底數(shù)，將其納入規(guī)范管理中。 　　建筑是當(dāng)前房地產(chǎn)的對沖基金，資源環(huán)境投資是經(jīng)濟(jì)危機(jī)的解藥。2006年以后認(rèn)識逐漸有新變化，特別是對保障性民生住房和商品住房達(dá)成比較明確的共識，那就是商品房和保障性民生住房功能不一樣。今后房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)地區(qū)、企業(yè)的差異性，地區(qū)的經(jīng)濟(jì)背景不同，企業(yè)的實(shí)力不同其抗跌能力和前景就不同。 　　例如：在著名的硅谷南邊，還有一個比當(dāng)年的硅谷還繁榮的airspace valley（航空谷），有一種特殊現(xiàn)象是買房的人都是8090后的年輕消費(fèi)群體。 　　我們看待這個問題，關(guān)鍵是看下一輪國際社會在爭什么？在什么地方有較高的期望值？克林頓執(zhí)政時期，美國政府以IT先行為核心競爭力；布什執(zhí)政時期，美國政府以占據(jù)石油為核心競爭力；新一屆的奧巴馬政府，則以發(fā)展綠色能源為核心競爭力，包括太陽能、電動車、環(huán)境資源等。（1998年起，聶梅生曾擔(dān)任建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室主任） 　　現(xiàn)在對于這個問題，我的看法有些變化：1998年，國務(wù)院辦公廳聯(lián)合八部委下發(fā)關(guān)于促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的意見，也就是72號文件。 　　王石認(rèn)為，雖然暫時住宅產(chǎn)業(yè)化規(guī)模小、利潤薄，其他企業(yè)跟進(jìn)做大以后，形成一條住宅產(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)線后，市場就會越做越大。 　　以前這類高端物業(yè)一般都掌握在外資投行手里，例如凱德置地整體收購打造的嘉茂中心，這與企業(yè)資金量充足和經(jīng)驗(yàn)有關(guān)。 　　研究開征物業(yè)稅并非第一次提出，此次通知中再次強(qiáng)調(diào)顯示出國家對于開征物業(yè)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心。對于投機(jī)者來說，開征物業(yè)稅將是信心和預(yù)期的打擊，通過提高房地產(chǎn)的保有成本，加大了“囤積”房地產(chǎn)的風(fēng)險，可以達(dá)到抑制房地產(chǎn)投機(jī)的目的。在法國，政府采用土地年度稅的形式征收不動產(chǎn)稅。 　　對此，易居中國房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭表示，開征物業(yè)稅關(guān)鍵是稅基和稅率分類的確定問題。目前專業(yè)的產(chǎn)權(quán)認(rèn)定、財(cái)產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在我國就十分缺乏。 　　開發(fā)商 　　自建自買飲鴆止渴 仿造資料騙取貸款 　　據(jù)國際金融報報道，對于“假按揭”端倪，諸多房地產(chǎn)開發(fā)商均三緘其口：“我們公司從來沒有做假按揭。 　　“但與人民幣信貸市場整體30%的同比增長相比，一季度開發(fā)企業(yè)的貸款增速仍存在一定差距，說明銀行系統(tǒng)對于房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持依然較為謹(jǐn)慎。不過開發(fā)商早已發(fā)現(xiàn)這樣的“隱形地帶”：購房者按揭貸款要比企業(yè)從銀行貸款少很多阻力，且更加簡易?！痹撡Y深人士說，甚至房地產(chǎn)開發(fā)商可以幫助開具收入證明。該資深人士舉例說：“如果一套房子價值100萬，首付需要20%，按揭貸款80%。因?yàn)楸澈蟮姆康禺a(chǎn)開發(fā)商會代為清障。 　　購房者 　　蒙在鼓里追高房價 　　在這樣一種快捷的“融資渠道”之下，開發(fā)商寧愿鋌而走險。而銷售人員也一定不會忘記告訴你，售出多少套，還剩多少套，而領(lǐng)號排隊(duì)的人一定遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過所剩套數(shù)?！?　　銀行 　　一石三鳥 設(shè)立專用賬戶 　　向開發(fā)商亮綠燈，除賺取開發(fā)商貸款利息外，銀行的醉翁之意還在于個人按揭貸款這塊一直被視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的“肥肉”?！币晃粍傇诒本〇|四環(huán)某樓盤購買一套住房、辦理完30年住房按揭貸款的購房者接受記者采訪時說，他還表示，并不知情開發(fā)商向自己推薦貸款行的原因。 　　不過，上述資深業(yè)內(nèi)人士表示，銀行普通辦事員不可能逐個去親自拜訪客戶、實(shí)地審查材料?！斑@就是為什么有些樓盤會在一天之內(nèi)出現(xiàn)大量的退房。如果開發(fā)商席卷這筆款項(xiàng)“玩失蹤”，那么銀行必將追究責(zé)任的矛頭指向按揭貸款人。不過，專家普遍認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)貸款不良率有所波動，但總體較為平穩(wěn)，風(fēng)險在可控范圍內(nèi)。內(nèi)地樓市和股市的持續(xù)升溫是否也與熱錢流入有關(guān)呢？ 　　本報記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，目前，已經(jīng)有境外資金出手的跡象，而3月份資金流向已出現(xiàn)了變化。例如，5月中旬，顯示出一些境外商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商已開始在中國低迷的市場中發(fā)現(xiàn)了價值。 　　專家：大規(guī)模流入尚未出現(xiàn) 　　盡管有各種若隱若現(xiàn)的跡象，但多位業(yè)內(nèi)專家表示，目前并未出現(xiàn)全面的大規(guī)模的資金流入。 　　美國鋁業(yè)行政總裁Klaus Kleinfeld指出，不少分銷商近期定單大增，開始擔(dān)憂一旦經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，而本身的庫存水平接近零，無法滿足客戶要求。無論你企業(yè)發(fā)展大與小、好與壞、快與慢，都將離不開市場措施得力，迎合客戶心理的有效銷售策略。而2007年流入內(nèi)地的主要是來自全球華人和港臺地區(qū)的儲蓄資金。中原地產(chǎn)外籍部營業(yè)總監(jiān)潘婉霞對本報記者表示，近期確實(shí)有一部分境外買家入市，“根據(jù)我們掌握的情況，增幅在5%左右，量不是很大，深圳要多一些。其中，工農(nóng)中建四大國有銀行新增貸款2500億元,占比50%左右。如出現(xiàn)借款合同無效、不生效或不成立的情況，名義借款人不承擔(dān)還款責(zé)任，法院很可能判令開發(fā)商作為實(shí)際用款人承擔(dān)還款責(zé)任。那么實(shí)際控制人將資金轉(zhuǎn)移也就方便許多，因?yàn)樽詈笞肪糠韶?zé)任的是法人代表?！辟Y深人士分析表示，因?yàn)檎嬲馁彿空呋净ゲ幌嘧R，大量的退房不會碰巧出現(xiàn)在同一天。如果對每個客戶都親自進(jìn)行實(shí)地核實(shí)，銀行的成本就過高了。因此，銀行要求開發(fā)商在銀行設(shè)立一個專門賬戶，將售房所得款項(xiàng)存入該賬戶，銀行會對該賬戶進(jìn)行監(jiān)管，一旦發(fā)現(xiàn)資金出現(xiàn)異常情況，銀行可以立刻凍結(jié)賬戶，把錢全部劃走，有效地控制了風(fēng)險?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士說。真正的購房者擔(dān)心“明非今比”的單價，從而“傾囊相授”。真正的購房者并不了解一套住房的成本與價格?！倍康禺a(chǎn)商則會為了滿足銀行規(guī)避風(fēng)險的要求選擇將這些房產(chǎn)進(jìn)行抵押。”但是，這樣的“皮影戲”不會只發(fā)生一次。更有甚者，遺失了身份證，被別有用心偽造出一套“基本資料”，名下無端多出一套住房的個案也比比皆是。 　　“不管是家屬也好，親戚朋友也好，找他們來公司簽一個購房合同。 　　記者還從業(yè)內(nèi)資深人士處了解到，通常一個房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金流量分配比例為：自有資金占30%左右，銀行資金占30%左右，應(yīng)付款和預(yù)售款占30%左右。 　　廣東金唐律師事務(wù)所合伙人、中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所教授涂成洲就“假按揭”給出法律定義：指開發(fā)商為套現(xiàn)資金，將暫時沒有賣出的房子以內(nèi)部職工、開發(fā)商親屬或素不相識的人的名字購下，從銀行套取購房貸款。開征物業(yè)稅在全國范圍內(nèi)肯定會