【正文】 指標(biāo)提供需必要條件。項(xiàng)目以城鎮(zhèn)化建設(shè)為基礎(chǔ)，符合國(guó)家“城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的政策”。在項(xiàng)目建設(shè)用地不足的情況下，通過(guò)城鎮(zhèn)化及文化旅游項(xiàng)目的建設(shè)，整合現(xiàn)有的土地資源，在存量的基礎(chǔ)上，盤(pán)活存量建設(shè)用地，解決城鎮(zhèn)用地問(wèn)題，要以產(chǎn)業(yè)（文化、農(nóng)業(yè)等）帶動(dòng)土地增量，提高投入，產(chǎn)出才平衡，而大量投資、大規(guī)模建設(shè)，土地才有效時(shí)增減掛鉤，進(jìn)而解決項(xiàng)目用地指標(biāo)問(wèn)題，從而提高土地價(jià)格，這是解決土地指標(biāo)非常必要的。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)可以通過(guò)現(xiàn)有的直接資源挖掘、篩選與提升，形成獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，從而增強(qiáng)其項(xiàng)目地塊市場(chǎng)價(jià)值，可以有利地為推進(jìn)博望濱湖新城綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)創(chuàng)造了良好的條件，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)將進(jìn)一步提升該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。經(jīng)初步測(cè)算，約為90300畝左右，但是按照《博望新城總規(guī)》需要用地指標(biāo)約為 畝。對(duì)于項(xiàng)目建設(shè)用地指標(biāo)問(wèn)題，我們認(rèn)為可通過(guò)以下三種方式予以解決：（1）通過(guò)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)范圍內(nèi)的農(nóng)村土地整理工作，預(yù)計(jì)能整理出存量建設(shè)用地指標(biāo)約 余畝。（2）將濱湖大道建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目作為重點(diǎn)項(xiàng)目向省政府申報(bào)，爭(zhēng)取由省政府直接提供用地指標(biāo)。（3）同時(shí)通過(guò)廢舊河道整治和年度新增用地指標(biāo)等多種方式來(lái)解決濱湖新城建設(shè)的用地指問(wèn)題。第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式與保障措施一、開(kāi)發(fā)原則整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要科學(xué)化、具體化，要將長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和中短期規(guī)劃互相結(jié)合，村莊及新鎮(zhèn)的布局、基礎(chǔ)設(shè)施和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃形成整體，發(fā)揮整體資源的經(jīng)濟(jì)效益。按照“策劃先行、規(guī)劃其后；產(chǎn)業(yè)支撐、特色發(fā)展，整體推進(jìn)、示范帶動(dòng)”。二、開(kāi)發(fā)模式本項(xiàng)目采取的開(kāi)發(fā)模式為：區(qū)域聯(lián)動(dòng)+城鎮(zhèn)建設(shè)相結(jié)合。長(zhǎng)三角城鎮(zhèn)群的擴(kuò)張與壯大為該地區(qū)城鎮(zhèn)之間有效互動(dòng)合作、接受輻射、共同發(fā)展提供了更為有利的條件，因此博望濱湖新城的建設(shè)要與南京都市圈為核心，充分考慮區(qū)域內(nèi)聯(lián)系的緊密性和完整性，主動(dòng)融入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)帶，打造更大合作范圍，主動(dòng)接受長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈輻射，提長(zhǎng)馬鞍山區(qū)域地位，聯(lián)動(dòng)發(fā)展，這是個(gè)互惠互利的，相互支撐的合作發(fā)展模式，必將產(chǎn)生顯著的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益。三、社會(huì)保障措施通過(guò)各村莊的整治及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)，提高其城鎮(zhèn)載體功能，通過(guò)完善區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、服務(wù)體系和文明自治社區(qū)，為城鎮(zhèn)居民提供良好教育、居住、創(chuàng)業(yè)環(huán)境，并為城鎮(zhèn)居民必要醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保障措施。項(xiàng)目的建設(shè)涉及到農(nóng)民失地的問(wèn)題。極大多數(shù)農(nóng)民是屬于文化水平較低、資金較少、技能較差，農(nóng)民的生活和生存面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，要特別注意社會(huì)保障措施建設(shè)，即改變?cè)用駪艏再|(zhì)（實(shí)行農(nóng)轉(zhuǎn)非），并由政府承擔(dān)或投資企業(yè)部分承擔(dān)原居民的社會(huì)保障（社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)等）費(fèi)用，此方式可大大降低原居民安置的一次性補(bǔ)償費(fèi)用?；蚪ｉT(mén)的農(nóng)民保障機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，劃出一部分股份解決農(nóng)民及居民社會(huì)保障，以提供長(zhǎng)期可靠的基本生活保障。第七章 投資估算（略）第八章 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析（略）一、啟動(dòng)資金概算根據(jù)項(xiàng)目周期與工程建設(shè)規(guī)范要求，初步概算， 啟動(dòng)資金為 億元。二、啟動(dòng)資金籌措以上項(xiàng)目啟動(dòng)資金為 億元人民幣，由以下出資人出資： 集團(tuán)有限公司出資 億元，占總股本的36％；科賽集團(tuán)出資 億元，占股份24%； 集團(tuán)出資 萬(wàn)元，占股份16%；社會(huì)入股 億元，占股份24%三、后續(xù)建設(shè)資金籌措根據(jù)工程建設(shè)進(jìn)度和資金投入量的需要，一是增資擴(kuò)股；二是采取銷售開(kāi)發(fā)用地回收資金；三是向社會(huì)金融機(jī)構(gòu)爭(zhēng)取貸款支持。以此確保資金正常運(yùn)行，保障工程順利實(shí)施。四、搭建金融平臺(tái)、多渠道融資本項(xiàng)目被金融機(jī)構(gòu)看好，根據(jù)金融機(jī)構(gòu)要求在自有資金達(dá)到融資條件下，各家銀行承諾予以貸款。發(fā)行基金：目前科賽集團(tuán)成立了融資公司，有了基金發(fā)行團(tuán)隊(duì)，與江蘇匯隆投資擔(dān)保有限公司、北大創(chuàng)投、昆鵬股權(quán)投資等投資公司有過(guò)戰(zhàn)略合作，科賽集團(tuán)將根據(jù)項(xiàng)目情況，發(fā)行不同項(xiàng)目基金，擴(kuò)大企業(yè)的資金來(lái)源渠道，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。農(nóng)總行貸款項(xiàng)目：科賽集團(tuán)已在中國(guó)農(nóng)行總行北京總部授權(quán)集中授信，各項(xiàng)目公司根據(jù)運(yùn)行情況與當(dāng)?shù)剞r(nóng)行進(jìn)行對(duì)接，并在集團(tuán)授信的額度內(nèi)進(jìn)行融資。申請(qǐng)發(fā)行企業(yè)債：蘇州科賽集團(tuán)有項(xiàng)目公司發(fā)行債券的成熟經(jīng)驗(yàn)，與華龍證券、中銀國(guó)際等機(jī)構(gòu)有著長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作，可以通過(guò)與戰(zhàn)略合作者合作給項(xiàng)目公司發(fā)行債券。引入戰(zhàn)略投資者：科賽集團(tuán)作為投資大聯(lián)盟的組織者，科賽不僅是投資者，更是資源的組織者，聯(lián)合一大批志同道合的企業(yè)家組成企業(yè)群，形成投資大聯(lián)盟。項(xiàng)目貸款及流動(dòng)資金流貸款：科賽集團(tuán)及子公司通過(guò)短期、中期、長(zhǎng)期貸款融資，形成良好的融資結(jié)構(gòu)，解決企業(yè)不同時(shí)期的資金需求，以滿足科賽集團(tuán)及子公司的經(jīng)營(yíng)需要。五、投資大聯(lián)盟籌措資金蘇州科賽集團(tuán)原于浙江，發(fā)展于江蘇蘇州，集浙商蘇商理智融于一體，在浙江一帶較有號(hào)召力。只要項(xiàng)目可行，投資大聯(lián)盟很快形成。特別是浙江民營(yíng)經(jīng)濟(jì)名列全國(guó)前茅，民間資金存量數(shù)千億，主要流向重大項(xiàng)目。第九章 項(xiàng)目社會(huì)效益簡(jiǎn)析 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，涉及旅游休閑、餐飲娛樂(lè)、建筑、商業(yè)等多個(gè)行業(yè)及新農(nóng)村建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益非?？捎^，并構(gòu)成一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，對(duì)于改善馬鞍山市城鎮(zhèn)的結(jié)構(gòu)和功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)、商業(yè)的聯(lián)動(dòng)，形成城郊經(jīng)濟(jì)圈，區(qū)域內(nèi)人口的生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系較大改變，為馬鞍山市地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展將發(fā)揮積極作用。預(yù)計(jì)每年可新增地區(qū)生產(chǎn)總值180億元、稅收30億元，提供就業(yè)崗位12－16萬(wàn)個(gè)。第十章 結(jié)論一、結(jié)論項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)將有力地拉動(dòng)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，促進(jìn)馬鞍市城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，對(duì)樹(shù)立馬鞍山城市新形象，促進(jìn)城鄉(xiāng)交流，推動(dòng)區(qū)域間經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤其是推動(dòng)馬鞍山市經(jīng)濟(jì)發(fā)展市具有積極意義。雖然項(xiàng)目建設(shè)用地量較大，征地、拆遷工作任務(wù)重，但是只要各級(jí)黨委、政府形成共識(shí)和合力，建立相應(yīng)的機(jī)構(gòu)加強(qiáng)協(xié)調(diào)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)將較為順利。該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)切實(shí)可行，建議適時(shí)批準(zhǔn)立項(xiàng)。二、幾點(diǎn)建議本項(xiàng)目的道路、堤岸、城市公共綠地等工程建設(shè)，純屬社會(huì)公益性投資，而且投資額度大，建議當(dāng)?shù)卣雠_(tái)相關(guān)優(yōu)惠政策，對(duì)行政性規(guī)費(fèi)能免亦免，能減亦減辦法，對(duì)地方性稅收實(shí)行先交后返等優(yōu)惠措施。建議政府積極爭(zhēng)取上級(jí)各項(xiàng)專項(xiàng)建設(shè)基金，實(shí)行專款專用，減少投資商的負(fù)擔(dān)。建議當(dāng)?shù)卣畬⒉疬w安置與新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，利于政策處理，保護(hù)被拆遷人合法權(quán)益。建議政府加強(qiáng)對(duì)職能主管部門(mén)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，使職能部門(mén)完全按照政府意圖辦事，營(yíng)造良好投資氛圍。建議投資商即業(yè)主，搭建好金融平臺(tái)，加強(qiáng)融資力度，保障資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 科賽集團(tuán)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究所2012年5