【導(dǎo)讀】蚇膇芀蒄羆膆莂蠆袂膅蒄蒂螈芅膄蚈蚄芄芆蒀芃葿蚆羈節(jié)薁蕿襖芁芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅螂羅袆膅薅袁羅芇螁螇羄荿薄蚃羃薂莆肁羃芁螞羇莄蒅袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒃蚇螆肇膂蒀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇肄膇螃袂肅艿薆螈肂莁螂蚄膁蒄薄羃膁膃莇衿膀芅薃裊腿蒈莆螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羆膆莂蠆袂膅蒄蒂螈芅膄蚈蚄芄芆蒀芃葿蚆羈節(jié)薁蕿襖芁芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅螂羅袆膅薅袁羅芇螁螇羄荿薄蚃羃薂莆肁羃芁螞羇莄蒅袃羈蒆蝕蝿羀膆蒃蚅罿羋蚈羄肈莀蒁袀肇蒃蚇螆肇膂蒀螂肆蒞螅蚈肅蕆薈羇肄膇螃袂肅艿薆螈肂莁螂蚄膁蒄薄羃膁膃莇衿膀芅薃裊腿蒈莆螁膈膇蟻蚇膇芀蒄羆膆莂蠆袂膅蒄蒂螈芅膄蚈蚄芄芆蒀芃葿蚆羈節(jié)薁蕿襖芁芁螄螀袈莃薇蚆袇蒅螂

　　

【正文】 各管理處維修人員的調(diào)配、工程監(jiān)督、組織驗(yàn)收，保養(yǎng)計(jì)劃審批，設(shè)備（器具）申 購(gòu)、報(bào)廢審批，組織招投標(biāo)，選擇、評(píng)價(jià)設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)供方，負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》、《電梯維修保養(yǎng)合同》 、設(shè)備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核，辦理合同會(huì)簽手續(xù)。 品質(zhì)技術(shù)部 負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)情況及設(shè)備技術(shù)狀態(tài)的月檢查。 管理處負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備日常操作、運(yùn)行、巡查、點(diǎn)檢及《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍外的一切保養(yǎng)、維修工作，填寫相關(guān)記錄，編制保養(yǎng)計(jì)劃，與供方根據(jù)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同 》確定分包內(nèi)容。維修養(yǎng)護(hù)合同簽訂后，按合同監(jiān)督檢查、評(píng)定供方。 （五） 設(shè)備前期管理 前期介入 設(shè)備選型、安裝要求等由 品質(zhì)技術(shù)部 對(duì)有關(guān)物業(yè)考察后，向發(fā)展商提出。政府有關(guān)部門的驗(yàn)收，管理處應(yīng)參與。 設(shè)備的接管驗(yàn)收 （ 1） 設(shè)備的接管驗(yàn)收由 品質(zhì)技術(shù)部 代表公司，組織專家及相關(guān)管理處技術(shù)人員組成驗(yàn)收組，會(huì)同發(fā)展商、承包商進(jìn)行。驗(yàn)收依據(jù)為設(shè)備出廠說明書及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。確實(shí)達(dá)不到上述條件的應(yīng)在驗(yàn)收單中寫明實(shí)際情況及原因，并限期整改，進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。設(shè)備的接管憑證由公司 品質(zhì)技術(shù)部 對(duì)地產(chǎn)商辦理（驗(yàn)收單接收人處簽字蓋 品質(zhì) 技術(shù)部 公章）。Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備由 品質(zhì)技術(shù)部 組織專家及管理處人員一同檢驗(yàn)，Ⅲ級(jí)設(shè)備由管理處檢驗(yàn)，填寫驗(yàn)收單報(bào)辦公室復(fù)核蓋章。驗(yàn)收單蓋章后，原件發(fā)展商、管理處各留一份作為交接憑證。設(shè)備技術(shù)資料在設(shè)備交接驗(yàn)收時(shí)，由 品質(zhì)技術(shù)部 向發(fā)展商收取并辦理接收手續(xù)。對(duì)于發(fā)展商尚未移交的資料，由 品質(zhì)技術(shù)部 代表公司跟蹤收取并填寫接管驗(yàn)收移交工程資料清單，全部資料收齊后，在 品質(zhì)技術(shù)部 辦理清單簽字、蓋章手續(xù)。資料由管理處專人保管。 （ 2） 當(dāng)供電設(shè)備、供水設(shè)備驗(yàn)收合格接管后，方可與發(fā)展商辦理水、電用戶更名、過戶手續(xù)，最好直接與供電局、 自來水公司辦理抄表到戶手續(xù)。辦理手續(xù)前，管理處須向發(fā)展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執(zhí)行單》及近期電費(fèi)、水費(fèi)單提交公司辦公室審核。審核通過后，由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜，辦公 室負(fù)責(zé)辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費(fèi)協(xié)議書等對(duì)外合同會(huì)簽手續(xù)。 設(shè)備的編號(hào) 設(shè)備編號(hào)由以下四部分組成： （ 1） 第一部分表示單位的名稱：用雙字母表示 (取 A—— Z)。 （ 2） 第二部分表示設(shè)備的類別：用數(shù)字 01－ 99 表示； （ 3） 第三部分表示單位設(shè)備序號(hào)：用數(shù)字 1． 2． 3......表示； （ 4） 第四部分表示設(shè)備的管理等級(jí)：用羅馬數(shù)字Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ表示； 例： KD － 03 － 1 － (Ⅰ ) 學(xué)府康都物業(yè)管理處 電梯 1 號(hào)梯 Ⅰ級(jí)管理設(shè)備 設(shè)備的建帳 （ 1） 管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號(hào)，并填寫《機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表》。 （ 2） 管理處對(duì)所管理的所有設(shè)施設(shè)備都應(yīng)建立《設(shè)備臺(tái)帳》。 設(shè)備質(zhì)量缺陷整改 新入伙的管理處，機(jī)電設(shè)備接管后，由 品質(zhì)技術(shù)部 委托專業(yè)公司對(duì)設(shè)備質(zhì)量缺陷進(jìn)行三個(gè)月整改，整改達(dá)到企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)后，由 品質(zhì)技術(shù)部 驗(yàn)收 ，通過后，再與供方簽訂《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》。 設(shè)備標(biāo)識(shí)管理 （ 1） 設(shè)備標(biāo)牌 未隱蔽的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。對(duì)新入伙的物業(yè)，管理處可要求進(jìn)行質(zhì)量缺陷整改的供方按機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表填寫設(shè)備標(biāo)牌，并按有關(guān)規(guī)定要求，貼在設(shè)備上。 （ 2） 設(shè)備的顏色 設(shè)備的顏色由各管理處自行統(tǒng)一。 （ 3） 設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí) 重要危險(xiǎn)設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)（如配電柜掛“禁止合閘”等），報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。 （ 4） 設(shè)備標(biāo)識(shí)牌由各管理處統(tǒng)一設(shè)計(jì)。 （六） 設(shè)備使用管理 物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處，供方維修保養(yǎng)時(shí)，停電梯、停 電、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。 管理處 技工 必須按國(guó)家規(guī)范、公司有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)本管理處管理的設(shè)備進(jìn)行操作使用，確保對(duì)業(yè)主服務(wù)質(zhì)量達(dá)標(biāo)。須認(rèn)真、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作，并作記錄，記錄應(yīng)保證準(zhǔn)確性、及時(shí)性和真實(shí)性。 管理處 技工 應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄（含水、電抄表記錄），確定系統(tǒng)工作是否正常。作經(jīng)濟(jì)性分析，確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài)，及時(shí)予以控制調(diào)整。 重要設(shè)備（如變壓器、中央空調(diào)等）的投入、報(bào)停須經(jīng) 品質(zhì)技術(shù)部 批準(zhǔn)。 （七） 設(shè)備維修保養(yǎng)管理 計(jì)劃 （ 1） 維修保養(yǎng)計(jì) 劃 供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計(jì)劃于每年 12 月中旬報(bào)管理處，保養(yǎng)周期、級(jí)別應(yīng)符合本文《設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期》的規(guī)定及合同要求。管理處審核、調(diào)整后，與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的《設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表》匯總，于每年 12 月下旬報(bào) 品質(zhì)技術(shù)部審批，審批后的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃 品質(zhì)技術(shù)部 、管理處、專業(yè)公司各保留一份。設(shè)備中修、大修、更新改造計(jì)劃由 品質(zhì)技術(shù)部 制定，并審查確定方案，編制或?qū)彶轭A(yù)算。 （ 2） 檢定計(jì)劃 ： 電梯檢定計(jì)劃由管理處制定 ； 計(jì)量器具檢定計(jì)劃由管理處制定。 實(shí)施 （ 1） 有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維 修。供方負(fù)責(zé)《公共機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)合同》委托范圍內(nèi)的設(shè)備維修保養(yǎng)，可采用供方提供的表格作記錄，管理處 工程部 負(fù)責(zé)合同委托范圍外的設(shè)備維修保養(yǎng)工作。 （ 2） 發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障（不屬于 工程部 負(fù)責(zé)維修范圍內(nèi)的故障維修）， 工程部 應(yīng)用《故 障轉(zhuǎn)呈單》立即通知供方，供方接到轉(zhuǎn)呈單后，須在半個(gè)工作日內(nèi)給管理處答復(fù)，確定維修時(shí)間。一時(shí)無法解決的問題應(yīng)給管理處書面說明，承諾修復(fù)時(shí)間。對(duì)于重大維修，品質(zhì)技術(shù)部 應(yīng)組織專業(yè)工程師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督、指導(dǎo)。對(duì)于供方不能解決的問題，需要向其它專業(yè)公司委托維修時(shí)，供方負(fù)責(zé)人應(yīng)先填寫《 ———— 外委維修 申請(qǐng)表》，維修費(fèi)報(bào) 品質(zhì)技術(shù)部 審核 ， 呈報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，再進(jìn)行修理。若公司進(jìn)行發(fā)包，由管理處填寫《 ———— 外委維修申請(qǐng)表》按上述程序辦理審批。維修費(fèi)用較高的項(xiàng)目，由 品質(zhì)技術(shù)部 組織招標(biāo)。關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障，造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主生活（不含重大設(shè)備事故），須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修。管理處首先應(yīng)電話通知 品質(zhì)技術(shù)部 ，并立即組織搶修，恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。 （ 3） 設(shè)備中修、大修、更新改造工程由 品質(zhì)技術(shù)部 選擇供方（招標(biāo)或指定合格的供方），組織訂立有 關(guān)合同，辦理合同會(huì)簽手續(xù)，并由 品質(zhì)技術(shù)部 組織有關(guān)人員（相關(guān)管理處技術(shù)人員、辦公室工程師或聘請(qǐng)的專家）進(jìn)行工程施工監(jiān)督。 檢查 （ 1） 維修保養(yǎng)檢查 工程部 日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡視時(shí)，應(yīng)對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查（點(diǎn)檢），并作好記錄。發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決，無法解決的問題提交專業(yè)公司解決。設(shè)備（Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ級(jí)設(shè)備）“例?！庇?jì)劃執(zhí)行情況由管理處 經(jīng)理檢查。 設(shè)備維修完畢后，應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定，屬Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備由 品質(zhì)技術(shù)部 組織檢定并備案；屬Ⅲ級(jí)設(shè)備由管理處檢定，所有設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由 品 質(zhì)技術(shù)部 組織驗(yàn)收。 （ 2） 設(shè)備的檢定 對(duì)于電梯，電梯廠家每年進(jìn)行一次自檢，并按規(guī)定時(shí)限報(bào)送政府有關(guān)部門檢定。有功電能表、無功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋?、自來水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期 檢定，管理處須保護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。 （八） 設(shè)備安全管理 （ 1） 持證上崗與安全檢查 從事特殊工種作業(yè)的員工（電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等），須持證上崗。公司 品質(zhì)技術(shù)部 每半年對(duì)設(shè)備安全狀況等進(jìn)行一次檢查，并責(zé)成未達(dá)標(biāo)單位對(duì)安全隱患進(jìn)行整改。 （ 2） 安全事故處理程序 當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后 ，須立即通知 公司品質(zhì)技術(shù)部 。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場(chǎng)之前，應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，拍照或 錄像 。 品質(zhì)技術(shù)部 須組織人員搶修，保證對(duì)業(yè)主的服務(wù)。事后管理處須向 品質(zhì)技術(shù)部 提交設(shè)備安全事故報(bào)告， 品質(zhì)技術(shù)部 根據(jù)管理處的報(bào)告及調(diào)查結(jié)果，向總經(jīng)理提交設(shè)備安全事故調(diào)查報(bào)告，并提出處理意見。 （九） 設(shè)備封存及報(bào)廢管理 設(shè)備封存 擬封存的Ⅰ、Ⅱ級(jí)設(shè)備由管理處報(bào) 品質(zhì)技術(shù)部 ， 品質(zhì)技術(shù)部 計(jì)劃安排設(shè)備封存前的處理工作（防腐、防護(hù)等）。封存地點(diǎn)應(yīng)保持干燥、干凈、安全。管理處應(yīng)定期檢查。封存的設(shè)備，應(yīng)貼封存標(biāo)記，重新啟用時(shí)預(yù)先保養(yǎng)一次。 2