【正文】 知》(俗稱“央行121號文件”)，對個人住房信貸等作了嚴格的規(guī)范，特別提出對購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上(含第二套)住房的，商業(yè)銀行應適當限制貸款。如果說45號令縮緊了地根，從供給上調控別墅市場，那么121文件則是縮緊了銀根，從需求上控制別墅市場。2003年9月14日，國土資源部再次發(fā)布《關于加強土地供應管理促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國土資發(fā)(2003) 356號)，要求停止別墅類用地的土地供應，重申了停止別墅類用地土地供應的規(guī)定。中國別墅市場又在“黑暗”中游離。 2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯合下發(fā)了《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，要求從即日起就“開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內的執(zhí)法監(jiān)察，要求在8月31日前將歷史遺留問題加以界定并處理完畢，8月31日后不得再以協(xié)議方式出讓。 8月31日因此被業(yè)界稱作土地“大限”。從上述可以看出：國家三令五申的要求停止高爾夫別墅用地。這也是從我國人多低少的國情出發(fā)，至少這個政策在很長一段時間內不會改變，那么就使得現有的高爾夫別墅顯得十分稀缺。2 現有的高爾夫別墅市場將出現兩級分化的趨勢雖然整個高爾夫別墅會呈現稀缺的趨勢，但隨著政府對別墅市場的調控，經濟型別墅熱銷，頂端別墅也有著固定的消費群而受政策影響較小，而中端別墅市場出現競爭激勵的現象，導致中端別墅需要尋找新的營銷訴求點。目前上海的中端別墅已經降價。高爾夫別墅的數量有限，在之前建設的中低端高爾夫別墅由于各種原因配套不完善，或是產品本身檔次不高，在后期無法改進，不能滿足高端的客戶需求而走大眾化路線，以出租的形式滿足一般的富人周末、節(jié)假日休閑需要。低端高爾夫別墅走大眾化路線。低端高爾夫別墅是指目前在早期已經建好，各方面的配套不全，以及價位在200萬到500萬不等的別墅。低端高爾夫別墅走大眾化的路線比國內不是說價格會下降，作為一種稀缺資源，且隨著高爾夫球運動的推廣，低端高爾夫別墅必須承擔了滿足一般富人的需要這一功能，但主要形式是以出租的方式，價格不會下降，這就是高爾夫別墅與一般別墅的區(qū)別所在。而通過中低端高爾夫別墅出租，投資回報率也十分的客觀，所以其價值會在未來逐步顯現。高端高爾夫別墅稀缺，附加價值高。高端的高爾夫別墅是指配套設施完善，有著特有的稀缺資源，價格也在千萬元以上的別墅。高端高爾夫別墅則由于大社區(qū)、各種設施配套完善，獨特的景觀、大型的國際球場等而成為極度稀缺資源，甚至可以用不可再生來形容，而這種資源只能為少數的人擁有。高爾夫運動作為一種貴族運動，頂端的高爾夫別墅在未來會形成一種獨有的品牌，象征著財富地位的品牌。而這種頂級的別墅無論是作為高端消費者自身休閑度假還是作為投資都會有可觀的回報，因為這種別墅更多的是作為記錄一個時代的珍藏品，只會隨著時間的流逝而歷久彌香。第二部分 深圳高爾夫別墅價值分析 （一）深圳高爾夫別墅與國內高爾夫別墅對比分析1 珠江三角洲的高爾夫別墅甚為稀缺國內的頂端別墅主要集中在長江三角洲、珠江三角洲和京津唐三大經濟圈。長江三角洲的頂端別墅以上海的為主，如湯臣高爾夫第8期、佘山高爾夫別墅等，但是其它城市也不乏頂端高爾夫別墅，如杭州的西湖高爾夫別墅，蘇州的招商依云水岸，長江三角洲不乏產生頂端高爾夫別墅的城市和條件。京津唐經濟圈內的高爾夫別墅也為數眾多，北京的龍熙順景、碧海方舟、天津的上京別墅等都是中國最為頂端的高爾夫別墅，且北京的高爾夫別墅數量也很多，由此，京津唐地區(qū)的頂端高爾夫別墅很多，使得高爾夫別墅的價值并不能夠有效凸顯。 而就深圳所處的珠江三角洲而言，具備產生高爾夫別墅的城市并不多，廣州和深圳是僅有的幾個能產生頂端高爾夫別墅的城市。廣州已有的高爾夫別墅不多，除駿景高爾夫別墅外屈指可數。且廣州取消高爾夫別墅的用地審批，更是使得珠江三角洲的頂端高爾夫別墅稀缺。同時，香港基本不存在高爾夫別墅，而香港的頂端別墅的消費能力巨大，所以，珠江三角洲和香港客戶若要找尋頂端的高爾夫別墅，會將目光更多地匯集在深圳市場上，而深圳屈指可數的頂端高爾夫別墅則顯得更為珍貴。2 客戶范圍廣，物業(yè)功能多樣化將顯現價值全國幾大地區(qū)的頂端高爾夫別墅客戶群有所不同，北京主要是各國駐華的高級官員、外企高層等，上海則是以外企駐滬的高級總裁、高級管理人員以及海外華人等為主。這部分人受國外文化的熏陶，向往一種生態(tài)、健康的生活環(huán)境，因而對高爾夫別墅情有獨鐘。深圳因近臨港澳和珠三角，而這幾兩大區(qū)域匯集了世界500強的較多企業(yè)及臺胞，所以深圳高爾夫別墅的客戶指向，范圍較之北京、上海更為廣泛。同時，由于深圳所特有的海濱特色和自然資源，其物業(yè)的度假功能更為顯現，由于深圳位處珠江三角洲經濟圈的核心地帶和毗鄰香港顯現其商務功能，唯一不足的是深圳的城市文化底蘊不足所造成的人們對深圳城市文化的忽視。如果深圳的高爾夫別墅能夠營造出文化氛圍打動客戶，會使得其物業(yè)真正兼具商務、度假、文化的多種功能，從而能夠更好地吸引塔頂階層人士。3 大型高爾夫別墅社區(qū)價值愈顯建立在高爾夫球場上的別墅項目，其占地面積必定不小，而占地面積愈大的高爾夫別墅項目，其價值愈加凸顯。高爾夫球場的審批條件決定了大型高爾夫別墅項目的更加稀缺。即使在國家停止審批高爾夫球場用地之前，按照國家征地審批權限，用地超過70公頃以上的，須報國務院審批。而一座標準的18洞高爾夫球場，至少需占用土地70公頃（1000畝）以上。所以，占地1000畝以上，擁有18洞以上的高爾夫球場在全國范圍內來說也是寥寥無幾。從地域分布來看，占地面積超過66萬平方米的高爾夫別墅以北京的居多，龍熙順景、華彬高爾夫莊園等都是大型高爾夫別墅社區(qū)。上海的高爾夫別墅超過66萬平方米的也只有兩三家。而深圳觀瀾高爾夫別墅擁有180洞世界的高爾夫球場，使得其別墅物業(yè)真正做到了擁有獨一無二的資源。同時，大型高爾夫別墅社區(qū)必然伴隨著更加完善的配套、交通、物管等。國際職業(yè)標準GOLF球場、國際標準配套會所、雙語學校、幼兒園、商業(yè)配套等一應俱全。休閑、娛樂、健身、教育等都可以在社區(qū)內得到解決。這也會使得項目的價值得到充分保證。4 高爾夫以外的其它稀缺資源在全國的幾大頂端高爾夫別墅社區(qū)里，除了高爾夫這個稀缺的資源以外，還有另外的稀缺資源使得其高爾夫價值得到提升，得以躋身全國頂端別墅之列。佰富高爾夫別墅位于生態(tài)公園內，是重慶唯一的純獨立別墅高爾夫社區(qū)。維也納森林別墅擁有近2000畝原生松林，戶均擁有1000棵30年以上樹齡的松樹。站在牧馬山山頂上可以俯瞰整個成都城景。國際高爾夫別墅7992000平方米，是國科國際高爾夫廣場的一部分，集運動、娛樂、度假、休閑、居住于一體的項目，它包括國科國際高爾夫別墅，國科國際高爾夫球場，國科酒店與國科健身娛樂城三個部分。國際高爾夫別墅由于國科國際高爾夫廣場的完善配套和多樣化功能，其產品附加值得到了很大的提升。上京別墅是目前國內首屈一指的休閑渡假型別墅項目之一，具有獨一無二的天然溫泉珍稀資源。觀瀾高爾夫別墅若能整合或挖掘現有、將有的稀缺資源，必能使得其物業(yè)價值得到極大提升。（二）深圳的頂端別墅與高爾夫別墅對比分析1 頂端物業(yè)列表項目位置項目規(guī)模規(guī)劃相關指標營銷節(jié)點數量戶型面積單價總價銀谷別墅二期銀湖占地10萬㎡，總建筑面積5萬㎡，225戶一期規(guī)劃20棟別墅，綠化率64%，：1開盤1999918，入伙2001123120套54628392200012002150沙河高爾夫別墅南山區(qū)僑城路占地59200㎡，總建面積18888㎡39棟別墅39套21750011500250575西麗山莊西麗占地41206㎡，總建23383㎡。47棟別墅、24套復式房，%，車位比2：1入伙2004113047套315680220006001500天琴灣大梅沙㎡，㎡一二期度假公寓和會所，三期48棟獨立別墅，綠化率87%200套438868成套銷售1300300017英里葵涌占地67571㎡，總建50687㎡2004年107套18030015000160002703000中信棲湖高爾夫別墅龍崗區(qū)龍崗鎮(zhèn)占地36079㎡，總建14431㎡首期的棲湖地塊57棟別墅，建筑密度15%20051120開售57套21622525000最高價3000萬香蜜湖一號香蜜湖占地93544㎡，總建131000㎡內湖別墅、Townhouse、多層、高層等一共400多套20051025首批29套選房高層240260㎡、townhouse 350㎡最高價2700萬2 深圳頂端別墅特點分析 深圳目前在銷的別墅中，總價突破1000萬的主要有西麗山莊、天琴灣、17英里、香蜜湖一號、中信棲湖高爾夫別墅、觀瀾高爾夫別墅等，銀谷別墅屬于早期的頂端別墅。頂端別墅之所以處在頂端，是由于其在別墅所具有的普遍特點之外，還擁有其它的稀缺資源，如稀缺的海景、湖景、森林、高爾夫等自然景觀，這也是成為頂端別墅必不可少的條件之一。而稀缺性也成為衡量頂端別墅價值的一個重要標準。擁有湖景的頂端別墅。早期的銀谷別墅是深圳早期的富人聚居區(qū)，銀湖別墅區(qū)因為其三面環(huán)山，山谷中有金銀二湖，積聚了金湖山莊、齊明山莊、頤園別墅，后有金碧苑、田園居、棕櫚泉別墅和銀谷別墅，內外連成一片，成為深圳別墅最集中的片區(qū)。購買銀湖別墅的人群大都是深圳第一批富裕起來的人。銀湖別墅屬于早期建設規(guī)劃的別墅，容積率偏高，建筑密度也較高，配套少，且其入口處環(huán)境較差，體現不出別墅的氣派。但由于其屬于早期開發(fā)，填補了深圳早期別墅開發(fā)的空白，當時的市場反應良好。但片區(qū)可供開發(fā)的土地不多，區(qū)域發(fā)展空間受到限制?，F在的香蜜湖旁邊也有不少別墅物業(yè)，如香蜜湖一號就是典型代表。香蜜湖片區(qū)的物業(yè)多為別墅、小高層、高層混合，純別墅項目很少，該片區(qū)遠可觀安托山山景和深圳灣海景，既可“盡享城市繁華”，又可“遠離城市喧囂”，該片區(qū)高尚人文社區(qū)，區(qū)域人文環(huán)境較好，社區(qū)居住氛圍濃厚。從2002年開始崛起水榭花都，至今已經有中旅國際公館、熙園等包含別墅的物業(yè)，成為文化層次較高的新一代財富階層的首選，片區(qū)存在待開發(fā)土地，未來仍有新增別墅物業(yè)，但是能擁有湖景、海景、山景的別墅幾乎絕跡，其稀缺的景觀資源已被現有別墅霸占一空。銀湖別墅區(qū)的沒落，香蜜湖片區(qū)的湖景絕跡，使得擁有絕佳湖景和自然資源的物業(yè)越來越少。而其它湖的周邊別墅還沒有達到產生如香蜜湖片區(qū)、銀湖別墅區(qū)檔次別墅的條件。西麗湖的西麗山莊、東湖的淘金山由于周邊自然資源和環(huán)境與香蜜湖相比要遜色很多，所以其別墅品質顯然無法與香蜜湖一號相提并論。擁有海景的頂端別墅。在銷的有天琴灣、17英里等。擁有海景的片區(qū)眾多，天琴灣所在的大小梅沙片區(qū)擁有豐富的旅游資源和豐富的山景、海景優(yōu)勢。區(qū)域建設的別墅大多與旅游度假有關，主要物業(yè)形態(tài)有別墅功能界于居住和度假之間。片區(qū)土地儲備雄厚，是別墅物業(yè)新增的“主戰(zhàn)場”。片區(qū)項目主要有近年開發(fā)的萬科東海岸、天琴灣。蛇口大南山片區(qū)內大部分物業(yè)都有較好的山、海景觀資源，以及17英里所在的葵涌大鵬灣片區(qū)。這些片區(qū)都擁有較好的山海資源，而深圳有如此多的別墅物業(yè)都能擁有海景，其海景頂端別墅的價值就無法因稀缺而達到極致。擁有多種資源的頂端別墅。紅樹灣、沙河、華僑城三個區(qū)域，擁有豐富的旅游資源、高尚的人文景觀和部分湖景、海景、高爾夫景觀優(yōu)勢，與香蜜湖片區(qū)類似，同樣可以遠離城市喧囂又不脫離城市繁華。大華僑城別墅物業(yè)主要從2001年開始出現，沙河片區(qū)有高爾夫球場內的名商園、沙河高爾夫別墅，華僑城片區(qū)有東方花園、波托菲諾，紅樹灣片區(qū)的瑞河耶納，同樣成為文化層次較高的新一代財富階層的首選。但是其資源眾多，卻沒有一個自然資源能真正做到稀缺，片區(qū)內的眾多物業(yè)也使得買家或投資者有更多選擇。這對于頂端別墅的純粹性和其投資價值的凸顯來說，是遠遠不夠的。擁有高爾夫資源的頂端別墅。目前在銷的高爾夫別墅主要是中信高爾夫別墅和觀瀾高爾夫別墅。由于國家政策已經禁止修建任何高爾夫球場，未來較長一段時間內將不會產生新的高爾夫球場。所以，深圳現有的13個高爾夫球場上所有的別墅顯得彌足珍貴。以往的沙河高爾夫別墅、世紀海景高爾夫別墅以及現在的中信高爾夫別墅和觀瀾高爾夫別墅由于高爾夫球場的稀缺性而使得其物業(yè)價值得到保證和顯現。 頂端物業(yè)之所以能做到頂端，稀缺的資源和不可復制性是支撐其價值的主要因素。縱觀深圳市場上的頂端別墅，其物業(yè)價值由于資源的稀缺性而得到提升，資源越稀缺，價值就越顯珍貴。而深圳市場上的海景、湖景或者其它稀缺資源的別墅物業(yè)，相比高爾夫別墅來說，它們的客戶擁有更多的選擇，或者是最好的湖景等（如香蜜湖）資源已經絕跡?，F有的深圳高爾夫別墅的獨一無二，相對深圳其它頂端別墅來說，更具稀缺性和投資價值。3 頂端別墅案例頂端別墅——香蜜湖一號項目名稱香蜜湖一號發(fā)展商中海地產　香港信和置業(yè)位　 置福田東臨香梅路，北依僑香路，南靠蓮花西路項目類型別墅、 Townhouse、多層、高層總建筑面積131000㎡占地面積93544㎡平 均 價最高價2700萬單位面積高層為 240—260㎡， Townhouse為350㎡主要戶型別墅、 Townhouse、多層、高層開售日期20051025物業(yè)管理項目簡介　香蜜湖1號的建筑分內湖別墅、Townhouse、多層、高層等建筑形式，項目一共400多套，其中Townhouse為90多套，是市區(qū)內面積最大的Townhouse群。從一開始，中海地產就堅持做城市主流豪宅，希望將香蜜湖1號打造成城市居住的珍品。首批推出的29套別墅價格均在千萬元以上，當天全部售馨，香蜜湖1號中北區(qū)的第二批產品將在12月初發(fā)售。項目特點城市中心稀缺的資源/環(huán)湖美墅/新增院落住宅中最寬的戶內樓梯/全面設置屋頂集水槽系統(tǒng)/首創(chuàng)室內三處中空空間/深圳小區(qū)最大規(guī)模原石景觀、最大規(guī)模瀑布/深圳最密集喬木綠化/浮雕圍墻、高臺島式會所、疊水涌泉/室內采光面比例極大/ Townhouse風格各異銷售率 數