估價報告精選——深圳觀瀾高爾夫球場a球道抵押價值評估報告-資料下載頁
2025-08-25 09:16本頁面
【導讀】本報告是針對高爾夫球場球道的抵押價值評估。高爾夫球場具有一定的特殊性，估計人員根。據(jù)球場的收益性和開發(fā)建設成本采用了收益法和成本法進行了估價。深圳××高爾夫球會有限公司委托評估的深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)高爾夫球場A球道（宗地號：。月一日,目的是為貴公司向銀行申請抵押貸款提供價值參考依據(jù)。部分房地產(chǎn)價值作出評定估算。估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。，對估價對象成交有充分討價還價的權(quán)利。年7月2日止]，若市場有較大波動或超過一年需重新進行評估。究相應的法律責任。有隱瞞重大問題和事實，我公司不承擔由此帶來的任何評估風險和責任。使用權(quán)現(xiàn)為深圳××高爾夫球會有限公司使用；土地所有權(quán)性質(zhì)為國有土地。夫錦標賽等；系列國際賽事使得高爾夫球會取得了較高的知名度。
【正文】 91 78,060,955 第 2020年 144,000,000 93,739,200 84,451,620 175,119,586 147,071,234 72,789,429 第 2020年 144,000,000 98,505,600 84,451,620 176,870,782 150,086,438 67,837,199 第 2020年 144,000,000 103,272,000 84,451,620 178,639,490 153,084,130 63,189,149 第 2020年 84,000,000 106,449,600 84,451,620 180,425,885 94,475,335 35,613,664 第 2020年 84,000,000 109,627,200 84,451,620 182,230,144 95,848,676 32,996,678 第 2020年 84,000,000 112,804,800 84,451,620 184,052,445 97,203,975 30,560,046 第 2017年 84,000,000 115,982,400 84,451,620 185,892,970 98,541,050 28,292,612 第 2018年 84,000,000 119,160,000 84,451,620 187,751,899 99,859,721 24,482,076 第 20192034年 0 119,160,000 84,451,620 187,751,899 15,859,721 30,437,848 合計 1,204,610,399 在計算觀瀾高爾夫球場 A球道的分攤價值時，考慮到觀瀾高爾夫球場 AE五個球道用地面積和平均打球人流量對各個球道的分攤價值影響較大，因此，我們考慮這兩個因素分攤計算觀瀾高爾夫球場 A球道價值，再分別各取 50%的權(quán)重，得出觀瀾高爾夫球場A球道的分攤價值，計算過程如下： 球道 A用地面積占總用地面積的比例 =A球道面積 /ABCDE五球道面積之和 =,027, =% 球道 A打球人流量占總打球人流量的比例 =A球道打球人流量 /ABCDE五球道打球人流量之和 =4358/24657 =% 取權(quán)重后該高爾夫球場 A球道總價值： =1,204,610,399%50% +1,204,610,399%50% =225,100,727（元） （二）采用成本法進行評估： 計算過程如下 : 土地取得費用 土 地使用權(quán)者已經(jīng)繳納用地價款 ，折合人民幣 50,518,（港幣兌人民幣匯率 =），還需補交地價為 40元 /平方米，即40=31,730,804( 元 ) 則合計 : 82,249,417元 前期費用 主要包括：勘察設計費、球場設計費等前期工程費用，根據(jù)委托方提供成本費用資料分析，該項費用約為 40元 /平方米。 40=31,730,804( 元 ) 土地開發(fā)費用及場內(nèi)配套設施工程費 A、土地開發(fā)費用 主要是指紅線 內(nèi)需要拆遷的各種建筑物和構(gòu)筑物的補償及拆遷費用，按照豎向設計需要挖、填的土石方工程費、場地平整費等費用。根據(jù)委托方提供資料分析，考慮本高爾夫求場球道的具體情況 ,取 50元 /平方米。 即： 50= 39,663,505 ( 元 ) B、配套工程設施費用 主要指高爾夫場地內(nèi)綠化工程、道路工程、供水工程、供電工程等，根據(jù)委托方提供建設成本資料分析，取 50元 /平方米。 即： 50= 39,663,505 ( 元 ) 小計： 79,327,010（元） 管理費 取 3項之和 的 2% 即： (31,730,804+ 79,327,010)2%=2,221,156 ( 元 ) 利息 假設高爾夫建設期為兩年，地價一次性支付，其他前期費用、土地開發(fā)費用及場內(nèi)配套設施工程費在建設期均勻投入，利息取中國人民銀行一年期貸款利息 %,則： 利息 =82,249,417[(1+%)2 – 1]+ (31,613,084+ 79,258,878)[(1+%)1 – 1] =14,863,969(元 ) 利潤 根據(jù)寶安區(qū)類似土地開發(fā)的平均利潤水平，取利潤率為 10%。 利潤 =（ 82,249,417+31,730,804+ 79,327,010） 10% =19,330,723（元） 以上 16項之和即為土地成本價格： 土地成本價格 =82,249,417+31,730,804+ 79,327,010+ 2,221,156 +14,863,969+ 19,330,723 =229,723,079(元 ) （ 3）估價結(jié)果確定 “ 成本逼近法 ” 正確客觀地反映高爾夫球場的生產(chǎn)價值構(gòu)成 ,其得出的評估結(jié)果 ,比較真實反應其成本價值 ,但對其收益能力和市場供求變化反應不靈敏 。而 “ 收益法 ” 是在一定程度上反映高爾夫球場收益能力產(chǎn)生的商業(yè)價值 ,容易接近市場價格 ,但其方法的數(shù)據(jù)和相關(guān)參數(shù)取得因評估人員不同 ,評估結(jié)果容易受影響。根據(jù)估價對象特點、估價目的以及估價師經(jīng)驗 ,取 “ 成本逼近法 ” 和 “ 收益法 ” 各取權(quán)重為 50%。 高爾夫球場 A球道總價值 = 229,723,079+225,100,727 = 227,411,903（元） 單位價格： =227,411,903/ =（元 /平方米） 評析 本報 告認真調(diào)查了高爾夫球場的各項收益來源，經(jīng)營成本，以及球場開發(fā)建設的諸項成本，均有較細致的分析測算。 關(guān)于高爾夫球場的各種權(quán)益關(guān)系以及球道的價值定義值得進一步研究探討。
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