房地產(chǎn)企業(yè)房屋拆遷還房的賬務(wù)與稅務(wù)處理-資料下載頁(yè)
2025-06-27 00:33本頁(yè)面
【正文】 業(yè)務(wù)收入 5530，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補(bǔ)償費(fèi)收據(jù)5530萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會(huì)計(jì)處理：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 （二）稅務(wù)處理如下A公司2009年9月開(kāi)始與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí)，就要確認(rèn)視同銷(xiāo)售所得＝5530－＝（萬(wàn)元），繳納企業(yè)所得稅＝25%＝（萬(wàn)元）。需要注意的是，這里不能按預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算繳稅，而是要確認(rèn)視同銷(xiāo)售所得計(jì)算繳款。與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí)，不需要立即進(jìn)行土地增值稅清算，只需要預(yù)征。假定預(yù)征率為2%，則A公司2009年9月開(kāi)始與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)時(shí)，要預(yù)繳土地增值稅＝55302%＝（萬(wàn)元）?；剡w房視同銷(xiāo)售所得最后是否作土地增值稅清算，要看樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況。由于該項(xiàng)目已經(jīng)全部銷(xiāo)售完畢，因此土地增值稅必須清算。該項(xiàng)目土地增值稅清算計(jì)算過(guò)程如下：開(kāi)發(fā)成本＝5530＋6000＝11530（萬(wàn)元）；扣除項(xiàng)目金額＝11530（1+20%）＋1153010%+14770%＝（萬(wàn)元）；增值額＝14770＋5530－＝（萬(wàn)元）；增值率＝ 247。＝%，適用稅率30%，速算扣除率為0；應(yīng)繳土地增值稅＝ 30%－0＝（萬(wàn)元）；已預(yù)征土地增值稅＝55302%＝（萬(wàn)元）；應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅＝－＝（萬(wàn)元）。（1）營(yíng)業(yè)稅的計(jì)算回遷房成本價(jià)如何確定？有的地方認(rèn)為，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開(kāi)發(fā)商不需對(duì)該土地支付成本，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再計(jì)算土地成本；有的地方則認(rèn)為應(yīng)包括土地成本。筆者的看法是回遷房的成本和正常銷(xiāo)售的商品房一樣，應(yīng)分為土地成本和建筑成本兩個(gè)方面，只不過(guò)這里土地成本是以房換地?fù)Q回來(lái)的，成本價(jià)應(yīng)該包括土地成本。A公司應(yīng)該在2009年9月與被拆遷戶(hù)辦理交接手續(xù)繳納營(yíng)業(yè)稅＝79005%＝（萬(wàn)元）。（2）開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票問(wèn)題。A公司如果采用企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，非貨幣性資產(chǎn)交換要確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入5530萬(wàn)元，A公司應(yīng)按銷(xiāo)售價(jià)5530萬(wàn)元開(kāi)具銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票；A公司如果采用企業(yè)會(huì)計(jì)制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒(méi)有確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，然后視同銷(xiāo)售所得＝5530－＝（萬(wàn)元）。需要注意的是，無(wú)論怎么開(kāi)發(fā)票，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。
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