房地產(chǎn)企業(yè)房屋拆遷還房的賬務與稅務處理-資料下載頁
2025-06-27 00:33本頁面
【正文】 業(yè)務收入 5530，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù)5530萬元，結轉成本的會計處理：借：主營業(yè)務成本——土地征用費及拆遷補償費 貸：開發(fā)產(chǎn)品 （二）稅務處理如下A公司2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，就要確認視同銷售所得＝5530－＝（萬元），繳納企業(yè)所得稅＝25%＝（萬元）。需要注意的是，這里不能按預計毛利率計算繳稅，而是要確認視同銷售所得計算繳款。與企業(yè)所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，不需要立即進行土地增值稅清算，只需要預征。假定預征率為2%，則A公司2009年9月開始與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時，要預繳土地增值稅＝55302%＝（萬元）?；剡w房視同銷售所得最后是否作土地增值稅清算，要看樓盤的銷售情況。由于該項目已經(jīng)全部銷售完畢，因此土地增值稅必須清算。該項目土地增值稅清算計算過程如下：開發(fā)成本＝5530＋6000＝11530（萬元）；扣除項目金額＝11530（1+20%）＋1153010%+14770%＝（萬元）；增值額＝14770＋5530－＝（萬元）；增值率＝ 247。＝%，適用稅率30%，速算扣除率為0；應繳土地增值稅＝ 30%－0＝（萬元）；已預征土地增值稅＝55302%＝（萬元）；應補繳土地增值稅＝－＝（萬元）。（1）營業(yè)稅的計算回遷房成本價如何確定？有的地方認為，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對該土地支付成本，補償房產(chǎn)的成本價不應再計算土地成本；有的地方則認為應包括土地成本。筆者的看法是回遷房的成本和正常銷售的商品房一樣，應分為土地成本和建筑成本兩個方面，只不過這里土地成本是以房換地換回來的，成本價應該包括土地成本。A公司應該在2009年9月與被拆遷戶辦理交接手續(xù)繳納營業(yè)稅＝79005%＝（萬元）。（2）開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票問題。A公司如果采用企業(yè)會計準則，非貨幣性資產(chǎn)交換要確認主營業(yè)務收入5530萬元，A公司應按銷售價5530萬元開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票；A公司如果采用企業(yè)會計制度，非貨幣性資產(chǎn)交換沒有確認主營業(yè)務收入，然后視同銷售所得＝5530－＝（萬元）。需要注意的是，無論怎么開發(fā)票，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價核定計征營業(yè)稅。
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