【正文】 套管理系統(tǒng)不折不扣地引進另一個專案。本司對各項國內(nèi)管理制度已有足夠瞭解，基本上亦由於要面對進步一日千里的市場，業(yè)主／租戶對管理質素的要求，本司會通過內(nèi)部會議的形式，檢討修訂制度上發(fā)生的問題，同時亦憑藉內(nèi)部會議，加強管理處之內(nèi)部溝通，有關內(nèi)部會議之議決事項，亦會呈交予本司上層領導參閱。相信貴司定必理解任何系統(tǒng)都不可能稱爲（完美），而需要不斷檢討、改進、配合時代變化及市場需求。第五部份進一步物業(yè)管理方案第五部份進一步物業(yè)管理方案一、 住宅管理本司根據(jù)現(xiàn)時在管理的西門口廣場一期物業(yè)所積累的經(jīng)驗，以“揚長避短”的工作態(tài)度，正確認識管理上存在的不足，並於二期物業(yè)的管理工作中作實質改善及提升；一方面對一期及二期的管理工作以順利的延續(xù)，二方面於二期完成階段對整體的管理形象作全面的提高，以祈在小區(qū)整體完成時真正體現(xiàn)高標準的物業(yè)管理服務，爲此本司從上述管理服務內(nèi)容的基礎上設立進一步的方案，以供參閱。1． 各物業(yè)功能的出入口爲維持商場、寫字樓及住宅不同功能的獨立性，避免商場客人、寫字樓業(yè)戶及住宅住戶共用同一出入口，本司建議小區(qū)將寫字樓、商場及住宅部份入口分開設置。本司建議寫字樓入口設於首層，面向大街，而商場及住宅則分別設另外獨立入口進入，形成相對獨立且與不干擾的獨立通道。2． 小區(qū)穿梭巴士服務西門口廣場雖位元處廣州市中心區(qū)域，交通亦極其便捷，惟爲更方便業(yè)戶往返小區(qū)及廣州各主要中心地點及各主要辦公商業(yè)區(qū)，本司建議貴司可考慮爲小區(qū)業(yè)戶開設穿梭巴士服務，即可提升小區(qū)高級物業(yè)的形象，亦可盡顯業(yè)主/業(yè)戶尊貴身份。3． 社區(qū)文化活動及環(huán)境社區(qū)文化本司認爲，社區(qū)文化建設對增加小區(qū)業(yè)戶對小區(qū)歸屬感尤爲重要。本司會於每年首月向貴司提交一份小區(qū)年度社區(qū)文化活動計劃，待有關方案經(jīng)發(fā)展商同意後實施執(zhí)行。除一些中國傳統(tǒng)的節(jié)日外，部份西方主要之節(jié)日期間，亦應舉辦一些慶?；顒樱杂喜煌瑯I(yè)戶對小區(qū)社區(qū)文化的要求。一般情況下，本司會建議於下列節(jié)日期間舉行慶?；顒樱?元旦新年 中國傳統(tǒng)的農(nóng)曆新年 六一兒童節(jié) 暑假期間 中秋節(jié)/國慶節(jié) 重陽節(jié) 耶誕節(jié)4． 便民服務於條件允許的情況下，本司將爲西門口廣場業(yè)戶提供更多類型之有償增值服務，服務專案可包括家傭服務、家居清潔服務、室內(nèi)綠化佈置及養(yǎng)護服務、洗衣服務、家居維修及室內(nèi)裝修服務、租務管理服務、商務中心服務等，此舉除可增加管理處收入外，亦可爲小區(qū)業(yè)戶提供更多元化及完善的管理服務。而有關之收費標準，將經(jīng)發(fā)展商審批同意後方才實施。此外，本司亦會結合西門口廣場之實際情況，與相關部門聯(lián)繫，力求于不增加小區(qū)業(yè)戶支出的情況下，爲小區(qū)業(yè)戶提供更多之便民服務，包括（但不限於）代訂及送貨服務、代訂報刊雜誌服務、資訊收集服務、送餐服務、票務服務、租車服務等。因應西門口廣場的初步情況，本司認爲可根據(jù)業(yè)戶的需要，爲業(yè)戶提供下列便民服務： 有償服務服務內(nèi)容費用及說明I. 禮儀服務1) 租擺鮮花、盆景由業(yè)戶自行支付租金，管理處收取5元手續(xù)費2) 代接送客人往返、火車東站、機場或其他指定地點由業(yè)戶自行支付有關費用II. 家庭服務1) 更換嵌入式燈具不含材料收費2元/個2) 更換指甲開關、電插座、及插座面板不含材料收費3元/個3) 更換空氣開關、漏電開關不含材料收費10元/個4) 安裝及改動供電線路、電話線路、電視天線線路不含材料收費15元/米5) 安裝吸頂燈、壁燈、光管不含材料收費12元/個6) 安裝熱水器不含材料收費30元/臺7) 更換信箱鎖收費10元/把8) 修補牆壁批蕩、翻新乳膠漆不含材料收費18元/平方米9) 更換水錶收費25元/個10) 更換座廁水箱配件不含材料收費15元/套11) 疏通室內(nèi)排水管、浴缺、洗手盤下水管不含材料收費10至20元/次12) 更換門鎖不含材料收費10元/個13) 安裝窗簾架、掛衣架、鏡、畫收費2元/個/次14) 一般性家居清潔不含材料收費8元/小時/人15) 一般性家居清潔包含材料收費10元/小時/人16) 開荒清潔包含材料收費15元/小時/人17) 包月清潔視清潔面積面議18) 地毯清潔收費4元/平方米19) 木地板打蠟收費4元/平方米20) 大理石打蠟拋光收費7元/平方米21) 大理石石面保養(yǎng)收費15元/平方米22) 洗衣服務由業(yè)戶自行支付有關費用23) 家庭醫(yī)療保健服務由業(yè)戶自行支付有關費用24) 代購物品服務由業(yè)戶自行支付有關費用III. 商務服務1) 傳真按電信局標準2) 打字由業(yè)戶自行支付有關費用3) 複印由業(yè)戶自行支付有關費用IV. 其他服務1) 備餐及送餐服務由業(yè)戶自行支付有關費用2) 存?zhèn)}及搬運服務由業(yè)戶自行支付有關費用V. 會所康體服務1) 游泳池810元/人/次2) 乒乓球10元/小時3) 桌球15元/小時4) 棋牌室10元/小時5) 桑拿10元/人/次6) 健身室/舞蹈室晚上8：00至11：00收費8元/人/次 無償服務服務內(nèi)容備註VI. 禮儀服務1) 代招計程車免收手續(xù)費2) 租車服務免收手續(xù)費3) 代收、發(fā)信件/郵包免費VII. 家庭服務1) 代訂礦泉水、蒸餾水等免費2) 更換燈泡、石英燈、節(jié)能燈、日光燈免費（不含材料）3) 室內(nèi)電氣線路故障檢查免費4) 家用電器故障檢定免費5) 用電開關跳閘重定免費6) 更換水龍頭免費（不含材料）7) 檢查煤氣爐、熱水器點火異常免費VIII. 商務服務1) 代訂報刊/雜誌免手續(xù)費2) 代訂車、船、機票及酒店免手續(xù)費3) 地區(qū)資料搜集免手續(xù)費IX. 代聘家教服務1) 小學、初中、高中家教免手續(xù)費2) 外語補習或方言教授免手續(xù)費3) 音樂、舞蹈、繪畫等培訓班免手續(xù)費4) 其他專業(yè)補習培訓班免手續(xù)費X. 康體服務1) 室外兒童遊樂場免費2) 圖書閱覽免費3) 外借圖書免費4) 健身室/舞蹈室日間（晚上8：00前）免費以上爲本司對西門口廣場一期管理過程中，根據(jù)實際情況及配合西門口廣場二期的物業(yè)檔次所制定的便民服務內(nèi)容及收費標準，惟上述服務內(nèi)容未必能涵蓋全面及所定之標準亦需於實際管理過程中有所調(diào)整。5． 空中花園管理位於小區(qū)三層之架空花園，屬於小區(qū)之整體公共配套設施，原則上小區(qū)的各部份業(yè)戶均有權使用，爲有效地杜絕不同部份物業(yè)使用人前往其他地方，而影響其他業(yè)戶，本司建議於各幢物業(yè)之平臺花園出口加裝單向密碼門，以免造成業(yè)戶之間相互影響，6． 智慧化系統(tǒng)的管理、維護根據(jù)西門口廣場的情況，結合本司過往之管理經(jīng)驗，就小區(qū)智慧化系統(tǒng)管理、維護提供以下建議： 小區(qū)智慧化系統(tǒng)的組成1) IC卡可視對講門禁IC卡門禁管理系統(tǒng)採用加密的感應式智慧卡（或密碼鍵盤）作爲開門匙，住戶可通過IC卡開啓住宅入口大門，進入大廈。而監(jiān)控中心的管理員也可通過管理主機與訪客或住戶直接對話，即時爲用戶及訪客解決困難。通過安裝門禁管理系統(tǒng)，可以杜絕閒雜人員隨便進入住宅樓內(nèi)，可更好地保障大廈內(nèi)住戶的人身及財産安全。2) 閉路監(jiān)控系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)是通過于大廈首層各出入口、電梯轎廂內(nèi)、停車埸出入口安裝攝像機，用來監(jiān)察人員流動情況。通過合理地分佈攝像機，可及進發(fā)現(xiàn)大廈內(nèi)有否可疑情況，防止意外事件的發(fā)生。3) 周界防範系統(tǒng)此系統(tǒng)是通過在大廈周界位置安裝紅外線對射探頭形成電子圍牆，當有人穿越防區(qū)遮擋紅外線後，安裝於小區(qū)監(jiān)控中必的報警主機立即發(fā)出報警嗚響，通知值班人員趕往現(xiàn)埸處理。4) 電子巡更系統(tǒng)在小區(qū)內(nèi)各主要通道及住宅樓層公共區(qū)域安裝巡更感應點，巡更保安員手持巡更器，按指定的路線進行巡更，採取了電子巡更系統(tǒng)，將會更有效地監(jiān)管巡更員的工作，避免了漏巡及謊報情況出現(xiàn)。 充分發(fā)揮高科技在管理中的設想通過安裝智慧化設備可爲業(yè)主提供一個安靜可靠的居住環(huán)境及改善業(yè)主的生活，也可提高物業(yè)管理的服務質素和效率。 巡邏路線的最佳選擇最佳的巡邏路線，必須有小區(qū)的平面分佈圖資料才能提供，故需貴司提交上述資料後，本司再根據(jù)貴小區(qū)之具體情況提交相關意見。 住宅小區(qū)報警的應急處理根據(jù)本司過往之管理經(jīng)驗，住宅小區(qū)應急處理內(nèi)容包括： 受傷/急癥 停電 惡劣天氣 意外盜竊 水災 疏散/撤離程式 盜竊 火警就上述應急事件之處理方法，本司將會詳細按小區(qū)之實際情況，擬備相應之緊急應變措施，載於小區(qū)「用戶手冊」內(nèi)，以備小區(qū)業(yè)戶隨時查閱。而管理處之相關員工亦會通過日常之物業(yè)管理專題培訓及演習，熟煉掌握有關緊急事件之應變技巧。 保護智慧化系統(tǒng)的預埋管線及各種公共管線設施的措施于樓宇交付使用前，管理公司將協(xié)同發(fā)展商與小區(qū)各系統(tǒng)施工單位進行物業(yè)之工程驗收移交工作。于此階段，管理處將向有關智慧化系統(tǒng)及各公共管線工程承判商索取相關之竣工圖紙，以瞭解及掌握小區(qū)各系統(tǒng)之佈線規(guī)劃。而于本司接管上述系統(tǒng)後，將按實際需要，建議發(fā)展商於上述系統(tǒng)有關位置設置有效之永久性標誌，以提請用戶注意(於有關永久性標誌未安裝前，管理處亦可負責安排設置有關臨時標誌)。而若部份業(yè)戶有需要對上述系統(tǒng)之室內(nèi)部份進行改動或增刪，管理處亦將會於嚴格審核有關業(yè)戶提供之相關圖紙後，安排小區(qū)相關系統(tǒng)之指定承判商進行統(tǒng)一施工(有關規(guī)定於「裝修手冊」中列明)。最後，由於各用戶在其聘用的裝修公司爲其提供裝修服務期間要對裝修工人的作業(yè)行爲負有完全責任，因此爲充分保障有關裝修公司所雇工人因意外疏忽所造成公共傷害及對管理處之賠償責任，管理處將建議用戶爲其所有的裝修工程向保險公司購買足夠的臨時保險，諸如火險、勞工保險、第三者保險、或全保等，用戶可以根據(jù)實際需要與保險公司接洽。7． 根據(jù)入住前後及各個管理時期的特點，採取相應的安全防範措施 交付使用前一般于樓宇交付使用前，因施工單位並未將樓宇移交予發(fā)展商及物業(yè)管理公司，故小區(qū)之安全保衛(wèi)工作應由有關施工單位負責（一期物業(yè)、售樓部及樣板間除外）。 裝修入住期據(jù)本司過往之經(jīng)驗，于樓宇交付使用初期，一方面，住戶需進行室內(nèi)二次裝修工程，另一方面，部份施工單位仍需對小區(qū)部份工程系統(tǒng)或設備進行手尾工程或應業(yè)主之要求進行翻修工作，故造成小區(qū)內(nèi)施工人員較多之情況。于此階段，管理處之安全防範工作重點在於施工及裝修人員之管理，有關安全防範管理措施包括但不限於： 小區(qū)大門出入示證及登記 規(guī)定施工人員進出路線 施工人員佩戴施工證備查 管理處24小時巡查 施工單元按規(guī)定配備滅火筒 物品放行登記 嚴禁裝修人員留宿或于裝修單元內(nèi)煮食 日常運作於小區(qū)裝修期後進入日常管理運作，有關安全防範管理措施包括（但不限於）如下： 小區(qū)大門出入示證及登記 管理處24小時巡查及監(jiān)控 物品放行登記 管理處24小時服務熱線 定期檢查消防設施及保持消防通道暢通 定期進行消防演習 於舉行特別活動或假日等日子有效控制人流 定期檢討及按需要調(diào)整保安崗位 定期檢討及修訂有關保安制度及相關措施 定期對安管人員進行專業(yè)培訓8． 對房屋裝修的監(jiān)管方案、方式、措施和所達到的效果于裝修方面，業(yè)主／租戶在進行裝璜前需呈遞全套裝璜圖則一式四份，由管理公司審批，圖則批出後管理公司保存一份，管理處保存一份，以便於日常巡查時可以對照工程是否依例進行，業(yè)主／租戶收回兩份，其中一份必須於工地當眼地方懸掛，供各有關人仕隨時查閱。此外，管理處並提供臨時供電安排，以備業(yè)主／租戶裝修所需，所有消防及其它重要系統(tǒng)的改裝工程，必須經(jīng)管理處認可承包商負責進行。于該段時間內(nèi)，小區(qū)內(nèi)的保安及防火最爲重要，因爲小區(qū)總承包商的施工隊尚未完全撤離，各單元委聘的裝璜承包商又開始進入小區(qū)內(nèi)施工，加上銷售代理、客戶、業(yè)主等型型種種，各行各業(yè)人仕均會進入專案內(nèi)，所以保安最爲重要。本司會定立管制制度，記錄進場人仕資料，尤以承包商資料最爲重要，並需每日登記開工人數(shù)，發(fā)給胸章。管理員及工程人員（包括主管在內(nèi)）每天均必須巡視各施工現(xiàn)場，禁止違規(guī)改建，尤以晚間停工後，確保無火種遺留，水制、電制關妥，各單元內(nèi)不準留宿等一系列保安措施。9． 住房被盜和車輛丟失的責任和承諾管理處將安排嚴密之保安制度，包括24小時不間斷巡邏、出入查證、利用小區(qū)之保安設施進行24小時監(jiān)控等，以儘量避免於小區(qū)內(nèi)發(fā)生任何保安意外事件。而爲進一步保障小區(qū)公共財産安全及西門口廣場之發(fā)展商、全體業(yè)主、住戶及管理者之利益，本司將於接管西門口廣場之物業(yè)管理工作後，制定一全面之小區(qū)保險投保建議方案予貴司考慮，有關保險一般包括財産一切險及公衆(zhòng)責任險。若小區(qū)不幸發(fā)生住戶被盜或車輛丟失事件時，管理處將會第一時間作報警及報保險公司處理，當有關事件被界定爲因被保人于經(jīng)營業(yè)務過程中之意外或疏忽而造成並依法應由被保人承擔的經(jīng)濟賠償責任，有關保險將會生效並將由有關保險公司按投保條款負責賠償