【正文】 需要，材料運送，以及工序控制，避免裝璜期內(nèi)所産生之噪音，影向其他業(yè)主／租戶操作。 評估各機電房的規(guī)模位置，機電設備合理利用及佈置小區(qū)設備選型方面，本司會按小區(qū)日後實際的需要，向貴司提交專業(yè)的意見，如電梯的品牌、速度及後備發(fā)電機；水泵的功率大小等，務求以最適合的設備配合小區(qū)的需要，以免日後設備的設置不能滿足業(yè)戶的需求，又或設備的功能過大，以造成能源浪費等（如大型中央空調(diào)機組的功率是否適合等）。因此「西門口廣場」之綠化規(guī)劃須考慮物業(yè)之定位而確定。本司屆時將對綠化設計方面提出建議方案，並建議種植較有觀賞性的植物，如大紅草、多色富貴竹、螃花及虎尾蘭等，增加區(qū)內(nèi)綠化色彩，活躍小區(qū)氣氛。惟於施工階段中，本司建議綠化集中于售樓部內(nèi)及周邊環(huán)境，以便買家於參觀樣板間時，已能體會到小區(qū)日後的整體高雅的小區(qū)氣氛。 垃圾處理設備 現(xiàn)時廣州部份物業(yè)對垃圾處理系統(tǒng)方面之考慮較少，生活垃圾處理主要通過指定集中點，由清潔人員定時將收取之垃圾集中，惟如採取此種處理方式，若因垃圾收集不及時或於運送過程中，即會對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生造成影響。惟選定垃圾收集房時，應儘量選擇業(yè)戶極少通過或逗留之地點，並于垃圾房內(nèi)設置適當之通風設備，以避免于夏天高溫時容易産生之異味而影響小區(qū)整體環(huán)境衛(wèi)生。 地下停車場的規(guī)模 停車場作爲物業(yè)之重要配套，規(guī)模如何設定，本司之專業(yè)人員有相關的經(jīng)驗，其中包括： 就日後住戶的車輛數(shù)目進行評估，作出適當?shù)能囄粩?shù)量安排。 停車場規(guī)模的確定除應顧及物業(yè)本身使用功能外，仍需考慮小區(qū)其他配套設施所需，如物業(yè)部份功能爲寫字樓或商場，則物業(yè)之停車位數(shù)量需相應增加。另，由於停車場亦爲物業(yè)保安之要求重點，本司建議於停車場入口處設置車牌識別電視監(jiān)視系統(tǒng)，通過影像記錄等設施管理出入之車輛，以達到停車場管理的需要。 標誌設計及安裝由本司提供建議安案，貴司負責設計安裝永久性之標誌，其餘臨時性的標誌可由本司代爲安排。 物業(yè)管理軟體的建議物業(yè)管理軟體之編程主要就物業(yè)日常設備維護、環(huán)境衛(wèi)生、綠化和內(nèi)部文件整理、客戶資料、管理服務收費等的工作進行匯總及製錶等。本司建議「西門口廣場」可考慮使用並於物業(yè)管理軟體中考慮包括下列功能： 物業(yè)資源資訊； 客戶檔案資料； 管理服務收費與繳費； 客戶賬務統(tǒng)計分析； 資料與財務系統(tǒng)的介面； 小區(qū)平臺資料； 與業(yè)戶溝通資訊。此外，本司亦建議可視乎情況組織居民間的比賽及活動，如乒乓球或棋藝比賽等；如有可能，更可組織居民興趣隊伍與鄰近其他住宅大廈代表進行公開比賽或其他活動，以加強與同區(qū)其他居民的友誼及溝通。 桌球室； 桑拿； 泳池； 餐廳； 健身室； 網(wǎng)球場及壁球場； 多功能室（健康舞室）； 便利店； 閱讀室； 網(wǎng)吧； 其他設施，如棋牌室，乒乓球室及茶藝餐館等。有見及此，本司將根據(jù)過往之豐富物業(yè)管理經(jīng)驗，爲貴司銷售人員就物業(yè)管理方面提供如下之培訓課程建議計劃： 服務禮儀； 物業(yè)管理基本概括及範圍； 物業(yè)管理之日常服務內(nèi)容及管理費用之厘定方式； 物業(yè)管理法規(guī)； 物業(yè)管理公約、業(yè)戶守則及裝修手冊的主要內(nèi)容； 其他相關課程。就上述各方面之問題，本司將根據(jù)「西門口廣場」初步設計方案，參照國、內(nèi)外先進之設計，從物業(yè)管理角度方面提供專業(yè)之參考意見予貴司，俾「西門口廣場」能更符合日後用家之日常生活要求。銷售大廳爲客戶對樓盤留下的第一印象。 在售樓部設立智慧化系統(tǒng)展示壁板，讓買家能夠從壁板展示器材中，對小區(qū)智慧化有較初步的認識及瞭解； 在售樓部放置一臺電腦，類比展示寬帶網(wǎng)路及社區(qū)局域網(wǎng)平臺功能； 在樣板間展示家居安防系統(tǒng)，由銷售人員在場對紅外線感應器、門磁、可視對講門等保安設備向客戶進行操作試驗； 展示小區(qū)日後各類用料，如門、潔具、地板及其它系統(tǒng)等； 制訂合理的管理費標準，使購買者能有一初步預算準備； 制訂切合實際之管理服務承諾，俾買家對日後的管理服務有一定的信心； 利用網(wǎng)上資訊加強專案的推廣； 安排樓盤專用之睇樓車，往來廣州市各主要地點及「西 門口廣場」，方便買家現(xiàn)場睇樓； 放置較精細的專案模型，介紹專案各優(yōu)勢； 加強綠化的設置； 設置兒童遊樂場及客戶休息區(qū)。前往樣板房之通道應獨立分隔開，分開設置出口及入口。 對示範單位的管理提供建議爲使前來參觀之買家感受到專案良好及專業(yè)的物業(yè)管理服務，樣板間須通過合理的管理工作安排及有效的監(jiān)督手段，令管理員工的精神面貌、儀錶儀容、服務態(tài)度能有充份的發(fā)揮，其中建議措施包括： 于客戶進入銷售廳時，現(xiàn)場之管理人員將作參觀登記，以配合發(fā)展商日後對參觀人數(shù)的統(tǒng)計； 由保安人員駐于銷售大廳及樣板間內(nèi)，維持秩序，及于客戶有需要時，提供適當?shù)膮f(xié)助； 每周定期會議，以瞭解發(fā)展商對管理工作的意見，及時改進； 就簡單的工作向參觀者作出指引及回答簡單的問題； 檢查樣板間、售樓部所有設備設施是否完好，如有需要則及時作出維修安排。 客戶接待工作 本司可安排及培訓銷售部接待人員，務求于售樓部之客戶 接待方面能令客戶感受到熱情周到、賓至如歸之感。 清潔工作本司亦可協(xié)助選聘一專業(yè)清潔承辦商負責向有關場所提供專業(yè)清潔服務。 協(xié)助發(fā)展商進行促銷活動的現(xiàn)場控制及管理于貴司進行上述項目之樓宇促銷活動時，本司會於事先就有關活動方案提供管理配合建議方案予貴司參考，並於活動當天，協(xié)助做好促銷活動的現(xiàn)場佈置、保安及清潔等工作，確保有關活動能順利進行；本司具有負責組織大型活動的經(jīng)驗，如有需要可協(xié)助及組織銷售階段的各類活動，以配合項目的銷售工作。 招聘管理人員，籌組「西門口廣場」之物業(yè)管理隊伍。 代表或彙同貴司驗收施工單位移交之物業(yè)，並從用家及物業(yè)管理角度提出遺漏返修要求。 爲業(yè)主辦理有關樓宇驗收手續(xù)，將樓宇正式移交予小業(yè)主。 兼管小區(qū)日常之管理運作工作，履行小區(qū)日常管理職責。2. 顧問管理工作時間安排西門口廣場屬於高級住宅項目，本司深明顧問工作之深入程度及溝通的重要性，惟本司暫未能詳細瞭解貴項目的具體進度安排，故只能初步根據(jù)不同階段的工作重點，定立相關工作之時間安排，呈供貴司審閱： 全面物業(yè)服務根據(jù)物業(yè)需要，本司將安排物業(yè)總經(jīng)理長駐貴項目 ，本司之物業(yè)管理顧問經(jīng)理負責瞭解項目進度和實際管理狀況，並及時提供有關管理建議及協(xié)助落實工作。具體時間安排：定期： 每周不少於一次到項目現(xiàn)場並參加工程例會（專案交付使用前）非定期： 特殊情況、接貴司書面通知、圖紙會審及根據(jù)實際需要，到現(xiàn)場處理工程方面的問題及提供相關方案 人力資源管理本司會按過往於國內(nèi)及其它地方所累積的豐富物業(yè)管理工作經(jīng)驗，就管理處架構及人力資源的合理分配，提供專業(yè)意見，以適應物業(yè)管理行業(yè)的“架構精簡，一職多能”的要求，有效減低人力資源成本；另可協(xié)助貴司組織銷售階段的工作人員隊伍，大大減輕發(fā)展人力資源方面的工作壓力。本司將委派資深財務經(jīng)理，負責該項顧問工作。具體時間安排：於上述工程設計及施工階段，到場參與會議、提供具體方案及協(xié)助發(fā)展商落實有關工作 會所及公寓管理於會所及公寓（若有）設計階段，本司酒店公寓部管理人員，將及時提供相關方案及合理化建議。而有關情況，本司亦會定期以會議形式向發(fā)展商彙報，務求儘量做到上下溝通，上情下達及下情上達的情況；于顧問期內(nèi)，本司將安排每周一次的培訓（內(nèi)容包括業(yè)務知識、體能及操練等）。（項目交付使用前）非定期： 特殊情況、接貴司書面通知及根據(jù)實際需要，到現(xiàn)場處理保安方面的問題 質(zhì)量管理顧問服務本司將安排，專職之質(zhì)量管理顧問，爲貴司提供質(zhì)量管理體系之管理模式，使貴項目有更爲專業(yè)的管理及對外形象，從而增加管理的知名度，更爲日後貴項目導入ISO質(zhì)量管理體系認證打下良好基礎。以上謹爲本司對西門口廣場的顧問工作的人員及時間安排，惟實際顧問工作內(nèi)容極其具體及細緻，於上述安排上亦未必能完全涵蓋，本司將除上述安排外，會根據(jù)貴司的實際需要，提供切實有效的顧問服務。西門口廣場前期物業(yè)顧問工作計劃表時間（月份）專案2005/782005/9102005/11122006/122006/342006/562006/782006/9102006/11122007/122007/342007/561. 大樓設計圖則及機電設備評定視乎施工單位提供資料定期向發(fā)展商提交報告2. 審閱機電設備合約及提交意見視乎施工單位提供資料定期向發(fā)展商提交報告3. 前期管理人員及售樓部工作人員安排擬方案及審核確定及到位協(xié)助及指導前期顧問工作4. 管理處員工入職時間表草擬審核確定5. 管理處人員架構表草擬審核確定6. 員工入職要求及崗位責任制制定審核確定7. 前期工作培訓課程開始8. 厘訂公共契約研討審核確定9. 用戶手冊及用戶守則草擬研討及審核確定10. 制訂二次裝修手冊草擬研討及審核確定11. 開辦預算案草擬及研討確定12. 首年預算案草擬研討及審核確定13. 訂定財務制度草擬審核確定時間（月份）專案2005/782005/9102005/11122006/122006/342006/562006/782006/9102006/11122007/122007/342007/5614. 制定招標採購程式草擬審核確定15. 制定員工手冊草擬審核確定16. 制定工程部規(guī)章制度草擬審核確定17. 制定工作指引草擬審核確定18. 銷售階段清潔方案制定方案開始工作開展日常清潔工作19. 制定保安員手冊草擬審核確定20. 制定保安員職業(yè)道德規(guī)範及職責草擬審核確定21. 制定處理投訴及困難的方法草擬審核確定22. 制定緊急事故處理方法草擬審核確定23. 制定管理服務禮儀規(guī)範草擬審核確定24. 制定停車場管理方案草擬審核確定25. 厘定物業(yè)管理之增值服務/有償服務草擬審核確定26. 制定投訴處理程式草擬審核確定27. 制定長期/短期修繕計劃草擬審核確定時間（月份）專案2005/782005/9102005/11122006/122006/342006/562006/782006/9102006/11122007/122007/342007/5628. 大廈公共保險制定方案招標投保29. 制定員工制服設計及審批招標及製作完成30. 招募管理處主要員工 駐場經(jīng)理入職 物業(yè)部主管入職 工程部主管入職 文員入職31. 招募物業(yè)部員工招募甄選確定入職32. 物業(yè)部員工在職培訓及上崗完成33. 招募工程部員工招募甄選確定入職34. 招募管理處其他員工完成 保安領班招募甄選確定入職 招募保安員招募甄選並確定入職35. 管理處裝璜工程選址、設計及確定方案裝璜工程完成時間（月份）專案2005/782005/9102005/11122006/122006/342006/562006/782006/9102006/11122007/122007/342007/5636. 員工宿舍選址及確定承租3