【正文】 預(yù)測1.2.3.4.5.. 營業(yè)收入本項目建設(shè)期按三年考慮，預(yù)計營業(yè)三年后基本達(dá)到滿負(fù)荷運營。 本項目收入計算考慮：酒店客房收入、餐飲收入、娛樂康體收入、商務(wù)（超市）收入、會議展覽收入及其他收入。收入單價以成都市目前酒店行業(yè)市場情況為基礎(chǔ)、未來市場發(fā)展趨勢為計算依據(jù)。分項收入一是參考了各部分營業(yè)面積，二是考慮了近年行業(yè)內(nèi)收入構(gòu)成情況。 從目前市場調(diào)查情況看，高檔酒店的營業(yè)狀況是好于低檔酒店；特別是高檔酒店的出租率近年呈現(xiàn)明顯上升趨勢?？紤]到本項目是新建，運營后第一年出租率定在35％45％之間，三年后達(dá)到75％左右。滿負(fù)荷運營年收入預(yù)計為萬元（酒店客房收入萬元；餐飲收入萬元；娛樂康體收入萬元、商務(wù)（超市）收入萬元；會議展覽收入及其他收入萬元）。. 營業(yè)稅金 按現(xiàn)行財稅規(guī)定，本項目應(yīng)納營業(yè)稅、教育費附加、城市建設(shè)維護(hù)稅、％計算。. 成本費用 本建議書根據(jù)現(xiàn)行涉外飯店成本核算、結(jié)合國家計委頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)，確定項目總成本費用按以下八項組成：工資及福利、維修及動力、物料及低值易耗品、折舊費、攤銷費、管理費、餐飲成本、財務(wù)費用。其中折舊費根據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)定以30年計算，攤銷費按10年計算；管理費用主要包括管理人員費用、物業(yè)管理費用、廣告宣傳費用等；財務(wù)費用根據(jù)本項目固定資產(chǎn)垡及流動資金貸款計算。. 利潤估算 本項目所得稅率為33％，未考慮減免因素。預(yù)計年利潤（稅后）為萬元。. 投資回收期本項目投資回收期為：投資估算費用8000萬元/營業(yè)利潤萬元=年。項目的財務(wù)效益是比較好的。6. 風(fēng)險及敏感分析1.2.3.4.5.6. 敏感性分析敏感性分析是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。它可以通過研究建設(shè)項目主要不確定因素包括價格、產(chǎn)量、成本、投資、建設(shè)期、匯率等發(fā)生變化時，項目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)IRR、NPV等的預(yù)期發(fā)生變化的程度，找出項目的敏感因素，確定其敏感程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時的項目承受能力，制定出應(yīng)對措施，最終使投資風(fēng)險減少，提高決策的可靠性。選擇需要分析的不確定性因素：根據(jù)市場預(yù)測，本項目開發(fā)過程中最有可能發(fā)生變化的是客房日平均收入、總投資額。確定進(jìn)行敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)：本項目敏感性分析主要針對財務(wù)的內(nèi)部收益率。計算因不確定因素的變動引起的評價指標(biāo)的變動值：%，5%%，5%時，對經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響，具體分析見下表：不確定性因素的變動引起評價指標(biāo)變動表不確定因素內(nèi)部收益率5%%基本方案%5%日均收入%%%%%總投資額%%%%%內(nèi)部收益率的敏感性分析圖計算敏感性因素，并對敏感性因素進(jìn)行排序。計算項目對各因素的敏感度系數(shù)：β＝評價指標(biāo)變化的幅度（％）247。不確定性因素變化的幅度（％）日均收入平均敏感度＝（％%）/%/10=%總投資額平均敏感度＝（％％）/％/10＝％；由圖形可知，銷售單價較投資總額稍微敏感。所以應(yīng)當(dāng)做好市場和營銷管理工作，但同時也應(yīng)但看到，有效控制成本能很好地提高項目的收益。 在營銷前，應(yīng)當(dāng)確實適當(dāng)?shù)刈龊枚▋r的工作，同時在銷售過程中，根據(jù)客戶的反應(yīng)來適當(dāng)調(diào)節(jié)銷售價格。銷售過快，可以稍微上調(diào)價格，以實現(xiàn)利潤最大化。滯銷，則應(yīng)重新審視市場來合理調(diào)節(jié)價格，以保證銷售率。另一方面，合理的控制總投資，是增加利潤的一個有效手段。所以應(yīng)當(dāng)在整個開發(fā)過程中建立一個系統(tǒng)的成本控制體系，建立科學(xué)的管理體系，盡可能實現(xiàn)以最低的成本來實現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益。 風(fēng)險分析在本項目前期已經(jīng)基本完成的情況下，主要風(fēng)險來源于一下兩個方面：（1） 項目建設(shè)階段 a:質(zhì)量風(fēng)險：在施工階段，由于施工人員對設(shè)計知識認(rèn)識有重大錯誤，擅自改變設(shè)計造成風(fēng)險。在施工管理中，要求施工人員、技術(shù)人員、監(jiān)理及管理人員更要注意對質(zhì)量的把控，以免出現(xiàn)質(zhì)量問題造成風(fēng)險。 b:成本風(fēng)險：在施工過程中，由于上游產(chǎn)品如商品混凝土，鋼筋等的市場價格上升而引起的建安成本增加的風(fēng)險。 c:技術(shù)風(fēng)險：是指由于科技進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)及其相關(guān)變量的變動給房地產(chǎn)開發(fā)商可能帶來的損失。例如，由于科技進(jìn)步可能對本項目的適用性構(gòu)成威脅，迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)的更新、翻修和改造。（2） 項目營銷階段a: 經(jīng)營風(fēng)險經(jīng)營性風(fēng)險是由于經(jīng)營決策上的失誤造成實際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。房地產(chǎn)項目開發(fā)中的經(jīng)營風(fēng)險主要取決于房地產(chǎn)市場的特點，開發(fā)經(jīng)營的條件以及投資者的決策水平，經(jīng)營者的管理能力。 b: 市場風(fēng)險 市場風(fēng)險是指由于市場狀況變化的不確定性帶來的風(fēng)險。主要包括：①. 購買力風(fēng)險：購買力風(fēng)險又稱通貨膨脹風(fēng)險，是由于通貨膨脹、貨幣貶值給投資者帶來實際收益水平下降的風(fēng)險?；厥掌谠介L，投資購買力風(fēng)險越大。②. 變現(xiàn)風(fēng)險：酒店項目是不動產(chǎn)，無法由需求弱的地方轉(zhuǎn)移到需求強的市場去。同時它的投資周期和使用周期長、價值量大、占用資金多、談判時間長、交易費用高，這些因素均影響了房地產(chǎn)的流動性和變現(xiàn)性。：包括合同風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、社會風(fēng)險，政治風(fēng)險等。7. 總結(jié)與結(jié)論1.2.3.4.5.6.7.6.7.. 總結(jié)經(jīng)過上述分析，在彭州白鹿鎮(zhèn)目前選址興建xx旅游度假四星級大酒店（準(zhǔn)五星）及相關(guān)商業(yè)配套項目是具有前瞻性的，是可行的。4.5.6.7... 前景展望從市場戰(zhàn)略的角度分析，企業(yè)的成功在于能解決市場中的核心問題并且明顯優(yōu)于其競爭對手。xx旅游度假四星級大酒店（準(zhǔn)五星）憑借全新的經(jīng)營管理理念和獨具心得的操作手法在開發(fā)和占領(lǐng)本區(qū)域的商務(wù)及休閑娛樂市場中必將大有作為。項目的主辦投資者有豐富的信息、客戶網(wǎng)絡(luò)、商譽和地產(chǎn)品牌效應(yīng)等資源，從而造就強大的產(chǎn)業(yè)鏈和競爭力。酒店的建成將為白鹿鎮(zhèn)乃至彭州的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生明顯的示范和帶頭作用，提升和改善當(dāng)?shù)卣猩桃Y環(huán)境，必將獲得良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益。以第三產(chǎn)業(yè)為主，拉動第一產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)一三產(chǎn)業(yè)互動，培育了新的經(jīng)濟(jì)增長點，既豐富了生態(tài)農(nóng)業(yè)和旅游的各項接待設(shè)施和功能，又解決了農(nóng)村富余勞動力的就業(yè)問題。項目建設(shè)完成后，將形成一個集休閑、度假、娛樂、游覽、觀光、美食為一體的生態(tài)旅游度假區(qū)。. 結(jié)論 旅游度假四星級大酒店項目，以星級酒店規(guī)劃為導(dǎo)向，結(jié)合成都市彭州及白鹿鎮(zhèn)本地先進(jìn)功能規(guī)劃思路、經(jīng)營經(jīng)驗和未來發(fā)展方向進(jìn)行的個案規(guī)劃。該項目符合產(chǎn)業(yè)政策，拉動GDP的綠色環(huán)保生態(tài)項目；從財務(wù)的靜態(tài)與動態(tài)分析，該項目有該項目具有較強的盈利能力；從以上分析可以看出該項目能帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和生態(tài)效益。該項目具有可行