【正文】 3） 敏感性分析xxxx大酒店的敏感性分析詳見表13所示。xxxx大酒店投資敏感性分析表（表13）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/投資指標(biāo)投資回收期（年）借款償還期投資利潤率凈現(xiàn)值　?。ㄈf元）盈利能力基期指標(biāo)%3,投資額　　變動幅度（注2）+10%%3,10%%4,+150%可行性臨界點（注1）營業(yè)收入　　　變動幅度+10%%4,10%%2,50%可行性臨界點經(jīng)營成本　變動幅度+10%%2,10%%4,+3%可行性臨界點注1：此處的可行性臨界點是指凈現(xiàn)值大于零，盈利能力系數(shù)高于1。注2：在進行投資額變動的敏感性分析時，不考慮地價的浮動。依表13可見，項目有一定抗風(fēng)險能力。6 融資渠道分析 渠道變更后的投資額變化情況若自有資金不足，需通過投資公司進行質(zhì)押貸款時，假設(shè)：貸款額：3,擔(dān)保費：，其中40%在建設(shè)期內(nèi)支付，60%在經(jīng)營期第一年支付。貸款利率：6%（銀行貸款利率）則：投資總額變更為：5,，%。 渠道變更后的現(xiàn)金流量變化情況融資渠道變更后，累計凈現(xiàn)金流量為8,（詳見表14），比原先增加1%；累計凈現(xiàn)值為3,，%。xxxx大酒店融資渠道變更后新現(xiàn)金流量表（表14） 金額單位：萬元人民幣序號項目建設(shè)期12341現(xiàn)金流入　2, 2, 2, 3, 營業(yè)收入　2, 2, 2, 3, 回收固定資產(chǎn)余值　　　　　回收流動資金　　　　　2現(xiàn)金流出5, 1, 1, 1, 2, 建設(shè)投資5, 　　　　流動資金 　　　　經(jīng)營成本 1, 1, 1, 1, 營業(yè)稅金及附加　 所得稅　 3凈現(xiàn)金流量5, 1, 1, 1, 1, 4累計凈現(xiàn)金流量5, 4, 3, 2, 5凈現(xiàn)值（ic=6%）5, 1, 6累計凈現(xiàn)值5, 4, 3, 2, 1,xxxx大酒店融資渠道變更后新現(xiàn)金流量表（表14續(xù)1） 金額單位：萬元人民幣序號項目56789101現(xiàn)金流入3, 3, 3, 3, 3, 3, 營業(yè)收入3, 3, 3, 3, 3, 3, 回收固定資產(chǎn)余值　　　　　　回收流動資金　　　　　　2現(xiàn)金流出2, 2, 2, 2, 2, 2, 建設(shè)投資　　　　　　流動資金　　　　　　經(jīng)營成本（注）1, 1, 1, 1, 1, 1, 營業(yè)稅金及附加 所得稅 3凈現(xiàn)金流量1, 1, 1, 4累計凈現(xiàn)金流量 1, 2, 3, 4, 4, 5凈現(xiàn)值（ic=6%） 6累計凈現(xiàn)值 1, 1, 2, 注：經(jīng)營成本 = 總成本費用 折舊費 攤銷費 借款利息xxxx大酒店融資渠道變更后新現(xiàn)金流量表（表14續(xù)2） 金額單位：萬元人民幣序號項目1112131415合計1現(xiàn)金流入2, 2, 2, 2, 2, 43, 營業(yè)收入2, 2, 2, 2, 1, 42, 回收固定資產(chǎn)余值　　　　 回收流動資金　　　　 2現(xiàn)金流出2, 1, 1, 1, 1, 35, 建設(shè)投資　　　　　5, 流動資金　　　　　 經(jīng)營成本（注）1, 1, 1, 1, 1, 23, 營業(yè)稅金及附加 2, 所得稅 　3, 3凈現(xiàn)金流量 8, 4累計凈現(xiàn)金流量5, 6, 6, 7, 8, 8, 5凈現(xiàn)值（ic=6%） 3, 6累計凈現(xiàn)值2,3,3,3,3,3, 渠道變更后的盈利能力變化情況（表15）xxxx大酒店財務(wù)決策評價指標(biāo)比較表（表15）序號指標(biāo)項目原計劃融資渠道變更后變化情況1盈利能力凈現(xiàn)值（I c = 6%）3,3,%內(nèi)部收益率%%%靜態(tài)投資回收期+%動態(tài)投資回收期+%盈利能力系數(shù)%2其他指標(biāo)平均利潤率%%%　投資利潤率%%%投資利稅率%%%由表15可見，在融資渠道發(fā)生變更后，財務(wù)評價決策指標(biāo)變化不大，在可控范圍以內(nèi)。6．4產(chǎn)權(quán)式酒店操作模式的財務(wù)風(fēng)險抵御xx酒店如果按照產(chǎn)權(quán)式酒店模式操作，只需賣出180間（75％），按每間22萬計價，即可達到3960萬的現(xiàn)金流，單此一項，就足以支付還款。根據(jù)xx房地產(chǎn)調(diào)查，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資在xx已悄然興起，2006年將迅速展開，每間22萬元的售價估計可能會是保守計算。 財務(wù)分析結(jié)論xxxx大酒店的財務(wù)投資決策評價主要指標(biāo)在合理的范圍之內(nèi)，從財務(wù)角度來看風(fēng)險較小。該項目在財務(wù)角度分析，是可行的，并且效益極佳。十二、風(fēng)險揭示和防范政策風(fēng)險本項目的開發(fā)過程中，將會面臨國家政策風(fēng)險、入世限期臨近國外競爭的風(fēng)險、國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫對整個行業(yè)帶來的沖擊風(fēng)險等，房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依賴于對風(fēng)險的認識和管理，及早發(fā)現(xiàn)或預(yù)測到這些風(fēng)險并能及時地采取有效的措施，化解或緩和、減輕、控制這些風(fēng)險。防范措施通過合理的控制進度來回避風(fēng)險，及時了解國家政策動態(tài)，分析其出臺的背景和目的，跟蹤市場動態(tài)，主動制定應(yīng)對措施，把握項目開發(fā)的節(jié)奏和適時推出的規(guī)模，適應(yīng)市場，以有效規(guī)避市場和政策變化帶來的風(fēng)險。通過加強管理來控制風(fēng)險，良好的項目管理是重要的保證，從投資開發(fā)看，項目全過程的投資、進度、質(zhì)量是重點。聘請有經(jīng)驗的顧問專家對項目進行專業(yè)的指導(dǎo)是非常有必要的，可以有效地減少經(jīng)營費用、提高收益水平，進而降低并控制風(fēng)險。資金風(fēng)險投資者自有資金不足，資金鏈出現(xiàn)斷裂，工程無法及時完工，設(shè)備無力采購，項目被拖延甚至夭折。防范措施進行精確的投資預(yù)算與緊密的資金投放計劃，確保資金能夠按計劃投放。建設(shè)成本控制風(fēng)險建設(shè)成本控制風(fēng)險包括建設(shè)期間建材、設(shè)備和勞動力價格上升，或者建設(shè)周期過長，導(dǎo)致建設(shè)成本上升，投資總額增加，從而延長投資回收期，導(dǎo)致投資回報率下降。防范措施在項目前期策劃和設(shè)計上下功夫，廣泛邀請有關(guān)專業(yè)人士，嚴(yán)格審核各種設(shè)計方案，保證工程啟動后設(shè)計不作或少作改動；合理選擇建筑材料，在“巧”字上下功夫；嚴(yán)格挑選施工單位，保證施工效率；加強施工監(jiān)管工作，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，減小施工誤差。政策風(fēng)險 酒店層面 政策風(fēng)險包括政府限制酒店建設(shè)投資或提高準(zhǔn)入門檻，或項目本身受環(huán)保及其他政策、法規(guī)的影響而無法立項，或項目啟動后無法正常進行。防范措施項目啟動前進行充分的調(diào)查、分析和論證；加強與政府有關(guān)管理部門的溝通，引用其他城市的行業(yè)發(fā)展情況，說服政府部門支持；通過各種方法把項目置于法律保護之下。產(chǎn)權(quán)式酒店層面產(chǎn)權(quán)式酒店政策風(fēng)險是針對現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)酒店出現(xiàn)信用危機時，國家出臺限制產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展政策的一種風(fēng)險。防范措施：而產(chǎn)權(quán)酒店作為一種業(yè)態(tài)，即使出現(xiàn)信用危機，國家只會對這個市場進行規(guī)范，限制或取消產(chǎn)權(quán)酒店的可能性較小，那么產(chǎn)權(quán)酒店將來也會朝越來越健康、成熟的方向發(fā)展。如果國家政策限制產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展，本項目也可通過以酒店式公寓的方式銷售。發(fā)展商還可以引進企業(yè)（或法人單位）加盟，共同參與投資，降低投資風(fēng)險。市場風(fēng)險市場風(fēng)險主要指宏觀經(jīng)濟發(fā)生變化帶來的風(fēng)險，包括國家宏觀經(jīng)濟出現(xiàn)危機，xx經(jīng)濟出現(xiàn)大滑坡等，在這種情況下，人們的消費欲望和消費水平下降，酒店住房率下降，餐飲、娛樂收入減少，最終導(dǎo)致經(jīng)營虧損。防范措施抓住目前國家經(jīng)濟形勢穩(wěn)定，xx旅游經(jīng)濟快速發(fā)展，人們消費能力不斷提高的大好時機，千方百計加快項目建設(shè)速度，使項目盡快投入使用，收回投資；項目投入使用后，密切掌握和預(yù)測國內(nèi)及xx的經(jīng)濟動向，提前采取適當(dāng)?shù)膽?yīng)對措施；對經(jīng)營管理進行精心策劃，使項目的贏利能力達到最大化；堅持走高檔客房服務(wù)為核心，豐富多元化產(chǎn)品服務(wù)的經(jīng)營路子；加強經(jīng)濟控制，盡可能地壓縮經(jīng)營成本。 競爭風(fēng)險競爭風(fēng)險主要指同一區(qū)域內(nèi)同檔次數(shù)量急劇增加，市場供大于求，酒店之間削價競爭，導(dǎo)致酒店收入減少。防范措施充分做好惡性競爭的思想準(zhǔn)備，認識到惡性競爭是不可避免的，從而拋棄老子天下第一的想法，對酒店進行認真的客戶定位和市場定位，從投資立項開始就認真進行經(jīng)營管理策劃，同時根據(jù)市場情況的變化不斷修正經(jīng)營方案。在項目規(guī)劃和設(shè)計上最大限度地突出新穎性，以新取勝，保證在相當(dāng)長一段時間內(nèi)不落伍；充分利用良好的自然環(huán)境，最大限度地走差異化發(fā)展的路子,創(chuàng)造獨特的建筑風(fēng)格，最大限度地使酒店具有不可替代性；充分利用良好的自然環(huán)境，創(chuàng)造“綠色、生態(tài)、環(huán)?！钡雀鞣N賣點，并使這些賣點具有不可替代性；開業(yè)后盡早通過星級評定，確立項目在區(qū)域的行業(yè)龍頭地位。突發(fā)事件風(fēng)險突發(fā)事故包括區(qū)域疫情（如非典等），區(qū)域交通條件嚴(yán)重惡化，水災(zāi)，火災(zāi)和其他嚴(yán)重危機事件。此類突發(fā)事件都會嚴(yán)重影響酒店營業(yè)。防范措施酒店開業(yè)后加強風(fēng)險管理，建立一套危機處理機制；酒店開業(yè)后樹立積極、正面和誠信的品牌形象，鞏固客戶的消費信心；注重企業(yè)文化建設(shè)，增強員工的歸屬感和解決問題的主觀能動性，同時加強員工培訓(xùn)，提高他們處理危機的能力；突發(fā)事件發(fā)生后，積極與政府管理部門溝通，取得政府部門的理解和幫助；購買必要的財產(chǎn)保險和意外保險。不可抗力風(fēng)險不可抗力包括政治或自然災(zāi)難，如戰(zhàn)爭、地震、恐怖襲擊等。十三、投資者的退出：退出機制、及各途徑的分析投資者的退出，可以考慮出售物業(yè)、出租物業(yè)等兩種形式。預(yù)計隨著酒店項目的全面完成，物業(yè)的市場價格將大幅上升，出售酒店客房、商鋪等形式的物業(yè)將獲得不菲的投資升值利潤。另外，物業(yè)的租金預(yù)計也會隨著項目的完成和xx縣經(jīng)濟的快速發(fā)展而上漲，或者以固定收益為代價將物業(yè)承包轉(zhuǎn)租，鎖定收益和風(fēng)險，提前鎖定收益將大大降低投資者持有該物業(yè)的風(fēng)險。十四、總結(jié)性意見通過以上分析，我們認為，本項目區(qū)位優(yōu)勢突出，雖然存在一定的經(jīng)營風(fēng)險，但市場留給我們更多的還是機會與潛力，投資發(fā)展本項目具有非常美好的前景。本項目的財務(wù)指標(biāo)、社會效益、政治效益均符合xx實業(yè)公司戰(zhàn)略發(fā)展的要求。但是在政策調(diào)控房地產(chǎn)的宏觀環(huán)境下，應(yīng)該密切注意政策的變化而帶來的市場變化。本項目的成功關(guān)鍵在于以下兩點：一是如何解決資金周轉(zhuǎn)和進行資本運營，二是如何做好酒店的經(jīng)營管理。 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