【正文】 何體塊穿插中，強(qiáng)調(diào)虛實(shí)對比：自由的開窗——高窗、豎條窗、轉(zhuǎn)角窗等在創(chuàng)造靈活立面的同時(shí)能夠也能夠同其他構(gòu)件及綠樹一道營造出獨(dú)特的室內(nèi)光影效果。片狀、貼近自然的輕質(zhì)構(gòu)件：木材是最容易使人產(chǎn)生溫暖、親切感覺的天然材料。選用木材，自然而然就會(huì)使建筑散發(fā)出自然質(zhì)樸的原生美感。溫暖木質(zhì)百頁憑添室內(nèi)外光影變化：木質(zhì)百頁為素雅的立面增添了一抹暖色，同時(shí)也創(chuàng)造出豐富的室內(nèi)外光影效果。小巧的凸陽臺、遮陽構(gòu)件和露臺上的角鋼構(gòu)架實(shí)用且豐富立面空間層次，頗具裝飾感。將窗和陽臺作為一個(gè)“立體”的建筑元素進(jìn)行設(shè)計(jì)，使立面凹凸有致，光影效果強(qiáng)烈，極具現(xiàn)代感和視覺沖擊力，創(chuàng)造出豐富的韻律感。景 觀：高端競爭個(gè)案皆把環(huán)境景觀提到了應(yīng)有的高度，作為溧陽市場上較為少見的高檔產(chǎn)品，景觀設(shè)計(jì)是項(xiàng)目最最關(guān)鍵之一，是項(xiàng)目營銷過程中主要訴求之一。在小區(qū)內(nèi)部，本案規(guī)劃南低北高，建筑基本呈花生型橢圓分布，幢距基本都能保持在30米以上，中間形成綠化，使整個(gè)社區(qū)形成圍合形成中央景觀區(qū)。這個(gè)中央景觀區(qū)是小區(qū)內(nèi)部最主要的景觀，通過花、林、竹、溪、路及緩坡等元素富有層次與節(jié)奏感擺置，產(chǎn)生錯(cuò)落有致、曲徑通幽的效果，畢現(xiàn)東方園林之清雅情韻。中央景觀區(qū)水景可以發(fā)揮小區(qū)臨河的優(yōu)勢，采用護(hù)城河的凈化水，節(jié)省成本；另外在小區(qū)沿護(hù)城河邊有市政規(guī)劃的沿河綠化帶，其中可以點(diǎn)綴一些親水小品，如建造一些沿河實(shí)木步道及掬水臺臨與河上，供居民晨練、散步、消夏、釣魚之用。在小區(qū)外部，本案可以充分挖掘兩園一河的景觀優(yōu)勢，除了在沿河紅線上盡量布置建筑外，本案可以修建一座通往高靜園的吊橋，將高靜園變成小區(qū)私家公園，這將大大提升小區(qū)景觀優(yōu)勢。房 型：目前周邊市場上的房型正如我們在市場分析部分析的那樣，房型設(shè)計(jì)大多走大眾化線路，沒有什么明顯的特征，市場呼喚富于個(gè)性化的創(chuàng)新產(chǎn)品，在本案的設(shè)計(jì)中，高層、多層采用空中庭院式房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺的房型，做到家家有花園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢，很好的擺脫高層尤其是7層以下銷售緩慢困境。在面積設(shè)計(jì)中，根據(jù)各種面積房型使用特性，提供合理化面積配比的人性化設(shè)計(jì)理念。我們市場調(diào)查顯示過大房型銷售緩慢，在目前政策面向空的情況下，建議產(chǎn)品方面盡量控制單套面積，控制單套總價(jià)，不宜采用過大房型面積。以95130平方米左右的兩室兩廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)的為主力房型，另外也有輔助的部分四房，充分適應(yīng)了本案的客源層次和需求，并且提高了樓盤品質(zhì)。會(huì) 所：高端項(xiàng)目基本都設(shè)有會(huì)所，由于本項(xiàng)目相對較小，配置專門會(huì)所可能性不大。但可以考慮設(shè)置一些陽光會(huì)所如：網(wǎng)球場、小型露天游泳池、兒童游樂院等，這些陽光會(huì)所投資雖然少，但能為本案增添一大特色，將有利于提升本案的居住檔次。物業(yè)管理：在物業(yè)管理公司方面可以引進(jìn)較發(fā)達(dá)地區(qū)知名物業(yè)管理公司作為顧問，這些公司有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范化的操作流程，個(gè)性化的物業(yè)服務(wù)。同時(shí)品牌的物業(yè)公司也是項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。三、物業(yè)配比：基于項(xiàng)目目前地塊現(xiàn)狀和控規(guī)，下面對項(xiàng)目各種物業(yè)類型配比作一分析，為開發(fā)商提供開發(fā)參考：各物業(yè)市場銷售狀況：首先我們先對溧陽市場上各種物業(yè)產(chǎn)品市場銷售現(xiàn)狀簡單分析一下，以便給隨后的物業(yè)配比提供整體的一個(gè)規(guī)劃思路高層：高層的建筑成本相對多層產(chǎn)品高，按溧陽目前的市場條件，在保證相同的利潤前提下去化不如多層產(chǎn)品速度快，因此在規(guī)劃小區(qū)物業(yè)類型上我們整體思路是小高層按規(guī)劃要求的15000平方米進(jìn)行規(guī)劃。別墅：目前溧陽市場別墅供應(yīng)量較大，競爭相對激烈，且別墅銷售周期長。本案地塊相對小且單位成本高，因此建議如果在項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃別墅物業(yè)，盡量將該物業(yè)總價(jià)控制在80萬以內(nèi)。多層：多層產(chǎn)品是目前溧陽市場占有量最大的產(chǎn)品，市場成熟，消費(fèi)者易于接受，建議在項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃部分多層產(chǎn)品?；▓@洋房：花園洋房是介于別墅與普通公寓之間的一個(gè)市場化概念，在建筑學(xué)上并沒有硬性的指標(biāo)?；▓@洋房因其在保持低價(jià)格的同時(shí)又能享受低容積率、高綠化率，每家都有陽臺和花園等別墅的特點(diǎn)，在中大城市較受歡迎，目前在溧陽市場上尚無真正的花園洋房，因此建議在項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃部分花園洋房產(chǎn)品，正好填補(bǔ)市場的空白點(diǎn)。規(guī)劃物業(yè)類型建筑面積配比核算：高層用地面積：因?yàn)楸景父邔优R河規(guī)劃，其后面只考慮退讓紅線，而不用考慮與后面建筑的樓間距問題，因此其占地為基地面積與退讓面積之和約計(jì)3000平方米；保留建筑用地面積：保留建筑建筑面積/保留建筑容積率=6480/=5890平方米；商業(yè)建筑用地面積：商業(yè)建筑用地面積按2500平方米計(jì)算；項(xiàng)目新建面積：總建筑面積保留建筑面積=428006480=36320平方米；其他物業(yè)建筑面積：項(xiàng)目新建面積高層建筑面積商業(yè)面積=36320150002000=19320平方米；其他物業(yè)用地面積：總用地面積高層用地面積保留建筑用地面積商業(yè)用地面積=30620300058902500=19230平方米多層容積率：，；花園洋房容積率：。聯(lián)排別墅容積率：。假設(shè)其他物業(yè)全部為多層：多層建筑面積=其他物業(yè)用地面積*容積率=19230*=23076平方米則：多層建筑面積其他物業(yè)建筑面積說明項(xiàng)目如果采取高層+假設(shè)其他物業(yè)全部為花園洋房：花園洋房建筑面積=其他物業(yè)用地面積*容積率=19230*=15384平方米則：花園洋房建筑面積其他物業(yè)建筑面積說明項(xiàng)目如果采取高層+，不能充分利用容積率同樣如果采取高層+，不能充分利用容積率結(jié)論：從上面分析可以看出項(xiàng)目住宅最好的開發(fā)方案是采用高層+多層+花園洋房或者高層+多層+聯(lián)排別墅相結(jié)合的方式開發(fā)，具體三種物業(yè)形態(tài)的比例計(jì)算如下：模型一、高層+多層+花園洋房設(shè)：X=多層建筑面積，Y=花園洋房建筑面積得到方程組：X+Y=19320X /+ Y /=19230解得：X=7962平方米Y=11268平方米小區(qū)多層建筑面積和花園洋房建筑面積分別是7962平方米和11268平方米。模型二、高層+多層+聯(lián)排別墅設(shè)：X=多層建筑面積，Y=聯(lián)排別墅建筑面積得到方程組：X+Y=19320X /+ Y /=19230解得：X= 14062平方米Y= 5258平方米小區(qū)多層建筑面積和聯(lián)排別墅建筑面積分別是14062平方米和5258平方米。四、客源定位結(jié)合本項(xiàng)目自身各方面條件和預(yù)計(jì)銷售價(jià)格，本項(xiàng)目定位于溧陽市場上的高端住宅，其客源具有以下特征：身份：；私營業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營者，企事業(yè)中高層白領(lǐng)、醫(yī)生、律師、公務(wù)員、外地在溧工作人士、有先見之明的投資者等年齡：2545歲左右；家庭結(jié)構(gòu)：青年夫婦／三口之家；教育程度：高中以上；收入水平：家庭年收入６萬以上；支付能力：首付10萬～30萬元，月供20005000元以下；購買模式：90％以上按揭；車輛狀況：目前40％～50％擁有率；購買動(dòng)機(jī)：自用為主（90％），投資為輔（10％）；由于溧陽高端住宅客源相對較少，而競爭對手眾多，所以本項(xiàng)目在于競爭對手的市場競爭中吸引和爭奪相同類型的客源。如何把客源吸引并且成功的促使其購買本項(xiàng)目，只有在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)和細(xì)節(jié)上下足夠的工夫，才能為銷售打下良好基礎(chǔ)。五、價(jià)格定位定價(jià)原則與理論216。 房地產(chǎn)定價(jià)的方法中，市場比較定價(jià)法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種定價(jià)方法，長期以來，英、美、日本、香港等地在房地產(chǎn)定價(jià)和估價(jià)中均廣泛采用市場比較定價(jià)法。216。 該方法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原則。市場比較定價(jià)法，就是在求取定價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對象房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的既知價(jià)格，修正得出待定價(jià)的對象房地產(chǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的一種方法。216。 作為專業(yè)的房地產(chǎn)投資咨詢公司，我們在充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，參照周邊區(qū)域競爭市場以及溧陽市高端住宅市場的各種交易情況，采用市場比較法對本案進(jìn)行價(jià)格定位。具體定價(jià)方法216。 以市場比較定價(jià)法來求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，通常需要進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正等。通過這幾個(gè)方面的修正，就把交易實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格轉(zhuǎn)變成了定價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格。其計(jì)算公式如下：待定價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)格＝交易實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正 其中，交易情況修正=正常情況價(jià)格247。交易情況價(jià)格100% 交易日期修正=定價(jià)日期價(jià)格247。交易當(dāng)時(shí)價(jià)格100% 區(qū)域因素修正=對象區(qū)域價(jià)格247。實(shí)例區(qū)域價(jià)格100% 個(gè)別因素修正=對象房地產(chǎn)價(jià)格247。實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格100%216。 在具體核算定價(jià)過程中，我們擬訂了多個(gè)實(shí)例交易對象，如天目國際村、龍泉山莊、嘉豐新城、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場等，在對每一個(gè)實(shí)例交易對象核算出一個(gè)定價(jià)后，經(jīng)過加權(quán)算術(shù)平均并取整后得出我們對本案的價(jià)格定位。銷售單價(jià)預(yù)估：我們認(rèn)為，本案在與其他項(xiàng)目各方面的比較中，優(yōu)勢比較明顯，與目前市場在售高檔住宅項(xiàng)目的比較中，本案的可發(fā)揮空間更大，這導(dǎo)致了本案在價(jià)格定位上將處于上風(fēng)——價(jià)格較周邊市場增幅為5%以上。通過對溧陽市高端住宅市場的綜合分析，運(yùn)用房地產(chǎn)定價(jià)中的市場比較定價(jià)方法，在比較了本項(xiàng)目與周邊高檔住宅市場在地理位置、發(fā)展前景、產(chǎn)品規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)、交易環(huán)境等諸多客觀條件，并結(jié)合本項(xiàng)目的開發(fā)商實(shí)力、自身?xiàng)l件、推廣渠道、營銷方式等主觀因素后，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目適合并且可以的平均銷售價(jià)格為3400元/平方米左右（多層）。在銷售定價(jià)策略上，我們建議采用低開高走、小幅快跑并階段調(diào)整的策略。各類型物業(yè)價(jià)格預(yù)估：高層：34003600元/平方米多層：33003500元/平方米花園洋房：35003700元/平方米聯(lián)排別墅：43004500元/平方米商業(yè)：55006500元/平方米銷售總價(jià)預(yù)估：模型一、從對市場調(diào)研的結(jié)果及本項(xiàng)目規(guī)劃意向分析，我們對本項(xiàng)目的三種物業(yè)類型作一個(gè)銷售均價(jià)的估計(jì)：高層：3500元/平方米多層：3400元/平方米花園洋房：3600元/平方米商業(yè)：6000元/平方米則本項(xiàng)目的總銷金額：15000*3500+7962*3400+11268*3600+2000*6000=52500000+27070800+ 40564800 +12000000=132135600元模型二、從對市場調(diào)研的結(jié)果及本項(xiàng)目規(guī)劃意向分析，我們對本項(xiàng)目的三種物業(yè)類型作一個(gè)銷售均價(jià)的估計(jì)：高層：3500元/平方米多層：3400元/平方米聯(lián)排別墅：4300元/平方米商業(yè)：6000元/平方米則本項(xiàng)目的總銷金額：15000*3500+14062*3400+5258*4300+2000*6000=52500000+47810800+21032000+12000000=134920200元在這兩種模型比較中，模型二的收益相對高一點(diǎn)，但銷售周期相對長一點(diǎn)，開發(fā)商可以視自身財(cái)務(wù)狀況而定。57 / 5