【正文】 何體塊穿插中，強調(diào)虛實對比：自由的開窗——高窗、豎條窗、轉(zhuǎn)角窗等在創(chuàng)造靈活立面的同時能夠也能夠同其他構(gòu)件及綠樹一道營造出獨特的室內(nèi)光影效果。片狀、貼近自然的輕質(zhì)構(gòu)件：木材是最容易使人產(chǎn)生溫暖、親切感覺的天然材料。選用木材，自然而然就會使建筑散發(fā)出自然質(zhì)樸的原生美感。溫暖木質(zhì)百頁憑添室內(nèi)外光影變化：木質(zhì)百頁為素雅的立面增添了一抹暖色，同時也創(chuàng)造出豐富的室內(nèi)外光影效果。小巧的凸陽臺、遮陽構(gòu)件和露臺上的角鋼構(gòu)架實用且豐富立面空間層次，頗具裝飾感。將窗和陽臺作為一個“立體”的建筑元素進行設(shè)計，使立面凹凸有致，光影效果強烈，極具現(xiàn)代感和視覺沖擊力，創(chuàng)造出豐富的韻律感。景 觀：高端競爭個案皆把環(huán)境景觀提到了應(yīng)有的高度，作為溧陽市場上較為少見的高檔產(chǎn)品，景觀設(shè)計是項目最最關(guān)鍵之一，是項目營銷過程中主要訴求之一。在小區(qū)內(nèi)部，本案規(guī)劃南低北高，建筑基本呈花生型橢圓分布，幢距基本都能保持在30米以上，中間形成綠化，使整個社區(qū)形成圍合形成中央景觀區(qū)。這個中央景觀區(qū)是小區(qū)內(nèi)部最主要的景觀，通過花、林、竹、溪、路及緩坡等元素富有層次與節(jié)奏感擺置，產(chǎn)生錯落有致、曲徑通幽的效果，畢現(xiàn)東方園林之清雅情韻。中央景觀區(qū)水景可以發(fā)揮小區(qū)臨河的優(yōu)勢，采用護城河的凈化水，節(jié)省成本；另外在小區(qū)沿護城河邊有市政規(guī)劃的沿河綠化帶，其中可以點綴一些親水小品，如建造一些沿河實木步道及掬水臺臨與河上，供居民晨練、散步、消夏、釣魚之用。在小區(qū)外部，本案可以充分挖掘兩園一河的景觀優(yōu)勢，除了在沿河紅線上盡量布置建筑外，本案可以修建一座通往高靜園的吊橋，將高靜園變成小區(qū)私家公園，這將大大提升小區(qū)景觀優(yōu)勢。房 型：目前周邊市場上的房型正如我們在市場分析部分析的那樣，房型設(shè)計大多走大眾化線路，沒有什么明顯的特征，市場呼喚富于個性化的創(chuàng)新產(chǎn)品，在本案的設(shè)計中，高層、多層采用空中庭院式房型，低層住宅采用有天有“地”的層層退臺的房型，做到家家有花園，另外在高層中可以采用觀光電梯，最大限度利用景觀優(yōu)勢，很好的擺脫高層尤其是7層以下銷售緩慢困境。在面積設(shè)計中，根據(jù)各種面積房型使用特性，提供合理化面積配比的人性化設(shè)計理念。我們市場調(diào)查顯示過大房型銷售緩慢，在目前政策面向空的情況下，建議產(chǎn)品方面盡量控制單套面積，控制單套總價，不宜采用過大房型面積。以95130平方米左右的兩室兩廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)的為主力房型，另外也有輔助的部分四房，充分適應(yīng)了本案的客源層次和需求，并且提高了樓盤品質(zhì)。會 所：高端項目基本都設(shè)有會所，由于本項目相對較小，配置專門會所可能性不大。但可以考慮設(shè)置一些陽光會所如：網(wǎng)球場、小型露天游泳池、兒童游樂院等，這些陽光會所投資雖然少，但能為本案增添一大特色，將有利于提升本案的居住檔次。物業(yè)管理：在物業(yè)管理公司方面可以引進較發(fā)達地區(qū)知名物業(yè)管理公司作為顧問，這些公司有豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗，規(guī)范化的操作流程，個性化的物業(yè)服務(wù)。同時品牌的物業(yè)公司也是項目賣點之一。三、物業(yè)配比：基于項目目前地塊現(xiàn)狀和控規(guī)，下面對項目各種物業(yè)類型配比作一分析，為開發(fā)商提供開發(fā)參考：各物業(yè)市場銷售狀況：首先我們先對溧陽市場上各種物業(yè)產(chǎn)品市場銷售現(xiàn)狀簡單分析一下，以便給隨后的物業(yè)配比提供整體的一個規(guī)劃思路高層：高層的建筑成本相對多層產(chǎn)品高，按溧陽目前的市場條件，在保證相同的利潤前提下去化不如多層產(chǎn)品速度快，因此在規(guī)劃小區(qū)物業(yè)類型上我們整體思路是小高層按規(guī)劃要求的15000平方米進行規(guī)劃。別墅：目前溧陽市場別墅供應(yīng)量較大，競爭相對激烈，且別墅銷售周期長。本案地塊相對小且單位成本高，因此建議如果在項目內(nèi)規(guī)劃別墅物業(yè)，盡量將該物業(yè)總價控制在80萬以內(nèi)。多層：多層產(chǎn)品是目前溧陽市場占有量最大的產(chǎn)品，市場成熟，消費者易于接受，建議在項目內(nèi)規(guī)劃部分多層產(chǎn)品。花園洋房：花園洋房是介于別墅與普通公寓之間的一個市場化概念，在建筑學(xué)上并沒有硬性的指標?；▓@洋房因其在保持低價格的同時又能享受低容積率、高綠化率，每家都有陽臺和花園等別墅的特點，在中大城市較受歡迎，目前在溧陽市場上尚無真正的花園洋房，因此建議在項目內(nèi)規(guī)劃部分花園洋房產(chǎn)品，正好填補市場的空白點。規(guī)劃物業(yè)類型建筑面積配比核算：高層用地面積：因為本案高層臨河規(guī)劃，其后面只考慮退讓紅線，而不用考慮與后面建筑的樓間距問題，因此其占地為基地面積與退讓面積之和約計3000平方米；保留建筑用地面積：保留建筑建筑面積/保留建筑容積率=6480/=5890平方米；商業(yè)建筑用地面積：商業(yè)建筑用地面積按2500平方米計算；項目新建面積：總建筑面積保留建筑面積=428006480=36320平方米；其他物業(yè)建筑面積：項目新建面積高層建筑面積商業(yè)面積=36320150002000=19320平方米；其他物業(yè)用地面積：總用地面積高層用地面積保留建筑用地面積商業(yè)用地面積=30620300058902500=19230平方米多層容積率：，；花園洋房容積率：。聯(lián)排別墅容積率：。假設(shè)其他物業(yè)全部為多層：多層建筑面積=其他物業(yè)用地面積*容積率=19230*=23076平方米則：多層建筑面積其他物業(yè)建筑面積說明項目如果采取高層+假設(shè)其他物業(yè)全部為花園洋房：花園洋房建筑面積=其他物業(yè)用地面積*容積率=19230*=15384平方米則：花園洋房建筑面積其他物業(yè)建筑面積說明項目如果采取高層+，不能充分利用容積率同樣如果采取高層+，不能充分利用容積率結(jié)論：從上面分析可以看出項目住宅最好的開發(fā)方案是采用高層+多層+花園洋房或者高層+多層+聯(lián)排別墅相結(jié)合的方式開發(fā)，具體三種物業(yè)形態(tài)的比例計算如下：模型一、高層+多層+花園洋房設(shè)：X=多層建筑面積，Y=花園洋房建筑面積得到方程組：X+Y=19320X /+ Y /=19230解得：X=7962平方米Y=11268平方米小區(qū)多層建筑面積和花園洋房建筑面積分別是7962平方米和11268平方米。模型二、高層+多層+聯(lián)排別墅設(shè)：X=多層建筑面積，Y=聯(lián)排別墅建筑面積得到方程組：X+Y=19320X /+ Y /=19230解得：X= 14062平方米Y= 5258平方米小區(qū)多層建筑面積和聯(lián)排別墅建筑面積分別是14062平方米和5258平方米。四、客源定位結(jié)合本項目自身各方面條件和預(yù)計銷售價格，本項目定位于溧陽市場上的高端住宅，其客源具有以下特征：身份：；私營業(yè)主、個體經(jīng)營者，企事業(yè)中高層白領(lǐng)、醫(yī)生、律師、公務(wù)員、外地在溧工作人士、有先見之明的投資者等年齡：2545歲左右；家庭結(jié)構(gòu)：青年夫婦／三口之家；教育程度：高中以上；收入水平：家庭年收入６萬以上；支付能力：首付10萬～30萬元，月供20005000元以下；購買模式：90％以上按揭；車輛狀況：目前40％～50％擁有率；購買動機：自用為主（90％），投資為輔（10％）；由于溧陽高端住宅客源相對較少，而競爭對手眾多，所以本項目在于競爭對手的市場競爭中吸引和爭奪相同類型的客源。如何把客源吸引并且成功的促使其購買本項目，只有在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計和細節(jié)上下足夠的工夫，才能為銷售打下良好基礎(chǔ)。五、價格定位定價原則與理論216。 房地產(chǎn)定價的方法中，市場比較定價法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種定價方法，長期以來，英、美、日本、香港等地在房地產(chǎn)定價和估價中均廣泛采用市場比較定價法。216。 該方法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原則。市場比較定價法，就是在求取定價對象房地產(chǎn)的價格時，將估價對象房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的既知價格，修正得出待定價的對象房地產(chǎn)最可能實現(xiàn)的合理價格的一種方法。216。 作為專業(yè)的房地產(chǎn)投資咨詢公司，我們在充分的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，參照周邊區(qū)域競爭市場以及溧陽市高端住宅市場的各種交易情況，采用市場比較法對本案進行價格定位。具體定價方法216。 以市場比較定價法來求取房地產(chǎn)的價格時，通常需要進行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個別因素修正等。通過這幾個方面的修正，就把交易實例房地產(chǎn)的價格轉(zhuǎn)變成了定價對象房地產(chǎn)的價格。其計算公式如下：待定價對象房地產(chǎn)的價格＝交易實例房地產(chǎn)的價格交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正 其中，交易情況修正=正常情況價格247。交易情況價格100% 交易日期修正=定價日期價格247。交易當時價格100% 區(qū)域因素修正=對象區(qū)域價格247。實例區(qū)域價格100% 個別因素修正=對象房地產(chǎn)價格247。實例房地產(chǎn)價格100%216。 在具體核算定價過程中，我們擬訂了多個實例交易對象，如天目國際村、龍泉山莊、嘉豐新城、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場等，在對每一個實例交易對象核算出一個定價后，經(jīng)過加權(quán)算術(shù)平均并取整后得出我們對本案的價格定位。銷售單價預(yù)估：我們認為，本案在與其他項目各方面的比較中，優(yōu)勢比較明顯，與目前市場在售高檔住宅項目的比較中，本案的可發(fā)揮空間更大，這導(dǎo)致了本案在價格定位上將處于上風——價格較周邊市場增幅為5%以上。通過對溧陽市高端住宅市場的綜合分析，運用房地產(chǎn)定價中的市場比較定價方法，在比較了本項目與周邊高檔住宅市場在地理位置、發(fā)展前景、產(chǎn)品規(guī)劃、景觀設(shè)計、交易環(huán)境等諸多客觀條件，并結(jié)合本項目的開發(fā)商實力、自身條件、推廣渠道、營銷方式等主觀因素后，我們認為，本項目適合并且可以的平均銷售價格為3400元/平方米左右（多層）。在銷售定價策略上，我們建議采用低開高走、小幅快跑并階段調(diào)整的策略。各類型物業(yè)價格預(yù)估：高層：34003600元/平方米多層：33003500元/平方米花園洋房：35003700元/平方米聯(lián)排別墅：43004500元/平方米商業(yè)：55006500元/平方米銷售總價預(yù)估：模型一、從對市場調(diào)研的結(jié)果及本項目規(guī)劃意向分析，我們對本項目的三種物業(yè)類型作一個銷售均價的估計：高層：3500元/平方米多層：3400元/平方米花園洋房：3600元/平方米商業(yè)：6000元/平方米則本項目的總銷金額：15000*3500+7962*3400+11268*3600+2000*6000=52500000+27070800+ 40564800 +12000000=132135600元模型二、從對市場調(diào)研的結(jié)果及本項目規(guī)劃意向分析，我們對本項目的三種物業(yè)類型作一個銷售均價的估計：高層：3500元/平方米多層：3400元/平方米聯(lián)排別墅：4300元/平方米商業(yè)：6000元/平方米則本項目的總銷金額：15000*3500+14062*3400+5258*4300+2000*6000=52500000+47810800+21032000+12000000=134920200元在這兩種模型比較中，模型二的收益相對高一點，但銷售周期相對長一點，開發(fā)商可以視自身財務(wù)狀況而定。57 / 5