【正文】 豐銷售價格溧陽市高檔公寓競爭市場平均銷售價格在30003400元/平方米之間（別墅暫不計算在內(nèi)），其中均價最高者為南大街廣場，其次為嘉豐除此之外，處于主力總價處于三十五萬元以下的項目有景鴻花園、嘉豐新城多層、桃源里等，這類項目都為多層住宅小區(qū)，其相對較低的購房總價將會對中高收入購房者產(chǎn)生較大的吸引力，從高端市場中分的一杯羹。結(jié)合以上分析和上面的比較圖，我們可以看到，溧陽市的住宅供應(yīng)量幾乎都為期房，僅景鴻花園項目目前為準現(xiàn)房銷售，雖然現(xiàn)房給購房者的可信度較高，但從上表看其對期房的銷售率并無影響；水韻華庭作為期房其銷售率也達到80%以上。另針對我項目規(guī)劃有花園洋房的初步設(shè)想，也對聯(lián)排別墅產(chǎn)品的銷售情況加以闡述：目前溧陽市場上聯(lián)排別墅銷售情況不太理想，簡單的從現(xiàn)在龍泉山莊把已經(jīng)規(guī)劃的聯(lián)排別墅調(diào)整為目前的多層公寓就可看出。在智能化硬件設(shè)施的配置上，智能化小區(qū)報警裝置、周界紅外防護成為每個樓盤必備之設(shè)施，相對來說，配置門禁“一卡通”的樓盤較少，僅天目國際村和龍泉山莊二個別墅項目里設(shè)置有此配套。離溧陽市傳統(tǒng)商業(yè)中心咫尺之遙。景觀：主要為護城河水景、高靜園、五亭園公園綠地景觀及規(guī)劃中的護城河沿線景觀。項目地塊經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積28940㎡（）用地性質(zhì)居住用地總建筑面積42800㎡容積率＜建筑密度＜27%綠地率＞30%住宅建筑日曬系數(shù)＞1：小區(qū)出入口出入口設(shè)置于地塊南面大營巷停車指標室內(nèi)小汽車停車位不少于1輛/戶地塊開發(fā)條件——優(yōu)勢——宏觀區(qū)位161。 項目水岸景觀線長，可利用空間大。 臨南大街城市主干道，交通相對便利。 基價較高，無價格優(yōu)勢，不利于與外圍樓盤競爭。 項目體量小、開發(fā)周期較短，中短期市場易于把握。 地塊周邊較少可開發(fā)用地，土地稀缺性顯現(xiàn)，利于本案產(chǎn)品提升品質(zhì)。 本案屬舊區(qū)中的開發(fā)，且地塊西部有一凸出三角部分，規(guī)劃設(shè)計易受影響。開 發(fā) 建 議 篇由于本項目占地面積在溧陽市屬于較小規(guī)模的項目，因此更利于我們利用細分市場，造就小而精的精品。在外部“借景”，充分挖掘兩園一河（高靜園、五亭園、護城河）景觀資源；在內(nèi)部“造景”，開辟小區(qū)內(nèi)的景觀空間，采用中央景觀區(qū)規(guī)劃，將內(nèi)部造就一個大花園；在每家每戶“搬景”，將花園搬回家，底樓送南北溫馨院落空間，頂樓復(fù)式有獨家使用的屋頂花園，多層家家有入戶花園和南向大陽臺，花園洋房、聯(lián)排別墅有層層退臺設(shè)計送大露臺、空中庭院享受有天有“地”別墅級生活。大門設(shè)置在小區(qū)中部，車庫設(shè)置在近門右側(cè)，分為地上地下兩層，盡量使車進門就入車庫，小區(qū)內(nèi)原則上不通車，主要道路系統(tǒng)在小區(qū)內(nèi)形成回環(huán)，步行徑道蜿蜒曲直，移步換景，衍生至濱河綠化帶。在小區(qū)外部，本案可以充分挖掘兩園一河的景觀優(yōu)勢，除了在沿河紅線上盡量布置建筑外，本案可以修建一座通往高靜園的吊橋，將高靜園變成小區(qū)私家公園，這將大大提升小區(qū)景觀優(yōu)勢。同時品牌的物業(yè)公司也是項目賣點之一。聯(lián)排別墅容積率：。 該方法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原則。交易情況價格100% 交易日期修正=定價日期價格247。在銷售定價策略上，我們建議采用低開高走、小幅快跑并階段調(diào)整的策略。銷售單價預(yù)估：我們認為，本案在與其他項目各方面的比較中，優(yōu)勢比較明顯，與目前市場在售高檔住宅項目的比較中，本案的可發(fā)揮空間更大，這導(dǎo)致了本案在價格定位上將處于上風(fēng)——價格較周邊市場增幅為5%以上。通過這幾個方面的修正，就把交易實例房地產(chǎn)的價格轉(zhuǎn)變成了定價對象房地產(chǎn)的價格。 房地產(chǎn)定價的方法中，市場比較定價法是其中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的一種定價方法，長期以來，英、美、日本、香港等地在房地產(chǎn)定價和估價中均廣泛采用市場比較定價法?；▓@洋房因其在保持低價格的同時又能享受低容積率、高綠化率，每家都有陽臺和花園等別墅的特點，在中大城市較受歡迎，目前在溧陽市場上尚無真正的花園洋房，因此建議在項目內(nèi)規(guī)劃部分花園洋房產(chǎn)品，正好填補市場的空白點。但可以考慮設(shè)置一些陽光會所如：網(wǎng)球場、小型露天游泳池、兒童游樂院等，這些陽光會所投資雖然少，但能為本案增添一大特色，將有利于提升本案的居住檔次。這個中央景觀區(qū)是小區(qū)內(nèi)部最主要的景觀，通過花、林、竹、溪、路及緩坡等元素富有層次與節(jié)奏感擺置，產(chǎn)生錯落有致、曲徑通幽的效果，畢現(xiàn)東方園林之清雅情韻。根據(jù)本地塊的特征及周邊建筑的形態(tài)，建議本案以南低北高的物業(yè)布局形態(tài)，建筑物沿中央景觀區(qū)排列，并形成圍合。在規(guī)劃后期詳規(guī)方面可以邀請本地規(guī)劃設(shè)計公司完成，以節(jié)省成本支出。 溧陽后期開發(fā)和供應(yīng)量可觀，市場競爭激烈。 本案屬舊區(qū)改造，購地成本較高，開發(fā)投入較多，市場風(fēng)險較大。 本案開發(fā)中可充分考慮取得政府支持，以縮減開發(fā)成本，提高投資回報率。 地處市中心區(qū)域，地段價值高，有升值潛力。 土地費用高，規(guī)劃容積率較低。 周邊生活配套成熟，為成熟的居民區(qū)。文化古跡與現(xiàn)代氣息并存，居住氛圍優(yōu)越。項目地塊周邊配套——可為項目提供服務(wù)的配套設(shè)施羅列如下：生活配套平陵菜場、中國銀行、云路超市、城南醫(yī)院、肯得基餐飲等教育配套城南小學(xué)、省溧中、平陵小學(xué)、少年宮、南門幼兒園等文化娛樂新華書店、上品咖啡茶吧、人民影院等休閑娛樂配套相當齊全。（新舊參半）s 西側(cè)——城南醫(yī)院、南大街路、豐樂大廈及中國銀行s 東面——陽光之戀生活小區(qū)及規(guī)劃中的交通橋。宏觀區(qū)位特征：252。市調(diào)樓盤配套設(shè)施匯總表表一、會所配套分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村中高級生活配套游泳池?zé)o會所無無無有會所有會所有網(wǎng)球場無有商務(wù)中心有有桑拿有有表二、社區(qū)配套分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城（一期）水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村智能化管理門禁“一卡通”有有分戶對講有有有有有有有小區(qū)報警裝置有有有有有有有寬帶入網(wǎng)有有有有有有有周屆紅外防護有有有有有有有園藝噴泉及水景有有有有中心休閑廣場有有有有有有有集中綠地有有有有有有有教育幼兒園有有有有有小學(xué)表三、物業(yè)管理收費標準分類項目南大街廣場龍泉山莊嘉豐新城水韻華庭景鴻花園桃源里天目國際村收費標準（元/）待定待定待定溧陽市住宅產(chǎn)品市場上，小區(qū)內(nèi)配備有會所的項目較少，約占1/2左右；而且在配備有會所的幾個項目中，就天目國際村和龍泉山莊的會所中設(shè)置有健身房、桑拿室、網(wǎng)球場、游泳池等配套設(shè)施，其余設(shè)有會所的住宅項目大多都主要將其作為物業(yè)管理用房使用，而會所內(nèi)這些生活配套設(shè)施配置基本上沒有。中高檔住宅仍有一定的市場。據(jù)市場調(diào)研嘉豐新城（二期）將于今年6月份推出，其產(chǎn)品中包括3棟小高層物業(yè)，預(yù)計將于明年底后年初交付使用。溧陽住宅市場主力總價分布區(qū)間（單位：萬元）住宅主力總價受主力面積和銷售單價的影響，從上圖可以看出，主力總價區(qū)間在46萬元以上的項目只有一個龍泉山莊疊加別墅，其產(chǎn)品與其他普通住宅項目有區(qū)別可比性不強，但如我項目規(guī)劃花園洋房時在價格上可作參考，且從上表中可以看出目前市場上主力總價在46萬—65萬的產(chǎn)品空缺，而花園洋房介于別墅與公寓之間的產(chǎn)品剛好可填補此空白，因此對于本項目來講這將是絕好機會。高端市場主力三房面積比較表（單位：平方米） 從上圖可以看出，溧陽市高端住宅市場主力三房面積差別不大，雖然有高達200平方米以上的豪華三房，但也有100平方米以下的經(jīng)濟型三房，但這兩種都是一種特別現(xiàn)象，在市場上僅占有機少量的比例。產(chǎn)品形態(tài)溧陽高端住宅市場上，以別墅占據(jù)絕大多數(shù)，除了以有兩個真正意義上的別墅物業(yè)項目外市區(qū)其他住宅項目幾乎都規(guī)劃有少量別墅，別墅占市場供應(yīng)量比例如此高，這是溧陽住宅市場的一個顯著特征。這說明也有外地開發(fā)商看好溧陽房地產(chǎn)市場，并前來投資。新城（一期）、景鴻花園、水韻華庭、桃源里、南大街廣場、金谷五金機電城住宅部分等，即將銷售的項目有嘉豐根據(jù)2005年溧陽土地的招商計劃我們可以發(fā)現(xiàn)老城區(qū)改造地塊占總量的60%?！?在市場持續(xù)增長的情況了，空置率一般呈下降趨勢，然而溧陽20002004年空置率連年上升，雖然空置面積還沒有達到對市場構(gòu)成危害的程度，但卻在一定程度上提醒我們房地產(chǎn)市場可能存在的風(fēng)險，盡快進入項目的銷售，縮短項目開發(fā)周期是項目開發(fā)的重中之重 二、2005年下半年溧陽房地產(chǎn)市場展望2005年下半年溧陽房地產(chǎn)市場將會延續(xù)良好的發(fā)展勢頭，保持平穩(wěn)、活躍的運行狀態(tài)，同時隨著政府調(diào)控力度逐步加大，市場日趨成熟和購房者日趨理性，局部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整將在所難免，排隊買房現(xiàn)象將逐步減少，虛擬需求將逐步被刪除。房 產(chǎn) 大 市 篇2004年，溧陽房地產(chǎn)市場在“過熱”與“泡沫的爭議中，度過了持續(xù)高溫、快速發(fā)展的一年，雖然信貸的緊縮、加息對房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了一定的影響，但全市房地產(chǎn)開發(fā)投資依然保持了快速增長，特別是商品房建設(shè)規(guī)模進一步擴大，市場供需總量和供求結(jié)構(gòu)基本保持平衡，住房空置面積持續(xù)減少，市場銷售價格穩(wěn)中略升，經(jīng)濟適用房建設(shè)速度有所加快，表明房地產(chǎn)市場正沿著快速、有序的軌道健康運行。實施7個老住宅小區(qū)總面積47萬平方米的綜合改造，完成謝婆園地塊等25萬平方米的拆遷任務(wù)?！?城西片區(qū)：位于灣溪河西側(cè)、寧杭公路以北、團結(jié)路兩側(cè)區(qū)域，以工業(yè)用地、商貿(mào)、體育、居住及近郊風(fēng)景區(qū)為主的綜合片區(qū)?！?南部新區(qū)：建設(shè)路以南，溧陽行政中心所在地，是上一輪規(guī)劃以來的重點建設(shè)地區(qū)之一。● 加快構(gòu)建城市綠色生態(tài)系統(tǒng)，爭創(chuàng)江蘇省園林城市?！?溧陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的南拓配合了城市整體發(fā)展規(guī)劃布局，為該市帶狀城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局指明了方向，預(yù)計后期開發(fā)區(qū)的開發(fā)建設(shè)將主要集中在寧杭高速公路以南區(qū)域，這也為本區(qū)域的整體開發(fā)和發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)?！?過以上數(shù)據(jù)比較來看，作為蘇南地區(qū)新興中小型城市，一方面溧陽市經(jīng)濟發(fā)展水平相對不高，經(jīng)濟基礎(chǔ)相對較弱；另一方面也說明溧陽市還具有較大的發(fā)展?jié)摿Γ陂L江三角洲整體經(jīng)濟飛躍的21世紀，相信交通地位愈顯重要的溧陽市，經(jīng)濟必將再上一個新臺階。分別完成總值為115000萬元、25000萬元和35900萬元，同比都有較大幅度提高。溧陽市經(jīng)濟綜合實力的壯大，為該市進一步發(fā)展打下了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。溧陽是革命老區(qū), 陳毅、粟裕等老一輩革命家曾在這里開辟創(chuàng)建了以茅山為中心的蘇南抗日根據(jù)地，新四軍江南指揮部就設(shè)在溧陽的水西村。1＇31176。距上