萬科開發(fā)城市居民住宅的經(jīng)驗教訓(xùn)及其規(guī)律性總結(jié)項目前期1-資料下載頁
2025-06-26 03:46本頁面
【正文】 破壞，同時，也將引起大道周邊已入住房客戶的強烈反映。另，由于項目前期《國有土地合同》對土地出讓地塊四角坐標的幾次調(diào)整未明確，致使項目東一區(qū)與西三區(qū)均有建筑物跨越紅線的現(xiàn)象，引致部分建筑物不能銷售。 地價（1）、明確項目地價所包含的具體內(nèi)容（特別是市政配套設(shè)施） 項目開發(fā)的綜合地價控制是項目開發(fā)成功的重要因素。因此，在項目開發(fā)前，必須詳細界定、明確項目用地地價具體數(shù)額及與之對應(yīng)之內(nèi)容（特別是市政配套，因其很大程度上受政府支配，具有不可控性，同時，投資大、協(xié)調(diào)難、周期長等不可操作性），充分比較分析土地完全成本或非完全成本的測算合理性、可行性。控制項目土地開發(fā)完全成本（綜合成本）在項目單位面積成本25%以下。在進行項目土地合同簽定過程中應(yīng)注意以下要點：l 使用國家標準土地出讓合同范本；l 明確項目的用地性質(zhì)及相關(guān)要點；l 明確項目宗地坐標及地上建筑物基本現(xiàn)狀內(nèi)容；l 明確項目地價款及包括之具體內(nèi)容；l 明確用地地塊地下可能出現(xiàn)需政府協(xié)調(diào)之事宜，包含相關(guān)費用的明確；l 明確雙方的責(zé)任及權(quán)利；l 項目地價的數(shù)額及支付方式等。l 測算比較項目土地地價非完全成本折算完全成本的合理性；項目綜合地價（完全地價）界定為項目用地純地價與項目紅線外大市政配套費之和的概念。點評：上海項目純地價為25000萬元。北京項目純地價為9154萬元，其開發(fā)面積為22萬平米，單位面積純地價成本分攤為416元（不完全地價成本）。 項 目面 積（M）地 價（萬元）總成本（萬元）地價占成本比例預(yù) 算實 際預(yù) 算實 際預(yù) 算實 際上海城花項目4420002400025000131775125000 20北京城花項目220000 915413070 8118983035 基于項目開發(fā)各地具有不同的差異，當?shù)卣恼叻ㄒ?guī)綜合影響著項目的開發(fā)成本因素，必須熟悉掌握項目開發(fā)相關(guān)費用的具體資料，做到心中有數(shù)，對項目的成本做到事前控制，變被動為主動，減少投資成本的盲目性。界定、明確地價的具體內(nèi)容尤顯重要。如：上海項目由于前期對相關(guān)收費及本地項目慣例操作的認識缺乏，導(dǎo)致項目成本失控，前后遇到的收費內(nèi)容高達182項，其中，僅政府核定后的合理收費就有64項，政府承認的不合理收費竟達115項。涉及土地相關(guān)收費有19項，這還不含項目用地性質(zhì)界定的相關(guān)配套設(shè)施費用部分，即土地完全成本的具體內(nèi)容。 配套設(shè)施（1）、對項目地價款、配套款支付的把握 項目地價款、配套費數(shù)額較大，支付時間較長，如何減少資金壓力，合理支付是降低成本的途經(jīng)。項目前期啟動資金較大，減少資金的沉淀必須結(jié)合項目的銷售計劃，同時，拉長期限。首先制訂詳細、可行的銷售計劃，加大銷售力度，保證資金的計劃回流，減低項目投資風(fēng)險。上海、北京項目的實際操作就是成功的案例。兩個項目前期成功銷售回流的大量資金，保證了項目的持續(xù)開發(fā)的資金后盾。 （2）、項目基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施要事前界定，核算清楚項目開發(fā)過程中，由于用地性質(zhì)決定項目市政配套工程費用且數(shù)額巨大，并直接影響項目開發(fā)成本。為合理確定和有效控制項目成本，大量配套費用的支付必須事前界定，核算清楚。點評：從上海項目前期已結(jié)算項目分析，此類費用約占總單位成本的35%左右，如軍用電纜遷移費、35萬千瓦電站工程、紅線外給排水管線工程等。再如北京項目，我方在完全不熟悉配套環(huán)境的情況下，簽署了土地出讓合同。我方在分擔項目要求的包括用水、排污、雨水、用電、供熱、供氣、電話等七項配套費用的同時，仍需另行交納用地權(quán)、電貼費、四源費等，項目管線設(shè)施才能實際供用。經(jīng)初步了解，北京市商品房應(yīng)交納“用電權(quán)費”按95年調(diào)價費用為40元平米建筑面積，“四源費”目前實行單位面積標準為自來水建設(shè)費12元，污水處理建設(shè)費10元，供熱建設(shè)費30元，煤氣建設(shè)費29元，合計81元。如此造成項目較大的重復(fù)支付費用，對成本影響較大，同時項目開發(fā)成本控制具用相當?shù)拿つ啃?。項目?guī)劃用地基礎(chǔ)設(shè)施與市政配套設(shè)施可能的表現(xiàn)形式：u 項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)地下軍用、郵電等電纜設(shè)施工程費用；u 項目規(guī)劃用地紅線外給排水、暖氣、煤氣等管道工程的接駁費用；u 項目規(guī)劃用地 （3）、項目基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施與工程進度及銷售的有機結(jié)合，形成良性循環(huán)。 項目配套建設(shè)（包括基礎(chǔ)配套，公建配套等）的進度直接影響客戶的購房欲望與信心，同時衡量項目賣點及證實公司實力，配套建設(shè)必須與項目工程進度及銷售業(yè)績相結(jié)合，發(fā)展商對資金成本概念的控制是非常重要的，在項目銷售形勢較好與資金可能的情況下，加快項目配套的建設(shè)，促進銷售快速回籠資金，反過來，大量的資金回流又加速工程與配套的建設(shè)，形成良性循環(huán)。l 配套設(shè)施的建設(shè)一定要先行，或同步于主體設(shè)施的實施。上海城花項目與北京城花項目的經(jīng)驗證明，配套設(shè)施建設(shè)的滯后，易與主體工程的施工相沖突，延長建設(shè)周期，甚至給入住帶來許多困難，影響小區(qū)總體質(zhì)量形象，增加售后成本和物業(yè)管理的難度。l 盡量將配套項目往市政工程上靠，爭取政府投資或采納我方所選方案，轉(zhuǎn)嫁或降低成本支出。北京城市花園在簽訂市政綜合配套協(xié)議時，以補交生地變熟地的附加地價方式，將施工紅線外包括水、排污、用電、兩水、供熱、供氣、電話在內(nèi)的市政綜合配套明確劃歸供地方負責(zé)。l 政府有關(guān)部門收取的增容，網(wǎng)點，集資，補貼等配套費用具有很大的伸縮性，項目公司應(yīng)根據(jù)項目開發(fā)過程中實際需用量，劃小計算基數(shù)，爭取合理減免優(yōu)惠。北京項目在前期由于配套建設(shè)的滯后，如煤氣、熱水、暖氣等及商業(yè)公建的不配套，直接或間接的對銷售工作帶來困難。很難想象，一個公建、配套不盡完善的生活小區(qū)對于目前相對成熟的客戶具有多大的吸引力？退一步考慮，由于進行成片開發(fā)時間長特點，項目市政、公建配套不跟進，必然影響部分已竣工區(qū)域入住居民的生活，即影響小區(qū)生活氛圍及人氣，對項目后續(xù)銷售工作不利。30 / 3
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