萬科開發(fā)城市居民住宅的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)及其規(guī)律性總結(jié)項(xiàng)目前期1-資料下載頁
2025-06-26 03:46本頁面
【正文】 破壞，同時(shí)，也將引起大道周邊已入住房客戶的強(qiáng)烈反映。另，由于項(xiàng)目前期《國有土地合同》對(duì)土地出讓地塊四角坐標(biāo)的幾次調(diào)整未明確，致使項(xiàng)目東一區(qū)與西三區(qū)均有建筑物跨越紅線的現(xiàn)象，引致部分建筑物不能銷售。 地價(jià)（1）、明確項(xiàng)目地價(jià)所包含的具體內(nèi)容（特別是市政配套設(shè)施） 項(xiàng)目開發(fā)的綜合地價(jià)控制是項(xiàng)目開發(fā)成功的重要因素。因此，在項(xiàng)目開發(fā)前，必須詳細(xì)界定、明確項(xiàng)目用地地價(jià)具體數(shù)額及與之對(duì)應(yīng)之內(nèi)容（特別是市政配套，因其很大程度上受政府支配，具有不可控性，同時(shí)，投資大、協(xié)調(diào)難、周期長等不可操作性），充分比較分析土地完全成本或非完全成本的測算合理性、可行性。控制項(xiàng)目土地開發(fā)完全成本（綜合成本）在項(xiàng)目單位面積成本25%以下。在進(jìn)行項(xiàng)目土地合同簽定過程中應(yīng)注意以下要點(diǎn)：l 使用國家標(biāo)準(zhǔn)土地出讓合同范本；l 明確項(xiàng)目的用地性質(zhì)及相關(guān)要點(diǎn)；l 明確項(xiàng)目宗地坐標(biāo)及地上建筑物基本現(xiàn)狀內(nèi)容；l 明確項(xiàng)目地價(jià)款及包括之具體內(nèi)容；l 明確用地地塊地下可能出現(xiàn)需政府協(xié)調(diào)之事宜，包含相關(guān)費(fèi)用的明確；l 明確雙方的責(zé)任及權(quán)利；l 項(xiàng)目地價(jià)的數(shù)額及支付方式等。l 測算比較項(xiàng)目土地地價(jià)非完全成本折算完全成本的合理性；項(xiàng)目綜合地價(jià)（完全地價(jià)）界定為項(xiàng)目用地純地價(jià)與項(xiàng)目紅線外大市政配套費(fèi)之和的概念。點(diǎn)評(píng)：上海項(xiàng)目純地價(jià)為25000萬元。北京項(xiàng)目純地價(jià)為9154萬元，其開發(fā)面積為22萬平米，單位面積純地價(jià)成本分?jǐn)倿?16元（不完全地價(jià)成本）。 項(xiàng) 目面 積（M）地 價(jià)（萬元）總成本（萬元）地價(jià)占成本比例預(yù) 算實(shí) 際預(yù) 算實(shí) 際預(yù) 算實(shí) 際上海城花項(xiàng)目4420002400025000131775125000 20北京城花項(xiàng)目220000 915413070 8118983035 基于項(xiàng)目開發(fā)各地具有不同的差異，當(dāng)?shù)卣恼叻ㄒ?guī)綜合影響著項(xiàng)目的開發(fā)成本因素，必須熟悉掌握項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)費(fèi)用的具體資料，做到心中有數(shù)，對(duì)項(xiàng)目的成本做到事前控制，變被動(dòng)為主動(dòng)，減少投資成本的盲目性。界定、明確地價(jià)的具體內(nèi)容尤顯重要。如：上海項(xiàng)目由于前期對(duì)相關(guān)收費(fèi)及本地項(xiàng)目慣例操作的認(rèn)識(shí)缺乏，導(dǎo)致項(xiàng)目成本失控，前后遇到的收費(fèi)內(nèi)容高達(dá)182項(xiàng)，其中，僅政府核定后的合理收費(fèi)就有64項(xiàng)，政府承認(rèn)的不合理收費(fèi)竟達(dá)115項(xiàng)。涉及土地相關(guān)收費(fèi)有19項(xiàng)，這還不含項(xiàng)目用地性質(zhì)界定的相關(guān)配套設(shè)施費(fèi)用部分，即土地完全成本的具體內(nèi)容。 配套設(shè)施（1）、對(duì)項(xiàng)目地價(jià)款、配套款支付的把握 項(xiàng)目地價(jià)款、配套費(fèi)數(shù)額較大，支付時(shí)間較長，如何減少資金壓力，合理支付是降低成本的途經(jīng)。項(xiàng)目前期啟動(dòng)資金較大，減少資金的沉淀必須結(jié)合項(xiàng)目的銷售計(jì)劃，同時(shí)，拉長期限。首先制訂詳細(xì)、可行的銷售計(jì)劃，加大銷售力度，保證資金的計(jì)劃回流，減低項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。上海、北京項(xiàng)目的實(shí)際操作就是成功的案例。兩個(gè)項(xiàng)目前期成功銷售回流的大量資金，保證了項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)的資金后盾。 （2）、項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施要事前界定，核算清楚項(xiàng)目開發(fā)過程中，由于用地性質(zhì)決定項(xiàng)目市政配套工程費(fèi)用且數(shù)額巨大，并直接影響項(xiàng)目開發(fā)成本。為合理確定和有效控制項(xiàng)目成本，大量配套費(fèi)用的支付必須事前界定，核算清楚。點(diǎn)評(píng)：從上海項(xiàng)目前期已結(jié)算項(xiàng)目分析，此類費(fèi)用約占總單位成本的35%左右，如軍用電纜遷移費(fèi)、35萬千瓦電站工程、紅線外給排水管線工程等。再如北京項(xiàng)目，我方在完全不熟悉配套環(huán)境的情況下，簽署了土地出讓合同。我方在分擔(dān)項(xiàng)目要求的包括用水、排污、雨水、用電、供熱、供氣、電話等七項(xiàng)配套費(fèi)用的同時(shí)，仍需另行交納用地權(quán)、電貼費(fèi)、四源費(fèi)等，項(xiàng)目管線設(shè)施才能實(shí)際供用。經(jīng)初步了解，北京市商品房應(yīng)交納“用電權(quán)費(fèi)”按95年調(diào)價(jià)費(fèi)用為40元平米建筑面積，“四源費(fèi)”目前實(shí)行單位面積標(biāo)準(zhǔn)為自來水建設(shè)費(fèi)12元，污水處理建設(shè)費(fèi)10元，供熱建設(shè)費(fèi)30元，煤氣建設(shè)費(fèi)29元，合計(jì)81元。如此造成項(xiàng)目較大的重復(fù)支付費(fèi)用，對(duì)成本影響較大，同時(shí)項(xiàng)目開發(fā)成本控制具用相當(dāng)?shù)拿つ啃浴ｍ?xiàng)目規(guī)劃用地基礎(chǔ)設(shè)施與市政配套設(shè)施可能的表現(xiàn)形式：u 項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)地下軍用、郵電等電纜設(shè)施工程費(fèi)用；u 項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線外給排水、暖氣、煤氣等管道工程的接駁費(fèi)用；u 項(xiàng)目規(guī)劃用地 （3）、項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施與工程進(jìn)度及銷售的有機(jī)結(jié)合，形成良性循環(huán)。 項(xiàng)目配套建設(shè)（包括基礎(chǔ)配套，公建配套等）的進(jìn)度直接影響客戶的購房欲望與信心，同時(shí)衡量項(xiàng)目賣點(diǎn)及證實(shí)公司實(shí)力，配套建設(shè)必須與項(xiàng)目工程進(jìn)度及銷售業(yè)績相結(jié)合，發(fā)展商對(duì)資金成本概念的控制是非常重要的，在項(xiàng)目銷售形勢較好與資金可能的情況下，加快項(xiàng)目配套的建設(shè)，促進(jìn)銷售快速回籠資金，反過來，大量的資金回流又加速工程與配套的建設(shè)，形成良性循環(huán)。l 配套設(shè)施的建設(shè)一定要先行，或同步于主體設(shè)施的實(shí)施。上海城花項(xiàng)目與北京城花項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)證明，配套設(shè)施建設(shè)的滯后，易與主體工程的施工相沖突，延長建設(shè)周期，甚至給入住帶來許多困難，影響小區(qū)總體質(zhì)量形象，增加售后成本和物業(yè)管理的難度。l 盡量將配套項(xiàng)目往市政工程上靠，爭取政府投資或采納我方所選方案，轉(zhuǎn)嫁或降低成本支出。北京城市花園在簽訂市政綜合配套協(xié)議時(shí)，以補(bǔ)交生地變熟地的附加地價(jià)方式，將施工紅線外包括水、排污、用電、兩水、供熱、供氣、電話在內(nèi)的市政綜合配套明確劃歸供地方負(fù)責(zé)。l 政府有關(guān)部門收取的增容，網(wǎng)點(diǎn)，集資，補(bǔ)貼等配套費(fèi)用具有很大的伸縮性，項(xiàng)目公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)過程中實(shí)際需用量，劃小計(jì)算基數(shù)，爭取合理減免優(yōu)惠。北京項(xiàng)目在前期由于配套建設(shè)的滯后，如煤氣、熱水、暖氣等及商業(yè)公建的不配套，直接或間接的對(duì)銷售工作帶來困難。很難想象，一個(gè)公建、配套不盡完善的生活小區(qū)對(duì)于目前相對(duì)成熟的客戶具有多大的吸引力？退一步考慮，由于進(jìn)行成片開發(fā)時(shí)間長特點(diǎn)，項(xiàng)目市政、公建配套不跟進(jìn)，必然影響部分已竣工區(qū)域入住居民的生活，即影響小區(qū)生活氛圍及人氣，對(duì)項(xiàng)目后續(xù)銷售工作不利。30 / 3
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