廣州澳口村改造土地價(jià)值評(píng)估研究-資料下載頁(yè)
2025-06-26 00:26本頁(yè)面
【正文】 子對(duì)地價(jià)的影響程度求和，得出個(gè)別因素條件指數(shù)，再按公式計(jì)算。修正公式為： VE=V0SP/SE ()VE：個(gè)別因素修正后的比較實(shí)例價(jià)格 V0：個(gè)別因素修正前比較實(shí)例價(jià)格 SP：待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù) SE：比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)（8） 進(jìn)行使用年期等修正； 土地使用年期修正是將各比較實(shí)例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而對(duì)價(jià)格帶來(lái)的影響。修正公式為： Vt=V0K ()Vt：年期修正后宗地價(jià)格 V0：年期修正前比較實(shí)例價(jià)格 K：年期修正系數(shù) K＝[1－1／（1＋r）m]/[ 1－1／（1＋r）n] ()r:土地還原利率 m:待估宗地的使用年期 n:比較實(shí)例的使用年期（9） 求出比準(zhǔn)價(jià)格。 成本法的含義與基木原理 所謂成本法，是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)方法，這種方法又稱(chēng)原價(jià)法，重置成本法等。 成本法所應(yīng)用的基本原理是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，這種方法基于一個(gè)假設(shè)，成本費(fèi)用與價(jià)值是相等的，這個(gè)假設(shè)從理論上具有商榷的余地 ，價(jià)值是由供給和需求兩種市場(chǎng)勢(shì)力相互作用而決定的 ，成木一般只是影響供求的諸多因素中的一個(gè)， 并且僅在這個(gè)方面影響價(jià)值， 由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用， 并非僅僅是它所花費(fèi)的成本， 也就是說(shuō) ，土地成本的增加并不一定會(huì)增加它的使用價(jià)值，所以 ，成本法在土地價(jià)值評(píng)估的應(yīng)用范圍受到一定的限制[13]。 成本法的作用 成本法對(duì)于一般不可能再生的城市用地 ，是不能采用的， 但是對(duì)于新近由填土或鏟土所開(kāi)發(fā)的土地 ，由于可求得重新建造的成本 ，適用成本估價(jià)方法。 成本法不僅在土地估價(jià)實(shí)務(wù)中有其特殊作用， 而且還能用來(lái)衡量投資效益 進(jìn)行盈虧分析， 作為投資者進(jìn)行可行性分析的依據(jù) ，另外此法還與其它的估價(jià)方法有密切關(guān)系， 估價(jià)手段與結(jié)果可以互為利用[14]。 成本法的估價(jià)步驟 成本法的估價(jià)步驟如下 （1） 判斷待估土地是否適應(yīng)本法 （2） 收集估價(jià)相關(guān)資料 （3） 用直接、間接方式求取購(gòu)置土地費(fèi)、開(kāi)發(fā)土地標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用、土地重新建造原價(jià)、減價(jià)修正因素及額度、土地開(kāi)發(fā)商正常利潤(rùn)； （4） 按公式求取土地價(jià)格 土地價(jià)值評(píng)估的剩余法 剩余法的基本概念 剩余法又稱(chēng)倒算法，假設(shè)開(kāi)發(fā)法，是一種對(duì)具有發(fā)展?jié)撃艿牟粍?dòng)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的方法，所謂剩余法是將土地用于最佳使用方向所產(chǎn)生的總收益減去總成本和正常投資利澗從而求得該土地的價(jià)格的一種估價(jià)方法，它的一般解釋為，從發(fā)展的觀點(diǎn)看，土地本身沒(méi)有價(jià)值，但土地卻有特殊的使用價(jià)值，土地價(jià)值由土地產(chǎn)品的價(jià)值來(lái)實(shí)現(xiàn)，并且完全是由它的產(chǎn)品的價(jià)值所引致，所以，地價(jià)等于土地與建筑物出售價(jià)值減去建筑物本身的價(jià)值[7,8]。 剩余法的計(jì)算公式剩余法評(píng)估用下列公式： V＝A－B－C ()V：待估土地價(jià)格 A：開(kāi)發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值 B：整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本 C：開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn) 剩余法估算步驟（1） 調(diào)查待估宗地的基本情況； （2） 確定待估宗地的最有效利用方式； （3） 估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排； （4） 估算開(kāi)發(fā)完成后的土地總價(jià)值或房地產(chǎn)總價(jià)值； （5） 估算開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)商合理利潤(rùn)； （6） 確定待估宗地的土地價(jià)格。
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