xxxx年上半年安徽省房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及市場(chǎng)預(yù)判xxxx0707-資料下載頁
2025-06-25 23:01本頁面
【正文】 需主流，同時(shí)80120㎡在供應(yīng)層面占據(jù)較大比例，控制總價(jià)、高性價(jià)比成為產(chǎn)品主要特征。成交排名：辦公市場(chǎng)TOP10成交總量占全市成交超過8成，其中京商商貿(mào)城和萬達(dá)文化旅游城的總占比將近50%，支撐全市成交，個(gè)盤影響作用突出。合肥市場(chǎng)小結(jié)：1）土地市場(chǎng)：2015年上半年合肥土地市場(chǎng)供應(yīng)成交同比去年均有所下滑，政府推地意愿有所放緩，開發(fā)商在拿地策略上更加青睞優(yōu)質(zhì)地塊，高價(jià)值土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)日趨激烈，同時(shí)外地房企紛紛進(jìn)入合肥市場(chǎng)，本土房企和外地房企競(jìng)爭(zhēng)加??； 2）整體市場(chǎng)：市場(chǎng)呈現(xiàn)供不應(yīng)求，成交均價(jià)平穩(wěn)上漲，剛需主導(dǎo)，但受政策影響，首改和再改產(chǎn)品的供應(yīng)量明顯增多，成交層面暫時(shí)表現(xiàn)在首改產(chǎn)品成交占比上漲明顯，市區(qū)庫(kù)存量持續(xù)性下跌，市場(chǎng)亟需進(jìn)一步補(bǔ)貨； 3）區(qū)域市場(chǎng)：隨著城市外圍化發(fā)展，2015年高新區(qū)和新站區(qū)供應(yīng)量上漲明顯，但目前在成交層面表現(xiàn)不明顯，濱湖區(qū)仍為城市熱點(diǎn)區(qū)域，而四里河板塊、高鐵板塊、蜀西湖板塊等熱點(diǎn)板塊將對(duì)區(qū)域成交的主導(dǎo)逐漸強(qiáng)化； 后續(xù)供應(yīng)：7月份合肥市場(chǎng)預(yù)計(jì)推貨量過萬套，商辦等投資性產(chǎn)品入市積極，一定程度上將刺激成交市場(chǎng)，同時(shí)三縣的推貨量明顯增多，主要受到浙商城、華南城等大盤集中推貨影響導(dǎo)致供應(yīng)量大漲。四、下半年全省房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)判：宏觀層面：貨幣政策：目前貸款利率標(biāo)準(zhǔn)已處于歷史低位，降準(zhǔn)仍有一定空間。與歷史貨幣寬松時(shí)期相比，市場(chǎng)庫(kù)存高企、有效需求不足導(dǎo)致本輪寬松政策總體效應(yīng)將不及20082009年顯著。 其他政策：目前宏觀層面上的各項(xiàng)政策均有所涉及，銷售形勢(shì)亦出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，若后期市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)，預(yù)期可實(shí)施的寬松政策將從首套房認(rèn)定及首付比例、財(cái)稅補(bǔ)貼、鼓勵(lì)公積金貸款等方面入手。成交層面：全國(guó)：市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象，新一輪房地產(chǎn)上行通道已打開，結(jié)合歷史規(guī)律此輪上升預(yù)計(jì)持續(xù)一年左右，但由于高庫(kù)存、需求減弱、城鎮(zhèn)化率空間減小等因素影響，回升力度將不及前兩輪。全省：從近年來成交變化來看，合肥與地市均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，其中合肥較地市更為平緩，預(yù)計(jì)進(jìn)入上行周期后，下半年成交將與上半年持平，而地市市場(chǎng)受庫(kù)存高企、需求疲弱影響下半年成交逆襲的可能性不大。供應(yīng)層面：合肥全市：2015下半年全市約150多個(gè)項(xiàng)目超7萬套商品住宅將入市，其中純新盤24個(gè)，北部組團(tuán)和仍然為供應(yīng)主力區(qū)域，西南片區(qū)推貨量也較為集中，呈現(xiàn)“南北熱中部冷”的供應(yīng)局面。區(qū)域供應(yīng)：除濱湖、政務(wù)和包河區(qū)外，其他各區(qū)下半年推貨量均超上半年，西南組團(tuán)增幅最大；從結(jié)構(gòu)上看，高層產(chǎn)品仍為供應(yīng)主力，洋房、別墅等改善型產(chǎn)品占比也達(dá)到7%。改善主導(dǎo)區(qū)域：政務(wù)區(qū)已成價(jià)值高地，為改善型需求集中區(qū)域，濱湖因地鐵和學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)吸引改善人群，高新區(qū)年內(nèi)多個(gè)地王項(xiàng)目和高端項(xiàng)目的入市將拔高整體區(qū)域價(jià)值，逆轉(zhuǎn)回歸改善區(qū)域。區(qū)域特點(diǎn)高新區(qū)：別墅項(xiàng)目高達(dá)6個(gè)，供應(yīng)別墅超600套，占全市別墅供應(yīng)六成以上；均價(jià)超10000元/㎡項(xiàng)目達(dá)8個(gè)；濱湖區(qū)：大盤云集、名企扎推，區(qū)域均價(jià)已超9000元/㎡；政務(wù)區(qū)：在售項(xiàng)目主力面積段110㎡140㎡，大平層產(chǎn)品的主力供應(yīng)區(qū)域，均價(jià)過萬，為價(jià)值高地。分化顯著區(qū)域：主城區(qū)廬陽和瑤海下半年推貨特征較為相似，推盤數(shù)量和推貨量均相當(dāng)，且區(qū)域內(nèi)不同板塊分化表現(xiàn)明顯，高端項(xiàng)目與剛需樓盤平分秋色。剛需主導(dǎo)區(qū)域：經(jīng)開區(qū)、西南組團(tuán)、北部組團(tuán)和肥東四區(qū)供貨量較為集中，且均為剛需主導(dǎo)，其推貨結(jié)構(gòu)中，%。供應(yīng)洼地：政務(wù)區(qū)土地稀缺僅剩少量樓盤在售，新站、包河、蜀山也正面臨房荒，在售項(xiàng)目以小體量為主并進(jìn)入尾盤銷售，新盤供應(yīng)情況暫不明確；四區(qū)總?cè)胧辛績(jī)H占全市供應(yīng)17%。客戶層面：由于近期利好政策頻繁釋放，樓市進(jìn)入一輪政策放松期，客戶的入市積極性有所提升，六成以上客戶有在一年以內(nèi)入市意愿，下半年購(gòu)房需求有望進(jìn)一步釋放。小結(jié)：宏觀層面：貨幣政策由穩(wěn)健偏寬轉(zhuǎn)向階段性全面寬松，為保住全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，未來貨幣政策的寬松將有一定延續(xù)性；其他購(gòu)房刺激政策的施行將視市場(chǎng)回暖是否符合預(yù)期而定；成交層面：結(jié)合歷史規(guī)律，新一輪房地產(chǎn)上行通道已開啟，但預(yù)計(jì)將平穩(wěn)回升，力度不及前兩輪；考慮到全國(guó)樓市全面回暖，下半年全省成交預(yù)測(cè)漲幅擴(kuò)大，但城市分化將進(jìn)一步加劇，合肥上升勢(shì)頭將強(qiáng)于地市；供應(yīng)層面：下半年合肥整體供應(yīng)較上半年有所提升，呈現(xiàn)“南北熱中部冷”的特征；各區(qū)在供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)等方面均呈現(xiàn)不同的供應(yīng)特征；客戶層面：在政策密集出臺(tái)利好下，客戶信心明顯提升，合肥和地市客戶信心出現(xiàn)分化，地市客戶對(duì)高庫(kù)存市場(chǎng)現(xiàn)狀有較強(qiáng)感知，市場(chǎng)觀望情緒濃，仍舊以去庫(kù)存為主。合肥市場(chǎng)需求依舊旺盛； 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，剛需仍為客戶需求主力，但隨著改善型需求釋放，改善型需求明顯提升；2015年7月7日44 / 44
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