某年重慶東嶺陽(yáng)光城東山項(xiàng)目可行性分析-資料下載頁(yè)
2025-06-25 08:50本頁(yè)面
【正文】 資項(xiàng)目的獲利空間越大。即內(nèi)部收益率越高，投資項(xiàng)目承受行業(yè)投資平均收益水平或市場(chǎng)利率上升的能力就越強(qiáng)?！ ? 銷售凈利潤(rùn)率反映公司銷售收入的盈利水平。銷售凈利潤(rùn)率比較高或提高，說(shuō)明公司的獲利能力較高或提高；銷售凈利潤(rùn)率比較低或降低，說(shuō)明公司的成本費(fèi)用支出較高或上升，應(yīng)進(jìn)一步分析原因是營(yíng)業(yè)成本上升還是公司降價(jià)銷售，是營(yíng)業(yè)費(fèi)用過(guò)多還是投資收益減少，以便更好地對(duì)公司經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行判斷。表四、項(xiàng)目綜合因素敏感性分析項(xiàng)目名稱基本數(shù) 變化 1 變化 2 變化 3 變化 4 變化 5 變化 6 變化 7 變化 8 變化 9變化10投資變化比例(%)0 10 10 10 15 15 15 20 20 20 20銷售收入變化比例(%)0 10 10 10 15 15 15 20 15 20 20項(xiàng)目成本 (元)237490886261239974213741797213741797273114518273114518202267253284989063284989063189992708284989063銷售收入 (元)447992000492791200403192800492791200515190800380793200380793200537590400380793200358393600358393600利潤(rùn)(元)2105011142315512261894510032790494032420762821076786821789259472526013379580413716840089273404537投資回報(bào)率% %%% % % % % % %%銷售利潤(rùn)率% %% % % % % % % %%說(shuō)明： 假定凈現(xiàn)值為零時(shí)，項(xiàng)目總投資成本在降低１０％——增加２０％區(qū)間波動(dòng)，同時(shí)銷售收入變化率在降低 10％——增加 20％區(qū)間波動(dòng)．征地地價(jià)費(fèi)用不變。則項(xiàng)目綜合成本和銷售收入、投資回報(bào)率、銷售利潤(rùn)率進(jìn)行相應(yīng)變化。從上表可以觀察項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中１０種成本與收入的變化狀況，供決策層參考。 19 / 22表五、項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析均價(jià) 4200 4200 4200 4200 4200 4200 4200開發(fā)量 0 50000 60000 70000 80000 90000 100000固定成本 0 237490886 237490886 237490886 237490886 237490886 237490886 經(jīng)營(yíng)成本 0 247490886 257490886 267490886 277490886 287490886 銷售收入 0 210000000 252022000 294000000 336000000 378000000 420220000利潤(rùn) 0 37,490,886 5,490,886 26,509,114 58,509,114 90,509,114 122,509,114 20 / 22說(shuō)明： 項(xiàng)目盈虧平衡分析 ：從以上盈虧平衡點(diǎn)分析中看出，當(dāng)固定開發(fā)成本不變，可變經(jīng)營(yíng)成本每遞增１００００萬(wàn)元，當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)量達(dá)到 7 萬(wàn)平方米時(shí),經(jīng)營(yíng)成本與銷售收入相交匯點(diǎn)即為盈虧平衡點(diǎn)．即也就是說(shuō)在銷售收入在 億元時(shí)， 66%時(shí)，則項(xiàng)目保本不虧不盈，之后的開發(fā)量所產(chǎn)生的銷售收入為公司的邊際利潤(rùn)．八、項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素： 項(xiàng)目運(yùn)做的前置條件： （1）、包含項(xiàng)目取得的成本、項(xiàng)目運(yùn)做的資金籌備、項(xiàng)目運(yùn)做團(tuán)隊(duì)的組建等，是項(xiàng)目運(yùn)作取得成功的基礎(chǔ)條件。 （2）、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研分析：東山區(qū)域的住宅項(xiàng)目要取得較高的銷售價(jià)格，項(xiàng)目的整體定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體戶型設(shè)計(jì)、小區(qū)園林綠化景觀設(shè)計(jì)等硬件是前提條件。（3）、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的專業(yè)化程度是關(guān)系項(xiàng)目全程的重要軟件資源，通過(guò)各種手段融入專業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)人才，確保全程的決策、控制不失誤是項(xiàng)目成功的重要智囊保障。 差異化產(chǎn)品的塑造： 通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的細(xì)分，以及對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的全方位調(diào)研，針對(duì)市場(chǎng)需求，以及客戶心理需求，最大層面上塑造產(chǎn)品的差異化，是贏得市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。因此—— 在理解“產(chǎn)品差異化”的時(shí)候，不可單純理解“產(chǎn)品”，產(chǎn)品已經(jīng)不單是指單純的產(chǎn)品和項(xiàng)目，而應(yīng)該擴(kuò)大外延，這里的“產(chǎn)品”應(yīng)該是21 / 22全程營(yíng)銷的過(guò)程。 將任何一個(gè)細(xì)節(jié)體現(xiàn)得淋漓盡致，成為本項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。打造細(xì)節(jié)文化，細(xì)節(jié)差異將是本項(xiàng)目“產(chǎn)品差異化”的重點(diǎn)。 突破性定位： 市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、規(guī)劃定位、建筑風(fēng)格定位、消費(fèi)者定位、價(jià)格定位、品牌形象定位等是本項(xiàng)目成功的根本、基礎(chǔ)點(diǎn)。 細(xì)分市場(chǎng)，以前瞻性的眼光開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)市場(chǎng)的未來(lái)預(yù)測(cè)，參考其他項(xiàng)目的營(yíng)銷贏利以及失策點(diǎn)，確定本項(xiàng)目的開發(fā)決策。 消費(fèi)群體定位，前瞻性消費(fèi)群體定位成為產(chǎn)品差異化的突破點(diǎn)，也是本項(xiàng)目突破點(diǎn)。專業(yè)的營(yíng)銷推廣 市場(chǎng)在不斷變化，需要一只過(guò)硬的專業(yè)營(yíng)銷隊(duì)伍支撐，同時(shí)及時(shí)把握市場(chǎng)變化相應(yīng)調(diào)整策略。 建立本項(xiàng)目核心價(jià)值體系，通過(guò)符合產(chǎn)品特性的營(yíng)銷推廣，樹立項(xiàng)目市場(chǎng)形象和定位，將是本項(xiàng)目在實(shí)際操作過(guò)程中的核心。 九、可行性分析結(jié)論： 通過(guò)以上分析，可以得出以下結(jié)論： 東山區(qū)域的市政新規(guī)劃的實(shí)施，市民對(duì)東山的關(guān)注度將提高，該區(qū)域?qū)⒕哂泄┬鑳赏牧己檬袌?chǎng)背景。 在繞城線、水東路等主要干道未全線貫通、地段價(jià)值尚未全面凸現(xiàn)時(shí)，憑借較為合理的現(xiàn)時(shí)價(jià)格取得土地，使本項(xiàng)目擁有較大的增值空間。 在仙鶴路、東山路、水東路貫通后，項(xiàng)目將勢(shì)必被眾多客戶所看好，項(xiàng)目獨(dú)特的、適合人居等特點(diǎn)將顯現(xiàn)，將大幅提升項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值。 22 / 22通過(guò)以上各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)分析，較高的投資回報(bào)是本項(xiàng)目值得運(yùn)作的關(guān)鍵因素所在。因此，通過(guò)全面權(quán)衡、綜合分析東山地塊“東嶺陽(yáng)光城”項(xiàng)目運(yùn)作是可贏利、可行的、可實(shí)施
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