長租公寓的運營模式及前景分析-資料下載頁
2025-06-25 04:26本頁面
【正文】 長租公寓ABS（以魔方公寓為例） 租金收益權(quán)ABS是以基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為還款來源，以優(yōu)先/次級分層結(jié)構(gòu)、按年歸集支付、房產(chǎn)及土地抵押、第三人差額補足等措施提供綜合增信保障的固定收益產(chǎn)品。 租金收益權(quán)ABS的交易結(jié)構(gòu)通常采用專項計劃或信托受益權(quán)的單SPV架構(gòu)。不過，國內(nèi)公寓行業(yè)首單ABS——魔方公寓ABS采用的卻是“專項計劃+信托受益權(quán)”的雙SPV架構(gòu)設(shè)計，并且通過分級機(jī)制、現(xiàn)金流評估及超額覆蓋、觸發(fā)制補充質(zhì)押、保證擔(dān)保等內(nèi)外部增信設(shè)計，實現(xiàn)了全部優(yōu)先級證券的AAA評級。（圖為ABS結(jié)構(gòu)） (二) 長租公寓REITs 國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃于2017年10月11日在深交所正式獲批發(fā)行。該項目是國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品，也是國內(nèi)首單權(quán)益型公寓類REITs。此單長租公寓REITs的發(fā)行將對國內(nèi)住房租賃市場開展資產(chǎn)證券化和REITs的全面啟動起到重要的示范作用。 此單項目優(yōu)先檔資產(chǎn)支持證券級評級為AAA，未借助第三方進(jìn)行增信，體現(xiàn)了新派公寓自身優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和優(yōu)良的運營管理能力。此外，本單項目從立項到上報到獲批僅用了不到20天，也體現(xiàn)了長租公寓REITs的推進(jìn)效率和監(jiān)管層面對長租公寓REITs的支持。（圖為REITs結(jié)構(gòu)） 目前長租公寓REITs宜采用的模式有兩種：銀行間REITs和交易所基金REITs模式。 第一種，長租公寓持有/運營方選擇合適物業(yè)作為資產(chǎn)池，以租金的未來收益權(quán)作為償還來源，并輔以物業(yè)資產(chǎn)抵押或租金收入超額覆蓋等可選的增信措施，根據(jù)長租公寓租金的預(yù)期收入水平和合理收益率確定REITs規(guī)模和份額，在銀行間市場 上市交易。 第二種則是長租公寓持有/運營方選擇合適物業(yè)，以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式將物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給專門的項目公司（SPV，因國內(nèi)REITs稅收政策并無放寬，這種方式一定程度上可避免過度征稅），設(shè)立REITs籌集資金，在證券市場上市交易。 五、總結(jié) 在國家供給側(cè)改革的大背景下，加上當(dāng)前政府密集型政策調(diào)控用以發(fā)展租賃市場，我們相信長租公寓的市場前景應(yīng)當(dāng)是光明且廣闊的。但就目前長租公寓行業(yè)公認(rèn)的盈利難情況而言，急需解決的問題是相關(guān)金融工具的使用規(guī)則應(yīng)當(dāng)明確，打通長租公寓融資渠道尤為關(guān)鍵。2017年10月15日國內(nèi)首單長租公寓REITs正式獲準(zhǔn)發(fā)行，我們更有理由去憧憬長租公寓的美好前景。 完美Word格式整理版
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