易憲容——中國房產(chǎn)市場和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警-資料下載頁
2025-06-24 17:54本頁面
【正文】 ，已相繼引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)，嚴(yán)重沖擊著整個(gè)經(jīng)濟(jì)。，，％，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)低迷長達(dá)10多年之久，金融機(jī)構(gòu)連連倒閉（注：李孟茂：《日本泡沫經(jīng)濟(jì)之經(jīng)過與問題》，《臺(tái)灣經(jīng)濟(jì)金融月刊》2002年第9期。）。還有泰國房地產(chǎn)價(jià)格在1991—％，馬來西亞房價(jià)1996—％，從而引發(fā)亞洲金融危機(jī)，重創(chuàng)亞洲許多國家經(jīng)濟(jì)（注：林陽澤：《21世紀(jì)亞洲經(jīng)濟(jì)的展望與挑戰(zhàn)》，中國社會(huì)科學(xué)出版社1999年版。）。不僅亞洲，歐美一些發(fā)達(dá)國家也經(jīng)歷過房地產(chǎn)價(jià)格大幅波動(dòng)的過程（見表3）。正是這種房地產(chǎn)價(jià)格的大幅波動(dòng)導(dǎo)致不少國家經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)較大的起落。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格由攀升到下跌，一方面會(huì)影響銀行非貸款類資產(chǎn)的市值，金融機(jī)構(gòu)總資產(chǎn)縮水；另一方面也會(huì)影響銀行擔(dān)保品的價(jià)值，銀行貸款質(zhì)量惡化，不良貸款率上升，從而引發(fā)銀行信貸緊縮、經(jīng)濟(jì)景氣進(jìn)一步惡化、房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌的惡性循環(huán)。房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)也會(huì)透過財(cái)富、資金成本及資產(chǎn)負(fù)債表效應(yīng)間接沖擊金融體系。一般來說，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，會(huì)產(chǎn)生財(cái)富縮減效應(yīng)，影響消費(fèi)支出，并隨著股市籌資成本的上升，削弱企業(yè)的投資意愿，縮減國內(nèi)需求，從而進(jìn)一步降低房地產(chǎn)的價(jià)格，沖擊金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)品質(zhì)。另一方面，資產(chǎn)價(jià)格的下跌，會(huì)影響企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，反映企業(yè)凈市值與資產(chǎn)價(jià)格的縮減，從而降低企業(yè)借款能力及加重信用緊縮，加速經(jīng)濟(jì)景氣惡化，使得資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌。 對(duì)中國來說，盡管房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重高估已是不爭之事實(shí)，“兩會(huì)”上溫家寶總理的政府工作報(bào)告也把遏制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲作為今年經(jīng)濟(jì)工作的重要任務(wù)，但是國內(nèi)反對(duì)房地產(chǎn)市場存在泡沫的聲音也不絕于耳，其原因就在于，中國房地產(chǎn)價(jià)格的形成是一個(gè)非常復(fù)雜的博弈機(jī)制。地方政府出于獲得財(cái)政收入的目的，是高房價(jià)堅(jiān)定的支持者，而且通過土地壟斷等方式有力地支撐了房價(jià)的上漲。開發(fā)商作為地方政府代理人，只有在房價(jià)的攀升中獲得銀行的資金與政府的土地，而房價(jià)的非競爭性則為此創(chuàng)造了條件。商業(yè)銀行則通過房價(jià)的虛高來擴(kuò)大其貸款規(guī)模、降低不良貸款率及增加利潤。至于消費(fèi)者，又可以分為兩種情況：已經(jīng)購房者希望房價(jià)攀升，以增加其財(cái)富效應(yīng)或轉(zhuǎn)手交易獲利；沒有購房者或者由于缺乏談判力量，加上商業(yè)銀行貸款支持，只得被迫接受高房價(jià)，或者由于房價(jià)的過度上漲導(dǎo)致自身負(fù)債能力下降、交換權(quán)利受損，被徹底擠出住宅買賣市場，無法成為真正的買房者。 ( ) 因此，對(duì)于帶動(dòng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)來說，要正確認(rèn)識(shí)目前房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)勢，就必須打破國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的利益格局，突破地方利益、部門利益和個(gè)人利益對(duì)人們視野及認(rèn)識(shí)能力的限制和誤導(dǎo)，否則是十分困難的。而要打破房地產(chǎn)業(yè)的這種利益格局，就得創(chuàng)立新的房地產(chǎn)評(píng)估體系，制定新政策?？梢哉f，面對(duì)國內(nèi)房價(jià)飚升的威脅，如何避免房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)影響金融體系穩(wěn)定性及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的未來發(fā)展，已經(jīng)成為金融政策的新挑戰(zhàn)。特別是隨著金融全球化趨勢日益明顯，國內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)與國際金融資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的連動(dòng)性會(huì)明顯增高，為了強(qiáng)化國內(nèi)金融體系，降低房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的負(fù)面沖擊，我國的房地產(chǎn)評(píng)估體系就得根據(jù)中國的實(shí)際情況，參考國際間因應(yīng)房地產(chǎn)價(jià)格失衡的政策。 ( ) 首先可以先從金融體系的穩(wěn)定性入手。它包括了以下幾個(gè)方面：一是由政府職能部門建立房地產(chǎn)價(jià)格失衡預(yù)警指標(biāo)。從近期房地產(chǎn)價(jià)格飚升的情況來看，房地產(chǎn)價(jià)格失衡已成為影響國內(nèi)金融體系穩(wěn)定的不確定性因素。因此，建立這個(gè)預(yù)警指標(biāo)，可以衡量房地產(chǎn)價(jià)格的合理價(jià)位，必要時(shí)采取因應(yīng)措施，這有助于穩(wěn)定金融體系。如《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》（2002）指出（注：鄭雅綺：《資產(chǎn)價(jià)格泡沫化與臺(tái)灣金融體系的穩(wěn)定性》，[臺(tái)灣]《自由中國之工業(yè)》2002年第11期。），評(píng)估房價(jià)的指標(biāo)為房價(jià)除以平均可支配收入的比率，即房價(jià)收入比。而根據(jù)這個(gè)指標(biāo)，國內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格早已處于高估的狀態(tài)。二是建立金融體系與宏觀經(jīng)濟(jì)失衡的預(yù)警指標(biāo)。因?yàn)椋康禺a(chǎn)價(jià)格波動(dòng)會(huì)通過金融體系或企業(yè)和家庭的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，沖擊資金供求，影響金融體系與宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。這個(gè)指標(biāo)體系有助于事前評(píng)估監(jiān)督，并及早采取因應(yīng)措施。IMF 制定的金融健全性指標(biāo)（注：IMF ，F(xiàn)inancial Soundness Indicators，PolicyPaper ，June 2001.），可以評(píng)估金融體制的穩(wěn)定性。其中為了防范房地產(chǎn)價(jià)格泡沫產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)貸款占總貸款比率等貸款集中度指標(biāo)，是金融機(jī)構(gòu)信貸政策的重要參考。三是提高金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)測量能力。四是降低金融機(jī)構(gòu)暴露于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)之程度。因?yàn)椋康禺a(chǎn)價(jià)格下跌直接影響到金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)品質(zhì)，為了降低金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)暴露于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，就得促使銀行資產(chǎn)的透明化，并避免不良債權(quán)的處理促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌；建立資產(chǎn)證券市場，使金融機(jī)構(gòu)可將貸款等資產(chǎn)透過市場交易增加流動(dòng)性，并由市場機(jī)制決定銀行的資產(chǎn)價(jià)格，加速銀行不良資產(chǎn)處置。 ( ) 其次，政府在土地政策（規(guī)定土地用途、規(guī)劃住房建筑的面積與類別）、信貸政策（嚴(yán)格的信貸風(fēng)險(xiǎn)管理與審查、用加息緊縮信貸）、稅收政策（開征房地產(chǎn)稅，用重稅遏制住房投機(jī)者及對(duì)豪華住房課以重稅等）和住房政策（限定住房購買即規(guī)定每個(gè)家庭自住房一套）等方面，可采取積極的應(yīng)對(duì)措施。 來源：《財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)》2005年第5期13 / 1
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